新编物业答客问.docx

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1、城置物业 答 客 问 供项目部参考使用江苏城置物业服务有限公司二0一二年七月 答客问是物业公司为了向业主答疑解惑的工作工具。每一个物业管理项目部处在不同的省市地区，遇到问题时，所适用的法律法规因地区不同其法规名称以及条款的具体规定，亦有不同。作为各地项目部的物业公司员工和管理人员，必须熟知国家、省及所在当地政府有关物业管理方面的法律法规与规章、规定，用法律武器保护企业和保护自己。答客问作为的城置物业服务公司的必备的培训资料，要求各地项目部要利用其内容，培训员工，以统一的说辞回答业主提出的问题，避免引起不必要的误会和纠纷。 答客问的内容不是一成不变的，作为参考性纲要文件，需要各地项目部在学习培训

2、以及日常工作之中，收集业主提出的问题，并上报公司客户关系部。客户关系部会根据项目部上报的难以解答的问题，依据法律法规、规章规定予以解释。答客问在编制过程中，可能会出现解释不到位、适用法规不准确的问题，请各地项目部发现后及时反馈至公司客户关系部，以予纠正和修订。二0一二年七月二十日联系电话：0516邮 箱： 飞 信：855520963联 系 人：王勤一、项目简介1、 项目的建筑面积是多少？一期什么时候入住？答： 一期规划占地约 万，总建筑面积 万，于 年 月 日交付入住。2、城置 项目的规划、建筑设计公司是哪里的？物业顾问是哪家公司？答：城置 项目位于 ，由上海城市置业有限公司投资建设。设计与戴

3、德梁行合作，戴德梁行是物业顾问。3、常用服务电话地址：火警： 119 匪警：110 电话故障： 10000 电话查询： 114 医疗救护： 120交通事故： 122 供电抢修： 95598 环保投诉： 12369 天气预报： 96121 燃气报修：自来水抢修：有线电视保修：公安派出所：二、内勤类4、收楼的业主需要带的证件以及费用？答：收楼时需要带的证件：（一）购房合同（二）居民身份证、户口本、交房费发票；如是委托他人需要委托书。 （三）费用（根据当地物价局收费文件或批文）1）物业服务费（预交一年）2）水电保证金3）装修管理服务费4）公共区域水电费5）生活垃圾清运费6）装修垃圾清运费5、从什么时

4、间开始计收我的物业服务费？答：以开发商发给业主的入住通知书中，约定的日期办理入住手续，从约定办理入住手续的次日起开始计算物业费。根据江苏省物业服务收费管理办法第十五条第2款关于交纳物业服务费的起始时间的规定“业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。”6、为什么物业管理公司一次性收取一年的物业服务费？答：因为大部分业主工作繁忙，路途远，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象。因为物业服务的重点工作是为广大业主提供服务，如果把大部分精力用在如何收费、以及催缴费用上的时候，这势必就会影响到物业的服务质量。所以，物业服务费是保证物业公司正常运

5、转的先决条件。物业管理公司一次性收取半年/一年的物业服务费的作法，并没有违反江苏省物业服务收费管理办法第二十一条“物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。”的规定。请您给予理解。谢谢。7、物业管理服务费包括哪些费用？答： 第 条“物业管理公共服务费用构成因素为： (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用； (三)物业管理区域清洁卫生费用；(四)物业管理区域绿化养护费用；(五)物业管理区域秩序维护费用；(六)物业管理企业办公费用；(七)物业管理企业固定资产折旧费用；(八)物业公共部位、共用设施设备及公众责任

6、保险费用；(九)经业主大会同意的其它费用；(十)合理利润；(十一)法定税费。”8、业主办理收楼手续时未带现金怎么办答：“由于我们现场收楼无法办理银联刷卡，所以只能缴现金，请您谅解。请您留下联系方式，我们预约一个时间，给您办理”。或“距这里不远，有某某银行（或AT机）我帮您把手续先放好，您去取款后再来接着办理，好吗？” 9、小区的公共照明用电及公共用水是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？答：一般来说，住宅楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住（用）户分摊。小区范围内的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户合理分摊。根据江苏省物业服务收费管理办法第十四条规定，电梯、水泵、中央空调等设备

