房地产开发项目投资财务评价实训.docx

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1、*学院工商管理学院房地产专业课程综合实践房地产开发项目投资财务评价与分析课程综合实践成果（2009.5.182009.5.22）班 级: P470107房产一班组 长: *成 员: * * *指导老师：*二00九年五月二十二日目 录第一章 投资估算及资金筹措41 投资估算41.1投资估算范围41.2 投资估算依据41.3 投资估算内容51.4 关于投资估算的说明52 资金筹措7第二章 经济效益评价81 经济评价依据、原则及方法81.1 评价依据81.2 评价原则81.3 评价方法92 基础数据92.1 成本费用估算92.2销售收入及税金估算103、财务评价11第三章 评价结论和建议131 评价

2、结论132 几点建议13项目财务评价基础数据估算附表15附表1 前期工程费估算表15附表2 建安工程费的估算15附表3 基础设施费估算表15附表4 开发期税费估算表16附表5 销售费用估算表16附表6 借款还本付息表17附表7 投资与总成本费用估算表17附表8 销售总收入估算表18附表9 销售计划与收款计划表18附表10 销售税金与附加估算表18附表11 投资计划与资金筹措表19项目财务评价附表20附表12 全部投资现金流量表（I=9%）20附表13 资本金投资现金流量表20附表14 损益表21附表15 资金来源与运用表21附表16 项目财务分析指标计算结果汇总表22实训方案22第一章 投资估

3、算及资金筹措1 投资估算1.1投资估算范围本项目建设投资由前期工程费、房屋建安工程费、设备购置费、电贴费、管理费、开办费、其他费用和预备费等构成。1.2 投资估算依据 2006年全国统一建筑工程基础定额基价表 2006年市市政工程预算定额 2006年市建设工程费用定额 2006年市安装工程单位基价表 2007年市安装工程费用定额 2008年l9期市建筑工程造价信息 有关建（构）筑物的相关造价估算指标 建设工程费用的相关配套文件 建设单位提供的有关设计及政府部门批复资料 市颁发的有关建设方面的税费文件 其他相关资料1.3 投资估算内容项目总投资由以下内容组成：1）工程费用：包括所建房屋及室外体育

4、场地的建筑工程费、平基土石方工程、道路及广场、变压器等变配电设备、给排水工程、环保和绿化等。2）其他费用：包括征地拆迁费、建设单位管理费、供电贴费、勘察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质量监督费、城市建设配套费及其他税费等。3）预备费：包括基本预备费和涨价预备费,本项目不考虑涨价预备费。4）建设期贷款利息，有本项目通过自有资金及滚动开发已经可以使本项目顺利实施，因此，项目的整个建设过程向银行借款额为0，贷款利息为0。项目拟建建筑面积172627 ,总投资 62274.79万元，包括以下几个部分：前期工程费用854.82万元；预备费1508.58万元；建设期利息1459.92万元。总投资估算

5、金额详见附表1。1.4 关于投资估算的说明 1.4.1设备购置及安装费用设备购置费用（包括运杂费）根据设备制造厂或供货商提供的询价，计列费用中包括设备安装费用。 1.4.2其他费用 其他费用主要包括建设单位管理费、供电贴费、勘察设计费、工程监理费、标底编制费、工程质量监督费、城市建设配套费及其他税费，分项目说明如下： （1）建设单位管理费：按 财城（1992）081号文规定计算，按工程费用的1.5%计。 （2）供电贴费：根据项目需配置的变压器容量，按当地部门规定的取费标准。 （3）勘察设计费：按开发公司提供的勘察设计费进行估算，为20万元。 （4）工程监理费：根据价费字（1992）479号文的

6、有关规定，取工程费用的1.2%计。根据开发公司提供的数据为50万元。 （5）标底编制费：按 建发（2000）352号文的有关规定计列。 （6）工程质量监督费：按 价费（1996）100号文规定计列，按工程费用的0.3%计。（7）城市建设配套费：按市人民政府令文规定的110元m2 并进行计算。1.4.3预备费基本预备费根据机械计（1995）1041号文中工程建设其它费用概算指标的规定进行估算，即按前期工程费用、建筑工程费用、设备购置费和相关其他费用之和乘以预备费率，本项目预备费率为3%，本项目暂时不考虑涨价预备费。1.4.4建设期利息项目建设期的银行借款利息，由于本项目开发实施过程中，未向银行借

