房地产开发项目区位因素分析与研究.docx

《房地产开发项目区位因素分析与研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目区位因素分析与研究.docx（11页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、?房地产经济学课程论文?题目： 房地产开发工程区位分析与研究 学 院： 经济管理学院姓 名： 靳贝贝 学 号： 20212397 班 业： 二一 三年 十一 月 目录1.房地产开发工程的一般特点.3 1.1地理位置的固定性.4 1.2建立投资大,开发周期长.4 1.3开发工程的差异性，建立环节多.4 1.4多源资金筹措，资金周转慢.4 1.5多专业人才合作.5 1.6投资风险较 大.52.房地产开发工程区位选择的定性分析 .5 2.1房地产开发与城市地租的关系 .5 2.2房地产开发工程的区位选择 .73.房地产开发工程区位选择的定性分析.104. 完毕语.11 房地产开发工程区位因素分析与研

2、究 摘要： 房地产开发是一个投资量大，回收期较长的工程，本文对房地产区位因素进展分析，从定性的角度，提出房地产开发区位选择的原那么;同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。目前中国的无论是在住宅、商铺、写字楼物业的定位上没有形成自己的特色，内地的企业沿用沿海房地产企业的定位风格，而沿海城市借鉴国外公司的定位理论.还有些房地产企业在市场定位时一味强调地段论，把地段作为影响其定位的唯一因素,缺乏真正意义上的卖点和竞争力。这样现象导致的结果是：一方面是企业按照自已的经营意图提供楼盘，另一方面是消费者的有效需求缺乏，望楼兴叹，而实际上有的企业并没实现既定的经营目标甚至还会亏损。中

3、国已参加世界贸易组织外资房地产企业纷纷抢滩中国市场已成为不争的事实，所以，中国的房地产企业有必要冷静下来对影响定位的因素进展系统地分析。将从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进展分析。 关键词：开发工程； 区位因素； 区位选择； 市场定位； 经营目标 土地资源的自然空间构造和千百年来对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进展某种经济活动，比在一般地点进展这种活动，能获得更大的利益。土地利用，特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。如资

4、源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、根底设施配套齐全与否等。 作为不动产的房地产，其区位性很强。一方面，房地产业供给的商品固定在某一地区范围内，不能移动;另一方面，人们对房地产商品的市场需求，也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求，这就使它的销售受到极大的区域性限制。无论是投资者投资房地产还是消费者购置房地产，第一要考虑的就是地段，就是区位。土地的区位不同或同一区位的用途不同，常会产生极不一样的区位效果。 从微观角度而言，房地产企业进展投资、开发和经营的目的，是为了获得最大限度利润，因而必然寻找最正确的城市土地区位，用地用房的企业要购置能取得最

5、大效益的区位的房地产，居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最正确位置的房地产;从宏观角度来说，国家为了保证全社会的整体利益，也必然要使不同地段区位的土地获得最正确用途，从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。 1.房地产开发工程的一般特点 房地产开发是现代市场开展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进展包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会效劳所需房屋的建立,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质根底保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发工程的一般特点概括如下:1.1地理位置的固定性土地开发、房屋建立及使用,均具有不可变动的地

6、理位置,在开发工程时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。1.2建立投资大,开发周期长房地产业属资金密集性产业,开发一个工程往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。土地及建筑物作为工程开发的内容,一般体量较大,工程建立进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,工程开工建立前的有关手续繁杂,也影响着工程开发周期。完成一个开发工程一般需要13年甚至更长的时间。1.3受国家法规政策严格约束和调控房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市开展规划等)和国计民生,

7、必须也只能通过国家和地方政府进展宏观调控和政策引导才能真正走上安康开展道路。从工程立项开场,房地产工程的各开发环节都有直接约束和控制。如工程开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建立法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。1.4开发工程的差异性，建立环节多 房地产开发工程可以分为很多种,由于工程用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、构造、设施配套等不同,各开发工程存在很大的差异性。即使是同一类工程,由于工程所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响工程投资水平及投资效益。这与工程开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来

8、看,参与房地产开发工程管理的部门很多。一个房地产工程的全部开发过程涉及到方案、土地、规划、建立、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,工程建立环节多,而且各环节不可或缺。1.5多源资金筹措，资金周转慢由于房地产开发工程投资大,开发周期长,工程资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建立资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。 从房地产工程前期工作开场,到工程建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开场预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产工程的投资回收

