项目市场竞争力分析.doc

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1、邯郸写字楼市场分析近几年邯郸的写字楼市场发展迅速，写字楼项目如雨后春笋般不断涌现，初步统计，邯郸在售与即将销售的商业写字楼业态的楼盘约25个，我司着重调查了以下楼盘：新城国际开盘时间：尚未开盘开盘价格：均价4500元左右地处邯郸市主干道69号的新城国际，是由河北玮泰房地产开发有限公司此次开发承建，新城国际总占地面积17400平方米。小区内计划全部建成二十层以上的小板式住宅楼。临街的一、二层为商铺。面积70-150平方米。新城国际所在的农林路是连接邯郸主城区与南部开发的重要交通枢纽。西邻光明大街、东临滏西大街、南邻渚河路、北邻农林路。阳光公寓位于邯郸市水院北路150号，由邯郸大地房地产开发有限公

2、司开发。该项目现4469起价，目前有三种户型在售。阳光公寓位于水院北路150号(光明南大街千鑫美食林对面)，交通便利，周边配套设施齐全。对面即大型的美食林千鑫美食林。南邻建材超市，整体位于高校区，风气良好，朝气蓬勃。该项目分两期建设，一期工程为阳光公寓2#、4#、6#、7#楼，地下车库及辅助储藏用房。2#、7#楼地上十八层，地下二层，1-2层裙房为商业，3-18层为住宅；4#、6#为地上十八层，地下三层，1-18层均为住宅，地下1-3层均为地下车库、储藏间及设备用房。总建筑面积71346，其中：住宅51275，商业3576，地下面积16485。金洲国际位于陵园路与浴新大街交口，陵园路19号，由

3、邯郸市金洲房地产开发有限公司开发。该项目有公寓和写字楼在售，预计明年5月入住，现均价4600。金洲国际商务大厦，位于陵园路和浴新大街交叉口的金三角地带，交通便利配套成熟；正面对汽车站，斜对火车站、背依康德商圈，日均十数万人经过，人流旺盛，商业鼎盛，地段价值先天尊荣，不可复制。项目为地下两层、地面28层的超高建筑，1-5层为商业，6-28层为商务、商住公寓。以高标准建设极力打造成为邯郸市的城市新名片，缔造邯郸知富阶层的财富俱乐部。峰尚国际位于中华大街与贸易路交叉口西南角，由邯郸市卓立房地产开发有限公司开发。该项目由50平米、70平米和100平米三种户型房，开盘时间待定。该项目预计今年年底主体完工

4、。卓立峰尚国际位于邯郸市中心地段，中华大街与贸易路交汇处西南。项目总占地面积5115.3247，总建筑面积39196，其中商业面积9801.5，办公及配套商务公寓面积25654.7，地下设备用房及车库6265.3，容积率7.0，绿化率23.8%，建筑密度35.19%，标准层层高3.3米，机动车车位119个，地上46个、地下73个。该项目总建筑高度99.80米，由地上二十八层，地下两层组成。地上部分规划由三部分组成，其中15层裙楼为商场或高档餐饮，617层为写字楼，1828层为高档商务公寓；地下由两部分组成，地下2层为停车场及设备用房。峰尚国际项目是邯郸市邯山区目前高度最高、单体建筑规模最大、集

5、办公、商业、居住、餐饮于一体的综合性物业。必将成为中华大街上的地标性建筑。峰尚国际项目总投资1.5亿多元，由河北卓立房地产开发有限公司投资开发建设。该项目建筑设计单位为北京龙安华诚建筑设计有限公司，承建商为浙江新邦建设有限公司。 舜地五星国际中心 开盘时间：2011年5月入住时间：2013年后半年项目简介：项目位于邯郸市人民路国贸大厦西侧50米路东(郝庄)。该项目占地面积22011平方米，建筑面积100000平方米，位于邯郸市中心区域，北部紧邻主干道人民路，东依中华大街，南临朝阳路，属于邯郸市重点旧城改造项目。项目周边金融中心、商业大厦、写字办公中心、公园等诸多配套林立，是购物、办公、休闲、娱

