小产权房法律问题四川安置房合同二审有效2.docx

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1、原告（反诉被告）周爱芳及被告（反诉原告）谭春华房屋买卖合同纠纷一案当事人: 法官: 文号:湖南省郴州市北湖区人民法院原告（反诉被告）周爱芳，女，1968年9月10日出生，汉族，湖南省耒阳市人，郴州市北湖区工人文化宫职工，住郴州市北湖区兴隆街162号。委托代理人李思（特别授权），男，郴州市苏仙区诚信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）谭春华，男，1951年2月10日出生，汉族，湖南省耒阳市人，郴州市北湖区工人文化宫职工，住郴州市北湖区同心桥鸡嘴桥。委托代理人肖正江（特别授权），男，郴州市篮剑法律服务所法律工作者。委托代理人王爱（一般代理），女，郴州市篮剑法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）周

2、爱芳及被告（反诉原告）谭春华房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）周爱芳于2008年7月10日向本院提起本诉，被告（反诉原告）谭春华于2008年8月21日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成由审判员李健毛担任审判长，审判员李慧丽、任日新参加的合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员周友亮担任记录。原告（反诉被告）周爱芳及其委托代理人李思及被告（反诉原告）谭春华及其委托代理人肖正江、王爱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告周爱芳诉称，原告周爱芳及被告谭春华均属郴州市北湖区工人文化宫职工，两人属同事关系。经协商，被告同意将其所有的位于兴隆步行街北面1单元202房转卖给原告，2004年1月8日双方

3、签订了购房协议。协议中约定了房屋价格、交款时间、办理变更产权手续及各种规费承担等。2007年12月，被告擅自到有关部门办理了房屋产权手续，原告得知后，多次及被告协商房屋产权变更手续和规费承担问题，未果。故，原告诉诸法院，请求依法判令：1、被告继续履行购房协议，为原告办理房屋权属转移、变更登记手续；2、房屋转让、变更登记应缴纳的有关税费由原告及被告按相关规定各自承担；3、本案诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告周爱芳向本院提交下列证据：1、购房协议一份。用以证明原告及被告经协商于2004年1月8日签订购房协议，双方对房屋价格、产权更名手续、规费承担等进行了约定。2、收据二份。用以证明原告依

4、照购房协议的约定，分别于2004年1月8日、2月24日交付给被告购房款110000元整，但被告至今未将房屋所有权证更名过户给原告。3、私有房屋转让办证便民卡一份。用以证明买卖双方办理房屋产权转移手续依照规定各自应当承担的办证费用。本诉被告谭春华辩称：一、房屋产权已经更名，不存在“被告拒不肯协助原告办理房屋产权更名手续”的事实。2002年下半年，万邦公司承担原兴隆街拆迁建设项目，被告及原告及其父的原住房均在拆迁范围内。原告的安置房在兴隆步行街北三单元102号，其父及被告的安置房则在北一单元201号和202号，原告为使北一单元两套住房统归其家，欲购被告的202号房，经被告同意，原告请人拟写购房协议

5、后，双方于2004年1月8日签字。协议第4条约定：“甲方二OO四年农历二月初二协助乙方一并到万邦公司办理房屋产权更名手续”，即更改房屋产权人名称，以便原告可直接及万邦公司办理房屋权属转让变更登记手续。2006年5月9日，万邦公司为原告出具证明：“兹有拆迁户周爱芳原房屋被拆迁后，现补偿其兴隆步行街1单元202号新房一套”。而且早在同年3月25日，原告就以该房屋“权利人”名义出租，每月坐收租金800元。可见，涉诉房屋产权人的名称已由谭春华改为周爱芳，更名手续已经完成。至于原告诉称被告“不肯承担自己应承担的规费”，更没有事实依据。其一，原告是否垫付了更名规费？被告没见相关票据；其二，万邦公司也没有收

6、取更名规费的职权；其三，按当年规费缴纳政策，出卖人所缴部分较少，买受人缴纳部分较多。因此，不肯或不愿承担规费缴纳义务的，恰好是原告，而非被告。二、购房协议是一份违反法律、法规强制性和禁止性规定的契约，不受法律保护。首先，该协议缺乏不少必备的主要条款，已有条款的表述含混不清，易生歧义。其次，该协议的标的物北一单元202号房“未依法登记领取权属证书”，属于城市房地产管理法第三十七条禁止转让的房地产。再次，该协议约定“到万邦公司办理房屋产权更名手续”，既违反了城市房地产管理法第六十条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”的强制性规定，又有弄虚作假，规避

