物业管理法规测试题下.docx

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1、 物业管理法规测试题下篇 物业管理法规测试题下篇提要：物业建立单位依法所保存非法定共用局部的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。来自 物业管理法规测试题下篇 一、判断题每题1分，共10题 1、专有局部是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。 2、共用局部是指物业管理区域以内，专有局部以外的，属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。 3、物业建立单位依法所保存非法定共用局部的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。 4、建筑物专有局部的修缮、管理、

2、维护，由业主自行负责并独立承当费用。 5、物业建立单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承当业主的义务。 6、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有局部，不管是否涉及到共用局部均应向物业管理企业申报登记。 7、建筑物区分所有权的所有人对其专有局部享有单独所有权，可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干预。 8、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费由建立单位交纳。 9、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。 10、业主逾期不交纳物业效劳费用的，业主委员会应当催促其限期交纳。 二、选择题每题1分，共20题 1、保修期满后，物业共用

3、设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承当，执行责任由B承当。 A、业主B、施工单位c、建立单位D、物业管理企业 2、A不属于物业管理平安防范效劳的范围 A、业主人身及财产的平安保障B、治安协防 c、交通秩序管理D、消防管理 3、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向B收取有关费用。 A、业主B、最终用户c、业主委员会 D、业主大会E、物业管理企业 4、物业管理纠纷的处理，通常分为A三个层次。 A、协商解决、调解、仲裁或诉讼 B、协商解决、调解、仲裁和诉讼 c、协商解决、调解、诉讼 D、协商解决、调解、仲裁再诉讼 5、建筑物致人损害的民事责任适用于B的归责原

4、那么。 A、违约责任原那么B、过错推定责任原那么 c、无过错责任原那么D、公平责任原那么 6、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项根本原那么，在物业管理的行政复议和行政诉讼中D先行调解制度。 A、也适用B、允许采用c、应该采用D、不适用 7、业主委员会是D。 A、全体业主合法权益的代表B、物业共用局部的经营者 c、重大事项的决策者D、业主大会的执行机构 8、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会，D可以责令其整顿或暂停工作。 A、开发建立单位B、全体业主 c、物业管理企业D、政府物业管理主管部门 9、除首次业主大会外，业主行使业主大会会议表决权的依据是A。 A、业

5、主大会议事规那么B、业主每人一票 c、业主所拥有的建筑面积D、物业管理企业的规定 10、依据民法通那么第一百二十六条的规定，建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的B应当承当民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。 A、建造施工者B、所有人或者管理人 c、物业管理企业D、政府主管部门 11、建立单位及物业买受人签订的买卖合同应当包含A。 A、前期物业效劳合同约定的内容B、业主公约约定的内容 c、业主临时管理规约约定的内容D、物业效劳合同约定的内容 12、物业管理活动内容的依据是B。 A、业主公约B、物业效劳合同 c、业主的财产权D、行政主管部门的监视 13、物业买受人在及建立单

6、位签订物业买卖合同时，应当对A。 A、业主临时管理规约予以书面承诺 B、前期物业效劳合同予以书面承诺 c、业主公约予以的承诺 D、物业效劳的内容予以的承诺 14、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归B A、物业管理企业B、业主大会 c、行政主管部门D、居民委员会 15、业主大会发起的主体是c A、建立单位B、物业管理企业c、业主D、行政主管部门 16、业主大会作出重大事项决定时，必须经过物业管理区域内全体业主通过。 A、2/3以上B、所持投票权2/3以上 c、1/2以上D、所持投票权1/2以上 17、首次业主大会投票权确定方法由规定

7、 A、由?物业管理条例?B、建立部 c、省、自治区、直辖市D、全体业主 18、我 物业管理法规测试题下篇提要：物业建立单位依法所保存非法定共用局部的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。来自国有权制定宪法、法律的国家权力机关是A A、全国人民代表大会B、国务院 c、地方行政机关D、地方人民代表大会 19、我国第一部物业管理行政规章是c。 A、?深圳经济特区住宅区物业管理条例? B、?物业管理条例? c、?城市新建住宅小区管理方法? D、?物业管理企业财务管理规定? 20、我国第一部以授权立法形式公布的地方性物业管理法规是A。 A、?深圳经济特区住宅区物业管理条例? B、?上海市