7、运行电费及公共照明、公共用水等费用，“业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。” （当地法规）第 条“具体分摊办法在前期物业管理时，由物业管理企业或建设单位在前期物业管理协议或买卖(租赁)合同中与业主约定；”分摊的费用是按照各位业主住宅的建筑面积，以平方米计算。假如您的房屋总的面积是100平方，每平方0.10元的话，每月的分摊就是10.00元。10、以什么面积收取我的物业服务费？从什么时间开始计收？答：物业服务费收取在没有实测之前，是按照商品房买卖合同上的销售面积为准计收；如果房产证办理以后，则以政府房屋管理部门对您的房屋实测后的建筑面积收取。最终是以实测后

8、的建筑面积计收物业服务费。根据江苏省物业服务收费管理办法第十五条第2款关于交纳物业服务费的起始时间的规定“业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业服务费的起始时间。”所以，本小区物业服务费的收取统一从 年 月 日起计收。11、我应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：高层物业服务费的收取标准为： 1.3 元/平米月；每户的面积不同，业主要缴纳的物业服务费的数额业主不同的。您家的建筑面积乘以每平米的收费标准，为一个月应缴的服务费；再乘以12个月，就是您要缴纳的一年的服务费了。除此之外，共用部位产生的照明用电、电梯用电和绿化用水

9、等公摊费用，物业公司将费用分摊计算后，您要缴纳这一部分的费用。因为，这笔费用没有计入服务费的测算之中，也就没有包含在物业服务费里了。这次上房，您还需要缴纳装修管理费、建筑垃圾清运费等。另外，物业公司为方便业主，以低于市场价格为业主提供有偿服务的一些项目，业主要缴纳费用。具体价格可见物业客户服务中心的公示。12、为什么填写用户资料卡，如何保密？ 答：主要是为了方便业主的生活，也是为了便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务。如：当业主不在家，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，让您在最短的时间内及时处理，把各种损失降到最低。我们已经制定严格的工作

10、制度和纪律，业主的基本资料档案都由专人保管，没有经过业主本人书面同意的，任何人不得查阅业主档案（公安机关为办理相关案件除外）。如果物管人员泄露业主资料，并经查实的，将进行严厉的处罚甚至予以辞退；造成严重后果的，其本人还要承担相关的法律责任。再有，希望填写您的真实的联系方式。如果您的联系方式有变更，请及时到物业公司变更资料，避免因联系不上您而使您蒙受损失。13、上房交付时，小区有些配套设施（如：周边绿化、车位、行人通道等）没有做好，我是否还要全额交纳物业服务费? 答：是要全额缴纳的。在小区交付、业主办理上房手续之前，物业公司就按照前期物业服务合同的约定，开始对该物业进行服务了。所以，您交纳的服务

11、费对小区管理与服务来说至关重要。14、为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。15、住宅专项维修资金是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？答：用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除

12、日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。 商品住宅专项维修资金由当地房管局代为管理。16、车辆的停放费用是多少？答：车位及其有偿使用管理服务费用：A.月租车位地上有偿使用服务费: 元/月/个；B.专用私家车位地下月服务费: 元/月/个。17、售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业服务费吗？答：这是不可以的。因为物业管理公司与开发商是两个独立法人资格的企业。物业服务费是用于小区共用部位、共用设施设备的服务的，是物业公司保证和维护小区物业各项服务正常运行的重要条件。对于售楼人员的一些承诺，我们可以帮助您按照投诉程序，向开发商/有关部门反映和投诉，争取尽早解决。但物业服务费仍需正常支付。1

