2022年房地产估价师《估价案例与分析》真题及答案.docx

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1、2022房地产估价师估价案例与分析真题及 答案三、以下估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13 处（每指明一处错误得3分，此题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错 误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）名目（略）致托付人函（略）xx：受贵公司托付，我们对贵公司拥有的位于xx市XX街xx号一层（房屋 全部权证号：XX字第XX号，建筑面积为339.29 H2）商业用房的抵押价值进 展评估，为贵公司向金融机构申请抵押贷款确定房地产抵押贷款额度供 应价值参考依据。我公司派注册房地产估价师到估价对象所在地进展实地查看和市场 调查，估价人员在结合有关资料的根底

2、上，遵循估价原那么，根据估价程序， 运用科学的估价方法，分析了影响房地产价格的各项因素，经过测算并结 合估价人员阅历，确定估价对象于估价时点2022年4月21日满意本报告估 价“假设和限制条件”下的抵押价值如下（见表1）：表1估价对象估价结果一览表商业、住宅商业、住宅环境区域环境环境欠干净，但经营气氛良好 环境欠干净，但经营气氛良好 环境欠干净，但经营气氛良好环境欠干净，但经营气氛良好临街临街道路类型城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道城市主、次干道状况临街位置城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道城市主、次干道距区域商业中心距离1 oo-5oo r4ri100500m10050

3、0m100 500m个别因素距公交站点距离 小于50m小于50m小于50m小于50m层高 5.4m 5.4m 4.5m 4.5m面积 面积适中，对现有用途无影响，同时也利于将来用途转变外形外形规章外形规章外形规章外形规章开间（宽度与进深比）1： 1.2 1： 1 1： 0.8 1： 0.8成新率八至九成新七至八成新七至八成新七至八成新依据估价对象与可比实例比较因素状况表，建立估价对象与可比实例 因素修正系数，见表6.表6估价对象与可比实例因素修正系数影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3商业区级别O O O 0繁华程度商业设施聚拢度O0o区 公交便捷程度o o o 0域因素交通条件交通

4、通达程度00OO城市规划限制 功能分区o 0 o 0环境区域环境0 0 0 0小计0 0 0 0临街道路类型0 0 0 0临街状况临街位置0O0O个距区域商业中心距离0 O O +1.5别 距公交站点距离o O o 0因素层同I-1 -1面积O O O O开间（宽度与进深比）+1 +2 +2成新率 -1 -1 -1小计0 0 0 1.55）建立可比实例体系上述修正因素比较为间接修正，现将可比实例的交易状况、交易日期、 区域因素、个别因素与估价对象相比较，建立直接比较关系，见表7.表7比较因素修正 工程 可比实例1可比实例2可比实例3单价/（元/m?） 12461.54 12272.73 120

5、96.77交易状况修正系数100/100 100/100 100/100交易日期修正 100/100 100/100 100/100区域因素 100/100 100/100 100/100个别因素 100/100 100/100 100/101.5比准价格/（元/而）12461.54 12272.73 11918.00取上述可比实例比准价格的平均值作为市场法的比准结果，即估价对 象比准价格为：（12461.54+12272.73+11918.00）/3=12217.42（元/而）。3.估价结果确定综合考虑收益法、市场法的测算结果，结合估价人员阅历，打算采纳 两种方法测算结果的简洁算术平均值作为

6、估价对象的房地产市场价值评 估结果，即：评估单价=（16740.50+12217.42）/2=14478.96（元/4）。评估总价二14478.96x339.29=491.26（万元）。总价大写：人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整。二OO九年五月二十二日四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（此题10分。错处不超过4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确 的内容改错，那么每改错一处倒扣2.5分。此题最多扣至零分。请在答题纸上 作答，不得在试卷上改错）本次估价背景状况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产 抵押价值。估价托付人为XX房地产开发公司，

