房地产估价案例与分析学习笔记修改.docx

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1、房地产估价案例与分析考试要点摘录二一五年十月目 录第一部分 封面第二部分 致委托方函第三部分 目录第四部分 注册房地产估价师声明第五部分 估价的假设和限制条件第六部分 估价结果报告第一项 委托方第二项 估价方第三项 估价目的第四项 估价对象第五项 价值时点第六项 价值定义第七项 估价原则第八项 估价依据第九项 估价方法第十项 估价结果第十一项 注册房地产估价师第十二项 实地查勘期第十三项 估价作业日期特殊说明第七部分 估价技术报告第一项 个别因素分析第二项 区域因素分析第三项 市场背景分析第四项 最高最佳使用分析第五项 估价方法选用第六项 估价测算过程第七项估价结果确定第八项附件第一节 市场比

2、较法的报告结构第二节 各组成部分容易出现的错误方法二 成本法第一节 成本法的报告结构第二节 各组成部分容易出现的错误第一节 收益法的报告结构第二节 各组成部分容易出现的错误方法四 假设开发法与基准地价系数修正法第一节 假设开发法的报告结构第二节 各组成部分容易出现的错误第三节 基准地价系数修正法第七项 估价结果确定第八部分 附件第九部分 不同类型的估价技术路线第一类 建设用地使用权出让价格评估第二类 房地产转让价格评估第三类 房地产租赁价格评估第四类 抵押贷款价值评估第五类 城市房屋拆迁估价第六类 房地产强制拍卖估价第七类 保险估价第八类 房地产课税估价第九类 房地产分割、合并估价第十类 房地

3、产纠纷估价第十一类 特殊情况的处理、需要注意的地方第十部分 简答题技巧一、价格解释对价格有争议、疑惑二、 资料搜集三、估价工作程序（步骤）的确定四、几种特殊交易估价对象的价格内涵五、确定估价技术路线六、旧房地产的价值第十一部分 简答题类似考点分析一、特殊的估价业务来源（特别的委托方、估价机构的确定）二、用途不同或用途变化在估价中的注意事项三、估价技术路线（分目的、分方法）四、主要方法中的重要指标五、房地产价格不同或变化的原因六、不同估价目的的特殊性六、不同估价目的的特殊性七、估价资料的收集八、生僻名词、俗话和估价的关系第十二部分 选择题考试经验估价报告内容不完整，缺少规范中“估价报告的规范格式

4、”所要求的必备项目1. 用词带有强烈的感情色彩。2. 语意含糊，用“大约、估计、大概、可能、左右”等字样。3. 前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)第一部分 封面、估价报告名称，如果是抵押评估时，估价报告名称应表述为房地产抵押估价报告【房地产抵押估价意见第二十七条明文规定了报告名称要这么写】，其他的估价目的没有明确。、估价项目名称：应写清项目全称，重点突出区位、名称、用途（不能笼统的写价值评估，要写明估价目的或价值类型）、写明委托人全称（个人则写姓名）、应写清估价机构全称、注明负责本次估价的估价师姓名与注册号（写估价人员也算错）

5、、报告出具日期要以估价报告中的出具日期一致、估价报告编号年封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”年封面中应为“估价报告出具日期”而不是“估价作业日期”.年封面中的“估价人员”应为“注册房地产估价师”，并应注明注册房地产估价师的注册号。第二部分 致委托方函委托人（委托方名称或姓名）： 根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一五年日期（价值时点）对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用比较法（估价方法），对产权人所有的位于地址（估价对象）的住宅（价值类型）房地产进行估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房

6、地产抵押价值。估价对象房屋证载建筑面积为面积平方米、土地使用权面积为面积平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一五年日期）无法定优先受偿款的抵押价值（估价结果，总价和单价、大写，抵押价值有三种价值）为人民币价值万元，大写为价值万元整；单价为价值元平方米，大写为每平方米价值元整。本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。本估价报告的使用期限（或有效期）为自二零一五年日期(与报告出具日期一致)起半年。特此函告 评估机构（分公司算错误）（盖章）法定代表人：（盖章或签名，不签名不算错）二零一