13、8、有的业主不交物业服务费，这对我有影响吗？答：当然有影响。因为物业服务的实施是需要业主交纳的物业服务费来支持，如果有业主不交服务费，势必会给物业公司的管理运营经费上带来影响。有的业主不交物业服务费的行为，同时也影响了已交经交费业主的合法权益，当然也侵占了您的利益。通俗地讲，就是别人出钱，他消费嘛。19、业主办理了入住手续但没有入住，也要缴纳物业服务费？答：是的，要缴纳物业服务费。因为从法律意义上来讲，该房屋的所有权已经由开发商移交到了单个的业主手中，物业管理公司已经为该房屋提供了公共性的物业管理服务（比如设施设备的养护、清洁保洁、绿化养护等专业服务）。所以，您是要缴纳物业服务费的。当然，根据

14、江苏省物业服务收费管理办法第十六条“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准70%。具体可由当地价格会同物业管理行政主管部门确定。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终交纳责任。”的规定，您在办理交付手续后，申请“空置房”。空置期要在6个月以上。20、我可能要在明年的春节过后才能装修，我需要怎么交物业服务费呢？答：这涉及到房屋空置期的事情。一般空置在6个月以上的房屋算作空置期。空置期目前国家没有统一标准，有的地区3个月，有的规定6个月，也有的规定12个月。我们根据小区管理服务的现状、业主的利

15、益、公共区域的养护等综合因素考虑，以6个月为最低期限，计算房屋空置期。请您理解。您确定在2013年春节后装修吗？这样的话，您在办理完验收入住手续之后，以书面的方式申请办理空置房的手续。在空置期内，您交纳服务费的标准是正常缴费标准的70%。这是根据江苏省物业服务收费管理办法第十六条“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业服务费应不低于合同约定标准7O。”的规定办理的。具体程序是：1、您先填写一个空置房的申请单。（物业公司有表单，您据实填写就行了）2、物业公司的工作人员陪同您一起查验您家的水、电表指数，并做好记录；3、您和物业公司具体办理这项工作的人员一起

16、在表单上签字确认；4、由物业公司的工作人员把您空置的时间（起讫时间）填报到财务部，由财务部按照70%计算后，将30%延到下一年度；5、手续就算办结了。需要提醒您的是，在空置期内除了正常的水电消耗外，不能产生用大量的指数。否则，您的空置期就要在产生大量水电消耗的当月终止了。如果您打算在空置期内进行装修时，请您到客户服务中心办理装修手续。同时终止您的房屋的空置期。21、小区车辆为什么要交场地占用费?答：收费的法律依据： 市物业管理条例第 条：业主占用道路、场地停放机动车辆的，应当交纳场地占用费。小区车位占用的是公共区域的，场地占用费收取后，主要用于对车位的管理、道路的维护上。22、物业服务公司收取

17、物业服务费的标准是什么？答：物业服务公司在投标过程中，对所要管理的物业区域进行充分的调研，根据与楼盘档次相匹配之服务需求和服务深度而作出测算，经过物业服务项目招投标手续中标后，并经过政府物价部门最终批核确定的。23、为什么物业服务费会这么高，是不是日后会随时变动？答：小区现时服务费收费标准是由政府备案的，不会随便调整。目前， 市物业服务费的指导价标准是： 。城置 小区项目的物业服务费标准，还是低于这个标准的。24、这里的水、电、煤气费定价是多少？答：物业管理公司将严格按照当地政府有关水、电、煤气费定价标准执行。执行自来水协议到自来水公司办理相关手续，收费按使用性质及相关规定收费。电表、水表一户

18、一表。收费标准：居民用水 元/吨，商业 元/吨；居民用电 元/度，商业 元/度；居民用天然气 元立方米。 煤气公司规定安装燃气设施后，物业及用户不得私自拆改，否则不予通气点火，如需拆改燃气管路必须到燃气公司登记，由燃气公司技术人员进行拆改。对商业用住房（商业街、售楼处）安装煤气设施的用户需到煤气公司。25、生活垃圾处理方式？ 答：小区内的生活垃圾是由保洁人员每天将垃圾桶内垃圾清运至垃圾中转站统一处理。为了小区的环境卫生，生活垃圾要袋装化。26、自来水水质如何保证？ 答：小区多层住宅的自来水是由市政自来水公司管道直接供应到各业主家里；高层住宅的业主用水是要通过小区的水泵房实施二次加压供应的。水质

