房地产估价师考试真题精选及答案7篇.docx

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1、房地产估价师考试真题精选及答案7篇房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第1篇 某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积为50000 m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000 m2，地下车位230个(10000 m2)。项目建设期为3年，总投资额为35000万元(不包括贷款利息)，其中自有资金占35，其余投资来源于贷款和预售收入：第1年投入资金9000万元，全部为自有资金；第2年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第3年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第24年的净销售收入分别

2、为7750万元、12600万元、21650万元，第4年末全部售完；服务用房在第5年初开始出租，出租率为90，租金为3000元(m2年)，运营成本为租金收入的20；服务用房的残值为20万元。假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15和25。在贷款利息最少条件下，求：(1)该项目的借款计划和还款计划。(2)该项目全部投资内部收益率。(3)该项目自有资金财务净现值。正确答案：建设用地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用

3、人缴纳城镇土地使用税。（）答案：对解析：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。 在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。A管理费B销售费用C其它费用D前期费用正确答案：B商品房开发市场通常是典型的（）市场。A、完全竞争B、垄断竞争C、寡头垄断D、完全垄断答案：B解析：考点:房地产市场结构。房地产市场具有明显

4、的垄断竞争市场特征。在商品房存量市场中，竞争多于垄断，在商品房开发市场中，一般垄断多于竞争。商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A.国有土地使用证 B.建设用地规划许可证 C.建设工程规划许可证 D.建设工程施工许可证 E.商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发贷款。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第2篇某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按( )作为计息周

5、期的。A、 年B、 半年C、 季度D、 月答案：C解析：解析 名义利率与实际利率的关系式提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（）答案：错解析：法定存款准备金率，指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。财政政策是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。在膨胀时期，存在过度需求，会引起通货膨胀，政府应减少政府支出，增加税收以抑制总需求，消除通货膨胀。对于“开发销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（

6、）。A开发期B论证决策期C经营准备期D经营期E销售期答案：A,E解析：房地产投资项目计算期的选取规则如表2 所示。某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10，则承租人应选择第二个方案。（）答案：错解析：考点:动态分析法与静态分析法的区别。第一种增加价值=180+50/10%（1-1/1.15）=9.54万元，第二种增加价值=300+80/10%（1-1/1.15）=3.26万元。 由于消费者追逐“高

7、雅”而选择的消费品，往往会出现（ ）的现象。A价格越高，需求越B价格越低，需求越小C价格越低，需求越大D价格越高，需求越大正确答案：D由于消费者追逐“高雅”，产生了“炫耀效应”，以至出现D所述情况。甲公司于2022年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*

8、d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。A. 810 B.132025C. 2835 D.4860答案：C解析：房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第3篇下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。A.商业金融区 B.仓储物流区C.科技研发区 D.集市贸易区E.居住、商业混杂区答案：A,D,E解析：2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能

9、，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有( )。A、 银行信用B、 商业信用C、 民间信用D、 国家信用答案：A,C解析： 组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元人民币。A30B50C100D200正确答案：A三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。2022年，某市新增房地产供应量中，90以下住宅建筑面积是90以上住宅建筑面积的1.5倍。反映这两者关系的统计指标是( )。A.强度相对指标 B.比较相对指标 C.比例相对指标 D.结构相对指标答案：C解析：比例相

10、对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。 某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效力正确答案：BD临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。（）答案：错解析：应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。房地产估价师考试真题精

11、选及答案7篇 第4篇2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构资质等级可以为（）。A.一级B.二级C.三级D.暂定三级答案：A,B,C解析：根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。在风险分析中的风险估计阶段，需要开发的工作包括（）。A风险估算B分析风险概率分布情况C辨识风险发生的原因D检验各风险变量是否相关E提出应对风险的建议答案

12、：A,B解析：对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段，如图2 所示。某市拟拍卖一宗面积为13.33万、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万 的公共租赁住房，政府以6000元/ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。答案：解析：假设

13、企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税） （1）建筑面积13.332.5634.1248（万m2） （2）销售收入由两部分组成： 商品住房销售收入+配套公租房回购收入 （34.1248-3）8500（1-5.5%）+36000 268009.956（万元） （3）总成本34.1248（1.04A+3800）+550035.48979A+135174.2 （4）利润销售收入-销售税费-总成本 8000268009.956-35.48979A-135174.2 A3517.512（元/平方米） 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让

