房地产估价师考试案例分析资料.doc

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1、?房地产估价案例与分析?估价报告的标准格式封面含“估价报告名称等七项内容估价报告名称标题：应概括出估价目的，如抵押、征收估价报告，没有估价目的算一处错误！估价工程名称：应说明工程全称估价对象所在区位、名称、用途，不能与估价对象混用估价委托人：应说明委托方全称，个人委托的为个人的姓名估价机构：估价机构全称估价人员：参加本次估价的注册估价师的姓名与注册号不是参加本次的、无注册号的算一处错误！估价报告出具日期年、月、日，封面上应与致估价委托人函中一致，假设不一致或不为出具日期算一出错误！估价报告编号：本报告书在估价机构内部的编号无封面编号或与结果报告中的不一致算一处错误！致估价委托人函四项内容缺项算

2、一处错误！标题：致估价委托人函一、致函对象委托方的全称二、致函正文六项内容缺项算一处错误！1估价对象名称、坐落、范围、规模、用途、权属，缺项算一处错误！2估价目的缺项算一处错误！3价值类型致委托方函和估价结果的价值类型应一致，不一致算错误！4价值时点缺项算一处错误！5估价方法缺项算一处错误！6估价结果缺项算一处错误！三、致函落款估价机构全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章。致函方没有盖章或加盖的为分公司的公章可算一处错误！注意：法定代表人或执行合伙人没有签名或盖章不算错！四、致函日期为致函的年月日，为估价报告完成日期或出具日期。假设与估价报告完成日期或出具日期不一致算一处错误！目录六

3、项内容缺项算一处错误！一、标题：目录目录中不应有“致委托人函，且目录应放在“致委托人函后面，否那么算一处错误！二、注册房地产估价师声明* * 页三、估价的假设和限制条件* * 页四、估价结果报告* * 页五、估价技术报告* * 页六、附件* * 页注册房地产估价师声明七项内容缺项或没有“注册均算一处错误！标题：估价师声明鉴证性的估价师声明我们郑重声明：1注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。3注册

4、房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人与估价利害关系人没有利害关系。4注册房地产估价师对估价报告中的估价对象、估价委托人与估价利害关系人没有偏见。5注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准?房地产估价标准?、?房地产估价根本术语标准?以与相关房地产估价专项标准进展分析，形成意见和结论，撰写估价报告。6注册房地产估价师对本估价报告中的估价对象进展了实地查勘假设不是所有在在本声明上签名的注册房地产估价师进展了实地查勘，应写明进展查勘的注册房地产估价师姓名。只需列出参与查勘的注册估价师的姓名，缺项算一处错误！。7没有人对估价报告提供重要专业帮助假设有例外，应说明提供

5、重要专业帮助者的姓名或名称和帮助内容。注：注册房地产估价师声明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名。非注册和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。在声明的最后要求必须有两名或两名以上注册房地产估价师签名，缺项算一处错误！注册房地产估价师声明中不要求有“实地查勘日期缺不算错！估价的假设和限制条件：标题：估价的假设和限制条件估价假设和限制条件应说明以下内容：1一般假设：包括对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进展了审慎检查，无理由疑心其合法性、真实性、准确性和完整性，但在未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定；对房屋平安、环境污染等重

6、大影响估价对象价值的因素给予了必要关注。无理由疑心估价对象存在平安隐患，但在无相应的专业机构进展鉴定、检测的情况下，对其平安等合理假定。2不确定事项假设：对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率的事项所做的合理的最可能的假定。是否考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供给关系变化、市场构造转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，是否考虑估价对象将来可能承当违约责任的事宜，以与特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响3背离实际情况假设：因估价目的的特殊需要所做的与实际情况不一致的假定。价格是否包含土地出让金、尚未缴纳税费、是否考虑处置风险、是否考虑估价对象以其运营企业

7、已承当的债务、或有债务与经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响；是否能按方案开发完成且评估结果为假设估价对象在取得预售证后于价值时点的预售市场价格。4不相一致假设：教材中未具体说明5依据缺乏假设：教材中未具体说明6估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用限制以与在使用中需要注意的其他事项。其中，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原那么上不应超过一年。注：估价假设和限制条件包含二层含义：估价的假设前提，即对价值时点的房地产市场状况和估价对象状况中那些不确定且对价值有影响的因素予以假定。对假设前提的要求是：必要、合理、有依据；估价的限制条件，又包含二层含