7、五年日期年 “致估价委托人函”应放在“目录“之前。年 “致估价委托人函”应放在“目录“前。年致估价委托人函中缺车库的评估结果。年致估价委托人函中缺估价报告使用的有限期年.致委托人函缺估价对象的详细说明.致委托人函缺估价报告应用期限.致委托人函缺法定优先受偿款年、致委托人函中缺少估价目的。年、致委托方函中缺少价值时点、致委托方函缺少估价报告应用的有效期年致委托人函中没有说明价值时点致委托人函中缺法定代表人的签名第三部分 目录标题、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件（目录中不应该有致估价委托人函且目录应该放在致估价委托人函后面，否则可作为一处错误予以指出）

8、第四部分 注册房地产估价师声明、七项内容是否齐全。（具体内容见教材）（房地产估价规范，房地产估价基本术语标准备选吧）、第五项中是否列出了实地查看的注册房地产估价师的姓名（所以参与估价的估价师均进行了实地查勘，可不必一一列出其姓名，只有部分估价师进行实地查勘而没列出姓名的，算错误，或清楚表述未参加实地查看）。（查看日期不写不算错）、声明最后有无注册估价师的签名、签章和注册号（两人签名）。、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。年、声明中不能依据当事人的要求进行评估。年、注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。第五部分 估价的假设和限制条件1. 没有估价的假设前提和限制条件；2.

9、估价的假设和限制条件应分为两部分理解：估价的假设，即估价的前提。在估价过程中有未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理与其可能的影响等，应先进行假定；限制条件则是指估价结果成立或估价报告可使用的条件。(一)估价假设前提：通用条款：所有报告均应有以下条款。（）本次评估是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的。（）本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。选用条款：根据估价的具体情况应作以下说明。（）若估价对象土地为划拨地，应说明本次评估以出让地或者以划拨地为前提；（）若估价对象用途与法定用途不符，或拟改变用途，应说明

10、本次评估以何种用途为前提；（）若估价对象面积出现差异或无权威数据，应说明本次评估面积确认的方法，并以此作为前提；（）必要时应设定土地开发程度，并以此为前提；（）必要时应设定房地产所处状态，如在建工程的施工进度，并以此为前提；（）若估价对象已设定他项权利，应说明本次评估是否假设房地产处于完整权利状态；（）对综合用途类估价对象，应说明是按整体使用，持续使用，还是拆零使用为前提。*说明：报告中应选用条款序号在前，通用条款序号在后本报告中没有未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设。（二）限制条件：限制条件应该是估价结论成立的限制和估价结果应用的限制。前述七种选用条款所述情况，在本部分应

11、有相应限制。如：估价对象房产规划用途为住宅，现时用途为办公。因规划用途与现时用途不符对房地产价值产生的影响，委托方应给予以充分的考虑与重视。估价对象所属土地为划拨用地。本次评估未考虑补交土地出让金与相关税费对房地产价值产生的影响，对此委托方应给予充分的考虑与重视。其他情况参照以上表述。3. 抵押贷款、房地产处分必须写明本条：本次评估报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的与限制条件下的公开市场价格，未考虑强制处分、快速变现、处置费用，交易税费（抵押价值要考虑，收益法的净收益应该用保守的估计值，假设开发估价采用被迫转让前提（抵押），还有除了征收有租约要考虑租约）等因素的影响，委托方在利用本报告

12、结果时，应予以充分的考虑与重视。4. 其他问题说明不全（评估时，工业房地产作商业用途，假设）；他项权利（抵押权对资产的影响）；特殊处理（无法确认的数据特殊处理）；权证说明（证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应年，证载年，要按年处理，划拨土地转让的说明）。注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。说明本次估价的假设前提，以与未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。说明估价报告使用的限制条件、以与估价中未考虑的因素和一些特殊处理与其可能

13、的影响。如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。、本次估价的假设前提。、未经调查确认或无法调查的资料。、估价中未考虑的因素和一些特殊处理与可能的影响。、本估价报告使用的限制条件。年估价假设限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。第六部分 估价结果报告估价结果报告的标题表述不完整，应全面表述为“*房地产项目”估价结果报告。第一项 委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）缺少委托估价方有关项目：如单位名称、法人代表与住所或个人姓名和住所等(个人委托)；第二项 估价方（说明本估

