房地产估价师考试题免费下载6辑.docx

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1、房地产估价师考试题免费下载6辑房地产估价师考试题免费下载6辑 第1辑押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析： 房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（ ）正确答案：房地产估价机构资质等级每2年重新评定一次，资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，并不得越级升级。房地产资产管理职能中，以策略性管理为主的是（）。A.物业管理和设施管理 B.物业管理和资产管理 C.资产管理和投资组合管理 D.设施管理和投资组合管理答案：C解析：本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。房地产估价

2、机构资质核准属于（）。A自律管理B行政许可C工商登记D登记备案答案：B解析：行政许可是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为。行政许可具有强制力、公定力和确定力。国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定规定，将房地产估价机构资质核准列为确需保留的500 项行政许可项目之一，由住房城乡建设主管部门负责房地产估价机构资质核准工作。通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人无权参与公司管理。（）答案：错解析：本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。通过股票筹集的资金，完全由股份公司运用，股票持有人有权参与公司管理。某房地产开发项目的销售利润

3、为6540 万元，销售利润率为24，项目的销售税费为销售收入的5.5，该项目的成本利润率是（）。A18.50B22.68C31.58D34.04答案：D解析：由题意，该项目总开发价值总销售收入销售税费（6540/24）（15.5）25751.25（万元）；该项目总开发成本项目总开发价值销售利润25751.25654019211.25（万元）；该项目的成本利润率某房地产开发企业2022年房地产销售收入为8000万元，扣除项目金额为5000万元，应缴纳的土地增值税为（）万元。A.500 B.750 C.900 D.950答案：D解析：本题考查的是土地增值税-税率和应纳税额的计算。增值额销售收入扣除

4、项目800050003000（万元）；增值额/扣除项目3000/500060%；应纳税额土地增值额40%扣除项目5%300040%50005%950（万元）有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（）答案：错解析：本题考查的是土地管理的基本制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。参见教材P13。由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。由于写字楼物业的租

5、约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。房地产估价师考试题免费下载6辑 第2辑注册结构工程师分为（）。A、一级 B、二级 C、三级 D、四级 E、五级答案：A,B解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（）答案：对解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。 潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的（ ）。A租金B租金以外的收入C空置率的差异D运营费用的差异E转让收益正确答案：AB潜在毛收入

6、乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。A3500B5629C8629D18000正确答案：C某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查 B.描述性调查 C.创新性调查 D.因果性调查答案：D解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。 一般小型企业适于进

7、入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占

8、该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入lO%的运营费用；1124层为商品住宅，其中1l层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：答案：9591.40万元运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公

9、式为：(2)各层建筑面积一40006/241000(me/层)(3)计算l层商铺收益价格年净收益1000(160%)75%90%601219.44(万元)Vi19.4410%11/(1+lO%)503192.20(万元)(4)计算23层商场收益价格年净收益1000270%60084(万元)V2-38410%11/(1+10%)503830.48(万元)(5)计算4层酒楼收益价格年净收益100070%50128000034(万元)V348%11/(1+8%)503413.59(万元)(6)计算510层办公楼收益价格年净收益62018001280%(110%)186.62(万元)V5-10186.

10、627%11/(1+7%)5032555.13(万元)(7)计算1124层住宅价格Vn-a410001440005600(万元)(8)计算房地产价格VV1+V2-3+V4+V5-10+V11-24192.20+830.48+413.59+2555.13+56009591.40(万元) 资本化率是（ ）的倒数。A毛租金乘数B潜在毛租金乘数C有效毛收入乘数D净收益乘数正确答案：D( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A、 区位B、 交通C、 环境景观D、 外部配套设施答案：A解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义房地产估价师考试题免费下载6辑 第3辑普通股股东享有的权利有( )。A

11、.股票转让权B.要求赎回权C.参加表决权D.公司剩余财产的分配权E.股息红利分配要求权答案：A,C,D,E解析：从具体内容看，普通股股东享有的权利如下：(1)参加股东大会的权利。(2)参加表决的权利。根据平等原则，一般情况下的表决权为一股一票制。(3)股票转让权。(4)股息红利分配的要求权。我国公司法规定，公司分配当年税后利润时，应当提取利润的10列入公司法定公积金(公司法定公积金累计额为公司注册资本的50以上的，可以不再提取)；公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损；公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可

