某房地产项目可行性分析.docx
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1、某房地产工程可行性分析一.工程用地周边环境分析)工程土地性质调查1 .工程地理位置:工程位于河北区南口路榆关道交口,工程地块北邻榆关 道、南靠席厂下坡路、西临南口路、东侧为其他工业用地。工程规划建筑用地100000平米,占地面积67000平米左右。原址为 工业用地,地上建筑物多为厂、库房、办公用房,拆迁较简单。(二)工程用地周边环境调查1.生态环境-1自然景观:工程周边区 域为工业区,有一定绿化面积,但由于大多数绿化使原来是工厂的厂区绿 化,绿化水平偏低。周边自然景观只有新开河,如果新开河能够改造,将 对该区域的环境提升起到相当的作用。2环境污染:虽然工程周边区域原为工业区,但是近几年区域内工
2、 厂纷纷停产,加上原本的工厂并不是高污染企业,所以周边的污染并不严 重。原有的大型污染企业天津搪瓷厂已倒闭,另一污染源东方化工厂距离 较远,对此工程无太大影响。1-2-1噪音:周边的铁路是主要的噪音污染源,除了西侧的铁路根本 废弃,南侧和东侧的铁路由于是主要铁路,利用率较高,产生的噪音对工 程也有一些影响,但由于工程与铁路有一定距离,估计噪音的影响将集中 在晚上。3治安环境:该区域原有的居住人口不多,但主要是产业工人。在 经过了几年的大规模改造之后,虽然有大批居民迁入,但主要集中在榆关 价格不稳定性增加。一些前期市场调查详细、市场定位准确、工程规划设 计符合市场需求的精品工程的价格将有相当的上
3、涨。2-1-3区域开发差异拉大,开发重点向市区南部转移。由于天津市危改、平改的结束,由此引致的需求对房地产开发商的开 发区位选择的影响已不存在,而且住宅开发区位选择受政府政策的影响力 将相对降低,开发区位选择是否适应市场需求成为工程运作成败的关键。 随着城市经济的开展,中心区车辆越来越多,交通拥挤现象逐渐严重,空 气污染加剧,生活质量下降,大量的商业效劳设施的聚集导致区域地价上 涨,造成住宅建设本钱上升,中心区已不适合居住,中心区人口将逐渐迁 入市区南部。而且南开区、河西区在自然环境、人文环境、交通状况、经 济实力等方面均较其它几个区(河东区、河北区、红桥区)要好,人口文 化素质比拟高,收入水
4、平也高于市区北部几个区,对居住环境的要求比拟 高,改善型住宅的市场需求大。相对较高的市场需求吸引开发商把投资重 点放在河西区和南开区,使河西区、南开区的外环线与中环线之间的区域 成为未来几年中高档次居住区开发的热点。2-22002年本市市场分析2-2-1住宅供需正处于高增长阶段根据国际 经验,当一个国家人均国内总产值在1000-3000美元之间时,是解决居民 住房问题的关键时期。本市2000年人均国民总产值为2169美元,所以 2002年应该是住宅建设加快开展的良好阶段。从居住面积上看,人均居 住面积在30平米以下都属于住宅高速增长期。我市去年人均居住面积为 17平米距国际标准还有很大差距。根
5、据全市经济和社会开展情况,本市 GDP近期将保持在年均10%以上的增长速度,国外的经验告诉我们,随着 居民收入的增加,恩格尔系数的降低,居民可支配收入中能够用于住宅消 费的比重将上升。综上所述,我市的住宅供需仍处于高增长阶段。2-2-2住房货币分配将成为住宅市场的重要力量截止到去年10月底, 全市共有49个企业、局集团公司)566个单位实施了住房货币分房方 案。初步估计,2002年住房补贴在去年根底上有可能翻一番,到达20亿 元,可见住房货币化分配可能产生的市场需求有很大潜力。可以预见, 2001年住房货币化分配政策必将成为激活住宅市场的重要力量。2-2-4危改将继续起到拉动作用货币安置引发的
6、安置型需求对于房地 产市场的需求规模有着直接的关系,仍是构成近几年我市商品房需求的重 要组成局部。2002年我市方案拆迁面积100万平米,根据经验推算,引 致的安置型需求在20万平米左右。2-2-5三级市场即将启动随着七年危改战役的结束,我市的住宅市场 从“需求型”向“改善型”转变的迹象越来越明显。改善型客户多现有住 房,怎样结合三级市场,利用客户现住房解决二次购房资金缺乏问题就变 得十分重要。如果通过有效的政策引导,标准三级市场秩序,将会对增量 市场起到更大的拉动作用。而且,政府有关部门已经把搞好三级市场提到 了议事日程上,2002年我市房地产三级市场将日趋活泼。原有住房处置 问题的解决,对