14、价项目的估价机构的全称、法定代表人、地址、估价资格等级、估价资质证书编号）缺少受理估价方有关项目：如名称、住所，特别是估价资格等级、编号；第三项 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）估价目的在估价对象之后算备选错误、抵押估价：为确定房地产抵押贷款额度，提供参考依据而评估房地产的抵押价值。、拆迁估价：为确定被拆适房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。、房产转让估价：为委托方转让估价对象提供市场价值参考。、征收集体土地：为被征地农村支付法定补偿提供价值依据。产权调换的目的：为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值。、企业入股合

15、并：为企业入股、合并等发生房地产权属转移的估价提供价值依据。、房产投资决策、咨询：为房地产投资提供价值参考依据。复估：受银行委托，对机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。（抵押、拆迁有硬性规定的，必须要按要求填写）年、估价目的应放在估价对象之前。年、结果报告中估价目的叙述不清（为法院办案提供价格参考）第四项 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设

16、备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）（一）区位状况、坐落、方位、楼层、朝向（高层楼层费包括总楼层和所在楼层）、交通状况（年缺交通条件、朝向等，年缺区位状况介绍和说明）、公共设施状况、基础设施状况、周围环境和景观描述（二）实物状况（年缺土地实物状况，或建成时间，或四至）、土地实物状况：、土地面积（包括总土需积和估价对象分摊的土地面积）、土地形状、地形、土地的开发程度（“三通一平”、“七通一平”等基础设施情况（年错误 通风）（平整状况）、建筑物实物状况、建筑规模（建筑面积、套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积等）、建筑结构类型（

17、砖混、钢混、框架等，结构前后一致技术部分测算）、建筑竣工时间（在建工程的形象进度）（建成年代）、设施、设备、装修、装饰情况、维护保养状况或完损情况年估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。年缺土地实物状况，建成时间未具体到月，缺估价对象四至，或缺估价对象分摊的土地面积。（三）权益状况:权利主体不明，未交待是否具有土地使用证和房屋所有权证、土地的权益状况（年土地权益状况缺土地使用年限、建筑容积率、覆盖率、绿地率，年结果报告中权益状况没有交代是否有房屋共有权人，是否有抵押权、地役权等他项权利，他项权利的具体设立日期年月日，备选）、土地所有权性质（国有或集体）使用权取得方式（出让、划拨、出租）、土地使用权

18、取得时间、期限（或起止日期），是否可续期、土地使用权人（是独自还是共有，是按份共有还是共同共有）、土地使用管制（）土地用途或规划用地性质（住宅、商业、工业等）（）容积率或土地开发经济指标等、土地目前使用情况、他项权利设立情况（抵押权、地役权等）、建筑物权益状况：、建筑物所有权人（是否有共有权人，是按份共有还是共有共有）、建筑物目前使用情况（出租【应交待租金和租期】、占用情况、用途），实际用途是否与法定用途相符、建筑物其他权利设立情况（是否抵押、典当等他项权利，权属是否有条议）（四）如果估价时点为过去，估价对象应是估价时点（过去）时房地产状况，而非现在的房地产状况。（五）涉案评估应对估价对象的案

19、情作必要说明。一是要结合所用估价方法来考虑，另外，像土地使用权人和取得年限、用途、占地面积、基础设施和公共配套设施、交通状况、建筑物结构、面积、建成年份、楼层、朝向、所有权人、是否有他项权和共有权等基础事项要全。年1、 缺估价对象是否有他项权，是否有共有权情况说明。2、 “七通一平”中不应该为通风而应为通信年估价对象权益状况不全，或缺他想权利限制情况，或缺租赁权情况，或缺是否优先受偿债权情况。年.估价对象权利状况描述不全，未交待有无共有权人，是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明.估价对象中土地使用权缺少土地使用权起始年份的说明.估价对象缺区位状况介绍.估价对象缺现状使用情况说明，如是否有出租、