7、国家税费之嫌。三、不是被告“擅自到有关部门办理了房屋产权手续”，而是事出无奈，依法办证。被告履行了通知和催告义务，敦促原告尽早及万邦公司一起去房管部门办理权属转移变更登记，但原告迟迟不肯去办，拖至2007年底，被告才将该房屋的产权证办至自己名下，被告这一做法，是还原该房屋产权本来性质的合法行为。被告将产权证交付原告时，原告却提出必须为其办理“房屋权属转移变更登记手续”才予支付购房余款，违背了购房协议的约定。根据物权法的规定，不动产的所有权以登记为准，未经登记，不发生效力。至今，涉案房屋由于原告的懈怠，转让并未发生效力；目前该房屋已登记至被告名下，所有权仍是被告，原告无权向被告主张权利。综上所述

8、，被告作为涉案房屋的合法产权人，已履行完毕购房协议约定的义务，原告之诉请既无事实基础，也无法律依据，故请求法院公正审理，依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告谭春华诉称，2004年1月8日，反诉原告谭春华及反诉被告周爱芳就位于兴隆步行街北1单元202号拆迁补偿安置房为标的物，双方签订一份购房协议，反诉被告当即支付第一笔购房款10000元，反诉原告依约将房屋钥匙及用电卡交付反诉被告使用。不久，反诉被告在万邦公司办理了该房屋产权人的更名手续。并向反诉原告支付了第二笔购房款100000元。剩下的程序便是反诉被告和万邦公司到房产管理部门办理产权转让变更登记手续。然而，由于反诉被告迟迟不肯办理房屋产权证，反诉

9、原告只得将该房屋的产权证登记在自己名下。反诉原告在向反诉被告交付房屋产权证后，反诉被告却无理拒付剩余购房款68590元，严重违反了购房协议第3条“余款待甲方将房产证交付给乙方，乙方一次性付清给甲方”的约定，反诉被告以其行为表明不履行主要债务，其违约行为致使协议目的不能实现。针对反诉被告的违约事实，反诉原告请求解除购房协议，双方返还因该协议取得的财产，于法有据。更何况因未依法登记领取权属证书就转让房地产，以及不是约定到房地产管理部门而是约定到万邦公司办理更名手续。购房协议本来就是一份违反法律禁止性和强制性规定的无效合同。此外，反诉被告一方面不积极主动依法办理涉诉房屋的产权变更手续，另一方面又弄虚

10、作假，自2006年3月20日起，擅自将未享有所有权的涉诉房屋以800元/月出租给王红旗，作为公司办公经营场所，将原本用于居住的住宅改变为商业用房。我国对包括房屋在内的不动产的交付，实行登记生效原则。尽管反诉被告及反诉原告签订了购房协议，并到万邦公司办理了更名手续，但由于反诉被告的原因，至今也未办理房屋所有权转让变更登记，依法没有实际交付。因此，反诉被告应向反诉原告返还2006年3月20日至2008年8月20日的房屋租金23200元，反诉被告还应比照上述租金标准，向反诉原告支付2004年1月8日至2006年3月19日的房屋使用费20800元。综上所述，由于反诉被告“以自己的行为表明不履行主要债务

11、”，其“违约行为致使不能实现合同目的”，其作为“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一”，反诉原告诉请解除购房协议，符合法定解除规定；又由于反诉被告弄虚作假，非法出租不享有所有权的涉诉房屋牟利，侵犯了反诉原告的物权。故特向贵院提起反诉，请求依法判令：1、驳回反诉被告的本诉诉讼请求；2、解除反诉原告及反诉被告于2004年1月8日签订的购房协议，双方返还因该协议取得的财产；3、反诉被告向反诉原告支付2004年1月8日以来使用该房屋的使用费（含孳息）44000元；4、由反诉被告承担全案案件受理费。为支持其反诉请求和本诉答辩主张，反诉原告谭春华向本院提交下列证据：1、房屋拆迁补偿安