8、义：是估价结果受到制约或影响的条件，是估价报告的使用范围、场合、时限等受到制约情形的说明。对限制条件的要求是：针对性要强。估价结果报告十三项内容标题：房地产估价结果报告估价报告编号(与封面上的编号一致)一估价委托人是单位的不仅要写明委托单位的全称，还要写明委托单位的法定代表人和住所，个人委托的要写明委托人姓名与其住所。缺项的算一处错误！二房地产估价机构不仅要写明估价机构的全称、还要写明估价机构的法定代表人、住所、估价机构资格等级与证书编号缺项算一处错误！三估价目的1抵押目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。2国有土地征收补偿估价目的表述为：“为房屋征收部门与被

9、征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。3房地产转让估价目的表述为：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考。4企业入股、合并等涉与的房地产估价目的表述为：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据。5房地产投资决策分析和咨询效劳估价目的表述为：“为房地产投资提供价值参考依据。四估价对象估价对象范围、估价对象根本状况、土地根本状况、建筑物根本状况1估价对象范围：土地、房屋、构筑物、树木等；同时应说明是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。2估价对象实物状况：1、土地实物状况包括 四至、土地面积、形状、土地用途、地形地势、根底设施完备程度、土地平整

10、程度、土壤地基。2、建筑物实物状况包括 建筑规模、设计用途、层数和高度、建筑构造、装饰装修、层高和室内净高、空间布局、建成时间、维护和完损情况。3估价对象权益状况：1、土地权益状况包括 土地所有权性质、土地使用权人归属、土地使用期限起止日期、是否续期必须说明、到期后对收回的建筑物是否予以补偿、土地使用权是否有共有权人、土地使用管制情况容积率、建筑密度、绿地率、剩余期限。2、建筑物权益状况包括 房屋所有权人、房屋共有权人。3、土地、建筑物共有属性的权益状况包括 利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况他项权利日期必须为年 月 日；对于已设立抵押的必须考虑抵押权对价值的影响、其他特殊情况4估价对

11、象区位状况：1、位置状况：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层2、交通状况：道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况3、环境状况：自然环境、人文环境、景观4、外部配套设施状况：外部根底设施、外部公共效劳设施五估价时点：是所评估的估价工程客观合理价格或价值对应的年月日，必须要简要说明确定的理由 征收评估：征收决定公告之日六价值定义：要求是要明确价值标准或价值内涵，不能使用制造的笼统的定义抵押估价的价值类型表述为：“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值，或有限市场价值扣除法定优先受偿款后的余额。国有土地房屋征收补偿估价的

12、价值类型表述为：“被征收房屋价值是指被征收房屋与其占有范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进展交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁，抵押，查封等因素的影响。七估价依据：要说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律，法规，委托人提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。估价依据一定要有?房地产估价标准?，没有算一处错误！，抵押目的估价在估价依据中应有?房地产抵押估价指导意见?，没有算一处错误！，房屋征收估价在估价依据中应有?国有土地上房屋征收与补偿条例?和?国有土地上房屋征收评估方法?，没有算一处错误！估价标准依据未列全的

13、算一处错误！估价依据过时或失效的算一处错误！滥列估价依据的算一处错误！。八估价原那么：估价原那么有：独立、客观、公正原那么合法原那么价值时点替代原那么最高最正确利用要求是：对于独立，客观，公正原那么没有硬性要求，假设没有不算一处错误！，抵押目的估价，必须还要有慎重原那么，没有算一处错误！现状价值评估不用列最高最正确利用原那么，假设列出算一处错误！九估价方法：要求是：必须说明选用的估价方法定义，没有说明估价方法定义而只是说明了估价方法的测算思路的算一处错误！必须说明所选估价方法的理由，没有说明的算一处错误！如果只选用一种方法，那么必须说明不想用其他方法的理由，没有说明理由的算一算错误有条件选用比

14、拟法的，应选用比拟法估价，有收益或其类似房地产有收益的，应把收益法作为一种估价方法，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价。十估价结果：估价结果中不要求总价和单价表述齐全即总价与其大写和单位；单价与其单位。但单价和总价中只能表述其一的，应说明理由，没有说明理由的算一处错误！假设用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格；抵押贷款评估中必须披露市场价值、注册估价师知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值三种价值。十一注册房地产估价师列出所有参加本次估价的人员姓名、注册号，要有注册房地产估价师的亲笔签名十二协助估价的人员说明所有协助注册