7、款，因此，建设期利息不予考虑。2 资金筹措本项目资金投入构成：资本金50000万元；银行贷款10000万元；滚动开发投入2274.74万元；建设期利息1459.92万元。资金来源与运用表见附表4，投资计划与资金筹措表附表7。第二章 经济效益评价1 经济评价依据、原则及方法1.1 评价依据1）建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部颁布，1993年7月1日，第二版）。2）房地产开发项目经济评价方法（建标号。3）中华人民共和国建设部建标（2000）205号关于发布房地产开发项目经济评价方法的通知。4）本项目税金测算，按财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知（财税字1994第001

8、号）和关于调整房地产市场若干税收政策的通知知知财税字1999第210号）的有关精神执行。1.2 评价原则1）本项目经济评价遵循以静态分析为主，动态分析为辅；定量分析为主，定性分析为辅的基本原则。2）本项目经济评价遵循效益与费用计算口径一致的原则，在计算期内销售价格及成本均不考虑通货膨胀因素。3）为规避市场和经营风险，本项目经济评价遵循谨慎原则。1.3 评价方法1）假设条件假设项目在8年建设和经营期内能顺利实施，建设内容和建设进度按计划进行，租售价格及租售进度与预测基本一致，国家宏观政策保持相对稳定，税率保持目前水平。 2）评价方法本项目经济评价是在市场研究和技术研究的基础上进行的，主要是利用有

9、关的基础数据，通过编制财务报表，计算财务评价指标及各项财务比率，进行财务分析，做出评价结论。本项目是按收益性项目进行经济评价。2 基础数据2.1 成本费用估算本项目计算期限为6年，其中建设期3年。1）开发成本费用开发成本主要有征地拆迁、建安工程、公用配套设施和项目前期费用等静态投入组成。2）销售费用及管理费用在销售过程中发生的广告宣传费、销售部门人员工资、办公费等费用，本项目的销售费用按销售收入的2%计算，其管理费用按直接投资的3%计列。3）财务费用指企业为项目建设筹集资金而发生的利息支出，金融机构手续等费用，考虑工程建设和经营时间可交替进行，当年借款在次年可以还清的特殊性，所以在预计支付借款

10、利息时，均按一年期归还考虑各年的成本费用。本项目借款利息为0。2.2销售收入及税金估算1）销售收入估算的基础数据根据开发公司提供的市场调查有关数据，本项目住宅部分总建筑面积为147627平方米，均价估计为8000元/平方米，其中80%部分为预售，10%为现房销售，剩余10%为空置面积。商铺按16000元/平方米预售总量15000平方米的50%，剩余50%建成后进行出租，租金按60元/平米月进行测算。车位按12万/个计，总计10000平方米，共400个。租售进度见附表2，租售收入和税金估算见附表3。2）经营税金及附加本项目的经营税金及附加包括销售不动产的营业税、城市维护建设税、教育费附加、交通重

11、点建设附加费，见附表3。3）土地增值税本项目暂不考虑土地增值税。4）所得税：按20%计，见附表9。3、财务评价1）评价基准参数本项目计算期为6年，投资期为3年。本项目为房地产行业，基准收益率取为9%。2）现金流量分析本项目全部投资财务现金流量表见附表5，预测累计净现金流量为42321.5 万元、全部投资财务净现值为30249.75万元，全部资金财务内部收益率为83%。项目内部收益率大于9%，净现值大于零。本项目资本金财务现金流量表见附表6，资本金投资财务净现值为30163.90万元，内部收益率远远大于通常情况下的收益率水平。3）主要经济数据及指标项目主要技术经济指标（一）项 目 单位数 量项

12、目单位数 量占地总面积69050居住人数人总建筑面积172627平均每户建筑面积居住面积147627平均每户居住人数人公建面积人均居住用地绿化面积24167.5道路面积居住户数户车库面积10000项目技术经济指标（二）功能所占面积（）总面积（）商铺15000162627住宅147627地上建筑面积合计162627停车库10000设备面积人防面积4）项目开发建设及经营的组织与实施计划 项目实施进度计划表序号项目名称持续时间（月）进度安排（按双月计）200920102011201246810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66

