XX区住宅小区物业管理工作考核办法.docx

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1、XX区住宅小区物业管理工作考核方法第一条为深入贯彻落实XX区关于进一步加强住宅小区 物业管理工作的实施意见（X府发2021） X号）文件， 充分发挥物业管理在城市综合管理中的重要作用，创新物业 管理考核机制，明确考核工作标准和奖惩措施，特制定本考 核方法。第二条本方法考核本区范围内各镇（街道）的物业管理 工作，以及住宅小区（含商品房小区、拆迁安置房小区和2000 年前老旧小区）的物业管理工作。第三条物业管理工作实行二级考核。即：区考核镇（街 道）物业管理工作；镇（街道）考核属地住宅小区物业管理 工作。第四条物业管理工作考核内容包括：镇（街道）物业 管理工作考核标准住宅小区物业管理服务检查标准和

2、 住宅小区物业落实政府各项工作要求检查标准。考核内 容适时动态调整并公布。第五条各级考核工作按以下要求进行:合计1009加分、减分局部辖区内住宅小区获得“党建引领示范小区”“物 业管理示范（平安）小区” “宜居示范居住区” 等荣誉的，给予加分。因复检未通过等原因被 取消相关荣誉的，给予减分。辖区内住宅小区 物业管理列入红榜的给予加分，列入黑榜的给 予减分。辖区内住宅小区获得“党建引领示范小区物业管 理示范（平安）小区” “宜居示范居住区”等荣誉的， 省级以上每个2分，市级每个1分。因复检未通过等 原因被取消相关荣誉的，每个扣0.5分。辖区内住宅 小区物业管理列入红榜的每个加0.5分，列入黑榜的

3、 每个减0.5分。合计加分或减分不超过5分。物业管理工作受到区级以上表彰或媒体正面 宣传的，给予加分。辖区内住宅小区因物业管 理差被区级以上通报批评或媒体曝光的，给予 减分。物业管理工作受到区级以上表彰或媒体正面宣传的， 区级每次1分，市级以上每次2分。辖区内住宅小区 因物业管理差被区级以上通报批评或媒体曝光的，每 次扣0.5分。同一情况不重复计算，合计加分或减分 不超过5分。总计得分附件2：检查工程: 间： 字：住宅小区物业管理服务检查标准检查时检查人签序号现场检查标准检查程序扣分标准扣分情况1工作人员挂牌服务，着工作制 服，文明礼貌，电工、消控操 作等持证上岗（5分）查看物业企业工作人员

4、着装挂牌情况；抽查电工证、 消控操作证现场人员未着工作制服的，3人以下扣0.5分；3 人以上扣1分；未持证上岗3人以下扣1分，3 人以上扣2分；无消控操作证的追扣2分；未挂 工作牌的3人以下扣0.5分，3人以上扣1分； 员工服务态度达不符合文明礼貌的扣1分。2公开收费工程、收费标准、服 务标准、能耗公摊；小区内公 共收益半年或一年向业主公布查看现场公示情况，上未公开四个工程的，发现一项扣2.5分；乱收费 发现一起扣2分一次（10分）年度公示记录3平安制度、卫生管理制度、夜 巡制度、投诉处理制度、报修 服务制度等建立健全（5分）查看制度建立情况所列制度不健全的，有一项不全扣1分4按服务合同约定提

5、供值班服 务，报修及时处理（水电小修 不过夜）（5分）查看值班记录、报修记 录未按合同约定的时间提供值班服务的扣3分；日 间无值班服务的扣2分；未公开服务 、报修 的扣2分;报修处理不及时的每起扣0. 5分； 节假日无值班服务的扣1分。5保安、保洁、绿化服务、车辆 管理按服务合同约定的等级服 务标准提供服务（15分）查看现场环境卫生、绿 化、车辆秩序，主要检查主 要干道、绿化带、值班室、 消控室、抽查一个楼道、检 查地下车库保安、保洁、绿化服务、车辆管理未按标准实施， 扣1到5分；小区环境卫生明显脏乱差，扣1到 5分；车辆停放管理无序扣1到3分；绿化大面 积死亡，扣1到3分；值班室、消控室值班

