与开发商购房合同不一致.doc

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1、及开发商购房合同不一致 篇一：房屋产权登记及出资人不一致导致的纠纷 房屋产权登记及出资人不一致导致的纠纷 一、案件基本情况 原告：杨某 被告：黄某 2007年6月23日，被告及重庆某地产发展有限公司签订商品房买卖合同后，由原告保留和房屋购买的所有合同原件，并支付了首付款、每月的按揭款至今，房产证上所写名字为被告所有。后，原告要求被告过户房屋，由此引起纠纷，诉至法院。 二、法律意见评析 从民事合同相对性法律关系分析，涉案房屋买方主体和款项支付主体是本案被告黄某而非原告杨某是毋庸置疑的。 （一）被告黄某是涉案房屋所签订的商品房买卖合同相对方，买方主体为黄某，并不涉及到原告主体身份。被告在买方签字后

2、亲自签下了自己的名字，且留了自己的联系方式。涉案房屋的购房人是被告，房屋款项的支付主体毫无疑问是被告。涉案房屋签订当时，原告并没有在场，是被告亲自签订了买卖合同，是被告及涉案房屋的开发商及银行之间发生的买卖关系及贷款关系，根本及原告无关。 原告付款行为只是被告黄某支付房款的来源，并不能以此改变支付义务主体和合同主体。另外，如果买卖合同相对方的黄某不履行付款义务，合同相对方的开发商只能追究被告黄某的责任，不会追求合同之外的原告杨某的合同责任。 （二）原告款项的支付是替被告支付的，她们之间实际上是一种委托代理关系，这种委托关系是基于她们之间债的抵消还是其他，都不是本案处理的范围。可以从以下事实得以

3、印证： 首付款收据以及按揭款项中，付款人身份是被告，付款人主体是被告更是不争的事实，并不没有任何证据资料显示，原告是实际支付主体身份，从法律关系上讲，是被告在履行及开发商及银行之间的首付款和按揭款义务，义务履行主体是被告不是原告。 所以，虽然被告实际支付了上述款项，那也是被告替原告在支付上述款项，被告款项的支付行为，是被告及原告之间的内部关系，涉案房屋的买卖关系中只涉及到开发商及被告，涉案房屋的按揭抵押中，也只能涉及到银行及被告及担保人开发商。 原告以隐名代理之法律关系主张涉案房屋产权是不成立。 （一）隐名代理关系缺乏证据支持。被告所主张的，原告及被告在购房中是隐名代理关系的事实并没有任何证据

4、证实，比如原告及被告之间的委托代理关系的证据资料。原告以替代付款行为证据和其他旁证，来证明她们之间的隐名代理关系，显然属于主观上的推测和臆断。 原告证实的唯一事实是原告交付了首付款及按揭款项，但其付款行为是替被告进行的，并不能推翻实际的支付主体是被告和实际的合同买方人是被告这一不变的事实。 相反，本案所有证据资料均证实了：涉案房屋买方主体是被告，支付义务主体是被告，产权登记也是被告这样的事实，这些证据才真正形成证据锁链，印证了：涉案房屋产权归属被告的事实。 （二）假如原、被告之间真的存在隐名代理法律关系（实际上并不存在此法律关系），因原告同意产权办理在被告名下，且产权已实际登记在了被告名下，那

5、么这一事实视为原告对其房屋产权的放弃。 假如被告受原告之委托代理其购买涉案房屋，这种隐名代理也仅限于被告代理原告的对涉案房屋的购买行为。作为委托方的原告，其委托的结果就是将涉案产权办理在自己的名下，但产权最终办理在了被告的名下，此行为应视为原告对涉案房屋产权的放弃，理由如下： 根据合同法第四百零四条之规定，“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”在本案中，受托人处理委托人原告杨某的购房事务的结果，本应在涉案房屋买卖合同双方已履行完付款及交付义务后，委托事务的取得的财产，即房屋产权办理在原告名下，但原告并没有按照法律关于隐名代理的规定，披露其及被告的委托代理关系，而是要求办理在被告名

6、下，且被告当庭陈述，办理在被告名下是原告同意的。（至于说一年后再过户的说法，缺乏证据支持。）原告同意办理将涉案房屋产权办理在被告名下及物权已登记为被告名字的行为，充分说明，原告自愿将房屋产权归属于被告，自愿将委托结果取得的财产归属被告所有。 从物权法律关系分析，房屋产权以登记为准，物权的主体也就是涉案房屋产权主体只能是本案被告黄某而非原告杨某。 （一）不管从涉案房屋的登记薄登记为被告黄某还是从涉案房屋的权属证书登记为黄某来看，涉案房屋产权属于黄某而非原告杨某。法律依据： 物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十六

7、条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。 第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当及不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 （二）如果对涉案房屋产权确认为原告所有，其前提是，涉案房屋登记错误或被撤销，但综合整个案件证据资料，都没有导致涉案房屋登记错误或被撤销的理由或证据。（1）如果真的存在隐名代理法律关系，因作为委托人的原告或作为受托人的被告都没有向涉案房屋买卖合同相对方即开发商披露其代理关系，买卖合同只能约束合同的直接签订方即被告； （2）在委托代理关系结束后，原、被告