13、室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售275）财务评价结论通过以上财务分析表明：该项目投资效果明显，并且通过较好的利用滚动开发投入，未向银行举债，项目将产生比较好的经济效益。在当前房地产商品房价格稳中有升的大好形势下，本项目在财务上可行。第三章 评价结论和建议1 评价结论本项目主要针对项目的建设开发进行了初步的经济评价分析，认为本项目具有投资大、投资回收期短的特点，按照本项目的测算依据和方法，认为整个项目具有较好的经济效益。2 几点建议为使本项目的开发能获得更好的经济效益，现提出有关对策建议如下：2.1 本项目市场预测主要是从总量分析，研究其总的发展趋势，而市场总

14、是变化莫测的，因此建设单位应尽快实施该项目的建设施工，将该决策落于实处。2.2 充分考虑本项目的分析本项目的风险点主要在以下方面：1） 资金运作风险项目建设总投资62274.79万元，资金投入巨大，需根据工程项目的进程落实资金来源，切勿搞成“胡子”工程，否则，即使工程最终完工也会给项目的后期销售带来不利影响，同时也可能会失去潜在的市场份额；2） 能否按计划进行租售鉴于房地产市场竞争的加剧，以及市民购买力的不足，能否如期、按预测价格将楼盘销售出去也是本项目的一大风险点，因为，按照上一章的敏感性分析，售价的变动对整个项目的收益率影响较大，本项目的实际售价（包括住宅和商铺）下降幅度不应低于预测均价的

15、10%，因此建议业主加强经营销售力量，成立专门的营销决策机构，全力进行销售。3）建材及设备市场价格变动带来的风险从敏感性分析中可知，建造成本上升10%时，将对开发商的收益构成巨大挑战，因此，必须严格控制造价，精简费用。这里，建材设备价格的变动将直接影响到项目的造价，从而影响收益，因此建议业主在与施工单位、材料设备供应单位签定合同时充分考虑这一因素。4）建设单位应处理好外部关系的协调问题。诸如相关政府部门、建设单位有关部门、水电气、邮电通讯、交通、电视等，保证项目的建设顺利实施。项目财务评价基础数据估算附表附表1 前期工程费估算表序 号项 目计算依据金额（万元）1规划设计费建安工程费3%176.

16、212可行性研究费建安工程费1.5%88.103水文、地质、勘探费建安工程费0.5%29.374通水、通电、通路费建安工程费2.5%146.845场地平整费60元/平方米414.3合计854.82附表2 建安工程费的估算 单位：（万元）序号项目建筑面积土建设备装饰合计（）单价金额单价金额单价金额1商铺部分1500014832224.50 351.72527.58 514.72772.083524.162住宅部分147627148321893.08 351.725192.34 514.727598.72349.44合计5873.60 附表3 基础设施费估算表 单位：万元序 号项 目单 价计价数量

17、合 计1供电工程65万元/公顷5.2426公顷3402供水工程15万元/公顷5.2426公顷78.643道路工程42.13万元/公顷0.4681公顷19.724绿化工程5.4万元/公顷0.3501公顷1.895其他工程占建安工程费的2%11013万元117.47合 计557.72附表4 开发期税费估算表序号类别计算依据缴纳税费1配套设施建设费建安工程费12%704.83 2建筑工程质量安全监督费建安工程费42.35 3供水管网补偿费 住宅：0.3t/人，600元/t 商铺：0.1t/人，600元/t住宅：89.14商铺：90.004供电用电负荷费住宅：4kVA/户，480元/kVA；商铺：8k

18、VA/百平方米，1000元kVA住宅：233.54 商铺：119.675其他建筑安装工程费2%117.47 合计1357.00附表5 销售费用估算表 单位：万元计算依据计 价合 计广告宣传及市场推广费销售收入的2%2461.83 销售代理费销售收入的2%2461.83 其他销售费用销售收入的1%1230.91 6154.57 附表6 借款还本付息表 单位：万元序号项目名称合 计建设经营期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息1145

19、9.9205914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89附表7 投资与总成本费用估算表单位：万元序号项 目金额估算说明其中：住宅分摊成本（元/）商铺分摊成本（元/）1开发成本53151.72（1.1）（1.6）项之和365650981.1土地费用43000250540091.2前期工程费854.8253531.3基础设施建设费557.7234341.4建安工程费5873.63613611.5开发期税费13576105481.6不可预见费1508.5893932开发费用9123.07

