房地产标杆企业研究华夏幸福基业地产20120318.docx

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1、华夏幸福基业：“园区+地产模式高通智库2021年03月18日房地产标杆企业研究高通智库房地产标杆企业研究高通智库 ：联系人：荆中锋 经理邮箱：网站：高通智库是一家房地产研究综合效劳商，依托其独特的信息收集与整合体系、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经历，持续为客户提供及时、高效的研究效劳。摘 要 华夏幸福基业成立于1998年，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开场运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产的运营模式。 在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进展前期规划、根底设施投资建立与管理、市政公用设施建立与管理、土地整理、产业开展

2、效劳招商引资效劳、物业管理、厂房建立租赁等。 在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等产品系列。2021年9月15日，华夏幸福基业完成与ST国祥的资产重组，实现了借壳上市。 2021年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米。 2021年，公司产业开展效劳收入达9.53亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进展产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资效劳等产业开展效劳收入。 “园区运营+地产开发，即在园区及其周边进展大规模的房地产开发，是公司

3、商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储藏在公司所有土地储藏中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2021年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开发。 公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元大约每亩地需投资30万元，资金分三年投入，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，根底设施建立占40%。土地开发采用BT模式，与政府110%结算。 公司现有的3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中2021 年结算2.5亿，2021 年结

4、算15 亿，2021 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90%，税费收入占10%-20%左右。目 录一、公司开展现状及其突出特点41、公司开展现状42、“园区+地产模式9二、所运营园区例如131、固安工业园区132、大厂潮白河工业区21三、各运营及财务指标26四、住宅产品简介271、孔雀城282、大卫城293、华夏系列294、兰亭系列30图表目录图表 1：公司已开发工程分布4图表 2：新增园区工程单位：平方公里4图表 3：主营业务收入状况单位：亿元人民币5图表 4：主营业务收入分布6图表 5：分行业营业收入6图表 6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升7图表 7：公司房

5、地产新开工、竣工和施工情况单位：万平方米7图表 8：公司房地产在售工程销售情况单位：万平方米7图表 9：2021年园区招商情况一览9图表 10：开发区按土地面积大致整体规划9图表 11：“园区+地产模式解读10图表 12：公司股权构造10图表 13：园区委托开发方式11图表 14： 业务构造实现短中长期收益与现金流平衡开展12图表 15：京御地产股权构造及控制关系12图表 16：公司详细开发运作模式13图表 17：园区2021-2021年生产总值及工业销售收入单位：亿元14图表 18：园区交通和物流优势15图表 19： 园区生活环境优势15图表 20：园区内资源本钱15图表 21：园区内税收优

6、惠15图表 22：全程无忧管家式效劳16图表 23：固安工业园区区域规划16图表 24：签署入园协议公司构成17图表 25： 固安工业园进展的招商引资工作成果17图表 26：固安工业园区区域开发业务的主营业务收入合并口径单位：百万元17图表 27：固安开发区历年分业务及综合毛利情况18图表 28：京东方在园区厂房18图表 29： 正兴集团在园区厂房18图表 30：电子信息产业已入区企业名录19图表 31：汽车零部件与机械制造产业已入区企业名录19图表 32：局部市建工程及投资额20图表 33：公司固安区域配套住宅 2021 年度开发情况20图表 34：永定河孔雀城四七期售价20图表 35：固安

7、园区配套住宅销售情况单位：万平方米21图表 36：大厂潮白河工业区区域位置22图表 37：潮白河工业园区交通便利22图表 38：近年来大厂潮白河工业区进展的招商引资工作成果22图表 39： 大厂潮白河工业区区域开发业务的主营业务收入情况单位：百万元23图表 40：大厂开发区历年分业务及综合毛利情况23图表 41：大厂潮白河区域规划24图表 42：入驻园内的代表性企业24图表 43：公司大厂区域配套住宅 2021 年度开发工程情况25图表 44：潮白河园区配套住宅销售情况单位：万平方米25图表 45： 公司总资产、营业收入及其增长率单位：万元26图表 46：华夏幸福基业各财务指标27图表 47：

