房地产估价师历年真题和解答8卷.docx

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1、房地产估价师历年真题和解答8卷房地产估价师历年真题和解答8卷 第1卷 耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位、农村居民等。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和无行为能力人外，都视为耕地占用税的纳税人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险 B.收益现金流风险 C.未来运营费用风险 D.资本价值风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值

2、在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。 关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。A担保能确保贷款得以足额偿还B金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D贷款质押不转移财产的占有权正确答案：B（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。A、开发销售B、开发持有出租出售C、购买持有

3、出租出售D、购买更新改造出售答案：D解析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。强制拍卖过程中出现中止事由时，人民法院不能单方中止拍卖程序。（）答案：错解析：法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在以下方面：是否委托由法院决定；法院有权在出现中止事由时单方中止拍卖程序；法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序；法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查；法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定，如

4、果发现拍卖机构与竞买人之间恶意串通，或者是竞买人之间相互恶意串通，并给他人造成损失时，法院应当宣告拍卖无效。下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A、可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B、房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C、当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D、“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益答案：B解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。

5、参见教材P55。房地产估价师历年真题和解答8卷 第2卷财政政策和货币政策是最常用的两种微观经济政策。（）答案：错解析：本题考查的是宏观经济政策。财政政策和货币政策是最主要、也是最常用的两种宏观经济政策。单位可只为在本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（）答案：错解析：本题考查的是住房公积金制度。凡在职职工均应缴纳，不需要在本单位工作三年以上的条件。 房地产权属档案宜与文书档案、会计档案等其他门类档案相混淆。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残

6、值率为0。则2022年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。( )此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列股东权利中，属于自益权的是（ ）。A股票过户的权利B表决权C查询公司经营状况的权利D出席股东大会的权利正确答案：A通货膨胀是指由于货币供应量过少而引起货币贬值、物价上涨的经济现象。（）答案：错解析： 本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。通货膨胀是指由于货币供应量过多而引起货币贬值、物价持续上涨的经济现象。房地产估价师历年真题和解答8卷 第3卷下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（）。A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积

7、率、建设密度和建设高度等的规划管理B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线答案：A,B,C解析：本题考查的是规划红线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的

8、、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。参见教材P77。 毛地是指具有定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。A7.5%B8.3%C12.5%D16.7%正确答案：A答案 A (10-5-2)(60-20)=7.5% 某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相

9、邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）万元。A53.34B85.34C106.68D213.36正确答案：C 需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买意向的统一。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。（）答案：对解析：考点:统一计价单位。在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。房地产估价师历年真题和解答8卷 第4卷某投资者

10、以30万元购买了一个写字楼2年的经营权，第一年净现金流量可能为30万元、27万元和23万元，概率分别为0.3、0.5和0.2；第二年净现金流量可能为38万元、31万元和28万元，概率分别为0.4、0.4和0.2，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为（）万元。A.22.07 B.21.58 C.19.34 D.23.21答案：A解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。E（NPV1）=300.3+270.5+230.2=27.1（万元），E（NPV2）=380.4+310.4+280.2=33.2（万元），两年的现值之和=27.1/（1+10%）+33.2/（1+10%）2=52.0

11、7（万元），52.07-30=22.07（万元）。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析：考点:投资利息。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。对于居住物业，（）是房地产资产管理的全部内容。A.物业管理 B.设施管理 C.房地产组合投资管理 D.运营管理答案：A解析： 本题考查的是物业管理。对于居住物业，物业管理是房地产资产管理的全部内容。根据城市房地产管理法规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（）。A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收

12、相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外C.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下

13、的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。 投资者进行房地产投资的主要目的是为了（ ）。A实现财富最大化B保值增值C降低投资组合的总体风险D降低通货膨胀的影响正确答案：A投资者进行房地产投资的主要目的，是为了使其财富最大化。通过进行房地产投资，投资者还可以获得作为房地产业主的荣誉，获得较高的收益和资本增值，同时还可以降低其投资组合的总体风险，抵抑通货膨胀的影响。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A

14、、项目用地B、房地产市场供需C、房价现状及走势D、交通运输条件E、外围基础设施答案：A,D,E解析：考点:可行性研究的步骤。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。房地产估价师历年真题和解答8卷 第5卷安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。（）答案：对解析：本题考查的是人身保险。安居定期保险，保险金额采取变额方式确定，从使保险金额始终与尚未偿还的贷款额相等。参见教材P