8、双方也没有向涉案房屋合同相对方的开发商披露代理行为，产权登记在真正签订买卖合同的主体名下是正确的。 （3）对涉案房屋产权的登记，即涉及到委托代理结果，即，委托财产的取得，即对涉案房屋进行登记，但原、被告双方仍然同意登记在被告名下，也就是说，即使她们之间真的存在委托代理关系，但对委托财产的处理上，双一致同意，财产归属被告所有（物权设立以登记为准）。 从证据的证明力及证明内容分析，被告举示的证据及证据的证明力明显高于原告，法院应予以采信。 根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十七条之规定，国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证； 直接证据的证明力一般大于间接证据。

9、 从本案原、被告提供的证据来看，能够证明被告享有涉案房屋产权的有：不动产登记薄、产权证，这些证据不仅是国家机关制作的，而且是能够直接证明被告享有涉案房屋产权的合法证据。 而原告所举示的交款证据及其他旁证资料，对原告主张的产权归其所有来看，属于间接证据，其证明力远远低于能够证明产权归被告所有的直接证据和国家制作的有效和有力证据。原告举出的证据不仅不能证明其主张，相反，进一步印证了产权归被告所有这一事实，比如：买卖合同买方系被告所签订，交款票据的名字是被告等等。 关于对为何原告交款，产权却登记为被告名字这一事实的举证责任及法律关系问题。 被告已有充分证据证明了以下事实：1、涉案房屋的买方主体身份；

10、2、涉案房屋的买方义务履行主体； 3、涉案房屋的产权登记人主体。这些事实证据足以认定，涉案房屋的实际产权人是被告这一事实。而原告的证据只能证明了：本该由被告履行的付款义务，原告替被告履行了这一事实。 至于原告为何替被告支付本该由被告支付的房屋款项，这正是原告所要提供相关依据加以证实的，即原告必须提供充分依据来证实其主张的涉案房屋隐名代理问题，不能仅凭替原告交付款项的事实就推测是一种隐名代理。 原告的上述举证责任，更不能推给被告，要求被告证实这种隐名代理的不成立，如果将由原告的举证责任推给被告无疑严重违背举证责任之法律规定，是严重错误的。 此致 代理人：重庆立万律师事务所 2010年5月13日篇

11、二：网签和正式签纸质合同的区别 开发商手续齐备就能办理网签，开发商在开发商处得电脑上填写合同，然后来我局进行打印，网签合同打印出需要买受人及开发商签字盖章就可以备案。 网签是一种方式，商品房买卖合同才是实体的。 网签的意思是说通过网络和房管局联网同步签订商品房买卖合同，就如你所说，网签完之后所有条款都以制式的形式打印多份，确认无误后，在后面签上我们的名字和手印.这就是商品房买卖合同。 现在都是这样签的，以避免一房多买. 网上签合同及纸签合同实质是一样的，区别只在于合同签订的方式不同而已。一般情况下购房者都会及开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在网上签订正式合同

12、，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。 首先需要进行购房资格审核，审核通过后，才能进行网签备案。对于网签备案，一般情况下购房者都会及开发商先签订草拟合同，草签完成后，打印出来，双方确认无误之后，再统一在网上签订正式合同，签订完成后，相关部门进行备案审核，审核通过后，产生备案号，显示在合同每页的右上角，然后由开发商打印出合同，在打印出来的合同上签字盖章，双方各持所需的份数。 如果开发商的实际成交价格高于其在房管局的一房一价备案价格，网签备案则无法通过。所以，请您先向开发商了解详情

13、，从而判断您购房合同网签备案的问题。篇三：签订购房合同是常常被忽视的“陷阱” 签订购房合同是常常被忽视的“陷阱” 一、基本的“五证”齐全（要合法有效）。 一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了预售证许可证，则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。（确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和新建住宅交付使用许可证。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书，要注意这些证照文件的单位名称是否一致）。 二、使用规范的合同文本。 一定要参照最好是采用且不要随意修改文本，并按照文本中所列

14、条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的定购协议书还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接及开发商签预售合同就好。这个步骤，一定不能马虎啊!否则到时吃大亏就惨了。 一般情况违约责任约定不对等违规行为主要有三方面： 是对违约金数额约定不对等。如某合同中约定买受人逾期付款超过60天，如继续履行合同，需按天支付违约金万分之五；而出售方逾期交房超过60天，则只需按天支付违约金万分之一。 是对违约责任的起始期限约定不对等。如某合同中约定，买受方逾期付款超过60日、出卖方逾期交房90日需承担违约责任。 是对

15、定金的约定违法违规。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第四条规定：因不可归责于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但实际上，很多房产公司在订立合同时都规定，只要买受人无法继续履行合同，出卖方都要没收定金。 买期房要约定条件和时限。 对于期房，由于资金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是规范的文本，则开发商在合同上务必会大做文章，对买房者极为不利。如含有模糊性词语只注明竣工日期，而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某