7、注册房地产估价师在实地查 看和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司猎取了相关本钱 等资料。以下为该房地产估价报告中估价的假设和限制条件内容片断：（一）估价的假设条件1 .估价时点2022年6月18日的房地产市场为公正、公平、自愿的交易市 场。2 .本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产 生效益，并在将来可持续经营。3 .本次估价以xx建筑安装公司供应的资料及数据真实、合法、完整、 精确为前提，假设供应资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价 机构不担当责任。4 .估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为44

8、年。遵循合法原那么和慎重原那么，本报告估价对象为商业房地产（未单独办 理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。5 .估价对象与其他生产要素相结合，能满意其剩余使用年限内的正常 使用要求，并得到有效使用。6 .估价托付人拥有估价对象完全权益，包括房屋全部权和国有土地使用权。7 .任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、 法规政策等。8 .我们于2022年6月25日至26日对估价对象进展了实地查看，不能确 认估价对象在估价时，点的状况与实地查看之日的状况保持全都，提示估 价托付人使用估价报告时留意。9 .注册房地产估价师在进展实地查看时，观看到估价对象外部完

9、整正 常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量可以维持正常的 使用寿命。（二）估价的限制条件1 .本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据，不对其 他目的负责任，超出此范同使用报告，本估价机构不担当相应法律责任。2 .估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵 押价值的影响。3 .依据x x市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期 为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，假如房地 产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进展估价。4 .本报告仅供托付人使用，未经本公司同意，不得向估价托付人和估 价报告审查部门之外的单位

10、和个人供应。本报告的全部或局部内容不得发 表于任何公开媒体上。参考答案一、问答题（一）答：1 .拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查 封等因素的影响。故估价时不考虑租约的影响。（3分）.依据城市房屋拆迁估价结果指导意见规定：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般应以房屋权属证书或登记簿的记载 为准。O各地被拆迁房屋的面积认定有特殊规定的，从其规定。（1分）（3）拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商全都的，可以 根据协商结果进展评估。（1分）（4）假设对房屋性质不能协商全都的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。（1分）（5）对被拆迁房屋的面积不能协商全都的，可以向依照房

11、产测绘治 理方法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没有设立房屋面积鉴定机构 的，可以托付具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（1分）3.被拆迁房屋内装饰装修的补偿金额由拆迁人与被拆迁人协商确定； 协商不成的，可以托付评估确定。（2分）或：乙公司的装修补偿应与出租人协商解决。（2分）或：乙公司应得的装修补偿应为甲公司从拆迁人处得到的装修补偿款（或依据时点的装修的现值）减去租赁期满后装修的剩余价值。（2分）（二）答：在当前市场环境下，运用假设开发法时应特殊留意：猜想开发完成后的价值宜慎重。（2分）开发费用可能发生变化。（2分）开发周期可能延长。（2分）（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化

12、。（2分）折现率或利润率水平可能发生变化。（2分）（三）答：L政府收购该宗房地产时进展评估，土地用途应界定为工业用途，相 宜选用本钱法、市场法、基准地价修正法。（2分）.收购房地产变为可出让熟地过程中要投入以下费用：建筑物撤除费用。（2分）土地开发费用（如七通一平费用）。（2分）其他本钱费用（如财务本钱、治理费用）。（2分）2 .出让时对该宗熟地使用权价格进展评估，用途应界定为商业，相宜 选用假设开发法、市场法、基准地价修正法。（2分）二、单项选择题1 .A 2,D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D三、指错题1.致托付方函缺估价报告应用的有效期（或致托付方函缺估

13、价报告使用期限）。2 .估价对象实物状况描述不全或不清;或缺估价对象土地实物状况； 或建成时间未详细到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地 面积。3 .估价对象权益状况描述不全;或缺他项权利限制状况;或缺租赁权 状况;或缺是否优先受偿款状况。4 .价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。5 .结果报告的估价结果没有大写。6 .缺少风险提示（或说明）。7 .附件应放在技术报告之后。8 .客观毛租金收益（100元/m,月）确定有误。9 .租约期外租金构成内涵不清。10 .租约期外租金面积内涵不清。11 .租约期外收益变化趋势在将来使用年限相对稳定的假设缺乏依据 （或不符合慎重原那