19、都经过自来水公司的严格检验。当然，您入住后开始用水的时候，可能因为管道里有杂质，会让您觉得水质上有问题，用过一段时间就会好了。27、业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？答：江苏省物业管理条例中规定“物业管理企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的秩序维护工作”。由于物业企业的公共秩序维护服务内容不包含对业主家室内财产的安全保卫工作。物业公司收取服务费中含有的秩序维护费，仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。除非有证据证明物业公司的服务没有达到前期物业服务合同的规定要求，否则，物业公司就不承担法律责任。这里要提醒业主的是，物业服务费不是保管费、也不是保镖费。业

20、主家属于私人区域，所以要有自我防范意识和措施，做好自我保护。当然，我们物业公司会做好本职工作，减少外来人员的随意进入，最大限度的提升小区安全系数。28、可视对讲系统是否收费?答：不额外收费。29、物业管理服务包括哪些内容? 有没有专门的手册发给业主?答： 市物业管理实施细则第 条规定，前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。物业服务事项应包括以下内容： （一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理； （二）共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理； （三）日常环境卫生管理服务，包括公

21、共场所、物业共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等； （四）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任； （五）物业装饰装修的管理服务； （六）管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料； （七）组织开展社区文化娱乐活动； （八）根据业主和物业使用人要求，提供的特约服务。 城置物业服务公司将向业主提供业主手册、装修手册等文件和资料。30、物业客户服务中心是干什么的？答：它是物业公司为业主服务的第一窗口部门。主要负责入住、装修手续的办理，受理业主的投诉和报修，进行客户走访和意见调查，业主特约性服务的接待和受理，

22、接待业主及其访客咨询、协助收取物业管理相关费用，并组织开展社区文化活动的开展等。31、发现房屋质量问题如何解决?答：保修期内由开发公司、施工单位负责免费维修。保修期外的维修共用部位的视具体情况，有的是物业服务费用中包含的，有的需要提取专项维修资金，自用部位的需要业主自费。32、因工程质量遗留问题，业主是否可以拒交管理费？答：不可以。房屋建设的遗留问题是业主和建设单位之间的问题。而物业服务费用是业主和物业公司之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理；也可以通过法律诉讼解决。33、

23、若是房屋出租，物业服务费是由谁来缴纳？答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务仍为业主。如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。34、租户和业主享受的权利相同吗？答：双方对物业服务是享有同等权利的。但是，业主享有自己名下物业的处分权、收益权；以及小区民主（如：参加业主大会、选举和被选举）权利等，而租户则只有依照房屋租赁合同赋予的临时居住权。35、房屋有问题找哪个部门？答：城置集团在各地项目公司均设有房屋维修中心和客户服务部。您即可以到物业公司的客户服务中心前台报修，也可以到房屋维修中心和客户服务部报修或反映。物业公司客户服务中心前台受理后，根据 市住宅

24、质量保证书的约定，安排或协调建筑单位履行有关房屋保修义务。36、物业公司是否提供周到的家政服务？答：入住后，物业服务公司会根据业主的具体需求，适时提供有针对性的类似家政服务等多种特约有偿服务。37、业主入住后，生活垃圾怎样处理答：业主入住后，小区楼栋、道路旁等处设有独立封闭的垃圾桶。物业的保洁人员定时负责收集处理。38、业主逾期收楼要承担哪方面的责任答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主个人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。2、因房屋所发生的物业费由业主承担，

