房地产估价师真题下载6卷.docx

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1、房地产估价师真题下载6卷房地产估价师真题下载6卷 第1卷接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。 ( )答案：错解析：签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。 间接融资的局限性主要表现在（ ）。A隔断了资金供求双方的直接联系B在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注C减少了对筹资者使用资金的压力和约束D融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多E融资风险大正确答案：ABC 当选用加权算术平均数时，通常是对评估该房地

2、产最适用可靠、占有资料全面准确的估价方法所测算的结果赋予较大的权重；反之，赋予较小的权重。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期 B.建造期和经营期 C.开发期和经营期 D.经营准备期和经营期答案：C解析： 本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。 若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。A甲某B丁某C甲某与客户丁某D房地产管理部门正确答案：C民事行为能力无效的情形不包括（）。A.违反法律或者社会公共利益的 B.无民事行为能力人实施的 C.恶意串通，损害

3、国家.集体或者第三人利益的 D.限制民事行为能力人实施的答案：D解析：本题考查的是民事法律行为。选项D错误，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。下列统计指标中，属于反映总体单位标志值差异程度的变异指标有（）。A全距B中数C标准差D平均差E变异系数答案：A,C,D,E解析：变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括：全距，又称极差，是指分布数列中最大标志值与最小标志值之差，反映现象的实际变动范围；平均差，是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算术平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度；标准差，是指

4、分布数列中各单位标志值与其平均数的离差的平方的算术平均数的平方根；变异系数，是以相对形式表现的变异指标。通过全距、平均差、标准差分别与平均数的比得到，而常用的是标准差系数。房地产估价师真题下载6卷 第2卷 在房地产投资分析中。若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： w公司要按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向规划管理部门提出改变土地用途的申请B向土地管理部门提出改变土地用途的申请C签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地出让合同D按重新核定的出让金标准缴纳土地出让金正确答案：ABD下列选项中，不属于解决房地产市场信息不

5、对称问题的主要途径的是（）。A.发展房地产估价等专业服务 B.政府加强房地产市场信息的发布工作 C.加强开发商的管理体制 D.提高房地产市场的透明度答案：C解析：本题考查的是房地产市场的特性。解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是发展房地产估价等专业服务业，政府加强房地产市场信息的发布工作，提高房地产市场的透明度。 尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被拆迁人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：(2022真题) 电磁辐射对人体的危害程度随电磁波波长的缩短而减少。（）答案：错解析：本题考查的是辐射污染。电磁福射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而

6、增加。也就是，波长越短，危害越大。 在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师真题下载6卷 第3卷地籍数据进行面积的控制与量算的原则为“从整体到局部，层层控制，分级量算、块块检核”。答案：对解析：地籍数据宜进行面积的控制与量算，并进行“整体=部分”的面积逻辑检验。面积的控制与量算的原则为“从整体到局部，层层控制，分级量算、块块检核”。下列墙体中，属于非承重墙的有( )。A.围墙 B.外墙C.隔

7、墙 D.填充墙E.幕墙答案：A,C,D,E解析：非承重墙是只承受自身重量的墙，不承受上部传来荷载的墙。非承重墙包括自承重墙和框架墙。框架墙是指在框架结构中，填充在框架间的墙，它的重量由楼板、梁、柱承受。建筑中的隔墙也属于非承重墙。房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则。（）答案：对解析：本题考查的是确定房地产开发项目的原则。房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（）。A.第

8、一阶段 B.第二阶段前段 C.第二阶段后段 D.第三阶段 E.第四阶段答案：A,B解析： 本题考查的是房地产市场的自然周期。房地产市场自然周期和投资周期的关系：投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期的变化（预期市场不好，先不投资）。关于住宅质量保证书中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有( E )。A.墙面渗漏为3 年B.墙面抹灰层脱落为1 年C.卫生间地面渗漏为1 年D.电气开关为6 个月E.管道堵塞为2 个月答案：B,C,D,E解析：房地产开发企业应当承担的最低保修项目和保修期限如下：1)地基基础和主体结构在合理