14、么）。12 .租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入（或租赁期 外有效毛收入中缺押金收益）。13 .租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。14 .空置率取2%的理由不充分。15 .等比递增计算中租约期外的折现期错误。（不应为5年，应为4房屋坐落房屋全部权证号用途 面积/而评估单价/ （元/nV）评估总价/万元假定未设立法定优先受偿权下的价值XX市XX街XX号XX字第XX号商业339.29 14478.96 491.26工程款优先受偿权价值-O 0房地产估价师知悉已抵押担保债权价值-0 0的法定优先受偿款其他-0 0合计-0 0抵押 小写 14478.96 491.26价值大写人民币

15、肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整注：估价对象抵押价值二估价对象假定未设立法定优先受偿权下的 价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。xx房地产估价（盖章）法人代表：XXX二00九年五月二十二日注册房地产估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略） 房地产估价结果报告一、估价托付人（略）年）.表4中的可比实例成交价未说明付款方式。16 .可比实例1与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。17 .可比实例与估价对象构造不同未作修正。18 上匕拟、修正工程不全：或缺少状况的修正;或缺少租赁期的比较和 修正;或缺剩余收益年限（土地使用年限）的修正;或缺用途的比较修正;或 缺交易日期（市场状况）的修正（或不修

16、正的理由）。19 .距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。20 .表修正系数的表述形式错误。21 .表修正系数确实定缺乏理由或（详细指出）某个因素的取值缺乏理 由。22 .表修正系数确实定未考虑各子因素权数的差异。23 .技术报告结果中未计算抵押价值;或未考虑法定优先受偿款。25上匕准结果取三个可比实例价格的简洁算术平均值缺乏理由。26. 估价结果取两种估价方法测算结果的简洁算术平均值缺乏理由。四、改错题错误：本次估价以xx建筑安装公司供应的资料及数据真实、合法、 完整、精确为前提。改为：本次估价以托付人（或xx房地产开发公司）供应的资料及数据真实、合法、完整、精确为前提。错误：设

17、定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。错误：自本报告估价时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保 持全都。改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持全 都。二、估价机构（略）三、估价对象（一）实物状况估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为 一体的综合性大楼，该建筑于2022年建成并投入使用，为钢筋混凝土构 造，共5层，其中一二层为商铺和酒楼，三层为茶楼，四五层为客房 及办公用房。大楼外墙粉色墙砖，一三层为大面积玻璃窗，四五层为玻璃

18、幕墙； 内部设备有中心空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。估价对象位于大楼的第一层，建筑面积为339.29 层高为5.4m。目前出租用作酒楼，餐区及操作间地面铺地砖，墙面刷乳胶漆。经估价人员实地查看，估价对象房屋主体构造完好，根底设施完备， 维护保养较好，处于正常使用状态。（二）权益状况估价对象为XX拥有的位于xx市XX街xx号一层的商业用房。估价托付人供应的房屋全部权证记载内容为：房屋全部权证号： xx字第xx号;房屋全部权人：xx;房屋坐落：略;产别：私产;幢号: xx；房号：xx；构造：框架;房屋总层数：5层;所在层数：一层;建筑面积： 339.29优设计用途：商业澄记日期：20

19、22年6月6Ho估价托付人供应的整栋商业楼国有土地使用证记载内容为：土地证号：第XX号;土地使用者：XX;坐落：略;地号：略;地类（用途）：商 业用地;使用权类型：出让;使用权面积：3065.30疔;终止日期：2W6年4月 20日;登记日期：2022年4月21日。至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。依据估价对象托 付人供应的资料及估价人员实地查看状况，至估价时点，估价对象已出租 用作酒楼，除此以外无其他项权利限制。四、区位状况（略）五、估价目的为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值。六、估价时点2022年4月21日。七、价值定义本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设