7、二级市场定有推动作用。2-2-7工资将调整,资金将有增量今年,机关企事业单位职工根本工 资和机关事业单位离退休人员退休费都将上调,将直接提高社会购置力, 相应公积金缴存基数也会上调。资金的持续涌入,对保持住宅市场的购置 力将起到很大作用。2-3不利因素2-3-1拆迁面积减少:拆迁面积减少,特别是拆迁方案中公建比例加大,将对增量市场产生影响。98年货币安置了 7. 4万户,99 年货币安置了 4. 7万户,2000年仅为1. 7万户。这个因素不容无视。2-2-3跟风现象会使判断失误:由于2000与2001年销售情况向好, 可能会使业内有跟风心理。今年上市的新盘增多.而容易被忽略或者不愿 意成认的
8、是房地产市场中的泡沫问题.假设无市场的实质扩大,恐难消化增 量,再创辉煌。2-3-3房地产市场的泡沫现象有所放大:持续两年的600万平米以上 的销量使许多开发商以为房地产的第二个春天已经来临,实那么不然,市 场上还有大量的空置房存在,上扬的房地产指数是靠新开工面积和投资拉 上去的,在股市中这招叫“拉高出货”。由于市场上主力的实际工程运作 水平并无实际进展,许多产品仍旧重复过去的思路,加之“拉高”过后的 必然回落,所以今年房产指数仍可能上涨,但实际销售量能否保证那么须 静观开展。2-4商品房住宅价格可能会略有上涨2-4-1 土地价格略涨:从宏观上, 2001年全国土地交易价格上涨了 0. 2%,
9、其中住宅用用地价格上涨0. 9%。 从本市来看,政府土地管理部门陆续出台了一些土地使用制度改革的政策 和措施,加强了土地出让力度,出让土地比重的加大会提高住宅单位面积 中的土地本钱。2-4-2建材换代使本钱上扬:一批大宗建材的更新换代如粘土砖,镀 锌管的禁用和塑钢门窗,PVC管等新型建材的广泛使用提高了建筑本钱。 另外近期工业品价格也有上升,钢材、化工材料等根底材料价格上涨,会 在一定时期内影响建筑本钱。2-4-3追高心理:从心理学角度讲,人们往往是卖涨不卖落。持续的 火爆销售,可能会使一些长时间盼望住宅价格下降的市民心理下限遭突破, 从而进入市场,这与股市上的追涨心理如出一辙,抬轿的人多,价
10、格自然 下行困难。2-6预测:2002年本市房地产市场将可能保持20002001年的良好 势头,继续走强创新高,成交量可能持平或略低,而价格可能会有所上扬。 中档改善型消费需求将继续成为市场主流产品。如果上半年内置换政策调 整,下半年销售会好于去年,从而超越去年销售水平,实现年销售700万 平米的方案指标。如果2002年销售出现回落且幅度较大,应视作市场的资金调整, 2003年一2005年销售量必有大幅回调。3.工程所在区域房地产市场分析3-1河北区房地产市场简述根据相关 的市场调查报告,我们可以看出河北区的居住定位图一被调查者居住地分 布上图是参加调查的人群分布示意。按照购房者的多少依次为南
11、开区、河 西区、河北区、河东区、和平区、红桥区。其中值得重视的是河北区的被 调查者数量不少,这与该区目前区域市场火爆的情况相吻合。对购房者的区域选择作的调查,结果反映如下:图二被调查者购置区 位选择比例其分布情况与前图近似,只是河北区的比重减小,河西区的比 重明显增大。是购房者的哪些变化导致的这种改变呢?我们进一步对购房 者原居住区和与购置区进行了相关分析,如以下列图所示:注:横轴-原 住区,纵轴-欲选区)图三被调查者原居住区域与购置区域比照其中有 几个现象值得注意:1)各欲选区的最高点均与原住区重合。充分证 明天津人故土难离的心理特征。2)河西、河北、河东、和平、南开的被调查者第二选择高点均
12、在河 西区,证明河西区将是天津市未来房地产市场中最热的区域。3)从上图可以看出,南开区在被调查者的选择中仅次于河西区,证明了南开区良好的人文、经济环境对购房者的吸引力也是很强的从这个调查中可以清楚的看出河西区是本市未来居住的首善之选这个 结论。而且调查从一个侧面反映了人们对人文和生态环境的重视。而河北 区的需求一特别是高端的需求一有外流的趋势和倾向。3-2河北区商品房市场的不平衡性河北区由于区内原有的大量工厂停 工转产,使河北区的经济形势一直难以由大的开展和质的飞跃。区域内居 民大多为产业工人,购置力较河西、和平、南开,等区低;而经济近几年 的开展有弱于河东,区内购置力也呈流出趋势,局部河北河