6、记录 不全的扣1到3分。6有高效的投诉、回访处理机制， 处理、回访记录完整及时。（5 分）查看投诉记录、回访记 录无投诉记录的，扣2分；无回访处理记录的，扣 2分；媒体曝光的投诉，经证实是有效投诉的， 一起扣2分；投诉未及时处理的，一起扣1分。7设施设备管理制度健全，检查 保养规范，确保正常使用（15 分）查看设施设备制度及上 墙情况；查看保养记录；抽 查电梯机房、消控室、泵房 等设施设备管理制度不全扣1到3分；保养制度不 规范扣1到3分；不能正常使用的扣5到10分。8加强平安防范管理，有应急预 案措施，消防、电梯、监控安 防应有专业的维保单位（15分）查看应急措施建立情 况；查看消防、电梯、

7、机械 停车位、监控安防保养合同、 保养记录平安防范无有效措施扣1到5分；消防、电梯、 机械停车位、监控安防无专业维保单位的，每项 扣4分；对分包方无监管检查记录的，每项扣1 分；无消防演练的扣3分；无电梯应急演练的扣 2分。9各项管理的台账资料齐全，装 修管理有记录，对非法搬运的检查各类台账（值班、各项管理台账资料（值班、保洁、巡逻）不健全 的扣1到3分；装修管理不到位无记录扣1到3管理（15分）保洁、巡逻）记录，检查装 修申报记录、检查记录、管 理记录分，无装修申报记录的扣1到5分，无装修巡逻 检查记录的扣1到3分；无装修验收记录的，扣 1到3分；对建筑垃圾堆放、清运管理不规范扣 1到5分；

8、对非法搬运管控无序的扣1到5分。10主动接受社区、街道、区物业 管理主管部门指导，小区内违 规违章行为报送相关行政主管 部门（10）检查报告制度（城管、 公安、物业主管部门、街道）无报告记录的，扣1到5分；违章搭建无报送城 管记录的扣1到5分；对社区、街道、物业主管 部门的指导监督消极对待的，扣1到5分。11其他重点情况追扣消防设施设备运作、涉 黑涉恶行为、高层住宅电梯 运作消防设施严重损坏无法使用的，追扣40分；涉 及或参与垄断搬运的，追扣40分；高层住宅电 梯检验不合格，未及时整改导致严重影响居民出 行的，追扣20分。附件3：住宅小区物业落实政府各项工作要求检查标准检查工程：检查时间：检查

9、人签字：序号配合工作内容检查程序扣分标准扣分情况1文明城市建设提升10 分宣传、管理是否到达居民小区点位检查的23 条标准有一项未落实到位的扣2分；有多项未落实到 位的累计扣分最多不超过10分2城市精细化管理（主要 涉及环境卫生）10分查看是否落实环境卫生管理要求环境卫生差，扣2到5分；城管部门是否有通 报，一起扣2分3垃圾分类（主要检查已 实施垃圾分类试点的 工程）10分查看垃圾分类设施是到位，垃圾分类工作是 否已实际开展，垃圾分类成效是否落实到位垃圾分类设施未到位的扣10分；垃圾分类工作 开展不到位的酌情扣3-5分；垃圾分类成效不 好的扣1-3分4平安生产10分查看企业平安管理措施，应急制

10、度、值班记 录平安生产落实情况，未落实到位的（检查、提 醒、宣传、预案、演练、设施设备保养运行） 扣2至110分5打通“生命通道”专项 行动10分查看是否落实专项治理行动，划设消防通道 标识线和警示标志，消防通道畅通，违停抄 报落实无宣传措施的扣1分；未落实到位的扣3到5 分；未开展行动的扣10分6违建管控10分查看物业服务企业劝阻、制止相关记录，报 送城管部门记录、对房屋装修拆改监督情况未落实到位的扣1到5分；违建严重完全失控 的扣10分7建筑垃圾清运10分查看清运委托合同未委托环卫部门指定的清运单位进行清运扣10 分；发现偷倒建筑垃圾的一起扣5分，扣满为8止人防车位租金管理，人 防设施设备