15、房地产估价师估价的人员的姓名，相关资格或职称，并由本人签名十三实地查勘期：是本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。新增内容十四估价作业期：是本次估价的起止日期，需要注意的是要与封面上的估价报告出具的日期相匹配。注：目的为抵押贷款估价还应增加以下两项内容：“变现能力分析“和风险提示。估价技术报告标题：房地产估价技术报告一房地产实物状况描述与分析：土地实物状况描述与分析、建筑物实物状况描述与分析土地实物状况描述与分析：名称、四至、面积、用途、形状、地形地势、土壤地基、根底设施完备程度、土地平整程度。建筑物实物状况描述与分析：名称、建筑规模、用途、层数和

16、高度、建筑构造、装饰装修、设施设备、层高和室内净高、空间布局、建成时间、维护情况、完损情况。详见?理论?P75-80页。二房地产权益状况描述与分析：土地权益状况、建筑物权益状况土地权益状况：土地所有权、土地使用权、土地使用管制情况、土地利用现状、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况土地所有权：说明所有权的性质，即国有还是集体。假设集体土地还要说明土地所有权由谁行使。土地使用权：应说明土地的使用权人的个人或单位的名称说明是建立用地还是宅基地、土地承包经营权与其权利人。对于国有建立用地，还要说明是划拨还是出让、租赁、作价出资或入股、授权经营国有建立用地使用权。对于出让的还要说明土地使用期

17、限与起止日期，剩余期限，续期的有关规定或约定，到期后对收回的建筑物是否予以补偿等说明是土地使用权单独或共有。对于共有的，还要说明是按份共有还是共同共有与共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额土地使用管制情况：土地用途容积率或建筑控制规模建筑高度建筑密度绿地率其他要求，如配套建立保障性住房、公共效劳设施等要求土地利用现状：出租或占用情况：说明有无出租或占用情况。他项权利设立情况：是否设立地役权、抵押权等，对于已设立抵押权的，必须考虑已设立抵押权对价值的影响。其他特殊情况：产权是否明细或归属有争议土地取得手续是否齐全是否为临时用地或违法占地，为临时用地的，批准期多长，是否已超过批

18、准期限是否被查封、采取财产保全措施或以其他形式限制是否未到达法律法规规定的转让条件是否属于法律法规规定不得抵押或不得作为出资的资产是否有拖欠建立工程款。是否已依法列入征收、征用范围建筑物权益状况：房屋所有权状况、出租或占用情况、他项权利设立情况、其他特殊情况房屋所有权状况：说明房屋所有权人说明房屋所有权是单独或共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是局部产权。对于共有的，还要说明是按份共有还是共同共有与共有人情况。对于按份共有的，还要说明每个共有人享有的份额。出租或占有情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，还要说明承租人、租赁期限与起止日期、租金水平。他项权利设立情况：是否设立地役权、抵押

19、权等，对于已设立抵押权的，必须考虑已设立抵押权对价值的影响。其他特殊情况：说明房屋所有权是否不明确或归属有异议房屋建立手续是否不齐全是否为临时建筑或违法建筑。为临时建筑的批准的使用期限多长，是否已超过批准的使用期限。是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制是否未到达法律法规规定的转让条件是否属于法律、法规规定不得抵押或不得作为出资的财产。是否有拖欠建立工程价款是否已依法公告列入征收、征用范围。其他：如物业管理情况，包括物业效劳企业、物业效劳费标准、管理规约等。三房地产区位状况描述与分析：位置状况、交通状况、环境状况、外部配套设施状况、区位状况未来变化趋势，缺项的算一处错误！位置状况：坐

20、落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层坐落：除了说明估价对象的具体地点，还应附位置图。方位：说明估价对象在某个较大区域如所在城市中的方向和位置，以与在某个较小区域如所在住宅小区、十字路口中的方向和位置。与相关场所的距离：说明估价对象与其相关的主要场所的距离。临街状况：说明估价对象是否临街路，临什么样的街路，是如何临街路的。朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户正对着的方向，坡地从高到低的方向。楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在房屋的总层数以其所在的楼层。交通状况：道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度、交通收费情况道路状况：说明附近有几条道