15、334。对债务人而言，直接融资比间接融资的风险大。答案：错解析：直接融资的局限性主要表现在：(1)直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。(2)对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润，以及其他业务利润、投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。答案：对解析：损益表的内容包括销售收入、销售成本、销售税金、销售利润及其他业务利润，以及投资收益、营业外收入、营业外支出、所得税和净利润等项目。下列关于合同的履行，表述错误的是（）。A、价款或者报酬不明

16、确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B、质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行 C、履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D、履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行答案：D解析：本题考查的是合同的履行。选项D错误，履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。下列关于名义利率与实际利率的表述中，错误的是（）。A、实际利率是包含了通货膨胀因素的利率B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值C、名义利率越大，计息周期越短，名义利率与实际利率的差异越大D、当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等答案：A解析：本题考查的是名义利率与实际利率。

17、选项A错误，名义利率是包含了通货膨胀因素的利率；实际利率是名义利率剔除通货膨胀因素影响后的真实利率。参见教材P156。征收与征用的不同点包括()。A所有权转移B前提条件C主体D客体E适用对象答案：A,B,E解析：征收是国家强制取得单位、个人的财产；征用是国家强制使用单位、个人的财产。征收与征用的主要区别有四点：前提条件不同；适用对象不同；所有权转移不同；补偿有所不同。#房地产估价师历年真题和解答8卷 第6卷 假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。A0.22B0.46C2.10D2.45

18、正确答案：C(2022真题) 商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（）答案：错解析：本题考查的是商品房预售。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。A司法鉴定B公司上市C房屋征收D企业清算E在建工程抵押答案：A,C,E解析：房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、房屋征收补偿、司法鉴定、

19、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为( )。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C答案 C 收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直

20、接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：本题考查的是选择物业租售形式。大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。开发商可以直接委托分代理。房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2022 年8 月8 日至8 月18 日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况1土地状况估价对象位于区街，四

21、至：东至剧院，西至东街，南至商场，北至餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“三通一平”（其他情况略）。2建筑物状况估价对象建于1999 年8 月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4 层。建筑面积为3000m2，分割为9 个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营（其他情况略）。（二）权益状况1土地使用权根据委托人提供的资料，国有土地使用权证证号为号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997 年8 月8 日至2037 年8 月7日，约定不可续期。2房屋所有权估价对象已办理了房屋所有权证，证号为号，产权人为公

22、司，建筑面积为3000m2（其他情况略）。3他项权利估价对象已于2022 年11 月办理了抵押贷款，贷款额度为1000 万元人民币，抵押贷款期限为1 年，至今尚未偿还。4租赁情况估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65 元/m2，租赁期从2022 年8 月8 日至2030 年8 月7 日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。（三）区位状况（略）四、估价目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。五、估价时点2022 年8 月8 日，即房屋征收决定公告之日。六、价值定义被征收房屋价值

23、是指被征收房屋及其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。七、估价依据1中华人民共和国物权法。2中华人民共和国城市房地产管理法。3中华人民共和国土地管理法。4中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）。5城市房屋征收管理条例。6国有土地上房屋征收评估办法。7房屋征收评估委托书。8房屋征收评估委托合同。9委托人提供的国有土地使用权证和房屋所有权证。10估价对象的房屋租赁合同。11注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。八、估价原则1独立、客观、公正原则（说明略）。2合法原则（说明略）。3最高最佳利用

24、原则（说明略）。4替代原则（说明略）。5估价时点原则（说明略）。九、估价方法经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价的估价方法。市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。十、估价结果评估总价：4001.24 万元。大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰圆整（单价略）。十一、估价人员注册房地产估价师：（盖章）；注册号：。十二、估价报告应用的有效期（略）十三、估价作业日期2022

25、 年8 月8 日至2022 年8 月18 日。估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析（略）二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析（略）七、估价测算过程1市场法测算市场法具体估价思路：由于目前类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算出一个综合结果作为