8、公司产品系列分布27一、公司开展现状及其突出特点1、公司开展现状华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早前致力于河北省内的城市住宅开发。2002年开场运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，目前已形成“园区+地产的独特运营模式。在园区开发方面，公司主要业务内容包括对开发区域进展前期规划、根底设施投资建立与管理、市政公用设施建立与管理、土地整理、产业开展效劳招商引资效劳、物业管理、厂房建立租赁等。在房地产开发方面，公司目前已经形成以孔雀城、大卫城、华夏系列等完备产品系列。2021年9月15日，华夏幸福基业完成与ST国祥的资产重组，实现了借壳上市。公司事业幅员主

9、要位于环首都经济区、环渤海经济圈等地，已投资开发运营的园区包括固安工业园区河北廊坊、大厂潮白河工业区河北廊坊和怀来京北生态新区河北张家口。此外，2021年公司新拓展了7 个园区进展产业新城的开发建立，分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。图表 1：公司已开发工程分布数据来源：公司数据、高通智库图表 2：新增园区工程单位：平方公里园区名称地点规划面积产业定位昌黎工业园区 河北秦皇岛15以节能环保、新一代信息技术、高端装备、新能源、新材料为主导产业滦平金山岭园区河北承德75以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂文安

10、园区河北廊坊21以新型材料和装备制造业为支柱产业沈北智慧产业园区辽宁沈阳一期5 万平围绕 “国际科技城 、“活力智慧核 、“生态宜居地三大主题，打造，属性多样、功能复合的蒲河智慧产业区广阳园区河北廊坊15定位于现代效劳业于洪园区 辽宁沈阳总体定位为“智慧之港、安康之城，重点从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方面建立园区青岛城阳区山东青岛8河北省香河县河北廊坊40数据来源：公司数据、高通智库2021年，华夏幸福基业共实现营业收入77.9亿元，比上年增长76.22%；主要受益于园区住宅配套的收入增长。实现营业利润17.5亿元，比上年增长180.80%；实现归属于母公司所有者的净利润13.

11、6亿元，比上年增长225.46%；毛利率和净利率分别为41.9%和16.4%。图表 3：主营业务收入状况单位：亿元人民币行业名称营业收入营业本钱毛利率营业收入较上年增加百分比产业开展效劳-38.3%根底设施建立19.9%-土地整理32.7%228.3%综合效劳27.9%586.8%物业管理效劳-62.1%37.0%园区住宅配套37.3%151.7%城市地产开发28.2%-70.6%其他12.8%-47.9%合计-76.3%注：产业开展效劳是指在委托工业园区内进展产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资效劳等产业开展效劳；园区综合效劳是指在委托工业园区内进展园区绿化、保洁、公共工程经营与维护

12、等业务。数据来源：公司数据、高通智库图表 4：主营业务收入分布数据来源：公司数据、高通智库可以看到，其中园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面。华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。其中，华夏幸福致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华夏花园高档住宅小区、“第五大街商业步行街、“华夏九园中式住宅等城市地产。目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建立，城市地产物业缩减明显。京御地产着重于园区住宅开发，2006年起以“孔雀城为品牌，致力于围绕北京城市周边的房地产工程开发，打造新兴小城镇，先后开发了

13、永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2021年4月25日为资产移交基准日，将其房地产业务整体资产包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸福原有房地产工程的开发、建立。图表 5：分行业营业收入分行业营业收入亿元营业本钱亿元营业利润率(%)营业收入比上年增减(%)营业收入占比(%)营业利润率比上年增减%产业新城开发建立72.8841.1393.94增加个百分点其他业务 城市地产、物业、酒店4.703.656.06减少个百分点合计77.5944.78增加个百分点数据来源：公司数据、高通智库2021年，公司整体销售额共计165 亿元, 包括。地产签

14、约销售中，园区内配套住宅实现签约销售面积147.70 万平方米，签约销售额109.41 亿元，均价7407.6元/平米；城市地产实现签约销售面积24.35 万平方米，签约销售额18.83 亿元，均价7733.1元/平米。从下列图可以看到，公司近三年来销售面积和销售收入都急剧上升，销售面积和销售收入的复合增长率分别达103.52%和51.52%，公司增长势头明显。图表 6：公司房地产销售收入和销售面积大幅度上升注：销售面积为当期实际销售面积，含当期预售面积；销售收入为当期财务确认的收入。数据来源：公司数据、高通智库2021年，园区内新开工配套住宅面积245.17 万平方米，竣工配套住宅面积72.