9、使用寿命年限内承担保修；2)屋面防水3 年；3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1 年；4)墙面、顶棚抹灰层脱落1 年；5)地面空鼓开裂、大面积起砂1 年；6)门窗翘裂、五金件损坏1 年；7)管道堵塞2 个月；8)供热、供冷系统和设备1 个采暖期或供冷期；9)卫生洁具1 年；10)灯具、电器开关6 个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。债券的短期市场是指发行和买卖 2 年期内的短期政府债券活动的总称。（）答案：错解析：短期债券市场是指发行和买卖 1 年期以内的短期政府债券和企业债券活动的总称。 最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。A实物配租B税收优惠C发

10、放租赁补贴D租金核减E购买经济适用住房正确答案：CD最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。房地产估价师真题下载6卷 第4卷因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税答案：对解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土

11、地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。 下列说法不正确的是（ ）。A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式正确答案：D确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作（）。

12、A、固定性决策B、标准化决策C、程序化决策D、科学性决策答案：C解析：本题考查的是决策的方法。确定型决策的决策过程和方法常是固定程序和标准方法，因此又称作程序化决策。 下列方法中，是常有的风险评价方法的有（ ）。A解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两种B解析法和蒙特卡洛法有很大区别C蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样正确答案：CD当抵押房地产的市场价值大幅下降时，下列说法中，错误的是（ ）。A.如果是抵押权人行为导致的，要求其停止其行为B.要求抵押人恢复抵押房地产价值C.提供与减少的价值相应的担保D.抵押人不恢复房地产价值，也

13、不提供相应担保，要求债务人提前清偿债务答案：A解析：本题考查的是房地产抵押的需要。选项A错误，和抵押权人的行为无关，是抵押人的行为导致的价值降低。P17。 下列说法错误的是（ ）。A我国现有商业银行属于全能型商业银行B我国商业银行实行的是分支行制C国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的D我国的商业银行以国有独资商业银行为主正确答案：A从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。下列权利中，不属于不动产用益物权的是（）。A、土地承包经营权 B、建设用地使用权 C、房屋所有权

14、D、宅基地使用权答案：C解析：本题考查的是不动产登记的类型。根据物权法，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P157。房地产估价师真题下载6卷 第5卷 （一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万商住楼，其中营业房0.3万。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提

15、出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（ ）等资料。A拆迁计划B产前方案C拆迁安置补偿资金证明D公司拆迁资格证明正确答案：ABC 在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，通常由估价人员凭着自己的经验加以修正。 （ ）正确答案：在市场法估价中，可比实例交易情况的修正，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断.下列购买某宗房地产的付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率为6%）（）。A.现

16、在按9.5折一次性付款 B.一年后一次性付款 C.现在首付30%，余款在未来3年内分年等额支付 D.现在首付50%，余款在未来10年内分年等额支付答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，现在一次性支付0.95；选项B，一年后支付1/1.060.943；选项C，现在首付30%，以后3年内等额支付0.3+0.7/3（P/A，6%，3）0.923702788；选项D，现在首付50%，10年内等额支付0.5+0.5/10（P/A，6%，10）0.868004352。李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（）。A.0.40B.0.60C.0.

17、67D.1.67答案：B解析：本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LTV1（1/LR）1（1/2.5）0.6。参见教材P266。 成本法估价的操作步骤有（ ）。A市场调查B搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料C测算重新购建价格D测算折旧E求取积算价格正确答案：BCDE运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。（）是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。A.工程量计算 B.工程定额的套用 C.施工组织设计 D.施工方案的编制答案：A解析：本题考查的是工程量计量。工程量计算是施工图预算编制的主要

18、内容和工程估价的重要依据。 谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师真题下载6卷 第6卷 项目投资目标的控制是使该项目的实际投资大于或等于该项目的计划投资(业主所确定的投资目标值)。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成反比。（）答案：错解析： 本题考查的是金融杠杆、回报与风险。如果贷款是无风险的，那么权益回报的风险与杠杆率成正比。某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收

19、入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（ ）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案：B解析：复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A11-（1+s）/（1+i）n（1+i）/（i-s），求出A1就是所求的结果。通过房租求取房地产净收益，不应扣除（）。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费答案：C解析：本题考查的是净收益的测算。运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。在资产负债表的编制中，( )是根据几个账户的期末余额合计数填列。A、 短期投资项目B、 累计折旧项目C、 未分配利润项目D、 存货项目答案：D解析：资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。 设有抵押权的房屋被拆迁时，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必经抵押权人认可。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：