21、路，到达某些道路的距离，各条道路的苦况如道路等级、路面状况、交通流量出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轻渡等公交线路的数量。交通管制情况：说明手步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。停车方便程度：说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等。交通收费情况：说明相关交通工具票价，有无过路费、过桥费、停车费与其收费标准等。环境状况：自然环境、人文环境、景观自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气，噪声，水，辐射，固体废物等污染与其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别需要说明周边有无高压电输电线路，无线电发射塔，垃圾站，公共厕所等。人文

22、环境：说明估价对象所在地区的声誉，居民特征不职业，收入水平，文化程度，宗教信仰，治安你状，况如犯罪率，你，相邻房地产的利用状况如用途等。景观：说明有无水景如海景，江景，河景，湖景，山景等。外部配套实施状况：外部根底设施、外部公共效劳设施外部根底设施：说明道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等设施的完备程度外部公共效劳设施：说明一定距离内商业效劳，金融邮电，教育，文化，体育，社区效劳，市政公用和行政管理等设施完备程度。区位状况未来变化趋势：未分析的区位状况未来变化趋势四市场背景分析1未进展本地整体房地产市场形势分析的2未进展本地本类房地产过去、现在和未来状况的分析的3未进展国家与本地宏观经济

23、政策因素分析的4分析结论不能为估价测算与估价参数取值提供市场支持的五最高最正确使用分析1未进展合法性分析的2未进展利用前提选择表述的包括：维持现状、更新改造、改变用途、扩大规模、重新开发、或上述情形的某种组合3未结合估价方法应用进展分析或者分析不具体的4最高最正确利用分析针对性不强的六估价方法适用性分析1要求逐一分析比拟法、收益法、本钱法、假设开发法等方法是否适用于估价对象，理论上不适用的要说明理由，不说明理由的算一处错误！2对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的要充分说明理由，不说明理由的算一处错误！3技术路线表述或表述不清楚的七估价测算过程1要详细说明运用各种估价方法的全部测算过程与相

24、关参数。2要在准确掌握各种估价方法的根底上，按照估价方法的操作步骤，因果关系明确、条理清楚地表述每种方法的测算过程。3对于相关参数确实定既符合有关数学公式的要求，又要符合逻辑推理。八估价结果确定1要说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果。2要较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。3不同方法得出的结论会有一定差异，为此最终选用何种数学方法确定估价结果或进展进一步的调整都需在此说明，不作说明的算一处错误！4废弃一种估价方法的估价结果理由必须充分！5抵押贷款评估中必须披露市场价值、注册估价师知悉的优先法定受偿款数额、抵押价值三种价值。附件标题：附件1估价委托书复印件2估价对象位置示意图3估价

25、对象外观和内部状况照片如未能进入，可不附内部照片，但应在此说明没有内部照片的具体原因4估价对象周围环境和景观照片5估价对象权属证明复印件6估价对象引用的其他专用文件资料7房地产估价机构营业执照复印件8房地产估价机构资质证书复印件9注册房地产估价师注册证书复印件10其他方法选用上的错误1、条)2、能用市场法的没有用条)3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法条)4条)5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进展估价6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定7、选用方法不适用的各种估价方法的适用条件比拟法没有比拟法公式算一项错误！比拟价值=可比实例成交价格交易情况修正系数市场

26、状况修正系数房地产状况修正系数比拟法的根本步骤：1、选取可比实例应符合以下条件(?理论?113页)1处于同一地区或同一供求范围内的类似地区2用途一样3规模相当实例/对象24档次相当5建筑构造一样6权利性质一样7时间接近(不超过1年)8交易类型与估价目的吻合9应为正常成交价或可修正为正常成交价10土地、建筑物、房地产相互匹配11比拟实例的数量不够2、建立价格可比根底时出错统一付款方式：注意名义价格实际价格成交价格统一面积内涵：建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵统一化为单价：有时需要对总价先进展调整?理论?116页统一币种单位：注意汇率的方向统一面积单位：3、单项修正对可比实例成交价格的调整

27、幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%4、房地产状况调整时，包括区位、实体、权益三方面；有时要进展年限修正、容积率修正、楼层调整。?理论?131页见?案例?P2475、修正系数确实定没有充足的理由6、修正系数的取值不统一、不标准或比拟物与参照物相互颠倒7、比拟修正的方向错误8、交易情况修正时表述不误，应说“可比实例成交价格比其正常价格高低多少见?理论?P1979、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆10、日期调整时指数选取不适宜11、可比实例成交日期应准确到年月日或年月，日期调整时取100/100时，应说明房地产市场稳定或无波动12、环比与定基混淆13、