8、居住物业管理条例? c、?厦门市住宅区物业管理效劳条例? D、?海南省物业管理条例? 三、多项选择题：每题1分，共20分 1、国家规定的建筑工程的最低保修期限为 B.有防水要求的屋面，卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年 c.供热及供冷系统为两个暖期、供冷期 D.电器系统、给排水管道、设备安装为两年 E装修工程为两年 2、业主管理规约可以对作出约定。 A物业的使用B物业的维护及管理 c业主的共同利益D物业应当履行的义务 3、实行物业效劳费用包干制的，物业效劳费用的构成包括 A物业效劳本钱B税费 c物业管理企业的利润D物业管理企业的酬金 4、依据国家发改委、建立部?物业效劳收费管理方法?第十三条的

9、规定，可以按照物业效劳合同的约定聘请专业效劳机构对物业效劳资金的收支情况进展审计。 5、物业管理效劳收费标准由按照国务院价格主管部门会同国务院建立行政主管部门制定的物业效劳收费方法，在物业效劳合同中约定。 6、合同订立的合法原那么所包括的内容有。 A合同内容必须符合法律、法规的规定 B合同内容不得损害国家利益 c合同内容不得损害社会公共利益 D合同订立的程序符合法律、法规的规定 7、以下属于物业建立单位义务的有 A.建立单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约 B.建立单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明 c.建立单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承当物业

10、的保修责任 8、?中华人民共和国合同法?的总那么中明确规定了合同法的根本原那么。 9、依据?中华人民共和国合同法?的规定，有情形之一的，合同无效。 A.以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益 c.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益 10、住宅物业的建立单位，在以下情况下，经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 A投标人少于3个B投标人少于5个 c住宅规模较小D物业建立单位认为没有必要 11、通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作。 B.预售商品房工程应当在取得?商品房预售许可证?之前完成 12、合同附随义务是因缔约关系而产生

11、的以及其他老实用原那么或交易惯例产生的义务。 A协助B通知c保密D保护 13、依据?中华人民共和国合同法?规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应该承当的违约责任。 14、有以下情形之一的，当事人可以解除合同 B.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务 c.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行 D.当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。 15、以下说法正确的选项是。 c.物业管理企业承接物业时，应当及业主大会办理物业验收手续 D.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意，物业管理企业不得改

12、变物业管理用房的用途。 16、以下说法错误的选项是 A、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格 B、业主及物业使用人约定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其约定，业主不再负连带责任 c、前期物业效劳合同可以约定期限，且该期限未满，业主委员会不得终止前期物业效劳合同 D、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，必须告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 17、以下属于行政处分的是。 D.行政拘留E罚金 18、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以 B.处委托合同价款20%以上50%以下的罚款 c.处委托合同价

13、款30%以上50%以下的罚款 D.情节严重的，由颁发资质证书的部门撤消资质证书 19、物业建立单位在物业管理区域内不按照规定配置必 物业管理法规测试题下篇提要：物业建立单位依法所保存非法定共用局部的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。来自要的物业管理用房的，县级以上人民政府房地产行政主管部门可以 c.没收违法所得，并处10万元以上30万元以下的罚款 D.没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款 20、依据?中华人民共和国民法通那么?第八十三条的规定，处理相邻关系应遵循的原那么。 四、论述题： 1、试述?物业管理条例?的立法原那么？8分 答：?条例?在坚持民法根本原那么

14、和立法法规定的立法原那么的前提下，主要遵循了以下根本原那么。 一是，物业管理权利和财产权利相对应的原那么。 在我国?物权法?尚未出台的情况下，?条例?吸收了兴旺国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权根底之上。 二是，维护全体业主合法权益的原那么。 为维护全体业主的合法利益，?条例?既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业效劳费用损害全体业主利益的行

15、为、有关政府部门的行政监视管理责任等作了明确规定，也对建立单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处分和承当民事责任关系方面，?条例?设定的法律责任充分表达了优先保护全体业主利益的原那么。 三是，现实性及前瞻性有机结合的原那么。 ?条例?注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保存。?条例?注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经历，如主管部门加强对业主大会的指导和监视、物业管理企业做好物业接收验收等，确立为法律标准。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业效劳费用