20、（2.1）（2.3）项之和4765562.1管理费用1508.5893932.2销售费用6154.57801602.3财务费用1459.923033033合 计62274.7941325654附表8 销售总收入估算表 单位：万元用途可售面积建议销售单价销售收入住宅132864.38000元/106291.44商铺750016000元/12000车位400个120000元/个4800合计123091.44附表9 销售计划与收款计划表 单位：万元销售计划各年度收款情况年份销售比例销售数量第1年第2年第3年合计第1年第2年住宅：60%79718.5863774.86 73854.86 商铺：60%4

21、5007200车位：60%240个2880第3年住宅：40%53145.7242516.58 49236.58 商铺：40%30004800车位：40%160个1920合计100%73854.86 49236.58 123091.44附表10 销售税金与附加估算表 单位：万元序号类别计算依据建设经营期1231营业税销售收入5%3692.74 2461.83 2城市维护建设税营业税7%258.49 172.33 3教育费附加营业税3%110.78 73.85 4教育专项基金营业税4%147.71 98.47 5防洪工程维护费销售收入1.8%1329.39 886.26 6印花税销售收入0.05%

22、36.93 24.62 7交易管理费销售收入0.5%369.27 246.18 合计销售收入6.43%4748.87 3165.91 附表11 投资计划与资金筹措表 单位：万元序号项目名称合计计算期1231建设投资62274.7943854.829210.009209.982资金筹措62274.792.1自有资金5000033854.827777.358367.832.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入1432.65842.15项目财务评价附表附表12 全部投资现金流量表（I=9%） 单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231现金流入073854.8649236.5812

23、3091.441.1销售收入073854.8649236.58123091.442现金流出43854.817167.1119748.0336915.142.1建设投资43854.892109209.9862274.782.2销售税金及附加4748.873165.917914.782.3土地增值税2.4所得税03208.247372.1410580.383净现金流量（1）-（2）-43854.856687.7529488.5542321.54折现系数（I=9%）0.91743120.841679990.77218355净现金流量的现值-40233.7647712.9422770.5730249.

24、756税前净现金流量（3）+（2.4）-43854.859895.9936860.6952901.887税前净现金流量的现值-40233.7650413.2628463.2238642.71 附表13 资本金投资现金流量表 单位：万元序号项目名称建设经营期合计1231现金流入073854.8649236.58123091.441.1销售收入073854.8649236.58123091.442现金流出33854.823081.1425293.9282229.862.1自有资金33854.87777.358367.8349999.982.2预售收入再投入1432.65842.152274.82.

25、3借款本息偿还05914.035545.8911459.922.4销售税金及附加4748.873165.917914.782.5土地增值税2.6所得税03208.247372.1410580.383净现金流量（1）-（2）-33854.850773.7223942.6640861.584折现系数（I=9%）0.9174310.841680.7721835净现金流量的现值-31059.4442735.2218488.1230163.906净现金流量的现值累计-31059.4411675.7830163.90 附表14 损益表 单位：万元序号项目名称计算依据建设经营期合计1231销售收入07385

26、4.8649236.58123091.442总成本费用43854.892109209.9862274.783销售税金及附加04748.873165.917914.784土地增值税05利润总额（1-2-3-4）-43854.859895.9936860.6952901.886弥补亏损43854.87所得税（5）-（6）20%03208.247372.1410580.388税后利润（5）-（6）-（7）012832.9529488.5542321.509盈余公积金（8）10%01283.302948.864232.1510可分配利润（8）-（9）011549.6626539.7038089.35

27、附表15 资金来源与运用表 单位：万元序号项目名称建设经营期1231资金来源43854.881632.2157604.411.1销售收入073854.8649236.581.2资本金33854.87777.358367.831.3银行借款100002资金的运用43854.823081.1425293.922.1建设投资43854.892109209.982.2借款还本付息05914.035545.892.3销售税金及附加04748.873165.912.4土地增值税02.5所得税03208.247372.143盈余资金（1）-（2）058551.0732310.494累计盈余资金058551.0790861.56附表16 项目财务分析指标计算结果汇总表类别静态指标动态指标项目投资利润率投资利税率净现值内部收益率税前税后税前税后全部投资84.90%97.66%39647.4231053.5283%69%资本金105.80%30163.988%实训方案