20、立法定优先受偿款权下 的价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。八、估价依据（略）九、估价原那么（略）十、估价方法（略）经过综合分析，确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元，单价 14478.96 元/rtf.十二、估价对象变现力量分析（略）十三、估价人员（略）十四、估价作业日期2022年4月21日至2022年5月22日十五、估价报告应用的有效期（略）xx房地产估价2022年5月22日附件（略）一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、利用分析（略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程1.收益法收益法是基于预期原理，选用适当的酬劳率将预期的估

21、价对象房地产 将来各年的正常收益折算到估价时点的现值，求其之和得出估价对象房地 产价格的一种估价方法。其根本计算公式为：式中V-收益价格；Ai-相对于估价时点而言的将来第i期末的净收益；Y-房地产的酬劳率（折现率）。确定房地产收益1）租约期内房地产收益估价对象已出租，租约期至2022年4月20日。依据估价对象租赁合同, 从估价时点起算，租约期内房地产年有效毛收入见表2.表2租约期内年有效毛收入一览表（单位：元/m?）时间有效毛收入2022.4.212022.4.20 50 x 12=6002022.4.212022.4.20 55x12=6602022.4.21 2022.4.20 60x12

22、=7202022.4.21-2022.4.20 60 x 12=720往：租金按建筑面积计算，收入均为年末取得。2）租约期外房地产收益依据市场行情测算，目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为 7075元/（近月）（计算过程略），且租金水平呈逐年递增趋势，递增比率 为每年2%5%,由此，猜想估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100 元/（m2月），且按每年3%的比率递增。依据当地市场一般状况，空置率取 2%,假设上述收益变化趋势在将来使用年限里相对稳定。那么租约期外第一年的有效毛收入为100xl2x（l-2%）=l 176（元/曲）。确定年运营费用运营费用包括：治理费、修理费、保险费、税金

23、，计算结果见表3（计算 过程略）。确定年净收益计算公式：估价对象年净收益二年有效毛收入-年运营费用那么估价对象年净收益见表3.表3估价对象年净收益计算一览表（单位：元/而）时间年有效毛收入治理费用修理费保险费税金年运营费用=+年收益二-2022.4.21 2022.4.20 600 18 18 1.2 105.6 142.8 457.2 2022.4.21 2022.4.20 660 19.8 18 1.2 116.16 155.16 504.842022.4.21 2022.4.20 720 21.6 18 1.2 126.72 167.52 552.482022.4.21-2022.4.2

24、0 720 21.6 18 1.2 126.72 167.52 552.48（4）确定酬劳率综合考虑，确定酬劳率为7%（计算过程略）。确定估价对象收益价格估价对象收益价格为：2.市场法市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进展比照比较，对已发生交易的类似实例的价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理 价格的估价方法。其根本计算公式为：比准价格=可比实例房地产的价格X交易状况修正系数X交易日期修 正系数X区域因素修正系数X个别因素修正系数(1)可比实例相关状况可比实例比较因素一览表见表4.(2)建立可比价格根底(略)(3)选取比较因素及因素条件说明依据房地产估价标准(GB./T50291-1

25、999)及工程特点，本次比较 因素选择交易状况、交易日期、区域因素和个别因素。1)交易状况交易状况是指交易行为中是否包含特别因素，是否为正常交易。2)交易日期交易日期是指可比实例成交时间，由于房地产市场的波动，不同成交 时间的类似房地产，其成交价格存在差异。3)区域因素和个别因素估价对象为商业房地产，依据目前房地产市场特点，本次选取的区域 因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。个别因素包括临 街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、外形、开 间、成新率等。4）估价对象与可比实例比较因素状况见表5.表5估价对象与可比实例比较因素状况影响因素估价对象可比实例1可比实例2可比实例3交易状况正常正常正常正常交易日期 繁华商业区域小区级小区级小区级小区级程度商业设施聚拢状况小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场小区级综合专业商场区域因素交通条件 公交便捷程度1-2路公交线12路公交线12路公交线12路公交线交通通达程度 双向二车道 双向二车道 双向二车道 双向二车道城市规划限制功能分区商业、住宅商业、住宅