房地产估价师模拟试题8节.docx

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1、房地产估价师模拟试题8节房地产估价师模拟试题8节 第1节关于房地产状况调整的说法，错误的有（ ）。A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。选项A错误，不同使用性质的房地产，某些价格影响因素对价格的影响方向和程度不一定相同；选项B错误，比较调整的内容越多，说明可比实例和估价对象的差异性越大

2、，反而越不精确；选项C错误，可比实例应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是它在价值时点的状况，也不一定是在其成交日期的状况。选项E是房地产状况中的权益状况的调整。P197200。下列对无差异曲线主要特点的描述，错误的一项是( )。A、 无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B、 任意两条无差异曲线不能相交C、 无差异曲线凹向原点D、 无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用答案：C解析：无差异曲线凸向原点。 该工厂若为扩大经营而筹集资金将两幢房屋抵押，则其为抵押目的评估的价值应为( )。A该两幢建筑物的抵押评估价格之和B该两幢建

3、筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格正确答案：B 某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为 8%，该宗房地产的收益价格为( )万元。A457.40B476.98C686.10D715.48正确答案：C 下列可以作为强制拆迁证明人的有（ ）。A拆迁单位代表B被拆迁人单位代表C街道办事处D居委会E当地公安部门代表

4、正确答案：BCD强制拆迁时，应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。因公共利益需要，政府对某棚户改造区作出了房屋征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人张某在征收范围内拥有两处住房，其中一处办理了权属登记，另一处为其 10 年前自行建设，未办理相关手续。收到征收评估分户评估报告后，张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。本案中征收评估机构的选定程序应当是（）。A.由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定B.由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定C.由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收

5、部门采取公开方式确定D.由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定答案：D解析：房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产估价师模拟试题8节 第2节 收益期限为有限年的公式的假设前提是（ ）。A净收益每年不变B报酬率不等于零C收益期限为有限年D以上均正确正确答案：D收益期限为有限年的公式如下：此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：净收益每年不变为A；报酬率不等于零为y；收益期限为有限年n

6、。 总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用（）。A.为零 B.为负值 C.为正值 D.为极小值答案：A解析： 本题考查的是边际效用分析。总效用有可能达到一个极大值，此时边际效用为零。 在房地产估价中，如果估价目的不同，估价报告的用途则不同。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。答案：错解析：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公

7、积金。下列有关商业银行的表述，不正确的是( )。A、 商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是世界各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式B、 创造派生存款和信用流通工具，是商业银行的最基本职能C、 从商业银行的业务经营范围划分，西方商业银行有两大类型：职能分工型和全能型D、 我国商业银行法规定，设立城市合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币E 我国商业银行法规定，设立农村合作商业银行的注册资本最低限额为1亿元人民币答案：B,E解析：知识点 商业银行某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购

8、建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（）万元。A、6419.73B、6507.27C、5680.95D、5524.33答案：A解析：本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6% +4000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.73万元。参见教材P306。房地产估价师模拟试题8节 第3节 业主大会履行的职责有（ ）。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作C监督业主公约的实施D决定专项维修资

9、金的使用、统筹方案，并监督实施E选聘、解聘物业企业正确答案：ABDE 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。A225.00B237.50C381.25D395.83正确答案：C 在统一采用单价方面，通常为( )上的价格。A估计面积B局域面积C总体面积D单位面积正确答案：D答案 D在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。可出售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的种类。可出售的房地

10、产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。契据登记制模式是（）。A.非对抗要件主义 B.不成立要件主义 C.对抗要件主义 D.成立要件主义答案：C解析： 本题考查的是不动产登记模式。契据登记制模式是对抗要件主义。每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象，以相互验证，但不应相互替代。房地产估价师模拟试题8节 第4节房地产投资信托基金股票的收益

11、通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。以下可以应用于房地产开发投资评价的反映项目盈利能力的动态评价指标包括（ ）。A.速动比率B.投资利润率C.内部收益率D.成本利润率E.净现值答案：C,E解析：本题考查的是经济评

12、价指标体系。动态盈利指标有三个：净现值、内部收益率、动态投资回收期。选项A是清偿能力指标；选项BD是静态盈利能力指标。P178。 （ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A土地利用总体规划B城市规划C土地开发D城市建设正确答案：B 该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。A3250.00B3437.50C4000.00D5000.00正确答案：B 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续D经

13、政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D 房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师模拟试题8节 第5节 甲公司向某保险公司所购买的保险属于（ ）。A信用保证保险B财产保险C人身保险D责任保险正确答案：D 下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（）。A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价依据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 答案：B解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期

