房地产估价师试题7章.docx

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1、房地产估价师试题7章房地产估价师试题7章 第1章某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%答案：C解析：全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000（万元），假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000R，借贷资金的财务费用=300010%=300（万元），2000万元的资本金产生的收益=2000R，资本金收益率水平=（2000R+3000R-300）

2、/2000=22%，解得R=14.8%。(2022年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。 1987年下半年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点，做法是国家出让土地使用权及允许进行土地使

3、用权抵押。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。A单一市场集中化B产品专业化C市场专业化D全面覆盖正确答案：B 所谓“三通一平”，一般是指( )。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD答案 ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建

4、造新建筑物的费用之后的余额，则应以（ ）进行估价。A保持现状前提B装修改造前提C转换用途前提D重新利用前提正确答案：A房地产估价师试题7章 第2章 是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。A假设开发法B长期趋势法C成本法D市场法正确答案：B答案 B本题主要考查的是长期趋势法的概念。房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过( )年。A、 10B、 15C、 20D、 30答案：C解析：合同法规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。租赁期间

5、届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式中，Pc表示（）。A、单位面积土地上农产品的产量 B、市场上每单位农产品的价格 C、生产每单位农产品的成本 D、向市场运输每单位农产品的成本答案：B解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。N：单位面积土地上农产品的产量；Pc：市场上每单位农产品的价格。某城市2022年房屋销售面积是另一城市的240%，该指标称为( ) 相对指标。A.强度 B.结构 C.比例 D.比较答案：D解析：比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。2022年3月1日，甲房地产开发企业，开发

6、建设住宅小区，2022年6月1日，甲企业将在建的13号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2022年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。若甲企业在住宅小区中，配建了一定比例的经济适用住房，则下列表述正确的为（ ）。A.经济适用住房部分免征印花税B.经济适用住房可以保本微利原则出售C.经济适用住房登记收费标准为80元/件D.经济适用住房部分免征城镇土地使用税答案：A,B,D解析：本题考查的是不动产登记收费。为推进保障性安居工程建设，减轻登记申请人负担，

7、廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房所有权及其建设用地使用权办理不动产登记，登记收费标准为零。P163。某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考点:年限法。VC（1dt）C1（1S）/Nt，7500010001001（12.5%）/N10，得N39年。（1）年折旧 1000100 （12.5%）/N；（2）10年折旧

8、额100000-7500025000；（3）年折旧2500；令（1）（3），推出N39。在我国，房地产开发贷款以单利计算利息，个人住房抵押贷款以复利计算计息。（）答案：错解析：在我国，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款均以复利计算计息，储蓄存款和国库券以单利计息。房地产估价师试题7章 第3章在国有土地上房屋证收评估中，对已出租的房地产不考虑租赁因索的影响。这一估价假设属于（）。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：B解析：本题考查的是估价报告的组成。背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合

9、理假定。例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。参见教材P413,2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权

10、状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。2022 年7 月1 日该综合楼的被征收价值为（）亿元。A.12B.14C.15D.16答案：D解析：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、发包人拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。产权调换房屋价值评估应当明确评估价值内涵为：市场价值，即指评估对

11、象由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但政府对评估对象定价有特别规定的除外。因此，本案例该综合楼的被征收价值即该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元。 某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为( )元。A3019.53B2983.84C1524.15D1587.65正确答案：A以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）答案：错解析： 本

12、题考查的是房地产开发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国土地用途管制的核心是不能随意改变（）的用途。A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地答案：D解析：本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是：不能随意改变农用地的用途。下列不可以认定是闲置土地的是（）。A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地 B.开发建设用地面积占应动工建筑面积不足三分之一，中止开发

13、建设满一年的建设用地 C.已开发但是已投资额占总投资额不足百分之三十的 D.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3的答案：C解析：本题考查的是闲置土地的认定。闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。房地产估价师试题7章 第4章某市区有一大型储备仓库，现根据城市规划，拟改为大型超市，现需对此仓库进行估价，最适宜采用的方

14、法为( )。A、 市场法B、 成本法C、 收益法D、 假设开发法答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查假设开发法的适用对象。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房。解决此题的关键在于熟练掌握假设开发法的适用对象。 房地产测量可分为房产测量和地籍测量两种。( )参考答案：正确 当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据A双方协议的价格B市场价C评估价D管理部门的核价正确答案：C建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以三次为限，每次不超过三个月，过期施工

15、许可证自行废止。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。参见教材P94。按房地价值进行分摊比建筑面积分摊要复杂，但更符合实际情况，主要适用于( )的建筑物。A、 用途相同且价格差异不大B、 建筑面积相同且价格差异不大C、 规模相同且价格差异不大D、 各部分的房地价值有差异且差异不大答案：D解析：知识点 高层建筑地价分摊的方法 现金流量表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。A财务盈利能力B清偿能力C资金平衡情况D营运能力正确答案：A答案 A 现金流量