20、各层使用情况年.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等.估价对象未说明是否为整体估价，但不包括动产年、结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。、结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率等指标。、结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人与房屋共有权证，土地使用权人。、未考虑抵押情况对价值的影响、他项权利日期不够具体年、结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积第五项 价值时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日，价值时点没有说明价值时点的确定理由，可作为一处错误）、估价时点应精确到年、月、日。（若与实地查勘之日不一致，应该在假设限制条件中说明）时点设定错误：（1）

21、拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日（2） 对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点（3） 期房价值时点是现在、估价时点是否与估价技术报告、致委托人函的时点一致。（三个时点均需核对）案例与分析教材，页：拍卖方式出让国有土地使用权时，其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日。招标方式出让国有土地使用权时，其招标底价估价时点为宗地招标出让日。协议方式出让国有土地使用权时，其协议底价时点为宗地协议出让日。以划拨方式取得的土地使用权准予转让时，补交土地使用权出让金的估价时点，为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。年、“价值时点”未说明确定理由。或者说价值时点应该为估价作业期间内某时点，通常为注册房地

22、产估价师现场查勘之日。年、价值时点未简要说明确定理由，一般为注册房地产估价师现场查勘之日。年、“估价时间”用语错误，应为估价时点第六项 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）、抵押估价：估价对象房地产的抵押价值是在估价时假设未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。（抵押价值不是公开市场价值）、房屋拆迁估价：为公开市场价值，不考虑房屋抵押、租赁、查封等因素的影响。、房产转让估价：为公开市场价值。、投资决策、咨询估价：为投资价值，是一种基于市场价值和特定投资人自身条件所决定的价值依据。、复估：在机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价

23、对象客观合理的抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。在价值定义中说明是公开市场价值即可视为说明了价值内涵。年价值类型描述不规范不全面，应为“房地产抵押价值等于假定未设立有限受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”另外最好还应对 假定未设立法定优先受偿权利下的价值 和房地产估价师知悉的法定优先受偿款 作进一步描述。年价值定义表述错误，应为估价对象假定为设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。年价值定义表述不准确，缺少 但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响 等内容。年价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定

24、义。第七项 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）、合法原则、最高最佳使用原则（现状价值不用考虑，若列出算错）、替代原则、价值时点原则，四项缺一不少。、抵押估价时，必须加上谨慎原则，投资价值不应该有独立客观、公正。市场价值应该有独立、客观、公正原则，若没有也不算错。有的估价报告此项空缺，有的则对估价原则理解有误，如某报告中估价原则写为“评估人员现场查勘原则”、 “抵押评估中的保守原则”等。年.估价原则缺谨慎原则（抵押价值）年.估价原则不必考虑谨慎原则（转让目的的估价）年、结果报告缺估价原则 年、缺少估价原则第八项 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托

25、方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（不作必须的条件，具体分析）、房地产管理法土地管理法房地产估价规范、房地产估价基本术语标准。（该项不可缺少）抵押目的应该有房地产抵押估价指导意见，若没有，算错。房屋征收的应该有国有土地上房屋征收评估办法，若没有算错。、委托人提供的相关资料。、估价人员实地查看所得的资料，委托方掌握与搜集的资料。常见错误：、漏依据、多依据特定的估价目的和方法，有一些特定的依据。抵押贷款：物权法、房地产抵押估价指导意见、担保法拆迁：房地产拆迁估价指导意见成本法中采用了基准地价系数修正法测算地价的：*市基准地价年估价依据中缺房地产估价基本术语标准年估价依据应在

26、估价原则后，或估价原则应在估价依据前。年、城市房屋征收管理条例错，应该为国有土地上房屋征收与补偿条例年.估价依据缺房地产抵押估价指导意见第九项 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以与这些估价方法的定义）估价结果中和技术报告中均要说明选用估价方法的理由（未说明算错）。如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告都应该说明不选用其他方法的理由，若选用了两种方法，则在技术报告中仍要说明不选用其他方法的理由，在估价结果报告不用说明。估价方法定义只需要在结果报告中写出，技术报告中没有不算错。、是否有估价方法的定义。、选择该估价方法的理由应作必要说明。、（）市场比较法：是指估价对象与在估价时点近期发