16、、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，?条例?作出了明确规定。?条例?贯穿开展的指导思想，设立的业主大会、强制性维修养护等制度，符合市场经济的根本规律，符合未来立法趋势。四是，从实际出发，实事求是的原那么。 我国各地区的物业管理开展很不平衡，沿海地区及中西部地区、大城市及中小城市，在物业管理市场发育程度、市场环境、管理效劳水平等方面差异较大。?条例?在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发及物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原那么性规定，有的规定的具体执行方法，授权省、自治区、直辖市制定。 2、?条例?的根本思路之一是：

17、保护业主的财产权利，协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问：你是如何理解这一根本思路的？12分 答案一：物业管理的根底是业主的财产权。对物业进展管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况决定采用其他方式，比方自我管理，或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。?条例?本着尊重业主财产权利的原那么，并不强制业主必须实行物业管理，而只是标准实行物业管理时各方的行为。当然，随着社会对物业管理认同感逐步提高，越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。 ?条例?充分尊重和维护业主的财产权利。但凡依附于财产所产生的法律关系，均遵

18、循了民事法律关系的根本原那么，强调物业管理企业及业主是平等的民事主体，是效劳及被效劳的关系，保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的根底上自行平衡。?条例?对业主财产权利的尊重和保护，还表达在对侵害业主财产权的救济上。建立单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应该依法承当民事损害赔偿责任；物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余局部由业主大会决定使用。这充分表达了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中，必须牢牢把握这一精神。 答案

19、二：业主的财产权利是物业管理的根底，物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护：一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。 二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会，业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益，决定物业管理中的重大事项，业主委员会负责公共日常事务，为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是标准了业主大会的会议形式和表决方式，业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利，如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业效劳合同的内容、监视物业管理

20、企业履行物业效劳合同等，为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过标准建立单位、物业管理企业的行为，来保护业主的合法权益。如条例规定了建立单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权；建立单位应当依法承当物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主，物业管理企业不能擅自改变其用途；物业管理企业在代收有关公用事业费用时，不得收取手续费等额外费用；物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建立的公共建筑和共用设施的用途等。 五、案例分析： 一某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理效劳收费及支出账目，物业管理企业未在此期限内公

21、布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停顿向物业管理企业交费，并向业主委员会交费。第二天，业主委员会在小区内摆摊收费，并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法，物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。8分 答案要点： 1、业主委员会违反了?物业管理条例?第15条的规定，其收费行为没有法律依据。 2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停顿收费行为。 3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉，要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。 4、依据?物业管理条例?第19条的规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地

22、的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤 二为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程，经政府主管部门的批准，物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上，设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中，物业管理企业及该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益，要求撤除招牌。试问：该广告招牌的出租租金属于什么性质？应如何分配？2分 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益？2分 答：1租金属于商业收入，应归全体业主所有，可用于弥补物业管理费的缺乏； 2未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立

23、的，具有公益性。 三某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时，陶小姐以前不久其家水管渗漏，物业企业没有及时进展维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据？为什么？3分 答：自来水管属于业主专有设施，其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修，但这种维修属特约效劳的范围，不属物业管理综合效劳的范围，物业管理企业 物业管理法规测试题下篇提要：物业建立单位依法所保存非法定共用局部的物业或配套设施，可以不按照原规划设计的用途和功能使用。来自并无法定维修的义务，所以陶小姐的主张是没有法律依据的。 四一天清晨，某车主找到某物业管理企

24、业大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本，称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丧失前已经购置了一年的停车场停放管理费，车主及停车场构成保管合同关系，要求物业管理企业承当车辆丧失的赔偿责任。试问： 物业管理企业应车辆丧失的承当责任吗？法律依据是什么？2分 依据?中华人民共和国合同法?的规定，如何具备保管合同关系？3分 答：1不应承当。因为保险企业没能举证车主及物业管理企业之间存在保管合同关系。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，说明车辆并未实际交付给物业管理企业保管。2?合同法?的规定：保管合同的成立需要两个条件，一是当事人双方意思一致，二是保管物要实际交付。