16、表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流入和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。 招标人采用邀请招标方式的，应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题7章 第5章影响房地产市场发展的基本因素有（）。A、社会因素 B、经济因素 C、资源因素 D、政策因素 E、技术因素答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。 成本利

17、润率的计算公式是（ ）。A开发利润（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）B开发利润（土地取得成本+开发成本）C开发利润（土地取得成本+开发成本+投资费用）D开发利润开发完成后的房地产价值正确答案：AB项是直接成本利润率的计算公式，D项是销售利润率的计算公式，C项不是任何利润率的计算公式。商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。商务房地产租金往往采用比较法获取，求取租金时需要注意的事项不包括（）。A.租约问题 B.租金构成内涵问题 C.租金的支付方式问题 D.租房用途答案：D解析：本题考查的是商务办公

18、房地产估价的技术路线及难点处理。商务房地产租金往往采用比较法获取，租金的求取应注意：（1）租约问题；（2）租金构成内涵问题；（3）租金的支付方式问题；（4）地下车库租金问题。 宅基地使用权是指宅基地使用权人依法对国有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。A.成本低B.反馈快C.能深入了解被访者情况D.回收率高E.能深度访谈答案：A,B解析：本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。A.竞争多于垄

19、断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断答案：A解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。P37。 某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的地份额为( )。A.1.67B.2.33C.2.75D.3.33正确答案：A房地产估价师试题7章 第6章 政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要有( )。A加大城市基础设施建设投入

20、B调整银行贷款利率C调整公共住房政策D调整房地产税收政策E加快城市化进程正确答案：BCDE答案 BCDE 政府对房地产市场进行宏观调控时，手段主要有：(1)调整银行贷款利率；(2)调整公共住房政策；(3)调整房地产税收政策；(4)加快城市化进程。王某已有一套住房，2022年又接受赠与一套价值100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2022年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税（）万元。A.0B.4C.24D.25答案：C解析：本题考查的是个人所得税。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时以财产转让收入减除受赠、转让

21、住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。应缴纳个人所得税（1255）万元20%24万元。北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（）标准划分的。A、按地域细分B、按房地产用途细分C、按增量存量细分D、按交易方式细分E、按目标市场细分答案：A,B,D解析：考点:房地产市场细分。北京市是按地域细分，商业物业是按用途细分，租赁是按交易方式细分。(2022真题) 房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。房地产估价机构的不良行为应当作为该机

22、构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。A可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%B可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%C可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%D可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%正确答案：D答案 D根据直接比较公式，100()0.98，可以计算出括号内的数值应为 102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可

23、比实例的区域因素优于估价对象：102.04-1002.04。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照3%的征收率计税。（）答案：错解析：本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 批准临时建设和临时用地的使用期限一般均不超过1年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题7章 第7章 甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建2万m2商住楼，其中营业房0.3万m2。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在媒体上发布广告

24、。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80m2。在施工中，甲公司发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部门同意，将客厅宽度和面积做了修改，并立即由销售人员电话通知周某，要求其在15日内提出意见。建设过程中，甲公司又将在建的O.3万m2营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，甲公司将营业房公开招商。第103题：甲公司申领房屋拆迁许可证，应当提交（ ）等资料。A拆迁计划B拆迁方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC房地产供给形成的条件有（）。A、供给计划 B、供给决策 C、供给意愿 D、供给能力 E、供给行为答案：C,D解析： 本题考查的是房地产供给

25、。供给的形成条件有两个：（1）房地产开发企业和拥有者愿意供给；（2）房地产开发企业和拥有者有能力供给。2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将

26、该套住宅转让给他人，售房收入44万元。甲公司应向土地管理部门缴纳（）。A、土地补偿费 B、土地使用权出让金 C、土地闲置费 D、房屋拆迁安置费答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。A本票B商业汇票C银行券D支票正确答案：B商业汇票是由出票人签发，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。商业汇票必须经承兑后才能生效。经过承兑的汇票，叫承兑汇票。凡由企业承兑的，称为商业承兑汇票；凡由银行承兑的，称为银行承兑汇票。垄断竞争市场上的长期均衡条件为MRSMCLMC；ARSACLAC。（）答案：对解析：本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。在长期，垄断竞争行业的厂商也可以通过调整生产规模来调节产量，其长期均衡条件是MRSMCLMC；ARSACLAC。参见教材P207。成本利润率除以开发经营期的年数等于年成本利润率。（）答案：错解析：本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是项目指标，不分年。参见教材P189。 对于基金股份的持有人来说，必须有很多的资金，才可以享受到市场上资金大户的功能和好处。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：