15、45 万平方米；城市地产新开工面积 108.70 万平方米，竣工面积5.17 万平方米。2021年来，公司新开工面积和施工面积增长显著，竣工面积复合增长率达56.73%。公司期末储藏开发用地规划建筑面积 414.03 万平方米，分别位于河北省廊坊市、固安、大厂、香河、怀来地区。图表 7：公司房地产新开工、竣工和施工情况单位：万平方米 数据来源：公司数据、高通智库图表 8：公司房地产在售工程销售情况单位：万平方米工程名称产品类别占地可售已售销售率华夏奥韵住宅、商业99%香槟国际花城住宅、商业99%华夏第九园兰亭住宅、商业72%华夏铂宫住宅、商业、写字楼53%华夏幸福城住宅、商业0.0 0%永定河

16、孔雀城京御花园二期住宅、商业83%永定河孔雀城四期 孔雀城荣园 住宅、商业96%永定河孔雀城四期孔雀城荣园二期 住宅、商业95%永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园 住宅100%永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园二期 住宅97%永定河孔雀城六期孔雀城御园一期 住宅、商业93%永定河孔雀英国宫住宅、商业0%永定河孔雀城六期孔雀城御园二期颂春园 住宅90%永定河孔雀城六期孔雀城御园二期叠翠园 住宅67%大运河孔雀城一期 住宅68%大运河孔雀城二期 住宅98%大运河孔雀城三期 住宅93%潮白河孔雀城一期 住宅、商业69%潮白河孔雀城二期玺园一期 住宅87%潮白河孔雀城二期玺园二期住宅70%潮白河孔雀城3.1 期

17、住宅59%潮白河孔雀城3.2 期住宅4%潮白河孔雀城四期 住宅1%大卫城 4 号线1 期住宅、商业95%大卫城 4 号线2 期 住宅9.3 94%大卫城 4 号线3 期 住宅、商业0%八达岭孔雀城1.1 期 住宅66%八达岭孔雀城1.2 期住宅19%合计 53%注：数据截至2021 年6 月30 日 数据来源：公司数据、高通智库2021年，公司产业开展效劳收入达9.53亿元，占总收入的12%，其主要包括委托工业园区内进展产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资效劳等产业开展效劳收入。2021年，公司投资运营的园区新增签约入园企业86 家，新增签约投资额129.78 亿元；园区累计签约入园企

18、业 438 家，累计签约投资额489.53 亿元。亿元，新投资企业呈规模扩大趋势。图表 9：2021年园区招商情况一览工程固安大厂怀来小计其它新增园区总计新增入园企业数量361919741286新增签约投资额亿元 累计入园企业数量2661134742612438累计签约投资额亿元 单位企业投资额亿元-新增 单位企业投资额亿元-累计数据来源：公司数据、高通智库在现金持有量和资本构造方面，截至2021年末，公司持有现金31.74亿元，占总资产比例达13%，；公司资产负债率达85.5%，去除预收账款后净负债率为24%。但鉴于公司新拓展了7个园区，并且园区前2年的开发须由公司垫资，故其资金压力将较大。

19、在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城为品牌，从事北京周边住宅产品的开发，以环境优越的郊区新兴小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进展新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。2、“园区+地产模式“园区运营+地产开发，即在园区及其周边进展大规模的房地产开发，是公司商业模式的亮点与特色。目前，产业园区周边的土地储藏在公司所有土地储藏中占比大约为80%，而在园区周边拿地也是公司地产业务未来扩张的一条主线。2021年，公司45%的收入来自园区运营，50%的收入来自园区住宅开

20、发。图表 10：开发区按土地面积大致整体规划数据来源：公司数据、高通智库这种开发模式的精华在于实现了企业与地方政府的“双赢。从企业角度看，“园区运营+地产开发模式有很好的协同效应：1、由于公司本身就是土地整理的负责人，利用对于区域整体土地规划的了解，可以低本钱锁定大量土地；2、土地整理和根底设施建立需要大量的资金投入，公司前期的地产销售回款可以在一定程度上实现对于前两者的现金流支持；3、园区开展带来的产业经济开展以及高端产业人群的消费和住房需求可以为地产工程提供相对充足的目标客户群；4、随着园区根底设施建立的日渐完善，入驻企业数量的不断增加，区域整体价值将获得有效提升，从而对房地产的销售形成强