6、乐的首选之地。集商业、办公与居住为一体，维多利亚港湾项目简介：维多利亚港湾位于邯山区光明路与渚河路交叉口西南角，由邯郸市三胞房产开发有限公司开发。该项目开盘时间待定，均价4500左右。项目总占地面积58696平方米，建筑面积283578.1平方米，是邯郸市首席城市综合体，将居住和商业完美融合，集住宅、国际公寓、LOFT公寓、商业于一体。华信乐活 项目简介：位于陵园路与浴新大街交叉口东北角。华信LOHO是邯郸罕有的LOFT形态建筑，是集商业、办公、公寓于一体的时尚的高品质物业。17层商住两用写字楼，总户数270户。项目总占地面积4678.10平方米，总规划建筑面积34989.79平方米，高达88

7、.8米，是一座17层的高层写字楼。其中，14层为商业及服务用房，517层为loho办公，地下部分为汽车库和设备用房。康桥国际位于邯郸市陵园路滏阳公园东50米路北，由邯郸市新利通房地产开发有限公司开发。该项目次性付款优惠4%，现均价4600。通过对以上项目的调查了解与分析，我司对邯郸写字楼项目分析结果如下：一、在售商业楼盘的价格集中在5000-6500元每平米这间，在同一区域写字楼价格与住宅楼的价格差距不大，在相同区域写字楼比住宅楼盘的价格不高于百分之十，虽有个别项目大大高于该比例，但都是尾盘销售，属于市场中正常的翘尾效应，其定价不反应该市场及该楼盘的真正价格。二、商业楼盘在经历了2008，20

8、09年两年集中开工及开盘后，七成以上的项目处于主体封顶及交付使用阶段，但每个项目都有佘房销售，从销售周期的角度分析，写字楼项目的销售周期远远大于普通住宅的销售周期。邯郸写字楼市场以2005年为分界点，2005年以前的邯郸写字楼市场供应量较少，所以在该阶段商业项目比较畅销，如国贸中心，国际商务中心，其销售周期非常短。从2006年之后，写字楼市场始终处于平淡状态，之后的华亿大厦，财富大厦，华煌写字楼，天山太阳城，世纪总部，大光明商务中心多个写字楼项目推向市场，其市场的销售周期也呈逐步拉长的趋势，如现在在售的康桥国际，华祥大厦，稽山新天地，新时代广场，远大国门，德源大厦等项目其销售周期都在两年甚至三

9、年以上，部分项目的销量仍不足七成。三、从购买写字楼群体分析。从目前在售的写字楼购买群体来看，分投资和自用两种，但投资比例高于自用比例，其中投资比例约占市场总量的六成左右，自用约占四成，该数据与2008年相比投资比例呈下降状态，自用比例呈上升趋势。投资群体集中于经济比较富裕，收入比较丰厚或比较稳定，家庭有两套及以上住房的社会中上阶层，年龄多处于40-55之间。自用群体以小型企业为主体，行业分布比较广泛，集中于贸易，媒介，地产，教育，美容及其它服务行业。四、户型面积分析。在售的写字楼项目主力户型面积设计集中在50-160平米之间，多数可自由分隔，其面积设计与邯郸写字楼主力需求基本吻合。五、行业运营

10、风险。与住宅相比，写字楼项目运营风险大大高于普通住宅业态，且高风险并不能带来相对较高的利润，邯郸市场与国内一线城市不同，市场现状是写字楼价格并不比同区域住宅楼盘的价格高出多少，由于写字楼较少的需求量造成销售周期较长，使企业承担较大的运营成本，资金链的压力及不可预知的政策风险相对较高。六、市场不足及缺陷。从在建及交付使用的商业写字楼来看，邯郸写字楼业态普遍存在以下几方面的缺陷。（1）：停车位数量的不足，使临时泊车成为较大的难题。（2）：电梯数量相对不足，使写字楼垂直交通运输呈现人满为患的现状。（3）：项目的定位与地段，周边配套等因素密切相关，尤其是写字楼的定位更应考虑市场中多方面的因素。本来项目定位是属于比较慎重的事，但邯郸的一些开发商却在之方面显然比较草率，项目定位的失误势必会使项目运营风险大大增加。