27、生过交易的可比实例进行比较，并以这些可比实例的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。（）收益法：是预测估价对象的未来正常收益，然后利用报酬率或资本化率、收益系数，将预测的未来正常收益转换为估价时点的价值。（）成本法：先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧求取估价对象价值的方法。（）假设开发法：先预测估价对象未来开发完成后的价值与正常开发成本和利润，然后将开发完成后的价值减去正常的开发成本和利润等来计算估价对象价值的方法。估价情况市场比较法收益法假设开发法成本法其他方面问题最优先、有条件选用最优先的方法，却没有选，未说明不选择的理由。、可以采

28、用多种方法的，却只采用一种方法。收益性房地产具有投资开发和再开发潜力最后选拆迁评估（有收益）（无收益）抵押评估（优先）n在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。（关于在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是年案例考试指错题明确的错误，也是年房地产估价报告评审标准的明确要求）n如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由。n有条件选用市场法的，应选用市场法估价；有条件选用市场法而没有选用的，应说明理由；有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选的则应说明不选的理由；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价

29、，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，不选假设开发法的，应说明不选的理由。n结果报告和技术报告都缺估价方法定义，应在结果报告中指出，换句话说，在技术报告中不用说明缺估价方法定义。年、没有说明估价方法选用理由年、结果报告估价方法缺少估价方法定义年、结果报告中缺少估价方法定义年估价方法中未说明收益法和市场法的定义年、估价方法中缺少选用的估价方法的定义第十项 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）、是否包括总价、单价，并附总价大写金额。（三项缺一不可）、外币应说明价值时点人

30、民币汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。、抵押要有三种价值（未设立法定有限受偿权下的价值，法定优先受偿款，抵押价值）、征收价值要总价要精确到元1. 估价结果缺少大写、单价或货币单位等，用外币表示时缺少相应的汇率，等等。2. 评估结果中没有说明币种，没有进行大写。3. 对外币表达的结果，没有折算成人民币，没有说明汇率。4. 注意对价格的称谓是否错误(比准价格，收益价格，积算价格)5. 只有总价，没有单价6. 结果报告中没给出单价、分层结果说明。年估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。年结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定，房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确

31、到元。年估价结果中总价结果却大写金额。估价结果取两种估价方法测算结果的简单算术平均值缺乏理由。技术报告估价结果未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。年.估价结果缺变现能力分析年.估价结果数值表述不严谨，应指明总建筑面积与每建筑面积的单价估价结果不应有可能字样年、估价结果缺少单价。第十一项 注册房地产估价师（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）没有估价人员；、应注明估价人员，并签章。年结果报告只有估价师盖章而无签字，按规定 不得以印章代替签字 。第十二项 实地查勘期年估价结果报告中缺实地查勘期。年缺实地查勘日期。第十三项 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日

32、）、应注意与封面的作业期是否一致，是否与致委托人函出具日期相符。缺少估价作业日期；名词术语不准确，如把估价日期错写成估价期日。要与封面上的日期一致估价报告应用的有效期（现在这项已经放到估价假设和限制条件中了，这里没有不算错）年结果报告中估价报告应用的有限期与估价作业日期顺序颠倒。现在这项已经放到估价假设和限制条件中了，这里没有不算错。（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）缺少估价目的或估价目的含糊不清；、应从估价报告出具日开始计算（不是以估价时点开始计算），原则上不超过一年。以估价报告完成时间开始报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的

33、时间段。年.估价报告有效期表述不正确（和年考试真题相同，当时的答案是：正确的描述应该为“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任”）年、结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，因为如果本报告超过应用有效期还未使用，则估价责任期就是估价报告应用的有效期。特殊说明风险提示、变现能力分析。（仅在抵押估价中出现）变现能力分析（估价对象通用性、独立使用性、或者可分割性，价值时点最可能实现价格与估价的市场价值的差异程度分析估价对象变现时间长短分析估价对象变现税费处置变现后的债务清偿顺序）风险提示（未来下跌的风险估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响