12、置协议一份。用以证明反诉原告的原住房在拆迁范围内，并可获得安置房一套，万邦公司是房地产开发商，而不是房屋管理部门。2、郴州兴隆步行街住宅收费明细表（总工会）一份。用以证明反诉被告的安置房在北3单元102，反诉原告的安置房在北1单元202，及反诉被告父亲的安置房相邻。3、购房协议一份。用以证明反诉原告及反诉被告于2004年1月8日签订安置房买卖协议。4、万邦公司出具的证明一份。用以证明反诉原告已履行了协助反诉被告办理更名手续的约定。5、反诉被告出具的收条一份。用以证明反诉原告已履行了向反诉被告交付房产证的义务，但反诉被告却拒绝支付剩余购房款，严重违约。6、郴房私字第02688号房屋所有权证一份。

13、用以证明反诉原告位于兴隆街162号原住宅，因房屋拆迁原所有权证已注销，安置房北1单元202号尚未办理房屋所有权证，属无证转让，双方签订的购房协议及房屋买卖行为无效。7、物管公司办证通知、区工人文化宫证明及通知、对雷良玉调查笔录各一份。用以证明由于反诉被告置多次办证通知于不顾，迟迟不肯办证，致使反诉原告不得不将本案诉争房屋的所有权证办至自己名下。8、房屋所有权证及平面图、补交房款收据、地税发票、维修基金缴交通知单、往来结算收据及证明卡、测绘成果利用发票、契税完税证及土地房屋契证、住房受让方转移登记费。用以证明由于反诉被告怠于办证，反诉原告不得不将诉争的房屋所有权证办至自己名下，并依法依规缴纳了全

14、部的税费，领取了房屋所有权证，反诉原告是该诉争房屋的合法所有权人。9、调解工作会议记录一份。用以证明单位组织双方进行了调解，由于反诉被告超越协议条款，提出无理要求，调解不成。10、机票、火车票。用以证明反诉原告从外地赶回来，真心诚意及反诉被告进行协商，但未果。11、对曹承苏的调查笔录一份。用以证明反诉原告多次找单位领导，请求出面协调解决。12、租房协议、总经理聘任书、企业名称预先核准申请书、场地使用证明书、房屋拆迁补偿安置协议（周爱芳的）、企业法人营业执照、照片。用以证明反诉原告已协助反诉被告办理产权更名手续；反诉被告弄虚作假，将未取得所有权的，属于反诉原告所有的住房，非法出租给郴州广大空调设

15、备有限公司作办公经营场所。13、对赵晓青的调查笔录一份。用以证明反诉被告要求购买反诉原告的安置房。14、录音摘抄（附录音磁带一盘）。用以证明反诉被告一直拒收房产证；反诉被告之母代反诉被告收下房产证，但拒付购房余款；未及时办理房屋权属变更登记，责任不在于反诉原告；双方约定等反诉被告回来后，反诉原告协助办证；诉争的房屋在签订购房协议时，未取得产权证，双方买卖无效。反诉被告周爱芳辩称，反诉原告提出的反诉请求和在本诉中提出的答辩主张，所依据的事实和理由均不能成立，且自相矛盾。反诉被告及反诉原告签订的购房协议合法有效，反诉被告已履行协议，向反诉原告支付了大部分购房款，反诉原告也依照协议向反诉被告交付了出

16、售的房屋。但由于反诉原告不愿意协助反诉被告办理房屋产权转移过户手续，特别是不愿意承担应由卖方承担的转移过户需交纳的相关税费，致使反诉被告至今无法取得房屋所有权证。反诉被告同意支付剩余的购房款，但前提是反诉原告必须依照协议的约定，配合反诉被告办理房屋产权转移过户登记手续，须交纳的相关税费按规定由买卖双方各自承担。综上，反诉原告提出的反诉请求和在本诉中提出的答辩主张均没有事实和法律依据，不能成立，请法院予以驳回。在庭审质证过程中，根据当事人双方的举证、相互之间的质证和本院对上述证据的认证，本院查明本案的事实是：原告（反诉被告）周爱芳及被告（反诉原告）谭春华同系郴州市北湖区工人文化宫职工，两人原来的