25、并不因业主不收楼而免除。39、小区内的公用设施损坏，维修费用是包含在物业管理服务费内？如果不是，维修费用该由谁来承担？答：在国家规定的保修期限内，物业及其配套的附属设施由开发建设单位负责维修。保修期间是不收取费用的。但是，需要提醒您的是，如果您在装修过程中，改动了供水、供电、供暖、煤气等管线之后，保修期就结束了。所以，您就可能地不要改动。保修期限届满后，共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主和物业使用人必须给予配合。如果您的私用部位需要维修，物业公司提供特约维修服务时，您要缴纳一定的费用。40

26、、请告诉我你们的工作时间好吗？答：不分节假日每天24小时均有专人值班和接听电话，随时提供服务。物业服务中心电话： 41、物业打算怎么搞好社区文化活动？答：在广大业主的支持下，我们开展健康、文艺、科普、环保、公益共五个类别的社区文化活动，达到“康乐老少，愉悦中青、雅俗共赏、家园温馨”的开心境界，加强业主之间、业主与业主之间的沟通交流，通过活动进一步拉近人与人之间的距离，让每一位业主都能在这里住的开心、玩的开心！42、宠物饲养的若干问题答： 市市区养犬管理暂行办法第七条“本市 、 、 等城区区域为限制养犬区(以下简称限养区)。在限养区内，每户只准饲养一只小型观赏犬，在哺乳期内的幼犬不计在内。限养区

27、内禁止饲养、销售烈性犬。”所以，本小区不得饲养凶猛、高大的烈性犬及不利于人身安全、环境卫生的其他动物（如家禽、蛇、猛兽、猛禽等）。如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证。业主可在规定时间内遛狗，遛狗时要用束犬链牵引，避开人群聚集的地方，防止惊扰老人和孩童。要注意及时清理宠物在公共区域内排放的粪便。43、我们如何投诉？怎样报修？答：您如果要投诉管理服务人员时，请记录其姓名、证件编号，可以直接到客户服务中心投诉，也可用电话、书信函件或EMAIL、FAX的形式进行投诉。我们将进行调查、核实并及时向阁下反馈处理意见。城置物业公司总部的投诉电话是：3（总部-徐州）如果您要报修，您可以亲自前往或者致电客

28、户服务中心前台。物业管理公司收到您的报修后，会派维修人员赶到现场查验。（业主室内维修只按零部件成本价格收取适当费用）。如果是需要收费的有偿服务，维修之前，请您在维修工作单中维修报价一栏中签字确认；维修结束后，请在维修工作单上签署维修意见。倘若业主对维修服务结果存有异议或意见，请在维修工作单上予以说明或向物业客户服务中心进行投诉。44、住户求助服务的具体内容？答：求助服务包括有急救病人求助；咨询求助；盗窃、打架、斗殴、抢劫、凶杀、中毒、交通意外的求助；报修求助；水浸、火灾的求救，物业公司会按本公司的规定对您的求助提供力所能及的协助。45、我们的信件等邮件怎么接收？答：普通信件，将由邮政人员分发到

29、信箱。挂号信及快件，将由邮政人员或快递公司直接送到您手中，由您签收。最近，城置物业公司即将增设“代收邮件”的免费服务项目。如您不在家时，可通知物业客户服务中心代收，等您回来后转交给您。地址可以填写“小区地址+物业客户服务中心+转收人的楼号单元号住室号业主姓名”即可。46、为什么填写业主联系信息登记表，如何保密？答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。对于业主签署的任何协议和个人资料我处均有专人管理，并建立健全档案管理

30、制度，资料的查阅须经批准方可查阅。我们将和所有能接触到档案的人员签署保密协议，如有违反将追究其法律责任。47、私家小院的绿地由谁维护？小院里面能种菜吗？小院能封吗？答：私有部位的养护由您自己来维护。在不影响小区的整体景观环境的情况下，可以种植一些花草等植物，但不能种菜、饲养家禽、搭建构造物（如：阳光房等）等。原有的栅栏不能拆除；如没有围封设施的，不可以新设封闭。48、能否安装护栏?答：不能安装外置护栏，建议安装内置防护栏:城置 项目是一个封闭式的社区，我们设置了多重安防,在社区的围墙上，我们会布置远红外线对射（具体发挥），关健部位我们设置了摄像头监控，我们的秩序维护人员会在社区里大约30分钟一