34、抵押期间可能产生的房地产信贷风险在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估物质折旧和功能折旧）年、缺估价对象风险提示。年、缺少风险提示。第七部分 估价技术报告第一项 个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）个别因素描述。对照估价对象分析、描述。注意是否漏项。第二项 区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）区域因素描述。不同的估价目的区域因素的选取不同，分析、说明对各类房地产影响较大的因素。注意影响因素与估价类型的匹配。第三项 市场背景分析（详细说明、分析本地本类房地产的市场状况，包括过去、现在和未来状况分析）、要按从宏观到微观，由大区域市场到小区域市场，重点估价对象所

35、处片区类似物业市场状况分析。、要注意与估价方法的对应：（）采用市场比较法时，应分析估价对象所处片区市场类似物业交易的活跃程度，类似物业的价格水平。（）采用收益法时，侧重分析估价对象所处片区类似物业租赁活跃程度与租金水平。（具体分析，不作强制要求）、房地产市场分析：应是一个动态的分析过程，一定要对估价对象所处区域类似的房地产市场在过去、现在和可预见未来的供需状况与价格走势进行分析。（不可缺少）背景分析是否与估价目的有关联性，对待估房地产的估价结果是否具有影响。年缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在与未来变化趋势分析。年、技术报告缺市场背景分析第四项 最高最佳使用分析3、 法律上许可；技术上可能

36、；经济上可行；价值最大化4、 保持现状前提（）装饰装修改造前提（装饰装修改造后的房地产价值减改变用途的便要支出与应得利润大于现用途（）改变用途前提（同）（）重新开发前提（同）（）上述情况的某种组合5、 收益递增递减原理（最佳集约度和最佳规模）；均衡原理（最佳集约度和最佳规模）；适合原理（最佳用途）。（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）第五项 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法与其理由）、应详细说明估价的思路、采用的估价方法与其理由。（要有未选用其他方法的理由，不管是采用一种还是一种以上，若没有，算错）不需要说明估价方法定义。主要考点：要么缺选择某方法的理由，要么缺某方法的思路（技术

37、路线）。第六项 估价测算过程、公式选用错误。例如：收益法公式选用错误，有限期限估价却采用了无限期限公式；市场法修正时修正系数的分子分母颠倒；用假设开发法测算时未考虑销售税费等。、参数错误。收益法中收益期限选用错误。、计算错误。指一些简单的数学计算错误，多层商业用房建筑面积累加后不等于总建筑面积等。还有些是较难看出的计算错误，如用收益法算出了估价对象房地产的总体价值，却又加上了其高档装修的成本价，或是又扣除了折旧费用，实际上是进行了重复计算。、概念错误。指估价方法中某些概念的理解错误。如：成本法中的成本是客观成本，却采用了实际成本；收益法中的净收益是正常净收益，却采用了个别收益；市场法中案例选取

38、少于个，或案例交易时间过早、与估价对象在某项修正因素上差异超出标准等。此外，还容易常犯的概念错误有：土地使用年限和建筑物经济寿命与折旧的关系问题；环比指数与定基指数的区别问题等。、如有公式字母的注释时，应仔细判断各字母的准确含义。、如有抵押等他项权利存在时，应在计算中体现出他项对估价的影响。（详细说明测算过程，参数确定等）第七项估价结果确定（详细说明估价结果与其确定的理由）、最终选用何种数学方法确定估价结果或对其进行进一步调整，需要说明理由。、最终综合确定估价结果时没说明理由(各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。否则，用加权平均，且权数不宜大于小于。特殊处理要说明原因)。年以后理论教

39、材去掉了不同估价方法估价结果的权重比例限定。确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为”属不充分。估价结果需要有理由来支持(估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果)、单纯的地价评估要分别表示出单位地价、总地价、楼面地价种价格。、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格)。价格称谓错误、技术报告中的估价结果未折算为人民币。、结论不能直接写为多少(结论也不能少大写金额)；年确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。年在估价结果确定中应说明三种价值：未设定法定优先受偿款的价值、法定优先受偿款和抵押价值。年市场法与收益法