17、住房同在兴隆街162号。后因兴隆步行街拆迁改造，两人原有的住房均在拆迁范围之内，2002年12月25日，周爱芳、谭春华分别各自及郴州万邦置业有限公司（以下简称万邦公司）签订房屋拆迁补偿安置协议。拆迁改造工程完成后，周爱芳的安置房在兴隆步行街北3单元102号（房产编号40A2-2），谭春华的安置房在兴隆步行街北1单元202号（房产编号50A1-2），因谭春华的安置房及周爱芳的父亲的安置房相邻，况且谭春华欲对外出售该套安置房，周爱芳知晓后，便及谭春华协商买卖事宜。2004年1月8日，以谭春华为甲方，周爱芳为乙方，双方签订一份购房协议，约定：1、甲方将其位于兴隆步行街北面1单元 202房（面积暂定1

18、18.06m2，以产权证上的面积为准）卖给乙方；2、房屋价格为1500元/m2，总价格以房产证上的面积计算；3、乙方于2004年1月8日交10000元购房款给甲方，甲方将房屋钥匙及用电卡给乙方使用，乙方于2004年农历二月初二支付100000元房款给甲方，余款待甲方将房产证交付给乙方之日，乙方一次性付清给甲方；4、甲方2004年农历二月初二协助乙方一并到万邦公司办理房屋产权更名手续，各项规费按政策各自承担；5、本协议自签字之日起生效。协议签订后，2004年1月8日，周爱芳支付谭春华购房款10000元，谭春华向周爱芳出具一份收据，“今收到周爱芳购房款壹万元整”，并将房屋钥匙及用电卡一并交付周爱芳

19、。2004年2月24日，周爱芳又支付谭春华购房款100000元，谭春华又向周爱芳出具一份收据，“今收到周爱芳购房款壹拾万元整。”谭春华将出售的住房交付周爱芳后，2006年3月20日，周爱芳以每月租金800元，租赁给王红旗作办公经营场所使用，租赁期从2006年3月20日至2008年3月20日止。又查，万邦公司向拆迁户交付安置房后，就有关房屋产权证的办理事项，郴州兴隆步行街商业物业管理公司、北湖区工人文化宫发布了办证通知，要求各住户携带有关资料予以办证。2008年1月，谭春华携带办理产权证的有关资料，在补交安置房差价款、缴纳维修基金、测绘费、契税、住房受让方转移登记费后，将已经交付给周爱芳的位于兴

20、隆步行街北1单元202号（房产编号50A1-2）房屋产权登记在自己的名下，并领取了房屋所有权证，该所有权证载明：房屋所有权人谭春华，建筑面积119.06m2。谭春华取得该套安置房的房屋所有权证后，在向周爱芳交付产权证时，要求周爱芳一并支付剩余购房款68590元（1500元/m2119.06m2=178590元-110000元=68590元），周爱芳却以交付的产权证没有办理转移过户登记手续为由，拒收产权证和拒付剩余购房款，为此，双方酿成纠纷。谭春华认为依购房协议只要交付产权证时，周爱芳就应支付剩余购房款，而周爱芳认为依购房协议谭春华应交付已办理好转移过户登记手续，属周爱芳所有的房屋产权证，而不是

21、属谭春华所有的房屋产权证。针对双方产生的房屋买卖合同纠纷，2008年6月30日下午，北湖区工人文化宫主持双方当事人进行调解，谭春华提出：要求周爱芳将所欠尾款一次结清，房屋更名过户由周爱芳负责，如过户不起，周爱芳要退回房屋。周爱芳则提出：要求谭春华协助办理好房屋更名过户手续，需缴纳的相关税费由买卖双方按规定各自承担。由于双方各持己见，互不相让，故调解不成。周爱芳向本院提起诉讼，谭春华向本院提起反诉，本院合并审理。另查，2008年7月11日，谭春华将房屋所有权证（房屋所有权人谭春华）交付给周爱芳的母亲，其母亲出具一份收条，“今收到谭春华房屋所有权证一本（房屋座落于：国庆北路兴隆步行街，建筑面积为：

22、119.06m2）。房屋余款未付给谭春华。遗留问题等周爱芳回来再双方解决。”本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案中，一、原告（反诉被告）周爱芳（买受人）及被告（反诉原告）谭春华（出卖人）于2004年1月8日签订的购房协议是在平等自愿、协商一致原则下签订的，是双方当事人真实意思表示，虽然在协议签订时，出卖人未依法登记领取权属证书，但在起诉（反诉）前出卖人已依法登记领取了房屋所有权证。因此，买受人及出卖人之间转让房屋的行为，并没有违反法律、法规禁止性和强制性规定，双方签订的购房协议依法成立，受法律保护。二、依照中华人民共和国物权法第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力

