房地产尽职调查清单财务方面.docx

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1、房地产尽职调查清单（财务方面）一、 公司组织性文件. 公司的营业执照（正、副本），发起人协议、股东协议、批准证书以与与成立、组建与改组有关的任何其他政府批文，包括任何对该等文件进行修改的文件。. 公司的验资报告、出资证明和资产评估证明与或产权登记证；公司现有的注册资本与其历次变更的证明文件和工商变更登记。. 公司历次股权变更的证明文件与相关的决议和协议。. 公司的组织结构图，该图应显示公司与其下属企业（如果有的话）的投资方与其各自持股或拥有权益的比例。. 所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以与公司成立之后进 二、公司财务文件1. 公司最近年财务报表（经审计的提交审计报告）与最近一

2、期财务报表；2. 存货清单；3. 固定资产情况：(1) 资产清单与评估报告（如有）；(2) 资产抵押明细与协议等文件；(3) 租赁资产清单与协议等文件；. 土地使用权和房屋建筑物(1) 拥有、占用或使用土地明细与全部权属文件征地批准文件和有关协议书土地使用权出让合同与出让金交款凭证土地使用权证书；(2) 房屋建筑物与权属文件；(3) 房屋建筑物与土地租赁情况明细与租赁合同；(4) 土地使用权或房屋的抵押合同与登记详情；(5) 上述土地使用权和房产权的抵押和任何载有约束性条款的文件；(6) 土地管理部门关于土地估价结果确认和土地处置方案的批复（或有）。公司的应收账款、其他应收款、应付账款、其他应

3、付款、预付账款、预收账款明细与发生原因说明。公司银行与非金融机构贷款的明细，目标公司对外担保的明细。银行开户许可证，与所有银行开户行与账户账号明细，与最近一期含所有账户的银行存款余额调节表。公司之母公司或控股股东的近三年经审计财务报告，公司与其关联业务往来资料，与其它相关财务资料。未来财务预测（如有）（）公司业务计划（未来年）；（）损益表预测（未来年）；现金流量表预测；资产负债表预测。（）项目现金流量预测（至项目终结）。三、融资文件. 公司和或下属企业的人民币贷款协议、债券和其他债务契据和借款安排。. 其他融资文件，包括分期付款、销售后立即返租与融资租赁文件。. 列表说明在公司和或下属企业的动

4、产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件与影响公司和或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。. 第三者为公司的债务提供的担保和保证协议或履约保证。. 公司自设立以来与贷款人和担保人的函件。由独立会计师向债权人提供的借贷协议执行情况的报告。. 与未列入资产负债表的任何项目（即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等）有关的文件。. 在正常业务以外所产生的债务与其他义务的文件，包括公司和或下属企业为第三者的债务所提供的担保和保证协议。. 任何有关由国家、省或地方政府发给公司的补助与或补贴的协议，批准或其他安排，与政府机构与非政府机构对其提供的融

5、资与该融资条款的文件，包括依据法律、法规、政策或融资惯例的所施加的限制。四、税务文件. 公司现行有效的国、地税的税务登记证。. 自设立以来公司和或下属企业（或其前身）与政府税务部门之间的所有报告、备案材料、报税表与其他函件。. 适用于公司的税收待遇的法规或政策。请提供与减免税或其他税收优惠有关的文件（如果有）。. 与公司应缴税项有关的所有会计师函件和分析，以与所有其他有关的分析。. 政府向公司作出任何税务会计审查的报告。. 公司为当事方的所有税项分担或税项分配协议。. 公司自设立以来的重大税务问题（包括但不限于税务机关或海关要求补税或罚款或正在调查）有关的文件和情况说明。. 有关欠缴税款的文件

6、通知与公司采取的解决方法。五、管理层事宜. 公司的管理架构图。. 公司和或下属企业的董事、监事和高级管理人员的名单和简历六、涉与项目开发建设文件(一) 拥有的土地，房产的文件. 土地使用权和房产产权（包括拥有的、占有的房产和土地）的清单（请注明地址、面积、用途和使用年限）。. 划拨土地的划拨文件和国有土地使用证。. 出让土地的土地出让批准文件、土地出让合同和国有土地使用证。. 土地使用费和土地出让金交纳凭证。. 转让土地的土地批准文件、土地转让合同和相关的国有土地使用证。. 房产的所有权证。. 有关土地、房产的抵押合同与登记注册（如有）。(二) 房地产开发工程建设情况. 投资建设房地产项目清单

7、（包括项目名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等）。. 请提供与各项目有关的申报文件、批复文件与已取得的证书。) 申报规划要点通知书；) 项目建议书与批复；) 可行性研究报告与批复；) 申报选址定点文件（包括计划部门批准立项的文件、申请用地的函件、工程情况的简要说明和选址要求、拟建方案、意向位置的地形图等）；) 选址规划意见书；) 建设用地规划许可证；) 规划设计条件通知书；) 审定设计方案通知书；) 建设工程规划许可证；) 建设项目建设地点规划征求意见函；) 项目控制性详细规划图；) 项目所在地区总体规划图；) 与项目有关的交通、绿化等其它申报文件、批复文件与已取得的证书

8、。) 建设工程开工许可证；) 其他涉与工程开发建设的申报材料、批复，获得的证照与文件资料。. 请提供项目开发建设过程中有关合同清单和合同台帐，包括付款情况，应该与帐面记录能够核对一致，并说明合同签署各方主体名称、合同基本内容、履行情况（附付款收据或发票）、是否存在违约情况等，并提供该清单中所列合同：) 国有土地使用权出让合同；) 拆迁补偿协议；) 勘察合同；) 设计合同；) 施工合同；) 能源合同；) 工程分项直接分包合同；) 供货合同；) 顾问合同；) 咨询合同；) 物业管理合同；) 与项目有关的其他合同。.涉与房地产开发工程建设须说明的其他问题。(四) 对公司物业使用权所设的限制和其他债权

9、。(五) 公司主要物业权益的任何估价报告，以与有关物业业权的调查与评估报告。关于本清单的几点说明：. 本清单涉与公司与其下属企业（如有），下属企业指全资、控股或参股公司、企业或其他实体；高级管理人员指总经理、副总经理、董事会秘书与财务负责人。. 在项目合作进行的过程中，如果公司根据本清单提供给我方的文件有变动，收到了新的有关文件，须与时向我方提供有关文件的副本。. 对于清单中的有些要求，如果没有现成的文件，可提供叙述性的书面材料。. 若清单中的有关文件根本不存在或不适用，请说明无此类文件。. 本清单所要求提供的文件，均包括对该等文件进行的修改和补充。. 若清单中不同序号的文件相同，则可只在一处提供文件，而在另一处注明。. 公司应当提供对所提供文件出具内容属实、无重大遗漏的声明书。. 本文件清单是为了尽职调查而拟定的。随着尽职调查的深入，我方有可能进一步要求公司提供其他文件，届时公司应以与予以提供。