40、测算结果的价值内涵不一致（市场法测算结果不应包含装修价值）确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定 评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额。年.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值的说明年、估价结果的确定理由不充分（或权重点取值各理由不清）年、未说明估价结果的确定的理由第八项附件规范中要求，附件应包括：估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。、应包括估价委托书、估价对象实地查看记录、委托方提供的资料、权属证明；估价机构的营业执照和资质证书，注册房地产估价师的注

41、册证书。、是否有他项权利（如抵押等），有则应附上他项权利证明。、专业帮助情况和相关专业意见（若无就不用）市场上有相当部分报告附件资料不完整，或没有附件清单。例如：有些估价报告缺少类似土地使用证明、房产权属证明或房地产预售证明等有关权属证明文件，或缺少估价对象平面位置示意图、现状照片等；还有的缺少估价机构营业执照与资质证明文件或估价人员执业资格证明文件等。年估价报告缺最后一大项：附件。年、附件应在技术报告之后年、附件缺少房屋共有权证复印件、附件缺少估价对象内部照片、附件缺少他项权利证明方法一 市场比较法改错要点第一节 市场比较法的报告结构一、市场比较法的概念二、市场比较法的公式(公式公式公式，重

42、要的事情说三遍，年、年缺公式)年市场法测算未列出计算公式。三、计算过程、选取可比实例、可比实例与估价对象比较分析、修正调整过程一般包括个表，因素分值表（条件指数表）和修正调整系数表、比准价格计算第二节 各组成部分容易出现的错误一、选取可比实例与对比分析（一）选择可比实例应注意的问题（一）可比实例基本要求【应该对选取的可比实例的价格内涵（可比实例实物状况）作明确说明】、同一供求范围（通常能满足要求，年可比实例不恰当，可能不在同一供需圈）【在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象的土地等级不相同，则应该是不能作为可比实例的，原因是：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。】、三

43、个相同：用途相同（大类用途相同，年案例未指明用途）居住.商业.办公.旅馆.工业.农业；权利性质相同（土地使用权性质、建筑物产权状况）；建筑结构相同。（大类用途相同，年结构不同，未作修正）钢结构.钢筋混凝土结构.砖混结构.砖木结构.简易结构、两个相当：规模相当（面积在倍之间），档次相当：装饰装修.设备(如电梯.空调.智能化).环境等方面的齐全.好坏程度应相当；主要是针对酒店、宾馆、写字楼划分的甲乙级等、交易类型与估价目的吻合（通常能满足要求）房地产的交易类型主要有买卖和租赁两大类.其中根据交易方式,又可分为协议.招标.拍卖.挂牌等交易类型.在实际估价中,多数情况是要求选取买卖实例为可比较实例,而

44、且一般应选取协议方式的买卖实例,包括抵押.抵债.房屋拆迁补偿等目的的估价.但当选取土地使用权实例为可比实例时,目前一般不宜选取协议方式的出让实例.、成交日期应接近估价时点（不宜超过一年）超过一年要说明，如果房地产市场较平稳，可放宽到不宜超过年。、可比实例成交价格应为正常的市场价格或可修正为正常市场价格（通常能满足要求）。在用市场法估价选择可比实例时，无论是通过列表还是文字表述形式说明可比实例时，应说明所选交易实例可作为可比实例的理由，换句话说，要说明可比实例的内涵，如权利性质应相同、结构、用途应一致，规模、档次应相当，应与估价对象处于同一供求范围内，交易日期与估价时点相近（一般应在年以内，如房地产市场行情无大的波动，可放宽至两年以内），交易类型应与估价目的相吻合（如估价对象是抵押目的或拆迁补偿目的，可比实例应选买卖目的实例），成交价格是正常的或可修正为正常的，如没有可算错，有但不符合可比实例的上述内涵也可算错。（二）可比实例具体使用类型略有差别时（如酒店与综合用房、写字楼与综合用房、住宅与商位用房），选用可比实例，应作必要说明。（三）对有车位的房产估价时，如房产与车位综合一起估价，选取的可比实例是否包含车位，应作必要说明。（四）经营性商业房地产（酒店、餐饮）可比实例选择时，应注意收益内涵（房产收益中是否含商业