23、；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十五条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产物权登记具有物权公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性推定效力、善意保护效力、警示效力，未经登记的，不发生这些效力，但这并不影响不动产物权的合同效力。本案中，周爱芳及谭春华签订的购房协议，虽然至今未办理物权登记，但这并不影响协议的效力，双方签订的协议仍然有效，对当事人双方具有法律约束力。三、依购房协议的约定（房屋价格1500元/m2）及房屋所有权证载明建筑面积119.06m2，双方买

24、卖房屋总价款为178590元，周爱芳分两次已支付谭春华购房款110000元，占总房款近2/3，故对于谭春华在反诉中引用合同法第一百六十七条第一款“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”，而要求解除双方签订的协议，在事实和理由上，均不成立。四、购房协议约定：“余款待甲方将房产证交付给乙方之日，乙方一次性付清给甲方。”该约定是附条件的民事法律行为，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。本案中，由于谭春华交付的房产证是尚未办理房屋产权转让过户手续的房屋所有权证，按房屋买卖的交易习惯，对该约定的正常理解，应该是交付已经办理完房屋

25、产权转让过户手续，登记在买受人名下的房屋所有权证。由于所附条件不成就，双方尚未到房产管理部门办理房屋产权转让过户手续，周爱芳依据协议拒付购房余款，于法于理有据。在所附条件成就时， 买受人应一次性付清购房余款。五、购房协议约定：“甲方二OO四年农历二月初二协助乙方一并到万邦公司办理房屋产权更名手续，各项规费按政策各自承担。”周爱芳及谭春华之间的房屋买卖民事行为，属于二手房交易行为，按照城市房地产转让管理规定之有关规定，买卖双方应当到市、县人民政府房产管理部门办理房屋产权转让手续，并按照规定缴纳有关税费，而不是到万邦公司办理房屋产权更名手续。相关税费的承担，买卖双方已在协议中作约定“各项规费按政策

26、各自承担”，本院遵循当事人双方的约定。六、虽然不动产所有权是从办理过户登记时转移所有权，但周爱芳是基于购房协议占有买受的房屋，依照中华人民共和国物权法第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”周爱芳占有买受的房屋，是基于合同关系产生的占有，是一种合法占有、有权占有，按照合同权利义务平等原则，周爱芳享有使用该物的权利，并就该物享有取得收益的权利。因此，对于谭春华以至今也未办理房屋所有权转让变更登记为由，要求周爱芳返还自2004年1月8日以来使用该房屋的使用费（含孳息）的反诉请求，于法于理无

27、据，本院不予支持。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院支持原告（反诉被告）周爱芳的本诉请求，驳回被告（反诉原告）谭春华的答辩主张和反诉请求。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百二十六条、第一百二十八条，中华人民共和国民法通则第六十二条、第八十四条、第八十五条、第八十八条、第一百一十一条，中华人民共和国合同法第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，中华人民共和国物权法第六条、第十五条、第二百四十一条之规定，判决

28、如下：一、限被告（反诉原告）谭春华在本判决发生法律效力之日起三十日内继续履行于2004年1月8日签订的购房协议，协助、配合原告（反诉被告）周爱芳共同到房产管理部门办理位于郴州市国庆北路兴隆步行街北1单元202号（房产编号50A1-2）房屋产权转移过户登记手续，应缴纳的相关税费，由原告（反诉被告）周爱芳及被告（反诉原告）谭春华双方按法律规定各自承担。二、驳回被告（反诉原告）谭春华要求驳回原告（反诉被告）周爱芳的本诉诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）谭春华要求解除及原告（反诉被告）周爱芳于2004年1月8日签订的购房协议，双方返还因该协议取得的财产的反诉请求。四、驳回被告（反诉原告）谭春华要求原告（反诉被告）周爱芳支付2004年1月8日以来使用该房屋的使用费（含孳息）44000元的反诉请求。本诉案件受理费1527元，由原告（反诉被告）周爱芳承担；反诉案件受理费4616元，由被告（反诉原告）谭春华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判长 李 健 毛审判员 李 慧 丽审判员 任 日 新二九年七月六日代理书记员 周 友 亮7 / 7