14、合同到（ ）土管部门备案。A规划B土地C房地产开发D建设正确答案：C住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用答案：错解析：条例规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(交付使用后保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A、独一无二B、寿命长久C、供给有限D、价值量大E、保值增值答案：A,D解析：考点:房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有

15、独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其他房地产的价格；因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第5篇某房地产开发公司以下简称开发公司，征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5.88亿元。其中征地补偿费及出让金共1.08亿元已全部支付。工程分三期建设用地规模相同，每期投资均为1.96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押。2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以

16、下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼现房，H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保。李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位已过装修

17、合同约定的一年保修期为由拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。有关H公司购房说法正确的有（）。A、H公司应缴纳增值税32万元B、H公司应缴纳契税C、担保公司可以为H公司提供1000万元担保额度D、合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效答案：B解析：本题考查的是契税。A选项，H公司不存在增值税；C担保额度不能超过总价款，错误；D没有超过法定比例，法定比例为3%。 在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、海关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损B.所

18、得税应纳税额=应纳税所得额适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%答案：A,C,E解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。B选项应为所得税应纳税额=应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额；D选项应是商品房开发项目预计计税毛利率与项目所在城市的级别有关。下列属于土地使用管制的事项有（）。A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施C.某宗土地使用权中，要求容积率为2.0D.甲乙两宗土地使用权中，甲土地必须为乙土地留出通行

19、道路E.某宗土地只能用于商业房地产开发答案：A,C,E解析：本题考查的是房地产权益因素。选项B是对土地使用权的行使的限制，不属于土地使用管制。选项D属于相邻权，源于房地产权利的限制。 下列关于写字楼租金的表述中正确的是（ ）。A基础租金是租户能接受的最低租金B基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异正确答案：D 需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。A目标定价法B价值定价法C挑战定价法D成本加成定价法正确答案：A房地产估价师考试真题精选及答案

20、7篇 第6篇房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。 目前国家针对房地产市场过热采取了若干宏观调控政策，其中属于财政政策的为（ ）。A.增加税收B.提高存贷款利率C.调整土地供给结构D.减少公共工程开支正确答案：AD开发持有出租出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.运营成本D.开发费用E.房产购买成本答案：A,B,C,D解

21、析：本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。开发持有出租出售模式现金流量图包含土地成本；建造成本及其相关费用；租金收入；运营成本；转售税费。参见教材P148。在当事人意思表达一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同，称为（）。A.双务合同 B.赠与合同 C.要式合同 D.实践合同答案：D解析：本题考查的是合同法概述。实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。影响供给价格弹性的主要因素有（）。A.商品耐用程度 B.时间长短 C.产品的成本状况 D.用途的多样性 E.可替代数目答案：B,C解析： 本题考查的是供给弹性。影响供给价格弹性的主要因素：与需求弹性

22、有所不同，影响供给价格弹性大小的因素主要表现在两个方面：一是从厂商供应能力和产品生产周期方面考虑，时期长短是决定供给价格弹性大小的主要因素；二是从厂商生产产品的成本方面考虑，由于厂商供给一定量产品所要求的售价取决于产品的成本，所以产品的成本状况决定供给价格弹性的大小。经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（）。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选 B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的 C.销售者需要实现总效用最大化 D.商品可以转让，且具有不可移动性答案：B解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项A错误，“完全市场”需要商

23、品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项C错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。房地产估价师考试真题精选及答案7篇 第7篇 房地产估价程序的作用包括（ ）。A规范估价行为B节省估价工作C保障估价质量D提高估价效率E规避估价监管正确答案：ACD设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。上述房地产

24、所有权人或土地使用权人为地役权人，他人的房地产为供役地，自己的房地产为需役地，地役权使供役地的价值下降，需役地的价值上升。 通过（ ），为土地使用权制度的改革全面推进扫清了道路。A1988年宪法修正案B1986年宪法修正案C土地管理法D中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例正确答案：A1988年4月11日，在七届全国人大一次会议上，通过了宪法修正案，删去了宪法第十条第四款中不得出租土地的规定，改为土地的使用权可以依照法律的规定转让，这就为土地使用权制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。某房地产估价机构在交付估价报告时，由于负责评估的张估价师出差外地，所以估价报告中以其印章代替签字

25、。（）答案：错解析：考点:估价报告的组成。估价结果报告中，注册房地产估价师应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及著名签名日期，不得以个人印章代替签名。(2022真题) 2022年李某将居住满5年的住房出租，应按租赁所得的（）缴纳个人所得税。A.0B.3%C.10%D.20%答案：C解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2022年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（）答案：错解析：本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素参见教材P119。