16、月某日”，（交房有两个意思：一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚，不能接受没有取得新建住宅交付使用许可证的房屋使用交付）并注明开发商不能按时交房所需承担的责任）。 对房屋及小区内的描述要清楚不可使用模糊字眼（具体地址、房屋面积、墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间以及绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施等描述） 有时合同中还会进行如下描述： “如果发生问题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才

17、算最好的？所以对于购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 有时还会出现以偏盖全是个泛指的概念。有时会出现这样令人哭笑不得的问题，开发商承诺卧室的玻璃是中空的，到了交房时发现卧室窗户只有下面的部分是中空，而上面却是普通玻璃等等。 很多合同中常可以看到这样的条款，“应于日前如何如何”，但是并没有约定如果没有在“日前如何如何”后该怎样处理。这样，即使最后认定是开发商的过错，你也很难制裁他，最多是调解了事。所以对于购房者及发展商签署的合同中要明确对开发商如果没有履行承诺、不按设计图纸施工和达不到质量等级等等的处理办法，做到越详细越好。 再举个简单的例子

18、，你买的塔楼里有几部电梯，是否会全部同时开通，如果有不开的怎么办？不要小看这个问题，为了出面积、增利润，现在的高层住宅只安装几部电梯，而且平时还不全开，在上下班高峰时间极为不便，这种情况业主是否有权拒付部分电梯费呢？ 公摊面积：不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是及这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房

19、屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。（面积确认和差异的确定。建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。） 购房者及开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好及发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦

20、。 合同陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得及开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，开发商会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多，只赔付96元。或者在不能按时办理好时，干脆让购房人退房。还有的合同中写明的违约条款表

21、面上貌似公平，实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40%的违约金。这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不 三、检查房屋质量。 在签约时，应查看并检查住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的内容，并将商品住宅质量保证书作为合同的附件，检查是否有开发商对质量问题的责任。 房屋的交接：开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。 四、明确物业管理事项。 一个不好的物业管理

22、公司，一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 五、重点约定违约责任。 对于期房，甚至现房，都有可能及开发商的描述不一样，此时应该明确合同违约或及描述不一致时开发商应承担的责任。可参考：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。 未注明因何种原因可以退房以及后果 购房者及开发商签订认购书后，需要交一定额度的定金。但在购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，开发商一般都只退购房款而不退定金。 所以

23、买家最好及开发商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 擅自扩大对“不可抗力”的解释，政府交通管制竟也在列 合同法第117条对不可抗力有明确规定：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 而某合同中规定，“不可抗力是指在出卖方无过错的前提下，战争、恐怖活动、人力不可抗拒的自然灾害、施工中遇到的异常困难或者重大技术问题不能及时解决，包括施工期间，由于政府重大活动规定不得开挖、运土，交通管制等。”合同条款明显违法。 损害共有权益，将共有场地的车位同规划车位混为一谈 物权法 第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等

24、专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有?建筑区划内的绿地，属于业主共有?建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但在实际商品房买卖合同中，出卖人经常通过明示或者混淆概念等方式，对买受人对共有部分享有共有权进行限制或者排除。 如在某合同中约定：“买受人以物业共有人身份同意本项目范围内所有商业用房的外墙面外立面、屋顶使用权由出卖人或出卖人授权的单位统一管理，自行使用或授权使用，产生受益归出卖人。”明确排除了买受人

25、的共有和共管权利。 此外，采用混淆概念对买受人共有权进行限制和排除也很普遍。如把占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，同规划车位或规划车库混为一谈，明确排除买受人对这部分车位的共有权利。某房产公司在合同补充条款中约定：“屋内出卖方提供的所有电器设备由生产厂商直接提供保修。”“若因该电器设备质量事故造成人生损害或财产损失，买受方或受害方应直接向生产厂商索赔，出卖方不承担赔偿责任或连带责任，但应提供必要的协助。” 而根据城市房地产开发经营管理条例 第三十一条以及商品房销售管理办法第三十三条的规定，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承

26、担赔偿责任。合同违法行为监督处理办法第九条也明确规定，“经营者及消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中免除自己的下列责任：（一）造成消费者人身伤害的责任；（二）因故意或重大过失造成消费者财产损失的责任”。 登记手续约定违规，办“两证”大大超过法定期限 城市房地产开发经营管理条例第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续?房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”但有些商品房买卖合同 对土地使用权变更登记的期限约定大大超过了法定期限。 签合同时要写明交房日期、

27、通水、通电、通气等条件，要明确双方违约责任。按规定入住70以上才能开通燃气，之前开发商要免费提供液化气灌。 延期交房：开发商补充协议规定，“若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金，且违约金赔偿总额以房款5为限，如发展商仍不能交楼，业主只退回已交的本金。”这种约定非常不合理。 六、签订合同时的法人代表 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。另外，也有可能该项目是a公司开发的，实际上却是由b公司投资，作为买家还是应及a公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种

28、手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任 七、关于产权登记的相关规定 约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房

29、，如果选择退房，*作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。 附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。 八、买房签合同补充协议注意事项： 在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个

30、补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。 、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。 、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因

31、，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。 、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠及这个，赠及那个，实际上有的时候是公用的面积。 、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。 、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。17 / 17