9、时间较长,资金周转慢。1.6多专业人才合作一个房地产工程的开发和建立,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销筹划、细致的全程效劳,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。个房地产工程投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查工程投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提供产品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和工程的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进

10、展沟通协调并能整合他们思想的综合人才等1.7投资风险较大由于房地产工程具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在工程建立期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响工程的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停顿使用或限期撤除情况等。 2.房地产开发工程区位选择的定性分析 2.1房地产开发与城市地租的关系 2.1.1同心圆模式与地价的圈层构造 美国学者E. W. Burgess在研究了芝加哥的开展历史后认为，城市在其增长的典型过程是通过由中央商业区(Central

11、 Business District，简称CBD)为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五个同心圆带构成的空间构造。在其理论中，既强调了城市地域的聚合和侵入，又强调了城市地域的分化和转移。然而，城市交通与土地区位利用之间存在着复杂的匀称性，它在很大程度上影响着城市土地区位和城市地价，况目作为城市主要活动的工业活动的布局极大地影响着城市土地的利用和城市土地的地价。因此其存在的缺憾也是显而易见的。 在中国，中小城市的开展，同心圆模式对城市的布局和土地利用过程中的地价确定均具有一定的实际意义。 Willian Alonso( 1964)提出了竞标地租的观

12、点，建立了城市地租梯度曲线和同心圆土地利用模式图，建立起一个城市土地地价模型(图1)。模型中城市土地利用布局和土地利用的效益相对应。这种模式认为最高地价将产生于对城市通达性最好的地块，不同地块的土地价值将随着它到城市中心的距离的增加而下降。这种地价圈层构造至今仍是西方国家土地估价师预测城市开展方向选择投资区位的主要理论依据。而在中国，近年来，由于很难搜集到系统的地价资料(1990年前没有地价，现在的地价资料极为零星、可信度差、目一不公开)，城市土地区位利用研究大多侧重于宏观性、政策性描述和分析。尽管如此，随着社会主义市场经济理论的引入，引用级差地租收益理论定量规划城市土地地价的分布规律是现实而

13、有实际意义的。 当然，在实践中，这种理想化的单中心城市土地利用模式可随着城市的个性开展演化为辐射状，轴向形，多中心组团式等多种开展模式。 2.1.2多核心模式 C. D. Harri、和E. L.Ullman(1945)研究了各类城市的地域构造后提出了多核心模式(图2)。他们认为各种行业以自身利益为目标的区位过程和产生的集聚效益导致各行业利益比照而发生的别离，最终造成城市中心的多元化和城市地域构造的分异。多核心布局更加强调了城市职能分区，并强调了大、重工业向外布局的特征。在多核心模式中，城市地价从中心到外围出现儿个峰值区。这种多核心城市除CBD外，城市还有其他次中心，因此多核心适合北京、上海等

14、现代特大城市的分区布局特征。 2.1.3城市交通对地价的影响 交通干线对不同区位地价的影响交通设施的建立可促进土地的开发，使城市土地升值，因此，通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。不具备交通通道的地块一般很难被用于大规模开发。Czamanski( 1966)构筑了一个针对城市功能的“通达性指数，认为所有类型的城市土地的地价与“通达性指数之间有极高的相关性，最高可达100%。通过对德阳市116个地价采样点数据进展相关分析发现，高地价点主要出现在道路交通网的结点上，这说明地价与交通具有极高的相关性，地价沿城市对外交通干道延伸明显。同时发现，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致。如铁路

15、对居住用地地价产生一定的排斥区，而对工业用地地价那么产生吸引区.房地产业是一种与区位严密联系的产业。区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来表达的。城市土地区位效益的实质是级差地租，而且主要是位置级差地租。对一切经济单位来说，由于存在距离和空间位置的差异还有自然、环境、经济文化各区位因素的差异，进一步加剧了上述位置差异。使处于同一市场上不同区位的一样面积土地产生了极不一样的使用价值、利用方向和集约度，从而产生极不一样的经济效益。 在级差地租的调节下，城市土地的空间布局表现出一定的规律性。各经济主体、居民住户对距离市中心远近不同的地段愿意支付的地租数额是不一样的。金融、商业、效劳业在市中心具有较