21、劲的支撑。图表 11：“园区+地产模式解读数据来源：公司数据、高通智库从地方政府角度看，在前期零本钱零投入的情况下，顺利实现园区的正常开业和运作，而且随着园区的逐步成熟，入园企业数量及投资将不断增加，政府将实现财政收入和区域GDP 的双重提升，还解决了地方人口的就业问题，完美地契合了地方政府的政治诉求。华夏幸福基业董事长王文学历任廊坊市工商联副主席、廊坊市政协常委、河北省第八届青年联合会委员、第十一届河北省人大代表等职，拥有良好的政府人脉关系。另外，由于招商引资规模超过50亿需要省长审批，县域政府官员积极性较高，这使得公司在2002年开场运作固安工业园区后，07年潮白河工业园区签约，08年怀来

22、生态新城签约，11年新拓展工业园区7家。“园区+地产模式显示较强的可复制能力。图表 12：公司股权构造数据来源：公司数据、高通智库在园区运营方面，通过与地方政府签订区域整体委托开发协议，公司全权接收了园区开发的所有事宜，从前期的土地整理、根底设施建立到招商引资，再到后期的综合效劳。基建和土地整理工程的资金投入大，占用周期较长，一般需公司垫资1-2年，在工程建成后由政府按照建立本钱及事先确定的利润率支付工程款。从目前阶段来看，公司的三大园区已度过了最初的重资本投入期，进入现金流平衡的回收期。图表 13：园区委托开发方式业务类型委托内容结算方式支付方式根底设施建立在委托区域组织道路建立及供水、供电

23、、供暖、供气、通信根底、排水等“九通一平、场站及厂房建立等工程，由具备相关工程建立资质的施工单位承当前述各个工程工程的施工任务根底设施建立费含税，以审计结算为准加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超过3 年土地整理主要参与土地征转方案及征转补偿方案的拟定，组织、督导、跟进以政府部门为主体进展集体土地征转补偿以及形成建立用地的相关工作，并承当土地征转过程中的土地整理本钱上一年度土地整理费含税，以审计结算为准加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超过3 年产业开展效劳对委托区域内工业园区进展宣传、推广，进展招商引资工程的洽谈，以及对入园企业提供“全程无忧式管家效劳，协助企业快速实现生产运营上

24、一年度新增落地投资额的45%一次性支付或分期支付，但分期不超过5 年园区综合效劳负责在委托区域组织有资质的效劳单位，承当物业管理效劳、道路清洁、绿化等公共工程维护上一年度园区综合效劳费含税，以审计结算为准加成10%一次性支付或分期支付，但分期不超过3 年数据来源：公司数据、高通智库公司的园区基建和土地整理，每平方公里大约需投资4-5亿元大约每亩地需投资30万元，资金分三年投入，主要用于征地、开发和修路，其中征地和拆迁占60%，根底设施建立占40%。土地开发采用BT模式，与政府110%结算。招商引资，提供产业效劳收入，当地政府以上一年落地投资额的45%进展返还，落地投资额包括土地、厂房、机器设备

25、等，综合毛利率到达40-50%， 净利率在25%左右。在招商引资方面，公司下设一个专业化的招商中心，拥有500 人的团队，建立起庞大的客户关系管理CRM，运用各种先进化的手段进展园区招商。公司现有的3 个园区目前为止共签约 438 家企业，签约投资额共 489 亿元。09-11 年实际落地投资额 38.9 亿左右；其中2021 年结算2.5亿，2021 年结算15 亿，2021 年结算约20 亿。而在结算的收入中土地出让金约占80-90%，税费收入占10%-20%左右。图表 14： 业务构造实现短中长期收益与现金流平衡开展数据来源：公司数据、高通智库园区运营的具体操作由京御地产区域开发业务板块

26、的投资管理公司九通投资负责，其下属三浦威特、大厂鼎鸿、怀来鼎兴为区域开发平台公司，三浦威特主要负责固安县委托区域内的以河北固安工业园区为核心的区域开发；大厂鼎鸿主要负责大厂回族自治县委托区域内的以大厂潮白河工业区为核心的区域开发；怀来鼎兴主要负责怀来县委托区域内的怀来生态新城的开发；华夏新城主要负责根底设施建立；九通公用主要负责开发区域内公用设施的经营与管理；九通开展主要经营工业厂房建立和出租；京御地产及其他下属子公司那么主要从事房地产开发与销售、配套物业效劳业务。九通投资在区域开发实践过程中，形成了区域规划、产业定位、城市建立、品牌推广、招商引资、投资效劳、综合效劳的独特业务模式和竞争优势。