28、区域因素与个别因素混淆不清14、区域因素与个别因素具体比拟修正工程的选择没有结合估价对象与可比实例的差异15、区域因素与各别因素具体比拟修正工程的选择没有与评估对象的特点结合起来16、区域因素比拟修正的内涵理解错误17、比拟修正工程有漏项，如地下室、车库等其他因素18、间接因素与直接比拟混淆不清19、获得价格与成交价格?案例?P19720、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。收益法1、收益期限确定错误2、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据3、对于客观收益没有考虑到未来的变化4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比5、收益计算中有关面积套错6、净收益一般以年为单位，看是否前后一致

29、，是否有漏乘12、365等。7、净收益与估价时点不一致参见?案例?P204?理论?P1628、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等例加油站、百年老店、宾馆，参见?案例?P93、P2549、价值重复计算，大堂、自用局部不应单独计算价值。P21610、运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费、土地提摊费，不包含所得税、改扩建费用，但包含寿命比建筑物寿命短的设备、装修的折旧费，如电梯、锅炉、地毯等。?标准?5.3.8对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获得收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得

30、费用的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年长于或等于土地使用权年限时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有限年的收益法公式计算,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地和建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,可采用以下方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法公式计算，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取

31、得费用的摊销。11、正常费用的测算错误A、费用的测算遗漏了工程或增加了不合理的工程。1将一次性支付的费用与与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。2对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税与其附加和土地使用税。3自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。4把所得税也作为总费用的一个组成局部。B、费用的计算中计费根底错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用包含了折旧费。F、带租约的转让的评估。租约期内总费用的扣除项没有按租赁合同的约定G、租赁收入包括租金收入、保证金或押金的利息收入，扣除费用工程要分析租约。

32、扣除费用工程一般为维修费、管理费、保险费、税金房产税、营业税与附加、土地使用税12、资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、功能或用途不同的房地产选用了一样的资本化率C、平安利率选择错误D、把物价上涨和经济增长作为资本化率E、Y选定缺乏依据和过程F、建筑物、土地、房地产三者资本化率不匹配G、不同收益类型期间收益与未来转售收益应采用不同的资本化率13、收益稳定方可用V=A/Y1-1/1+Yn14、收益法的公式是假设净收益相对于估价时点发生在期末。假设净收益发生在期初，那么有A末=A初1+Y。15、销售税费计税依据为销售收入16、未考虑租约的影响17、收益价格确定时应说明在建立用地使用权期限届满时

33、需要无偿收回国有建立用地使用权的对收回的建筑物不予补偿的说明18、租金收入必须要考虑空置率、收租损失、可出租面积比率本钱法1、区分实际本钱与客观本钱2、结合市场供求分析确定评估出的积算价格3、对于过旧的建筑物不大适用本钱法4、新开发的土地、新建房地产可采用本钱法，一般不扣除折旧，但应进展工程质量、环境等因素调整。5、本钱法中房地产的价格构成：土地取得本钱开发本钱管理费用投资利息销售费用、税金开发利润参见?理论?P1466、自有资金利息不计入利润，而计入本钱。7、利润基数与利润率不对应；开发利润应以土地取得费用和开发本钱之和为根底，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。8、关于重新

34、购建价格：必须是估价时点的必须是客观的是全新状态下的；?标准?5.4.3具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容，应根据实际情况，在5.4.2条列举的价格构成内容根底上酌情增减，并在估价报告中予以说明。9、重置价格重建价格，两者适用条件不同参见?理论?P15310、建筑物折旧2005版新增经济折旧和功能折旧的计算，?理论?159页可修复工程，修复费用为折旧额不可折旧额，可分为短寿命、长寿命工程?理论?P143例5-7经济寿命与土地使用权年限的关系?理论?P145、?标准?5.4.11条残值率或成新率确定有误建筑物重置价格中已包含利息、利税，不再重计。旧有房地产未扣除折旧额估价人员都应亲临

