房地产估价师考试估价案例与分析考试笔记.doc

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1、一、问答题1. 估价工作程序步骤确实定要具体化展开来说明1) 选择用什么方法2) 使用所选方法的主要步骤3) 确定最终估价额a) 市场法估价的根本步骤：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比根底；交易情况修正；交易日期修正；房地产状况修正区位、权益、实物求取比准价格b) 收益法估价估价的根本步骤：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当报酬率；选用适宜的计算公式求出收益价格。c) 本钱法估价的根本步骤：土地取得费用；土地开发费用和建筑物建立费用；管理费用；投资利息；销售税费；开发利润d) 假设开发法估价的根本步骤：调查待开发房地产的根本情况

2、；选择最正确的开发利用方式；估计开发建立期；预测开发完成后的房地产价值；估算开发本钱、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购置待开发房地产应负担的税费；进展具体计算。2. 几种特殊交易估价对象的价格内涵1) 划拨房地产：完全产权价格及需要补交土地出让金之差2) 保险损失评估：价值的损失损失前价值损失后的价值或修复所需的费用3) 按揭房地产转让：转让之日无债务情况下正常市场价格减每月还款折现到转让之日的现值之和4) 投保价值评估：建筑物的现值5) 地役权的价格评估：供役前的总价值供役后的总价值6) 局部房地产的价值：完全房地产价格所缺局部房地产价格3. 确定估价技术路线1) 确定估价的根本领

3、项对象、目的、时点；标准条2) 确定价格内涵一定要先说清楚；3) 选择适宜的方法4) 求取结果的途径5) 估价方法应用要点或者需要特殊处理的地方例子：a) 分别估算商业裙楼和住宅开发完成以后的完全产权价值，可分别选用收益法和市场法来估算。b) 根据测算的开发完成后的价值扣除有关的续建费用、管理费、利息、税金等c) 确定该物业假设开发法的完全产权下测算价格d) 选用恰当的方法评估出该在建工程所占土地的价格和建筑物的价格，评估出估价对象的完全产权积算价格。e) 将上述两种方法的测算结果综合成一个测算结果从测算结果中扣除应补缴的土地出让金，并结合估价人员的经历确定估价对象最终的估价值。f) 在运用假

4、设开发法和本钱法估算在建工程价值时要充分考虑到已停工5年所产生的物质折旧和功能折旧。g) 收益法：调查市场上类似物业的正常收益情况下的有效毛收入和运营费用情况确定估价对象的净收益，选用恰当的方法报酬率评估出估价对象的收益价格h) 市场法：调查近期成交的类似物业的房地产状况和价格，选取三个以上的可比实例，并进展有关修正，评估出估价对象的比准价格。4. 价格解释对价格有争议、疑惑1) 对两种正确结果分别解释哪些是影响价格的因素？2) 从合法原那么、最高最正确原那么、估价时点原那么来考虑3) 房地产状况变化。如物质折旧、功能折旧、权益折旧、经济位置变化等4) 估价目的不同，导致估价的依据、价值标准、

5、估价对象的范围等不同5) 价格实现的方式不同即价值标准不同。如公开市场价值及强制拍卖的价格6) 时点不同，价格不同。动态价格；7) 交易状况是否变化；8) 估价原那么1不对，应该是取1，分子分母颠倒，土地未作年期修正。9. 在比拟情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；或情况说明表中无差异，而计算时却修正了；10. 修正幅度过大，单项修正超过20%，综合修正超过了30%。综合修正=各项修正幅度绝对值和11. 不同性质的房地产，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。如居住房地产讲求宁静、平安、舒适；商业房地产着重繁华程度、交通条件；工业房地产强调对外交通运输和根底设施条件；农业房地产

6、重视土壤、排水和灌溉条件等。12. 可比实例的交易日期应具体到某年某月某日。如果交易日期调整系数取100的时应说明该时间段内同一供求范围房地产价格没有明显波动。13. 可比实例实物状况调整时，区位调整时，应明确其调整的具体内容。14. 区域因素修正错误应该是可比实例在成交日期的区域因素状况及估价对象在估价时点的区域因素状况相比。15. 可比实例的房地产状况选择错误：可比实例的房地产状况，无论是区位状况、权益状况还是实物状况，均应是成效价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。16. 修正取值不标准：如标准的取值应为100/( ) * ( )/100 * 100/( )17

7、. 加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾。交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大；区域因素、个别因素较差，权数应小。18. 修正取值缺乏理由：如a对取值调整未给出任何理由；b对取值调整给出的理由不合理19. 以状况差异的幅度直接作为价格差异的幅度：房地产状况中，正负值表示可比实例的房地产状况优劣于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度20. 间接比拟及直接比拟混淆不清21. 市场法中对区位状况修正、实物状况、权益状况修正等要详细分析，不能过于简单的说明。22. 计算结果有错；比方：只考虑了地上局部的价格，未计算出地下车库的价格，遗漏了局部房地产的价值。II. 本钱法本钱法应用过程中容易出现的问题：土地取得本钱包括购地款和有关税费；土地开发本钱的计算依据及取值是否正确，注意客观本钱和实际本钱的区别。利息计算是否正确，注意利息率、计息周期，资金以何种方式投入，需要计息的工程土地取得费，包括为购地而支付的税费，开发本钱、管理费用；利润的计算是否正确，利润率确实定是否有充分的依据，利润率的计算基数及利润是否对应。折旧方法的选用、折旧计算是否正确。注意经济寿命和自然寿命、有效经过年数和实际经过年数的区别，建筑物折旧年限确实定；销售税费的计算是否有误，其计算