27、图表 15：京御地产股权构造及控制关系数据来源：公司数据、高通智库图表 16：公司详细开发运作模式数据来源：公司数据、高通智库二、所运营园区例如1、固安工业园区上世纪九十年代初，固安县建立了开发区，但由于财政投入缺乏、根底设施不完备、招商引资几无进项，一度难以为继。2002年，固安县大胆突破制约开展的体制机制障碍，引入园区投资运营企业华夏幸福基业股份，采用“管委会+公司的政企合作模式，运营建立固安工业园区。园区2006 年3 月经省政府批准成为省级开发区。廊坊市及固安县人民政府批准并委托华夏幸福基业开发建立河北固安工业园区。委托工作内容包括但不限于进展区域规划、根底设施建立、土地整理、产业开展

28、效劳招商引资专业化效劳等、园区综合效劳等。委托区域以委托区域开发四至定界图为准，委托面积60平方公里，其中经河北省人民政府已批准的固安工业园区面积为24平方公里。委托期限为50年。目前工业园区已成为固安县域经济开展的强大引擎。从2002年至2021年，固安工业园区生产总值，年均增长到达95.2%；财政收入年均增速107.6%。2021 年7 月，固安工业园区被授予十一五河北省开发区园区体制创新奖，成为唯一获此殊荣的开发区。另外，固安工业园区还获得了年度最具影响力产业新区城市的奖项荣誉。图表 17：园区2021-2021年生产总值及工业销售收入单位：亿元数据来源：公司数据、高通智库在区域位置上，

29、固安工业区在交通及物流方面的优势明显。园区距首都机场80公里，距天津市区100公里，距天津新港130公里；周边40公里内拥有京沈、京津塘、京沪、京济、京石、津保等10条高速公路，和京九、京广、京沪、津保、京山等5条国家级铁路；100公里范围内拥有首都国际机场、天津国际机场等两大国际机场和天津新港、京唐港；并有106国道、京深高速公路纵贯南北，廊涿省道、涿密高速公路横贯东西；园内还设有年货物吞吐能力1000万吨的京九三级甲等铁路货运站。此外，固安工业园区拥有优美的自然环境，良好的商务环境和舒适的生活环境。固安县被中国花卉协会列为中国花木之乡，被中国矿业联合会命名为中国温泉之乡；工业区30分钟车程

30、范围内有6个高尔夫球场、1个五星级酒店、4个四星级酒店、3个温泉度假村；工业区位于固安城市核心区周边、三公里范围内拥有国家二级甲等医院及大型商品市场。图表 18：园区交通和物流优势图表 19： 园区生活环境优势数据来源：公司数据、高通智库在投资本钱上，固安工业园区在土地、人力、资源、税收等方面都具有明显优势。与北京、上海等地相比，固安工业区的用工本钱只有京、沪两地的1/2，土地本钱比京、沪郊县低1/3还多，核算综合投资本钱，选择固安工业区要比在京、沪郊县投资本钱节约1/3以上。图表 20：园区内资源本钱数据来源：公司数据、高通智库图表 21：园区内税收优惠企业所得税入区企业除享受国家优惠政策外

31、，从获利年度起第1年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成局部的100%第23年由地方财政奖励其缴纳所得税额县级留成局部的50%个人所得税由地方财政直接奖励给个人年纳税总额到达300万元以上， 以征代奖，免征3名高管当年个人所得税年纳税总额到达500万元以上，以征代奖， 免征5名高管当年个人所得税年纳税总额到达1000万元以上，以征代奖，免征10名高管当年个人所得税数据来源：公司数据、高通智库在园区效劳上，园区投资效劳部下设24小时效劳指挥中心，24小时全天候提供 “全程无忧管家式效劳，对入区企业实行封闭式管理，协助企业处理与政府各部门有关的事宜，为投资者营造温馨的投资环境。效劳包括帮助入园企业