12、以从税后利润中提取任意公积金。公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，可按股东持股比例进行分配。(5)公司剩余财产的分配权。(6)对公司事务的质询权。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，对其行为后果承担法律责任。 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每

13、天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。轰2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)计算客房与餐饮年总收益：1)客房年总收益=(400200+100 350)36541975000(元)=4197.5(万元)2)餐饮年总收益=4197.530%-1259.

14、25(万元)(2)计算客房与餐饮年总费用：1)客房年总费用=4197.535%=1469.13(万元)2)餐饮年总费用=1469.1355%=808.02(万元)(3)计算年净收益：年净收益=4197.5+1259.251469.13808.02+200=3379.6(万元)(4)由所给资料计算报酬率：可比房地产的报酬率：A=3000/25200100 9/611.9%B=3500/29400100%=11.9%C=2800/23800100%=11.76%D=200/1660100%=12.05%以其平均数作为估价对象的报酬率：(11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6

15、)/4=11.9%(5)从公式求得该宾馆价格为：V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)正确答案：(1)计算客房与餐饮年总收益：1)客房年总收益=(400200+100350) 365(125%)=31481300(元)=3148.13(万元)2)餐饮年总收益=3148.1330%=944.44(万元)(2)计算客房与餐饮年总费用：1)客房年总费用=3148.1335%=1101.85(万元)2)餐饮年总费用=944.44 55%=51944(万元)(3)计算年净收益：年净收益=3148.13+94444-101.85-519.44+200=2671.28(万元)(4)可比房地

16、产D不易作比较。(5)从公式求得该宾馆价格为：V=A/y=2671.28/11.9 %=22447.73(万元)学校兴办的招待所用房，可免征房产税。（ ）答案：错解析：本题考查的是房产税减税、免税。学校兴办的招待所，具有经营性，不得免除房产税。某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押贷款,银行根据购房者未来收入增长的情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为6.6%，期限为15年，购房者的月还款额增长率为0.5%。该购房者第10年最后一个月份的还款额为（ ）元。A.6021.47 B.6344.50 C.6378.50 D.6383.45答案：B解析： 张某购买该房屋应缴纳的税为（

17、 ）。A房产税B城镇土地使用税C契税D营业税正确答案：C 下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（ ）。A资本金现金流量表B资金来源与运用表C损益表D投资计划与资金筹措表正确答案：D(2022真题) “英格兰式拍卖”是一种价格上行的拍卖方式。（）答案：对解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递增，直到以最高价格成交为止。房地产估价师考试题免费下载6辑 第4辑房地产开发投资的清偿能力指标一般有（）。A、借款偿还期 B、偿债备付率 C、投资利润率 D、资产负债率 E、利息备付率答案：

18、A,D,E解析： 本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（）。A、房地产租金 B、房地产实际出租量 C、出租房屋空置率 D、房价租金比答案：C解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。参见教材P40。符合资产定义的资源，在同时满足以下( )条件时，确认为资产。 A.与该资源有关的经济利益很可能流入企业 B.与该资源有关的经济利益很可能流出企业C.该资源的成本或者价值能够可靠地计量 D.该资源的成本或者价

19、值不能可靠地计量 E.与该义务有关的经济利益很可能流出企业答案：A,C解析：符合资产定义的资源，在同时满足以下条件时，确认为资产：(1)与该资源有关的经济利益很可能流入企业；(2)该资源的成本或者价值能够可靠地计量。 下列说法有误的一项是（ ）。A个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理 B单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户C临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年D一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行正确答案：D某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获

20、知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。获知兴建火车站后该宗房地产的价格为（ ）元/m2。A. 2 000 B. 2 693. 42 C. 3 693. 42 D. 5 000答案：A解析： 在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某公司2年前与某房地产所有权人签订了租赁合同。租用其中