31、个周期不停的巡逻，第四重安防是对来访的客人及车辆，我们的秩序维护会进行身份双确认（举例说明）最后一重就是我们的楼宇可视对讲系统及您家室内的门磁、窗磁、紧急报警按钮，五重安防让您的居家生活更有安全保证。所以可以完全不用安装护栏.当然您也应该提高秩序维护意识。49、防盗网的安装答一：（前期上房时说辞）小区是不允许安装外置式防盗网的，即使是业主擅自安装上了，依照业主手册、业主临时规约、业主装修管理规定的约定，也要被拆除的。如果您确实想安装防盗网的话，我们建议您安装内置式防盗网。上房手续办理处有“阳光宣言”给您展示，样式也很漂亮。您可以参考一下。答二：（中期办理装修手续时说辞）您在上房的时候，陪同您验

32、房的人员已经向您明确讲解了安装防盗网的相关规定，现在我再和您解释一下：江苏省物业管理条例规定，户外墙面，也就是楼宇的外立面属于共用部位，是不允许破坏的。所以，您不能安装外飘式防盗网，一旦擅自安装了，将会被拆除。您可以安装内置式的防盗网，可以平行推开，不影响您开窗，晚上关闭后又可以防盗。答三：（中期制止安装或拆除时说辞）从法上讲，您擅自安装防盗网，已经违反了您承诺遵守的业主手册、业主临时规约、业主装修管理规定的约定，同时也违反了政府的物业管理法规。从情上讲，您擅自安装的外飘式防盗网，已经给您楼上的业主造成了安全隐患，心怀歹意的人会利用您安装的防盗网攀爬上去。您的有意或无意为心怀歹意的人提供了方便

33、。客观事实上讲，您已经损害了小区其他业主的利益，因为您的行为，造成了其他业主物业的贬值。因此，我们为了维护小区整体业主的权益和利益，今天必须拆除，请您配合我们的工作。50、楼梯间的灯怎么收费？坏了什么时候修?答：楼梯间的灯不额外收费。如果坏了物业会及时维修，这一点请业主放心。51、封闭式管理入门处不让外人进，来亲戚怎么办，如何登记，秩序维护登记制度是怎样？客人来访开车，车停在哪里？是否有公共车位，有多少？答：小区实行封闭式管理，主要还是考虑小区安全问题。业主家来客人的时候，我们一般会让客人在来访登记表上做以登记。车辆进入时，也会登记在车辆进出登记表中。由于小区车位的问题，客人开车来访可考虑在路

34、边泊车，计时收费。52、小区做了水系夏天蚊蝇很多，物业会不会处理?答：我们物业的环境管理员会定期对公共区域做蚊虫的消杀。53、可否在小区内做小店经营?答：业主是不可以利用自家的房屋做小店经营的。淮安市房屋安全和使用管理规定(66号令)第六条规定，住宅房不得开设门脸，任何部门、单位和个人不得批准住宅楼房开设门脸。54、小区的树会不会遮挡一层楼的采光?答：物业公司会对小区的绿化进行定期的修护。种植树木时，也会考虑到业主的居住采光问题。所以您不用担心这个问题，绿化树木不会遮挡一层住宅的采光。55、二层可否安装遮阳罩？答：为了保持区内整体外立面形象美观，不可以安装遮阳罩。56、露台是否可以增设遮阳板答