32、进展设立登记、各项审批、土地、房产证办理、营业执照年检、纳税申报、户口迁移、员工子女入学，解除企业入园的后顾之忧，加快各项事宜的办理进度。此外，园区还提供金融支持，已与国家开发银行、中国工商银行、中国银行建立了合作关系，协助入园企业解决融资问题。图表 22：全程无忧管家式效劳数据来源：公司数据、高通智库华夏基业在固安累计投入3000多万元用于园区规划，先后聘请王志纲工作室对固安工业园区进展总体筹划、美国DPZ公司进展固安工业园区概念规划、美国EDSA公司进展园区起步区概念设计、罗兰贝格进展园区产业定位研究、天津市城市规划设计研究院进展固安新城总体规划设计。最后园区确立了“电子信息产业、“汽车零

33、部件产业、“现代装备制造业三大主导产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、大北京民生用品产业基地、九通科技基地、城市核心区、生活配套区6大功能区，科学有效地实现了各个功能区域之间的混合生长、协同开展。图表 23：固安工业园区区域规划数据来源：公司数据、高通智库截至2021年6月，固安工业园区在招商引资方面成绩显著，共签署入园协议258份，其中已投产企业53家、试生产企业12家、在建企业45家、已签约未进场企业103家，解约40家，其他情形5家；有效协议的签约总投资额为325.3亿元。固安工业园区2021年新增入园企业36个，占华夏幸福基业的41.9%；新增签约

34、投资额84.56亿元，占比为65.2%。2021年底，固安工业园区累计签约企业266个，占比为60.7%；累计签约投资额347.24亿元，占比为70.9%。图表 24：签署入园协议公司构成数据来源：公司数据、高通智库九通投资为园区提供招商引资效劳，从对目标客户的初次接触到签约的平均周期约为6个月。可以看到，09年时到园区考察客户数、签约数均到达最高；考察选址率很大程度上受经济周期影响，但公司的选址签约率正在稳步提升，随着配套设施的逐步完善，入园企业的增加，上下游产业配套能力的提升，园区对企业的吸引力也在不断增强。图表 25： 固安工业园进展的招商引资工作成果时间 到园区考察客户 选址客户 签约

35、客户 考察选址率选址签约率考察签约率 2006年及以前300 - 20 -6.67%2007年度450 56 23 12.44%41.07%5.11%2021年度726 195 29 26.86%14.87%3.99%2021年度1611 598 90 37.12%15.05%5.59%2021年度1081 288 68 26.64%23.61%6.29%2021年1-6月349 75 28 21.49%37.33%8.02%合计 4517 1212 258 26.83%21.29%5.71%数据来源：公司数据、高通智库图表 26：固安工业园区区域开发业务的主营业务收入合并口径单位：百万元年度

36、 2021年1-6月2021年度2021年度2021年度2007年度根底设施建立注1 产业开展效劳土地整理园区综合效劳合计 注1: 2021年度根底设施建立未到达竣工决算条件。 数据来源：公司数据、高通智库图表 27：固安开发区历年分业务及综合毛利情况2021 年16 月2021 年度2021 年度2021 年度2007 年度根底设施建立23.91%-21.47%16.05%11.79%产业开展效劳-土地整理17.09%17.09%10.26%9.09%10.36%园区综合效劳17.09%15.95%16.38%9.09%17.04%综合毛利率 52.70%63.36%36.70%41.65%

37、42.32%注：综合毛利率较高的主要原因是产业开展效劳的本钱在销售费用中列示所致，即计算综合本钱未包含此局部本钱费用。三浦威特自成立至2021年6月30日，累计为河北固安工业园区产业开展效劳业务投入本钱费用18,680.70万元，均在发生年度计入销售费用。 数据来源：公司数据、高通智库经过数年开展，园区电子信息和汽车零部件两大核心产业开展势头良好。以京东方、峻岭电子为代表，初步形成了平板显示为主的信息产业集群；以亚新科、正兴车轮、华翔泰亨汽车零部件铸造基地为代表，初步形成了汽车零部件产业集群。特别是电子信息产业，已形成了以液晶显示屏、无线发射器等主导产品为核心的新型显示、移动通信和汽车电子三大