26、比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。（1）选取可比实例（见表1）表1可比实例相关情况（2）比较因素说明表（见表2）表2估价对象与可比实例比较因素说明表（3）比较因素情况修正表（见表3）表3估价对象与可比实例比较因素修正表房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%；权重、修正系数确定过程略。市场法评估单价：16670.81 元/m2；市场法评估总价：16670.813000=50012430 元。2收益法测算收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方

27、法。其计算公式为：V=A/Y11/（1+Y）n式中：V收益法评估的价格；A房地产净收益；Y房地产报酬率；n房地产收益年限。（1）房屋收益、空置率和重置价格确定根据租赁合同，月租金为65 元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65 元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200 元/m2（测算过程略）。（2）报酬率确定报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率为3.5%；依据对影响估价对象的社会经济因

28、素的分析结果，确定风险报酬率为3%（过程略），最终求出：报酬率无风险报酬率风险报酬率，即6.5%。（3）收益年限确定根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构的建筑，建筑经济寿命为60 年。商业用地最高使用年限为26 年。根据孰短原则，确定收益年限为26 年。（4）价格评估确定（见表4）表4价格评估表参数选取及具体计算过程略。收益法评估单价：7444.35 元/m2；收益法评估总价：22333038.05 元。八、估价结果确定考虑到市场法测算结果能较客观地反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象市区东街号商业用房于估价

29、时点2022 年8 月8 日的被征收房屋价值为：人民币50012430 元。由于该宗房地产目前尚未偿还的贷款为1000 万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，即500124301000000=40012430（元）因此评估总价为40012430 元，即：4001.24 万元大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整（单价略）。房地产估价有限公司二0 一一年八月十八日附件（略）答案：解析：上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉

30、情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类

31、似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字

32、。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋

33、价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。（7）市场法比较因素中，将楼层归为实物状况错，楼层应属于区位状况。理由：估价对象区位状况描述与分析，主要描述估价对象位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况等。其中，位置状况描述内容包括：坐落、方位、与重要场所（设施）的距离、临街（路）状况、朝向、楼层等，即楼层属于区位状况。（8）市场法比较因素系数确定未说明比较基准。理由：运用市场法进行测算时，应根据搜集的估价对象和可比实例的相关资料，将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较，确定相应指数，根据可比指数确定比较因素修正系数。即

34、市场法比较因素系数确定应说明指数确定的理由及比较基准。（9）市场法交易日期修正系数确定无依据。理由：运用市场法测算，各修正系数都需要根据相关资料确定，即都需要有一定依据。例如，可比实例交易时间与估价时点较近，交易日期修正系数为100/100；因可比实例A、B、C 的交易日期与估价时点接近，故不作修正；本次评估根据同类用地总体上涨水平确定交易日期修正系数取1.10。（10）市场法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。（或：交易实例B、C 为高层，不宜选作可比实例）。理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从

35、中选取可比性较强的房地产项目。交易实例B、C 为高层与估价对象可比性较差，不宜选为可比实例。（11）未说明求取估价对象最终比准价格的方式。理由：运用市场法进行测算时，在进行个别因素修正后，需要根据比准价格的计算公式计算估价对象比准价格，并根据估价对象的比准价格，确定估价对象的价格。因此，运用市场法进行测算必须说明比准价格的计算方式和求取估价对象价格的方式，例如估价对象比准价格=可比实例价格交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。因比准单价比较接近，采用简单算术平均法计算估价对象的最终比准价格。（12）收益法公式选取未说明理由。理由：收益法公式选用应分析未来收益变化趋势

36、，根据未来收益是否变化，收益法应选用不同的计算公式。净收益每年不变或者有规律变化时，适宜采用的公式为：P=A/Y11/（1+Y）n，式中，P 代表房地产收益价格；A 代表年净收益；Y 代表报酬率；n 代表收益期。因此在选用此公式时，应分析未来收益变化趋势，说明选用的理由。（13）收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值。即在计算潜在

37、毛收益时，应采用客观租金。（14）收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。理由：潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入（包括租金收入和租赁保证金或押金的利息收入）。即在运用收益法测算时应考虑押金利息收入和其他收入。（15）收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。理由：运用收益法进行估价时，应搜集交易实例资料。具体应搜集的内容，要针对估价方法中的计算所需要的数据进行。例如，对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要搜集租金水平、出租率或空置率、运营费用等方面的资料。即收益法空置率的取值要根据搜集到的资料、市场行情和其他条件确定，一般要考虑适当的空置率。本报告