13、东交界的购置 力选择流向了河东,使河东区的房价,房屋质量稍高于河北。据不完全统 计,河东区工程的平均起步价约为2224元/而,比河北区工程的平均起步 价2n8元/nf高106元/肝。按目前水平来看,河北区的房地产价格仅高 于红桥区(工程的平均起步价1937元/肝)。就河北区内来看,房地产价格从中山路,狮子林桥大街一带向普济河 道立交桥于京津桥方向呈递减,王串场、金钟河大街中环以内地区由于靠 近河东,房地产价格也较高。总体来说,河北区房地产价格呈现出“西南 高、东北低”的态势,表现出一种不平衡性。3-3河北区住宅开发现状据不完全统计,河北区目前在售工程在80 个左右,总面积在150万平米左右,在
14、这些工程中,1999年领取销售许 可证的工程有24个,2000年领取销售许可证的工程有30个,2001年领 取销售许可证的工程有11个。工程建筑面积在6万平米以下的有65个, 占到调查工程总数的73%o1万以下1-2万2-4万4-6万6-8万8-10万10万以上14个16个20 个15个3个1个3个表一河北区工程建筑面积分布图四河北区工程建筑 面积分布图五河北区工程建筑面积分布构成比例从统计结果可以看出,河 北区开发工程的面积偏小,建筑面积在4万平米以下的工程占了总数的70%o 一方面说明本地区的开发商的实力不够,投机的成分较多。另一方 面,小工程数量偏多也于本地区的购置能力有关系。12001
15、400140016001600180018002000200022002200 240024002600260030003000 以上 576585285 表二河北区工程起步价 格分布图六河北区工程起步价格分布图七河北区工程起步价格分布构成比 例三.土地SWOT分析一工程地块的优势:S) 1周边地区已经形 成地域化的居住区,有了一定影响。2城市规划使地块升值,使该地区居住的舒适度增高,市政设施和其 他配套设施会在较短的时间内有所增加,使该区域成为较理想的居住地段。3 土地价格较低,有较高的操作空间二工程地块的劣势1W1地 段稍嫌偏僻,有污染,包括空气和噪声。2配套差,人文环境不好。3周边工程竞
16、争剧烈,河北区的购置力偏弱。三)工程地块的时机点10) 1周边楼盘具有明显弱点,性价比不 合理,价位有炒高现象。2可以掌握对手的情况,后发制人,争取主动。3改善型为主的需求主流素质提高四工程地块的威胁及困难点 工程直接威胁点-周边工程群工程潜在威胁-随着地段升值,周 边会有新的楼盘出现。开发商是否有把握工程运作的能力。城市规划使地块升值,SW地段稍嫌偏僻,有污染土地价格较低,有 较高的操作空间配套差,人文环境的口碑不好周边地区已经形成地域化的 居住区周边工程竞争剧烈,河北区的购置力偏弱。周边楼盘具有明显弱点直接威胁点-周边工程群可以掌握对手的情 况,争取主动潜在威胁-周边有新的楼盘出现合作伙伴
17、把握工程运作的 能力0T图八工程SWOT分析四.工程可操作性分析一、消费者购房考虑因 素对于任何房地产工程开发者来说,消费者购房考虑因素是必须研究的, 从立项、规划、设计、广告、定价、销售、乃至售后效劳和物业管理,这 也是市场营销的内涵。前不久,国家统计局经济景气检测中心对此进行了 专题调查,结果被消费者列为重要考虑因素的前四位依次是一价格、环境、 交通、位置。天津购房者对购房考虑因素的选择次序,前四位重要因素依 次是:价格、地理位置、环境、房型。如图:图九被调查者购房考虑因素比例分析与国家统计局的调查结果的差异发现,价格显然是消费者普 遍最为关心的问题,交通在天津排在第五位,地理位置的受重视
18、程度 仅次于价格,很多购房者在地理位置中已将交通因素一并考虑进去, 小区环境也是四大重要考虑因素之一,配套设施那么排在开发商实 力及工程知名度之后,列第七位。园林绿化及小区环境的宣传那么将长时 间流行,因为配套作为“保健因素”,做好可以使人“不会不满意”,“环境”那么应属“鼓励因素”,做好可以使人满意,进而产生购置冲动, 这也是改善型购房者的一大特征。二、购房首选因素分析不同收入水平的购房者购房时的首选因素也表现出 一定的特征。图十样本购房首选因素比例图家庭月总收入2000-2999元的人群为主 流购房者,从首选因素的样本量分析看,价格:地理位置:小区环境二4:2: 1;对于收入3000元的购