11、维护10分查看人防车位租金是否单独列账，是否存入 银行专户，人防标识标牌是否维护到位人防车位租金未单独列账的扣2. 5分；未存入 银行专户的扣2. 5分；人防标识标牌未维护到 位的酌情扣1-5分9协助群租治理，车库住 人专项治理10分查看落实情况出租未落实登记制度的扣2分；群租管控措施 不到位的扣2到5分；被通报批评的扣10分； 发现群租现象的一起扣5分，扣满为止10其他方面10分根据区、镇（街道）布置工作配合完成 情况未落实到位酌情扣1到10分附件4：住宅小区物业管理考核得分情况分类汇总表镇（街道）： 年（季）度：（公章） 季住宅性质:考核序号小区名称管理单位名称建筑面积（万通）街道（镇）季

12、度考评分年终得 分考核 等 第备 注1234镇（街道）对属地范围内住宅小区每季度考核一次，于 每季度末向区上报考核情况。经区考核小组批准，镇（街道） 可委托第三方物业管理专业评估机构实施评测。住宅小区考核分二局部，住宅小区物业管理服务检查 标准得分权重占70%,住宅小区物业落实政府各项工作 要求检查标准得分权重占30%,年终得分为镇（街道）季 度考核平均得分。区对镇（街道）物业管理工作进行季度督查和年末考核, 对镇（街道）住宅小区的季度、年度考核情况进行抽查、汇 总分析，对拟列为考核优秀、不合格的住宅小区进行重点抽 查复核。第六条住宅小区物业管理考核情况分类按以下原那么确 定：住宅小区物业管理

13、考核得分在90分以上（含90分）为 优秀，80至90分（含80分）为合格，80分以下为不合格。第七条对于住宅小区考核中发现的各类问题，各级考核 小组要及时提出整改意见，指导、催促小区物业服务企业（或 管理单位）限期整改，对逾期不整改或整改不到位的，报送 区考核小组和相关职能部门处理，作为不良信息，记入物业 服务企业和工程经理诚信档案。注：1.住宅性质填写商品房小区、拆迁安置房小区或老旧小区；考核等第填写“优秀、合格、不合格”。2.此表由镇（街道）物管办填写，于每季度末上报区住建局物管科。制表人：审核人：制表日期：年 月日第八条区考核小组每季度末对全区物业管理工作考核 得分情况进行汇总，将季度督

14、查情况在区政府平台上予以通 报，年终汇总全年情况后在政府网站等媒体上公布。第九条考核结果运用。物业管理年度考核中，物业服务 企业管理的住宅小区（含商品房小区、拆迂安置房小区、老 旧小区）考核优秀并获得分类前3名且其他小区考核均合格 的，给予表彰奖励。住宅小区考核不合格，除按规定给予信 用扣分外，所管物业服务企业在整改到位前，不得评先评优。 住宅小区考核不合格，所管物业服务企业拒不整改或经屡次 整改仍未合格的，属地镇（街道）指导组织成立业主大会、 业主委员会，建议业主委员会就重新选聘物业服务企业事宜 进行表决，表决通过的，依规定更换，未通过的，列入重点 监管范围。第十条实施考评奖罚。住宅小区（含

15、商品房小区、拆迁 安置房小区、老旧小区）年度区级考核优秀并获得分类前3 名的，对属地镇（街道）分别奖励5万元、8万元、10万元。 住宅小区获得“无锡市物业管理示范工程”“江苏省物业管 理示范工程”“无锡市宜居示范居住区”“江苏省宜居示范 居住区”荣誉称号的，对属地镇（街道）分别奖励5万元、 10万元、25万元、60万元，同一小区同时获得多个荣誉的， 按照“就高不就低”原那么给予奖励。对年度镇（街道）物业 管理工作考核前二名的给予表彰，后两名的罚款10万元。第H一条本方法自发布之日起执行。附件：1.镇（街道）物业管理工作考核标准2,住宅小区物业管理服务检查标准3,住宅小区物业服务企业落实政府各项