38、产业链条，成为河北环首都绿色产业带上电子信息产业开展的高地。截至目前，固安工业园区电子信息类工程58个，总投资95.2亿元、0.617亿美元。在现代装备制造业方面，固安工业园区围绕专用成套设备、重型装备、现代物流装备、等制造产业及其核心企业，积极孵化与之配套的零部件、元器件生产和效劳的上下游企业，形成一条协调开展的现代装备制造业产业链。目前，园区内已有中远恒达环保设备、嘉峰机械等知名企业入驻。图表 28：京东方在园区厂房图表 29： 正兴集团在园区厂房数据来源：公司数据、高通智库2021年3月6日，总投资达25亿元的河北冀雅电子、青岛锦绣前程玻璃工程同时签约。投资15亿元的青岛锦绣前程玻璃将在

39、固安建立产学研基地，工程建成后将成为中国北方最大的玻璃深加工企业，从而壮大固安工业区低碳经济的开展规模。冀雅电子LCD(液晶显示器)/LCM(LCD显示模组、液晶模块)工程投资10亿元，为固安建立京南电子信息产业高地又增添了一个强大的“生力军。2021年4月1日，东方信联通讯设备、北京意悦达轨道交通机车车辆配件、人才家园等27个亿元以上工程在固安县工业区集中开工奠基，总投资83.5亿元。其中，投资10亿元以上工程1个，投资5亿元以上工程6个；工业工程17个，效劳业工程6个，根底设施工程4个。图表 30：电子信息产业已入区企业名录 数据来源：公司数据、高通智库图表 31：汽车零部件与机械制造产业

40、已入区企业名录 数据来源：公司数据、高通智库2021年，园区累计建立完成 59 条段道路，完成4 座供水站、3 座热力站等相关配套设施建立，在规划范围内实现了“九通一平；已完工或在建修建景观、形象工程4项；修建污水处理厂1座；修建供热站2座。此外，2021年固安县全年投资135.4亿元其中政府主导投资17亿元，吸引社会投资118.4亿元，全面实施承载、民生、魅力、畅通4大项、120个城市建立重点工程，促进城市建立在环境质量、聚集承载、风貌特色、居住创业等方面的功能日臻完善。图表 32：局部市建工程及投资额中中央公园、五星级酒店、固安工业区行政效劳中心等工程固安工业区配套设施建立工程实施设计高度

41、180米的“京南明珠电视塔建立工程投资7000万元开展引清干渠沿河绿化景观改造及水系整治工程投资6亿元开展东高公路续建、固雄公路改造、牛新公路改造和廊涿公路东段道路大修4条城乡道路建立对城区东外环、迎宾街、京九西路等12条道路进展升级改造数据来源：公司数据、高通智库固安县对城市建立的大力投资和工业园区产业开发的不断完善，促进公司固安区域内配套住宅价格的上升。该区域内的配套住宅主要有孔雀城、大卫城和英国宫，其中孔雀城已进入热销阶段。住宅销售主打性价比，市场认可度较高；高端别墅工程，价格在10000元左右；中低端产品线，均价6000元左右。公司的购置客户10%是进驻园区企业的高管，85-90%为北

42、京客群，因地理位置较好，处于北京轨道交通延长线上，客户购置意愿较高。图表 33：公司固安区域配套住宅 2021 年度开发情况工程名称占地面积万平方米规划建筑面积万平方米2021 年新开工面积万平方米2021 年竣工面积万平方米永定河孔雀城四七期136.6 195.5 55.0 38.6 固安大卫城一五期51.9 133.1 44.7 -康桥英郡英国宫24.6 61.6 43.1 6.4 合计213.1 390.2 142.8 45.1 数据来源：公司数据、高通智库图表 34：永定河孔雀城四七期售价产品类型面积总价(万元)旗舰大堡225-275270万起台地别院250-300240万起环景别院180-240180万起森林叠院170-220110万起大公馆170-28090万起数据来源：公司数据、高通智库图表 35：固安园区配套住宅销售情况单位：万平方米工程名称产品类别占地可售已售销售率永定河孔雀城京御花园二期住宅、商业583%永定河孔雀城四期 孔雀城荣园 住宅、商业96%永定河孔雀城四期孔雀城荣园二期 住宅、商业395%永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园 住宅100%永定河孔雀城五期孔雀城棠墅园二期 住宅97%永定河孔雀城六期孔雀城御园一期 住宅、商业1193%永定河孔雀英国宫注住宅、商业3600%永定河孔雀城六期