19、房者,价格:地理位置:小区环境二4: 3.5: 1;收入4000元以上的购房者根本与收入3000-3999元的购房者结果相同, 以价格作参照,随着收入提高,对地理位置的重视程度明显提高。以 地理位置做参照,随着收入提高,对价格因素的敏感度降低。(一)工程市场定位1.类比楼盘调研。由于周边工程较多,所以我们 挑选了几个有代表性的目进行调研。序号工程名称定位面积起价均价环境配套销售情况而元/nr元/疔1金 龙园好较好2宝利园550001760不好不太好3国信小区 246001600 2070 一般一般4乐天园3268617682060 一般温泉好5芳草园 4690018882181 一般露台一般6
20、京兆新园4079715802200好跃层7瑜峰园 8胜景花园表三周边工程简要情况比拟被调查的8个工程均分布在榆关道 两侧,只有芳草园位于京津公路上但也距榆关道与京津公路交口不远。8 个工程平均起步价1679元/疔;平均实现均价2070元/肝;其中金龙园的 起价和均价最低,但是销售情况最好。关于这点,我们会在第二章中用一 定的篇幅加以分析。同时瑜峰园和胜景花园市工程周边区域内的新工程, 目前均处于前期准备阶段,各项指标数据缺失。由于距工程最近的金龙园 销售已近结束,所以瑜峰园和胜景花园将是我们工程的主要竞争对手。3周边楼盘土地价值因素类比类比因素本工程金龙园国信小区宝利 园京兆新园乐天园说明地段
21、综合资源0+-地理位置000-0表示以本 工程为基准自然景观000-人文环境0+00-+表示比本工程好交通条件 000-0-地块规模0+表示比本工程差市政配套0+污染及干扰0000一表四周边楼盘土地价值因素类比表2.地块可提升价值判断2-1地 块价值提升和价值实现的主要要素分析2-1-1宏观经济走势和房地产政策 的形式是较重要的外部因素。房地产业和宏观经济之间是互相影响、互相制约的关系。一般来说, 房地产的市场周期是同宏观经济周期根本同步的。我国经济正处于一条平 稳向上的上行通道中。相信未来中国经济仍会保持目前的上升势头。2-1-2市场定位和产品规划设计水平是关键因素。除了经济、政策等一些不可
22、控因素外,决定中档住宅成功的最关键的、 可控制的因素就是产品的规划设计。准确的市场定位、超前的规划理念、 精彩而独具个性的建筑风格和布局、人性化的环艺空间规划及量体裁衣的 户型设计,是住宅产品成功的主要因子,是决定一个中档住宅工程加之提 升空间的最重要因素。事实上,规划成功的楼盘比规划差的楼盘更具抗风 险能力,而且往往能给开发商带来意想不到的成功。2-1-3小区配套和物业管理非常重要。工程的品质感即来自于小区产品规划设计等硬件,也体限于小区配套 效劳和物业管理等软件。事实证明,中档楼盘的消费者对物业管理和小区 康乐配套的要求要高于普通住宅工程业主。在一个消费者逐渐成熟、竞争 日趋剧烈、管理制度
23、越来越完善的房地产市场中,软件的配置,实施能力 即持续开展能力等后期工作对工程的前期支持越发重要。2-1-4形象建立和营销筹划。工程价值的最终实现,在于销售过程中的形象包装和营销筹划。一方 面,形象包装和营销筹划能够增加产品的附加值,另一方面可以提升产品 的竞争力。对于期房来说,工程包装和营销筹划显得更为重要。2-1-5产品的实现能力和工程质量是根本。规划方案的完美表达、建筑工程的如期甚至提前完成,是开展商产品 实现能力的表达,也将是影响工程价值的实现和开展商信誉的重要因素, 优秀的工程质量是获得市场认可的根本。2-2工程定位要素实现后的价值判断价值提升和价值价值实现程度实 现要素提升金龙园国
24、信小区宝利园京兆新园乐天园本工程目标经济政策因 素 5%0. 90. 90. 90. 90. 90. 8 市场定位及产品 40%0. 80. 70. 70. 70. 71. 1 规划 设计水平20%0. 80. 60. 60. 70. 70. 9小区配套和物业管理10%0. 80. 70. 60. 70. 70. 9 形象包装与营销筹划 20%0. 70. 60. 70. 60. 60. 9 产 品的实现能力5%0. 80. 70. 70. 70. 70. 9与工程质量总计100%0. 916表五工 程土地价值提升预测(三)工程投入产出分析1.工程本钱模拟本钱明细一、 地价:1.动迁费:2不可
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