16、高的竞争能力。可以支付高于其他任何活动的地租，这些行业用地往往位于市中心区，依次向外是住宅、工业用地。就住宅用地而言，越靠近城市中心，其租金水平就越高，占地越小，而越远离城市中心，租金水平就越低，占地面积也越大。因此，在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外“漂移的特征。 地租是房价的重要组成局部，地租的上下直接影响着房价。而不同地区的级差地租是极不一样的，甚至可能相差几位、几十位。房地产开发商选择哪一地区的地块，建何种类型的房地产，必须慎重决策。因为地租高，房价相应也高，而预销售对象对房价能否承受，直接决定建成的房地产商品的销售量，从而影响其价值的实现和投资利润的多寡。所以

17、，开发商在准备开发投资时，必须认真考虑和测算级差地租问题。 房地产开发工程的区位选择 2.2.1区位因素分析 房地产开发投资策略可以概括为五个要素，即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场(价格、顾客、销售区等)的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择。地段位置是决定城市地价的最重要因素，从而对房地产价格或出租能力的形成起着举足轻重的作用。所以，开发房地产首要的须看地段位置，地段位置指明了一宗房地产的具体空间区位，以及周围环境及相邻地区的自然环境、生态环境、经济文化和社会环境。与其它因素不同的是地段位置是固定的，不可移动的。对一个

18、企业或家庭来说，一旦购置了一宗房地产，就不能轻易地搬迁以逃避不满意的区位环境，去寻找更满意的环境，因此区位选择十分重要。 房地产开发投资量大，回收期长，开发地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中至关重要。由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大的影响，因此，在选择区位过程中必须做大量的调研和科学的分析，从而作出正确的决策。 按区位内投资环境各要素存在的范围不同，可分为宏观、中观、微观区位因素。宏观区位因素指一个国家的投资环境;中观区位因素指区位地经济开展水平、社会购置力水平、自然资源条件、根底设施状况、竞争状况等;微观区位因素指具体场所的自然经济及社会条件，如该地块的根底设

19、施条件、地质、地貌、水文条件、配套设施及环境等。对房地产开发工程而言，除了一般性研究宏观区位因素外，更要注重中观和微观的区位因素的研究。 除此之外，还可以采用软硬划分的方法。硬区位因素主要包括交通运输、邮电通讯、能源、给排水等根底设施;商业网点、文化娱乐设施、医疗卫生及其它效劳等配套设施;地质、地貌、水文、植被、山川、气候等自然地理状况。软区位因素那么指各种社会政治、经济、文化等条件。 区位因素包括的内容很复杂，各个因素对房地产价格影响也不同，有的使其增值，有的使其减值。比方对住宅区来说，居民选择住宅时，十分关心生活是否方便和生活环境是否良好，尤为重要的是离市中心距离、交通状况、有无危险或污染

20、设施及邻里情况等。对商业区来说，影响最大的因素是收益状况。而工业区最重要的那么是动力、水源和运输条件。2.2.2地区经济影响因素分析一个地区的经济对房地产市场的影响是很大的，无论哪类物业，地区经济环境都会对他开展产生影响，地区经济繁荣会促使整个房地产市场的景气，地区经济的不景气，对于这个地区的房地产整体都会有不利的影响。因此对房地产市场定位因素的分析也要考虑地区经济对房地产的总体的影响，一个地区的房屋、零售物业及写字楼物业的需求，在很大程度上是由这个地区的经济增长和开展决定的。房地产市场定位的因素分析必须对地区的经济活动的性质有充分的理解，并通过对地区经济景气及经济构造的分析对地区经济进展预测

21、，在这个根底上才可能对这个地区的空间需求及房地产市场容量进展估计和预测。地区经济的总体理解对地区经济的总体理解可主要从两方面来把握：地区经济有机体的总体循环；房地产经济是地区经济有机体的组成局部。经济活动的实施主体不外乎为三个主要部门：企业、居民、政府。他们的经济活动在内容方式上，各自不同。又相互依存不可分割，进展着资金、人力、技术、生产资料、产品、信息个各种交流，这种流通构成了一个地区的经济总体循环2.2.3地区经济景气分析与房地产市场定位 地区经济活动的水平，一般用经济景气来描述，地区经济活泼，开展迅速，我们来说地区经济景气乐观；如果地区经济停滞，增长速度放慢，我们那么说它不景气。因为经济