14、比房地产短，在使用过程中要不断更新，作为运营费用消耗了。商品房现房广告不得涉及的内容是（）。A.销售价格B.装饰装修C.小区环境D.升值承诺答案：D解析：本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。参见教材P117。 下列关于房屋拆迁行政裁决的表述中。正确的为（ )。A.李某申请行政裁决，应提交被拆迁房屋的权属证明B.李某对行政裁决不服，可依法申请行政复议C.因李某提出新的需要查认的事实，房屋拆迁管理部门中止裁决，中止时间计入裁决 时限D.李某对行政裁决不服，可向人民法院起诉正确答案：ABD 某银行存款利息方式采用单利，假设某一年

15、期存款的年利率为5%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于525%。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险，对于开发投资者来说，对开发商的收益产生巨大影响的是（）。A.资本化率的变化 B.物业毁损造成的损失 C.未来租金水平 D.未来房地产市场销售价格答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大影响；而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的

16、损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大影响。房地产估价师模拟试题8节 第6节物业管理条例确立的基本制度包括（ ）。A.业主大会制度B.管理规约制度C.住宅小区治安管理制度D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度答案：A,B,E解析：本题考查的是物业管理的基本制度。物业管理条例突出建章立制的重要作用，确立了以下六项物业服务的基本制度。（1）业主大会制度；（2）管理规约制度；（3）物业服务招投标制度；（4）物业承接查验制度；（5）物业服务企业资质管理制度；（6）住宅专项维修资金制度。工业建筑按照建筑层数分类不包括（）。A.单层厂房 B.多层厂房 C.高层混合厂房

17、D.层次混合厂房答案：C解析：本题考查的是建筑分类。按照建筑层数，可以将工业建筑分为单层厂房、多层厂房和层次混合厂房。根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是（ ）。A.存在冲沟、岩溶等现象的地段B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段C.地下水位低于建筑物的基础埋置深度的地段D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段答案：C解析：本题考查的是城市用地的自然条件评价。一类用地的具体要求是：（1）地形坡度在10度以下，符合各项建设用地的要求；（2）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（3）地下水位低于建筑物的基础埋置深度；（4）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（5）没有沼泽现象或采用简单工

18、程措施即可排除地面积水的地段；（6）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。# 在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。A建筑师B结构工程师C设备工程师D监理工程师正确答案：A建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。 该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元/m2。A1963.64B2000C2552.73D2600正确答案：C在英国和其他英联邦国家，法院一般( )来判断房地产评估价值误差的范围。A、 使用估价对象房地产的实际成交价格B、 使用政府公布的房地产交易指导价格

19、C、 使用近1年内房地产的平均成交价格D、 依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。房地产估价是对房地产价格的一种估算和判定，肯定与其真实价格有出入，一般认为误差在上下15%范围之内是允许的。英国和其英联邦国家，法院一般依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值来判断房地产评估价值误差的范围。解决此题的关键在于在比较的基础上进行记忆。房地产估价师模拟试题8节 第7节 国民生产总值（GDP)是指一个国家以当年价格(或以不变价格)计算的1年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）正确答案：国内生产总值(GDP)是指一个国家以当年

20、价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。GNP是国民生产总值，GDP是国内生产总值。房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。（）答案：对解析：住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。工程造价的层次性取决于工程的层次性。（）答案：对解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价的层次性取决于工程的层次性。 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答

21、案： 根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（ ）。A目标定价法B成本加成定价法C随行就市定价法D价值定价法正确答案：A明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（）。A、位置B、交通条件C、外部配套设施D、周围环境E、抵押担保答案：A,B,C,D解析：考点:估价对象的确定。明确估价对象的区位状况，是要弄清估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。房地产估价师模拟试题8节 第8节 自然周期的( )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。A第一阶段B第二阶段C第三阶段D第四阶段正确答案：C答案 C 自然周期的第三

22、阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。房地产的供给曲线表示（）。A.房地产的供给量与购买者能力的关系 B.房地产的出售量与购买者能力的关系 C.房地产的供给量与其价格之间的关系 D.房地产的购买量与其价格之间的关系答案：C解析：本题考查的是房地产供给。房地产供给曲线表示房地产的供给量和其价格之间的关系某种房地产的供给量如何随着房地产价格的变动而变动。 甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A经市（县）人民政府批准B经

23、委托人书面同意C经房地产行政主管部门批准D经省（自治区、直辖市）人民政府批准正确答案：B 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）。A700000元B695554元C777268元D800500元正确答案：C租赁期限内的年净收益200180(130%)12302400(元)租赁期限外的年净收益200200(130%)12336000(元)V302400(1+10%)+302400(1+1

24、0%)2+336000(1+10%)3777268(元)关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ ）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308309。 某类商品房20222022年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为（ ）元/。A797400B802300C805625D807800正确答案：C