35、：不可以： 顶层送露台，是送使用权，没有产权。露台设计为庭院式，降低总房价，又增加了人们接近阳光，享受生活的空间。市政府66号令第三章明文规定不得在露台搭建建筑物、构筑物。57、为何管道井及有线电视箱的钥匙不给业主？答：因为管道井有线电视箱都属于公共设施，而且有线电视属于广播电视管理。如果您有需要，可以给客户服务中心打电话咨询。58、物业是否对噪音施工有限制？答：业主手册、小区临时管理规约和装修管理规定中都有明确的约定。物业公司将按照业主、施工方、物业公司三方签署的装修管理协议执行，对施工噪音加以控制。59、小区能否安装卫星电视接收器?答：根据国家对无线电管理的规定，个人不得安装和使用卫星电视

36、接收器。如有特殊情况，个人确实需要安装，要经当地县、市人民政府广播电视行政部门同意，报省、自治区，直辖市人民政府广播电视行政部门审批。否则，是不允许安装的。60、顶层能否安装太阳能热水器？答：根据市政府66号令对室外悬挂物的相关规定是不允许的，因为顶层安装太阳能热水器容易破坏顶层防水层，另外顶层为公用面积，个人不得占用。本物业不建议安装，如有需求可在装修申请中注明并签约。61、搬家能否放炮？答：小区内有固定的燃放区域，业主可以在燃放区域内燃放。三、 工程维修类62、楼梯间有损坏物业修理吗？有修理周期吗?答：楼梯间损坏物业将负责修理，一般物业每月都会定期检修公共部位。如发现有人故意损坏情况，则由

37、当事人负责维修或赔偿。62、物业工程维修部的工作是什么？答：物业工程维修部的工作是对小区的公共区域进行小修；公共设施设备运行、维护、保养，保证小区生活的正常运行；制订中修、大修计划；并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务以及日常工程的维修报修工作等。64、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？答：江苏省物业管理条例第四十六条中，明确： （五）本条例所称物业共用部位，是指物业主体承重结构部位（包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等； （六）本条例所称物业共用设施设备，是指物业区域内，由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加

38、压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。65、业主、物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备？答：业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。66、小修、中修、大修都包括哪些内容？答：1、大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程；2、中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程；3、小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。67、小修费和公

39、共设施维修费的区别?答：小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修（材料需自备）。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用，用途是不同的。68、业主询问整改问题何时可以完成？ 答：今天验房发现的问题，我们在下午汇总后最迟在明天上午把问题交到施工单位。施工单位根据业主收楼上房验收的先后顺序进行整改。由于这次集中入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题，所以整改会需要一定的时间。我们客户服务中心会安排专人跟进整改问题，一旦您反映的问题整改完毕，我们将及时通知您。69、业主询问小区目前仍在施工，是否会对正常生活造成干扰? 答：现在正在施工的现场和已经交付上房的区域将实施隔离封闭管

40、理。在这个期间内，大多业主上房后要进行房屋的装修，交付结束进入正常物业管理服务期后，我们会和施工单位一起严格控制施工噪音，尽量不影响业主的正常生活。70、业主询问“验房时发现的问题在整改时如使用水、电，产生的费用如何结算?” 答：“整改结束和业主验收时，我们会和您一起再核验一次水、电表指数，今后计收水电费，依照第二次水电表度量指数为起始数据，计算您家里使用的水电费用。” 71、户内结构是否可以改动？答：户内隔离墙原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下，可以拆改。但须装修公司绘出拆改后新建隔离墙位置平面图，获得淮安市房屋装修鉴定部门签章批准后，方可施工更改。72、可视对讲机、配电箱、宽

41、频、电话接口、电视插口、煤气管道可否移动？答: 可视对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口等，如需改动需到小区客户服务中心办理备案；您在装修时，要小心改动。煤气管道则不可私自移动，煤气管道的改动，必须到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专业技术人员上门施工。73、厨房的煤气管道是否可以更改，是否可以藏在橱柜里面？答：煤气管道不可以私自更改。如需更改，先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。如果煤气公司确定您的橱柜能够满足表、管通风良好的情况下，可以将管道藏在橱柜内。请您特别注意安全！74、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修？保修期限是多久？答：房屋主体和相关部位及配套设施都有保修期，只是保修的期限