38、中，空置率取0 没有依据。（16）收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。理由：重置成本法，以重置各项生产要素为假设前提，根据委托评估的分项资产的具体情况，选用适宜的方法，分别评定估算各分项资产的价值和规划调整后的影响系数（损失率%）相乘并累加求和，得出委托评估资产评估值。在运用成本法时，各项成本费用原则上应该取客观成本。本案例，收益法测算中，应运用成本法测算建筑物的重置成本，该重置成本应该是客观成本。（17）收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。理由：重置成本法评估建筑物的价格，是按现在市场状况、企业经营管理水平及建筑材料、人工价格，施工机械费用等，重新开发建造与估价对象一样的建筑物所需

39、的全部支出。在此基础上，根据建筑物的实际使用情况，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到被征收房屋重置价格的现值。不应做成新修正。（18）市场法与收益法测算结果的价值内涵不一致。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。本案例，采用两种方法测算被征收房屋的价值都应该由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但市场法测算结果比收益法测算结果多了装修价值，市场法的测算结果不应该包含装修价值。（19）确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按

40、照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。其中，不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。房地产估价师历年真题和解答8卷 第7卷下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（）。A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络B、房地产市场高涨、市场供应短缺C、房地产开发商有明确、固定的销售对象D、房地

41、产经纪机构行业形成垄断竞争答案：D解析：考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。某房地产估价机构投保的险种有：火灾保险，社会养老保险，预防公害保险，失业保险，人身伤害保险，运输工具保险，劳动工伤保险，统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（）种。A、3B、4C、5D、6答案：B解析： 本题考查的是保险的种类。目前我国的社会保险主要有统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险等。本题共有四种保险属于社会保险。以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）答案：错解析：本题考查的是房地产幵发项目转让。私有住宅

42、转让后仍用于居住 的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材P96。保险可运用资金，除（）外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。A.筹备金 B.资本金 C.保险利润 D.留存收益 E.寿险准备金答案：B,D解析：本题考查的是保险资金的性质和特点。除资本金和留存收益外，保险公司的可运用资金主要由各种责任准备金组成，大多属于公司负债。 造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。A利害关系人之间的交易B供求不均衡C急于出售的交易D交易税费非正常负担的交易E交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易正确答案：ACDE房地产成交价格往往容易受交易

43、中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：(1)利害关系人之间的交易。(2)急于出售或急于购买的交易。(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。(5)特殊交易方式的交易。(6)交易税费非正常负担的交易。(7)相邻房地产的合并交易。(8)受债权债务关系影响的交易。评估专业人员应当履行的义务包括（）。A.完成规定的继续教育，保持和提高专业能力 B.诚实守信，依法独立.客观.公正从事业务 C.依法签署评估报告 D.对评估活动中知悉的国家秘密.商业秘密和个人隐私予以保密 E.接受行业协会的自律

44、管理，履行行业协会章程规定的义务答案：A,B,D,E解析：本题考查的是资产评估法关于评估专业人员的规定。评估专业人员应当履行下列义务：（1）诚实守信，依法独立、客观、公正从事业务；（2）遵守评估准则，履行调查职责，独立分析估算，勤勉谨慎从事业务；（3）完成规定的继续教育，保持和提高专业能力；（4）对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证；（5）对评估活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；（6）与委托人或者其他相关当事人及评估对象有利害关系的，应当回避；（7）接受行业协会的自律管理，履行行业协会章程规定的义务；（8）法律、行政法规规定的其他义务。房

45、地产估价师历年真题和解答8卷 第8卷某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（ ）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750答案：C解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积400010005000（m2），土地面积建筑面积/容积率2000（m2），房地产总价800050004000（万元），土地价值房地产总价建筑物价值400018002200（万元），土地单价土地价值/土地面积2200万元/2000110

46、00（元/m2）。 某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7。现假定报酬率为9，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（ ）元/m2。A3275B3287C3402D4375正确答案：C吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，而非吸纳量。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。（）答案：对解析：考点:房地产权益的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在结算房价时应按实结算，多退少补。 ( )答案：对解析： 下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。A任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D拆迁估价的实地查勘记