16、工作要求检查 标准4,住宅小区物业管理考核得分情况分类汇总表附件1:镇（街道）物业管理工作考核内容及评分标准序号考核工程考核内容分值评分标准1机构健全 制度完善开发区、镇（街道）设立物业管理办公室，明 确工作职能，落实办公场所和工作经费，专职 人员配备到位。村（社区）设立物业管理工作 站，配备专（兼）管员。有分管镇长（主任） 负责物业管理工作。管理制度健全，档案资料 齐全。10镇（街道）设立物业管理办公室并挂牌，确定工作职 能和组织架构并上墙公布，专职人员配备4人以上， 得4分；村（社区）设立物管工作站，配备专（兼） 管员，得2分；管理制度健全，档案资料齐全，得2 分；发现一项不符合扣0.5分

17、。有分管镇长（主任） 负责物管工作得2分，不符合不得分。2基础数据 准确掌建立辖区物业服务企业、物业服务工程（含商 品小区、拆迁安置房小区、老旧小区）、业主 委员会名册，数字准确，基本情况登记清晰。5建立辖区物业服务企业、物业服务工程和业主委员会 名册，基本情况登记清晰，业委会和物业服务合同备 案资料归档整齐，得3分；及时报送季度考核等物业握业主委员会备案、物业服务合同备案资料归档 整齐。及时报送物业管理有关资料和反应信 息。管理有关资料和反应信息得2分；发现一项不符合扣 0.5 分。3物业服 务 质量监 督每季度对辖区内住宅小区物业服务工程检查 考评一次，根据需要委托第三方物业管理专业 评估

18、机构进行评测，形成检查分析报告，对检 查发现的问题催促整改，整改不到位的，给予 物业服务企业信用扣分，并有记录档案。10按季度开展住宅小区检查考评、有分析报告得4分， 少一次扣1分；委托第三方物业管理专业评估机构进 行评测得2分；发现的问题有约谈记录、有下发整改 通知书、实施信用扣分并得到及时处理得4分，发现 一项不符合扣0. 5分。指导、催促物业服务企业建立房屋及共用设施 设备平安巡查制度并开展平安巡查，对消防和 电梯等特种设备应委托专业机构维护并每年 开展平安应急演练；指导、催促物业服务企业 对违章搭建、违规装修、损毁绿化、侵占共用 部位等违法行为进行劝阻、制止，并及时报告 相关职能部门依

19、法处理。5物业服务企业未建立房屋及共用设施设备平安巡查制 度、未开展平安巡查的，对消防和电梯、机械停车位 等特种设备未委托专业机构维护，未开展电梯和消防 平安应急演练的，对违章搭建、违规装修损坏房屋承 重结构、损毁绿化、侵占共用部位等违法行为不履行 劝阻、制止和报告义务的，属地镇（街道）、村（社 区）未尽指导监督职责的，物业服务企业第一时间报 告后未及时处理的，发现一起扣0.5分。每年度开展一次对辖区内住宅小区物业服务5开展年度住宅小区物业服务业主满意度抽样调查的得工程业主满意度调查，根据需要委托第三方物 业管理专业评估机构进行评测，按不低于业主 总户数的10%进行抽样调查，业主满意率80%

20、以上，形成分析报告，并催促物业服务企业整 改到位。4安置小区 物业管理通过财政补贴、公共设施收益和业主缴纳相结 合的方式多渠道筹集安置小区物业管理经费， 推进物业服务有偿化，并按照不低于“一级标 准”对应安排经费。10通过公开招投标方式选聘物业服务公司，进驻 安置小区管理，并按照不低于“一级标准”提 供物业服务。5完善安置小区公建配套设施和设备，配置物业 管理用房并进行必要的装修，有实施计划和具 体措施。52分，委托第三方物业管理专业评估机构进行评测的 得1分，根据分析报告，对满意度得分低于60分、得 分后三名或问题较多的小区，约谈所管物业企业并督 促整改到位，有相应记录得2分。安置小区物业管