42、不同。如图所示：您的房屋各部位的保修期，具体见淮安市住宅质量保证书。75、物业管理公司是否替业主验过房？答：物业管理公司在正式交付前已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排，您在验房时，可能发现户内存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，并且记录下来。我们会帮您及时通知有关施工整改单位继续进行整改。76、厨房处是否做防水？答：厨房防水施工符合国家规范要求。设有地漏厨房的做了防水；没有地漏的厨房，未做防水。我们建议业主在装修过程中，对厨房的地面以及与其他房间公用的墙体进行防水处理。77、业主要求提供房间布线图纸答：可

43、以到物业客户服务中心查找。78、卫生间是否要做防水闭水？答：业主装修时一定要做防水、闭水试验。一般要做两次，一是由于开凿了地面和墙壁而破坏了原有的防水层，在改造水电管路后，做一次闭水试验；二是铺贴瓷砖后，做一次闭水试验。时间均不要低于48小时。以免您入住后使用卫生间发生渗漏，造成楼下业主投诉，给自己带来不必要的损失。79、我是否可以对所属单元内进行拆改？答：我们已在装修手册中详列了一些关于拆改的规定，主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动，非承重结构可酌情进行改动。物业工程维修部备有各种户型的图纸，可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙，具体方案请您在装修申请中报审批。80、业主

44、可以对排烟道进行改造处理吗？答：不可以改造。会影响其他用户的正常使用或造成排烟不畅。81、小区内的每条路有多宽?答：小区内的环形路和主景观路是6米，楼间的路在4米左右。82、厨房为什么没有地漏？答：目前各地开发的房屋厨房大多没有设计安装地漏，只是在厨房间内设有下水管道并预留下水口，所以没有地漏。83、由于一层是独立下水，能否保证二楼下水畅通，没有堵塞现象?答：下水管道堵塞堵大多是人为造成的。建议您在装修时，告知装修工人注意不要把水泥、砂浆、墙漆、乳胶等倾倒在下水管道内。另外，也不要把塑料袋、废纸等不易降解的废弃物弄到下水管道中。日常在使用中也要注意定期清理。84、业主提出建筑楼体所用的钢筋细?

45、答：城置公园龙湾小区所使用的建筑用材是符合建筑标准的。开发公司、监理公司、施工单位三方均有互相监督施工工艺要求的责任。不会把不符合建造工艺要求的材料用于建设中的。85、室内燃气壁挂炉位置是否固定，有无规定通风口？ 答：见工程图。有固定通风口。86、室内地板采暖对后期装修使用地砖有无要求？答：因地面铺设地埋管，需采用不会对管道造成破坏的装修施工。现市场上有专门的品牌产品与之搭配。请您谨慎选择！四、秩序维护类：87、小区以后是否会实行人车分流？答：按照小区建设规划设计，小区将实行人车分流。88、住户唱卡拉OK影响到其他住户，物管公司是否会采取限制措施？答：物业公司会依照小区临时管理规约的约定，对该

46、住户进行劝阻。如劝阻无效，我们将协助您，通知政府相关部门进行制止。89、业主家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯，物业公司已收取秩序维护费，物业公司要如何处理？答：物业公司会严格遵照物业管理条例、江苏省物业管理条例、淮安市物业管理实施细则以及前期物业服务合同等文件的规定，履行自己的职责，按照约定的“服务内容和服务标准的要求”进行工作。当发生案件时，业主应保护案发现场，并尽快通知公安机关和物业公司，物业公司将会协助您保护好现场，并积极配合公安机关调查取证。90、装修期间如何控制人员出入？答：装修工人和装修车辆必须带证出入。我们还将对装修施工现场进行巡查，杜绝漏洞。91、怎样防止小商小贩进入？答：秩序维护门岗人员会对进入小区的所有非业主（如：小商贩、拾荒者、推销者、散发广告