35、现场11、销售税费计算基数为销售收入12、积算价格中有必要时应扣除由于旧有建筑物的存在而导致的土地价值损失。13、建筑物耐用年限应从竣工验收合格之日起计。假设开发法1、必须有明确的规划条件，假设无条件仍需估价，应推测，并将最可能的规划条件列为“估价的假设和限制条件，并在报告中作特别提示，说明估价结果对它的依赖性。2、假设开发法要求有一个良好的社会经济条件。3、传统方法计息、利润，折现时利息、利润不出现4、计息时计息周期确定5、假设开发法估价时点，即开发经营期的起点6、开发完成后房地产价值推算市场法长期趋势法收益法应折算到估价时点上来7、销售税费一般不计息8、不应忽略某些无形收益P2249、总建

36、筑费没有折现到估价时点其他1、房地产概念混淆房地、建筑物、土地与实物、区位、权益交待不清2、楼面地价、容积率、建筑密度等指标的相互推导中出错楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率建筑密度=建筑物基底占地总面积/总用地面积3、保险估价中不含土地价值4、保险估价中价格内涵表述中应明示是否包含间接损失5、入股估价应说明入股后的用途6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%，所得税10%，房屋保险费不大于8。7、对照?标准?看估价报告案例是否符合标准格式，内容描述工程是否完全、适宜，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字

37、等是否准确。8、观察估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确9、估价时点是否准确10 、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致11、对采用的方法是否有合理的说明和理由12、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明13、注意利息的计算方式，期限14、报告有效期应以报告完成之日为准15、现实用途和法定用途相符16、注意对价格的称谓是否错误比准，收益，积算17、基准地价修正法应说明地价的内涵?房地产估价案例与分析?一、综述：1、问答：考估价的根本领项，估价目的、对象、时点市场变化对估价结果的影响，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过

38、年数和经济寿命等。2、单项选择：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，根本原理的一般应用，估价方法掌握。4、改错：考估价方法在应用中的难点。第一节：问答与单项选择题:问答题答题技巧：1、解决的方法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别答复的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。2、另外，问答题一般每题都有35个小点，在数量上也要有个底。3、条理清楚，论点突出，明显4、构造清晰：1 房地产估价的技术路线：确定房地产价格内涵和价格形成过程。 1、什么是技术路线？路线的三个方面 2 价格内涵，由目确实定 3 估价思路，由原那么原理确定 4

39、估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件与所搜集资料的数量和质量决定。 2、技术路线与估价要求事项的关系？ 与估价方法：每种方法都表达了一种技术路线p6 与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。 与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准与估价方法均有影响。 a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。 b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。 d、估价对象状况空地有建筑物的土地地上建筑物在建、新建、旧建房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最正确利用下评估含有其它资产的房地产与估价时点：

40、估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。与估价原那么：技术路线反映价格形成过程，估价原那么表达了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原那么。以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。3、估价路线确实定过程：1 确定估价的根本领项对象、目的、时点；2 确定价格内涵一定要先说清楚；3 选择适宜方法、途径4 方法应用要点或者需要特殊处理的地方二、价格解释对价格有争议、疑惑1对两种正确结果分别解释哪些是影响价格的因素？2 从影响价格的因素入手3 目的不同，价格类型不同；4 时点不同，价格不同。动态价格；5 交易状况是否变化；6 估价原那么是否改变用途，最高最正确使用、

41、违章建筑、临时建筑；7 估价方法两个机构评估，不同方法产生价格差异三、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料影响的程度、方向、关系不同，要有针对性1、 一般资料： 1 工程的有关资料：估价目的委托方提供；委托方根本情况法人、住址、联系 ； 工程有关文件。2 估价时点房地产市场状况的资料： 一般性的； 地区性的； 本类型房地产资料商业、特殊物业3 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况4 估价对象区域条件资料： 交通。 环境。 繁华程度。 5 相关法律、法规、政策。2、 不同估价方法应收集的主要资料1 市场法： 交易实例与实例房地产状况。 不

42、同交易情况价格差异的资料。 房地产价格指数与利率方面的资料。 房地产状况修正的有关技术资料。2 本钱法： 土地取得本钱方面的资料。 土地开发和房屋建立方面的资料。 管理费用方面的资料。 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。 建筑物的折旧方面的资料。3 收益法： 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。 折旧、剩余收益年限等资料。 报酬率方面的资料。4 假设开发法： 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。 同类房地产市场售价。 同类工程开发周期、开发费用。 同类工程开发利润或收益资料。 折现率确定的有关资料。