房地产估价师考试题免费下载6节.docx

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1、房地产估价师考试题免费下载6节房地产估价师考试题免费下载6节 第1节利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（ ）答案：错解析：本题考查的是WACC分析。权益回报率等于债务回报率加上杠杆率乘以房地产投资回报率与债务回报率的差额值。如果这种差额是正的（房地产投资回报率大于债务回报率），那么较大的金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。 路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列( )不是影响房地产价

2、格的经济因素。A、 经济发展B、 金融政策C、 利率D、 汇率答案：B解析：知识点 影响房地产价格的经济因素认知价值定价法是指房地产商根据自己对物业的认知价值来制定价格。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。根据顾客（消费者）对价值的判断来制定价格。参见教材P98。 货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。A国家信贷资金B国家预算资金C国家负担资金D国家计划资金正确答案：A货币发行应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为国家信贷资金加以运用。房地产估价师考试题免费下载6节 第2节某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（）答

3、案：错解析：本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的区别和联系。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。参见教材P271。(2022年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。 自愿保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上

4、，通过签订保险合同而形成的保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有（ ）。A以投资估算价控制设计方案的选择B用预算造价控制施工图设汁C通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D合同管理 建设工程教育网编辑整理E进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据正确答案：ACDE用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价。下列属于房地产投资的优点的是（）。A、相对较低的收益水平B、投资数额巨大C、无法抵消通货膨胀的影响D、提高投资者的资信等级答案：D解

5、析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。房地产估价师考试题免费下载6节 第3节(2022真题) 统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出上升或下降唯一方向性变动的变量。（）答案：错解析：本题考查的是统计变量的基本概念。统计中的随机变量是指受偶然性因素的作用，变量值呈现出随机的混沌状态变动的变量。 房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。A由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C用市场法分

6、别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度正确答案：C 估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度正确答案：ACE 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。A6B6.9C8.8D9正确答案：BROMRM+(1一M)RE一0.70.06+(10.7)O.096.9%根据物权法，不动产登记费按（ ）收取。A.面积B.套C.成交价格D.件答案：D解析：本题考查的是不动产登记收费。不动产登

7、记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。房地产估价师考试题免费下载6节 第4节由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A、租金调整条款B、代收代缴费用条款C、装修费用条款D、折让优惠条款答案：A解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。 下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要隶的有( )A.仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品厉预售许可证书号B.在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称C.预售商品房广告不得涉及装修装饰内容D.在房地

8、产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离E.房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容正确答案：ACE 某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。A1002.45B1012.45C1027.42D1037.45正确答案：B 开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。A132B660C2.93D4950正确答案：D申请注册房地产估价师执业资格证时，需

9、提供的资料有( )。A、 房地产估价师初始注册申请表B、 房地产估价师执业资格证书C、 业绩证明D、 所在单位考核合格证明E 个人家庭、工作简历答案：A,B,C,D解析：除此之外，申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。房地产估价师考试题免费下载6节 第5节 证券可以分为上品证券、货币证券何资本证券三类。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在写字楼租户的选择时，一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的（）。A.租户的商业声誉 B.物业管理者的管理水平 C.物业的结构和特点 D.业主的社会地位和管理水平

10、答案：A解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。某宗可比实例房地产2022年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2022年1月30日为1美元 7.98元人民币，2022年9月30日为1美元7.95元人民币，则将该可比实例调整为2022年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。 ( )答案：对解析：非银行机构不具备信用创造的功能。（）答案：对解析：本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用

11、创造功能。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。（）答案：对解析：本题考查的是实地查勘的实施和记录。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。参见教材P413。房地产估价师考试题免费下载6节 第6节 拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿。A重置价值B残存价值C市场价值D市场评估价值正确答案：B张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚余2年时间。如果

12、双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常情况下应如何思考下列问题：(1)如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(2)如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现在租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响？(3)该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定？为什么？答案：解析：(1)应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价;若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。(2)显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。(3

13、)该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。 某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地产总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。 某人购买了其中300m2，该部分的房地产价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人 应占有的土地份额为（ ）。A5.00%B5.25%C5.42%D5.75%正确答案：D此人应占有的土地份额126(2400800)6000300800100%5.75%某综合楼的土地使用权年限为40年，从2022年10月1日起计。该综合楼15层商场整体出租，每层2000m2，从2022年10月1日出租，租期为6年，月平均租金为200元

14、/m2，附近类似商场正常月租金为230元/m2。622层为写字楼，每层面积1000m2，出租率为80%，正常月租金为100元/m2。商场和写字楼的运营费用率均为30%。该类房地产的报酬率为10%，试估算该综合楼2022年10月1日带租约出售时的价格。答案：解析：(1)年净收益。 租约期内年净收益=20005200(1-30%)12元=1680万元。 租约期外年净=20005230(1-30%)12元=1932万元。 (2)根据公式：(3)写字楼价格：=11017.49万元。 (4)该综合楼的正常价格=18195.16万元+11017.49万元=29212.65万元。 知识点 净收益每年不变的公式可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例带有债权债务时，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：不带债权债务的房地产价格带有债权债务的房地产价格债权债务。（剥离法）参见教材P185。