22、开展水平低，或不景气，对房地产的需求量会相对较小，供给量也会受限制。这些对政府或房地产企业来说有着重要的指导作用，特别是房地产企业在市场定位时会决定终究开发哪一类型的房产,是经济适用住房还是住宅商品房，是写字楼还是商铺的开发。目前人们越来越关注，对地区宏观经济的景气及房地产业本身景气的分析，试图通过景气分析，更直观地发现经济周期波动，及房地产业的周期和转折点。在这种景气分析中，景气指标的设置极为关键。它直接关系到房地产市场未来的走势，对房地产企业在决策和定位时有着重要的参考价值。 2.2.4专业物业市场影响因素分析 对房地产市场某一类物业的分类，主要是根据每个物业的用途来分，概括起来目前我国房

23、地产市场可分为四类：1、住宅市场；2、写字楼市场；3、商铺物业市场；4、其他市场主要包括厂房、仓库等。对专业物业市场的经济环境及影响因素的分析,目的在于说明如何估计某类物业的市场潜力。每个房地产企业在给工程、产品定位时都要首先考虑，终究是把企业资金投向哪类物业市场，因为各种类型物业都有它的对应客户群，潜在的客户群具有不同的需求特征，外化而成为物业的某种特征。这种特征是划分物业类型的标志。也就是说这种标志是由潜在的客户群的需求的差异决定的。客户的需求是潜在的，需求特征也不是一目了然。但是客户群自身的人口特征和经济特征，以及所需求的物业的特征是外化的、明显的。因此，专业物业市场影响因素分析就是寻找

24、特定用户群及他们所需要的特定种类的物业。通过估计特定用户群的量来推测他们所需要的特定物业的量，同时用供给量与之比照，来发现供求缺口，确定需求潜力。 每个专业物业市场由于有不同的因素最终影响供求量，所以，各不同物业影响定位的因素也不一样。影响的根本要素主要有：商圈及交易圈确实定对于某一地区某种用途或某一类型的物业分析，首先要确定的是它的商圈trade area，也称为供求圈和交易区。不同工程要求的商圈是不同的。最容易定义的是那些为政府进展的物业市场分析，它们的商圈一般就与一个城市或一个地区，一个街区，总之是以行政区划为界限来定义商圈的，比方广州恒昌公司就受广州市政府委托做过广州写字楼需求分析，或

25、者上海信源恒昌为上海市做的上海福利分房状况分析等，在这类的工程中，行政区划的界限就是商圈的界限。供给量专业市场分析的目标是寻找各类型的子市场的供求缺口，因此要掌握各种物业的供给量信息，不同用途的物业，供给渠道是不同的，供给的节奏、数量也不一样，但是，各类物业的供给量分析方法根本一样。需求细分某一类型物业的供给量必须是以其相应的客户群的需求为支持的。不仅如此，开发工程的类型特征，也是由潜在的需求特征决定。因为现在的房地产开发商往往要看准有潜在的较大的市场后，才为其特殊的某个客户群量身定做开发工程，降低企业的投资风险。不同用途的物业，有不同的消费者，对他们的分类标准，自然不会一样。对于住宅市场的分

26、析来说，需要进展分类的是住户和家庭或个人，因此分类的标准是年龄、性别、职业、婚姻状况、家庭规模等指标。对于商业用房来说，商业用房的消费者是商家，因此对商家的分类便是按经营形式，商品的种类，规模等进展分类。在写字楼的消费者中，有不同的行业，不同工作类型，因此，对写字楼需求的分类主要是按行业进展分类。可见对需求进展细分是共同的，但分类的标志和方法不同。3.房地产工程区位的定量分析建立在定量根底上的房地产定位模型主要有：层次分析模型和数理博弈论模型。层次分析模型根据目标市场进展划分为分目标、子目标，然后按照目标之间的相互关系影响及隶属关系将目标按不同的层次聚集组合，从而形成一个多层次的构造模型。这种

27、模型能够对房地产企业投资决策科学化、标准化、专业化起到作用。此外，数理博弈论在房地产定位中应用对创立定位模型有很重要的作用。完毕语房地产业是一个具有非常大潜力的产业，房地产的经营和管理也牵动着各行各业，关系到各个阶层的切身利益。企业采用合理的市场定位策略，确定目标市场应更加准确和慎重，围绕目标市场开展营销活动更加注意发挥企业的优势，效劳将成为房地产企业竞技市场的决定性的筹码。房地产企业逐步改变散乱的、小型的和缺乏竞争力的状况，品牌、资源整合成为必然。众多的弱势品牌将退出大市场，企业定位和资源整合称为决胜市场的关键。但是房地产的市场定位策略运用不当将对房地产的营销产生负面影响。目前房地产市场存在