21、800面积，约定租赁期限为15年，月租金固定不变为1500元/。现在市场上相似的写字楼月租金为1800元/。假设折现率为10%，则目前承租人权益价值为（）万元 。A、2045.77B、2250.34C、2409.61D、2190.55答案：A解析：考点:净收益测算应注意的问题。VA/Y11/（1Y）n，其中A（18001500）80012288万；Y10%；n15213。V288/10%11/（110%）132045.77万元。 资本金的出资方式包括（ ）。A货币或实物B工业产权C专利技术D债权E土地使用权正确答案：ABE项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使

22、用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。A.工期索赔 B.工程变更索赔 C.合同中明示的索赔 D.合同中默示的索赔 E.费用索赔答案：A,E解析：本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。按照索赔的目的可以将工程索赔分为工期索赔和费用索赔。房地产估价师考试题免费下载6辑 第5辑 下列说法正确的是（ ）。A增价拍卖皆为卖方报价拍卖B增价拍卖皆为买方报价拍卖C减价拍卖皆为卖方报价拍卖D减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：C 公开招标的费用要低于邀请招标的费用。( )正确答案：答案 采用邀请招标的方式，由于

23、被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（）答案：错解析：法定存款准备金率，指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。财政政策是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。在膨胀时期，存在过度需求，会引起通货膨胀，政府应减少政府支出，增加税收以抑制总需求，消除通货膨胀。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金，这体现了房

24、地产中介服务的（）特点。A.人员特定 B.委托服务 C.服务有偿 D.竞争性答案：C解析：本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务的特点之一是服务有偿，即房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。 相关性原则所说的相关是指与政策相关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： （ ）指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A通货贬值B通货膨胀C通货紧缩D通货异常正确答案：B题干的表述是“通货膨胀”的定义。下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是（）。A天然石材B壁纸C吸声材料D合成隔热板材答案：A解析：室内来

25、源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，能引起肺癌。 对于共有房地产的转让，需要其共有人（ ）。A全部同意B超过50%同意C超过2/3同意D有人同意就行正确答案：A衡量房地产泡沫常用的指标有（），A房价收入比B租金售价比C实际价格与理论价格之比D房地产供求比E房地产价格指数与居民消费价格指数之比答案：A,B,C解析：房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持

26、续上涨的过程及状态。从房地产泡沫的成因入手，“实际价格理论价格”、“房价收入比”、“房价租金比”等指标，都从某一个侧面反映了房地产泡沫的程度。房地产估价师考试题免费下载6辑 第6辑由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A、操作风险B、信用风险C、市场风险D、法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房

27、人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：A项，运用假设开发法估价，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的

28、净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。B项，投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率；在测算后续开发利润时要注意利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。C项，在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）。D项，在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，根据

29、类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。 已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7 %、教育费附加3 %，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。A55.0B85.6C150.0D123.6正确答案：AA 10005(1+7+3)=55(万元)根据物权法，下列财产中?，可以设定抵押的是（）。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押以其他形式限制的房地产不得设走抵押权。参见教材P122。在求取净收益中，运营费用包括（）。A.房地产保有环节的税收B.

30、房地产折旧费C.房屋保险费D.房地产抵押贷款还本付息额E.为承租人提供的服务费答案：A,C,E解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益B、物业增值C、股权增加D、销售收入E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：考点:房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。 在设计方案评价指标中属于有关面积的指标是( ).A、厂区占地面积B、建筑物占地面积C、构筑物占地面积D、建筑密度E、土地利用系数正确答案：ABC(2022真题) 下列文书中，不属于要约邀请的是（）。A.拍卖公告B.中标通知书C.招股说明D.寄送的价目表答案：B解析：本题考查的是要约和要约邀请。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。估价对象为一宗熟地，对选取的可比实例进行实物状况调整的内容有（）。A、土地形状B、土质状况C、土地使用年限D、土地开发程度E、容积率答案：A,B,D解析： 本题考查的是房地产状况调整的内容。土地实物状况，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。