21、理费按照高层不低于0.9元/月/痛、 多层不低于0.5元/月/m?拨付得4分，低于上述标准 的扣2分；开展物业管理收费工作（电梯费、公共能 耗费、物业费、停车费等），镇（街道）下发相关收 费文件得1分；物业费总收入每到达总支出的5%得1 分，以此类推最高得5分。通过公开招投标方式选聘物业服务公司管理、服务标 准到达一级以上的安置小区建筑面积占总建筑面积比 率，按每10个百分点0.5分计算总得分。配置物业管理用房总面积占各小区总面积比率，按每 0.5%。得1分计算总得分，最高得4分；完善安置小区 公建配套设施和设备有计划有措施得1分。5老旧小区物 业管理按市、区相关文件精神，实施老旧小区物业管

22、理全覆盖，引入国有物业公司，落实以保洁、 保绿、秩序维护、房屋修缮及电梯等公共设施 设备维护为主要内容的基础性管理，防止失 管，镇（街道）有具体扶持措施。106物业投 诉 调查处 理健全物业管理联席会议制度，每季度至少召开 一次，研究物业管理有关问题，协调处理物业 重大矛盾纠纷，有记录档案。5建立投诉处理工作制度，明确各级投诉具体负 责人，及时处理辖区内的各类物业信访、上访、 投诉。各镇（街道）统一制作并设立公示牌， 在住宅小区内公布住建、城管、公安、消防、 市场监督和生态环境等行政管理部门以及镇（街道）、村（社区）物业管理部门联系 和工作职责。5老旧小区物业管理全覆盖得6分，设立镇（街道）老

23、 旧小区物业服务中心并有效运转得2分，发现一起未 落实物业管理或有失管现象（小区脏乱差）的扣1分; 镇（街道）落实资金保障，房屋修缮及电梯等公共设 施设备维护有具体扶持措施得2分。健全物业管理联席会议制度并有效运转得2分；每季 度至少召开一次，有记录档案得3分，每少召开一次 扣1分。建立投诉处理工作制度、明确各级投诉具体负责人得 1分；各镇（街道）统一制作并设立公示牌，在住宅 小区内公布相关行政管理部门以及镇（街道）、村（社 区）物业管理部门联系 和工作职责得2分，发现 一处公示不到位扣0.2分；及时处理辖区内的各类物 业信访、上访、投诉得2分，发现一起处理不及时扣 0.2 分。7业委会筹 建

24、与管理符合条件的住宅小区，应当及时指导组建业主 委员会（或物业管理委员会），组建率逐步达 到80%；业主委员会任期届满的，在规定时间 内组织换届选举；业主委员会成员缺额的，及 时组织补选。10辖区符合条件的住宅小区，业委会的组建率到达20% 以上的得2分，每提高1个百分点加0.2分，最高得 10分；未在规定时间内指导组织换届选举的（任期届 满前3个月应当组织换届，超过3个月仍未指导完成 换届的）一起扣0.5分；业委会成员缺额未及时指导 组织补选的（缺额超过3个月）发现一起扣0.2分， 扣完为止。加强对业主委员会工作的指导和监督，加强党 建引领业主委员会建设，促使其正确履行工作 职能，指导其建立

25、会议记录、档案管理、物业 服务监督检查等相关工作制度。业主大会和业 主委员会作出的决定违反法律法规的，应及时 纠正或撤销其决定，并通告全体业主。5加强对业委会工作的指导和监督，加强党建引领业主 委员会建设，每年度集中组织辖区业委会学习、议事、 座谈等不少于4次，少一次扣1分；业委会不正常履 行工作职能的发现一起扣0.5分；未及时纠正或撤销 业主大会和业委会作出的违法决定的，发现一起扣0. 5 分。8平安稳定管辖区小区内不发生有管理责任的较大消防、 电梯、房屋平安等方面的事故；管辖区小区内 不发生有管理责任的重大群体性斗殴事件和 重大治安及刑事案件；管辖区小区内不发生有 物业管理责任的严重群体性上访事件。10发生较大消防、电梯、房屋平安等方面的事故一次扣 5分；发生重大群体性斗殴事件和重大治安及刑事案 件一次扣5分；发生10人以上群体性上访事件一次扣 2分，同一工程发生屡次不重复扣分。