28、着产品定位不准的现象，主要表现在：大量建立房地产的同时却出现大量的空置房；住宅建立向大型化、高标准开展而普通实用型的住房却并没有得到重视。重视创品牌而无视定位前瞻性，很多的房地产企业很注意自身的品牌建立，但是往往无视企业自身内部管理的建立。在房地产市场定位中，缺乏定位的前瞻性，导致只重视创立品牌的过程中“内力缺乏，从而影响到房地产品牌的建立。市场定位过程包括从市场调研到工程立项，从产品的细分到市场营销策略的运用。每一个过程都应该涉及到定位问题，但是由于有一些房地产企业在管理方式和经营理念上还存在着缺乏，因而在某个阶段可能无视定位，缺乏定位的全过程管理。所以探索影响房地产定位的因素这将在未来成为

29、房地产营销研究者的研究重点。房地产业是第三产业中的重要局部，与人们的生活息息相关，主要涉及到国民经济的各个方面，包括金融、法律、土地、建材等行业，它的开展关系到其他行业的开展，其他行业的开展影响到房地产的开展。房地产营销是市场营销与房地产中的具体运用。房地产营销的理论也将随着中国房地产业的开展而不断向前开展，在未来的日子里，我们相信无论是在理论界还是在实业界亦或消费者都将看到一个令人欣喜的未来。经过近20年的开展，中国房地产市场的构造体系、运行机制和政策法规框架已经初步形成，房地产业在国家社会经济开展中发挥的作用日益重要，房地产市场运行的实践，给我们带来了很多珍贵的经历和教训，需要我们安心坐下

30、来，系统地进展总结和梳理，摒弃市场迅速开展阶段给我们带来的盲目乐观和急躁，正视中国房地产市场正在从“概念转向“实质的现实。21世纪的房地产企业与高新技术企业一样，需要持续创新的能力，房地产业这不仅需要练好“外功，更要练好“内功，不断进展理念、产品、技术、效劳领域和资源整合等方面的创新，已在飞速开展变化的市场环境中保持或强化竞争优势。中国已经参加世界贸易组织，中国的房地产市场也将为国际投资市场的一局部。那么中国的房地产业者要想与其他国家和地区的同仁同台竞技，除了有过硬的硬件外，还要运用新的营销手段这个软件。随着国民经济的持续开展和人民生活水平的提高，城市居民的住房条件大为改善，一些高收入家庭不再

31、考虑住得下的问题，而是考虑如何住得舒适、平安、方便、快捷，对自然环境、交通条件、文化气氛、身心娱乐、教育等都有较高的要求。开发商应时刻关注市场的开展，根据市场的需求状况，选择好开发工程的区位，在严格保证住宅质量的同时，做出长远的开发方案，开发出高质量、性能完备、环境设计合理的住宅工程，到达较高的收益。其他类型的房地产开发，同样不可无视区位效应，应慎重选择区位.提高房地产开发工程的投资效益 。 参考资料 1 张永G.i，陈伯庚.新编房地产经济学.高等教育出版社，1998 2 沈清基.新城市卞义的生态思想及其分析城市规划，2001(11)33-38 3 潘蜀健.房地产工程投资.中国建筑工业出版社，

32、1999 4 彭致禧.住宅小区建立指南.同济大学出版社，1999 5 林兰源.韩笋生.新加坡的土地利用规划 J.国外城市规划，1999，1 6 贾广葆.楼市将走向何处? J.上海房地，2006， ( 2 ) 7 施建刚.房地产开发工程区位因素分析与研究.2002 8 张文忠.经济区位论MI.北京:科学出版社，2004 9 张文忠，刘盛和.居民住宅区位选择的机研究川.北京规划建立，2000( 3) 10王洪强,林知炎,张英婕;基于灰色系统理论的房地产投资环境分析方法;同济大学学报(自然科学版);2005年03期11 陆宁;姜丽宁;俞允凯;黄永安;李伟红;西安市房地产市场景气指标筛选研究;长安大学学报(社会科学版);2007年03期12 彭俊;基于实物期权的房地产工程投资决策方法研究;武汉理工大学;2007年13 周书敬,宋喜民;熵权方法在房地产投资环境优序评价中的应用;基建优化;2003年8期