东莞年产xx套IDC项目财务分析报告.docx

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1、泓域咨询/东莞年产xx套IDC项目财务分析报告一、项目发展背景伴随数据成为重要的基础性战略资源，我国大数据中心规模也在不断扩张。2019-2020年中国IDC产业发展研究报告预计，2020-2022年，我国大数据中心业务市场规模复合增长率为27.8%，2022年大数据中心规模将达3200亿元。互联网数据中心（IDC）属于互联网基础设施范畴的一个细分领域，主要为大型互联网公司、云计算企业、金融机构等客户提供一个存放服务器的空间场所，包括必备的网络、电力、空调等基础设施，同时提供代维代管及其他增值服务，以获取空间租赁费和增值服务费。在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全球水

2、平。据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC企业是机构首选。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资13922.49(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流

3、动资金2169.61万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资16092.10万元，其中：固定资产投资13922.49万元，占项目总投资的86.52%；流动资金2169.61万元，占项目总投资的13.48%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资4470.24万元，占项目总投资的27.78%；设备购置费6171.30万元，占项目总投资的38.35%；其它投资3280.95万元，占项目总投资的20.39%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=13922.49+2169.61=16092.10（万元）。三、资金筹措

4、全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷40.00%,计划收入6397.20万元，总成本6106.08万元，利润总额3482.59万元，净利润2611.94万元，增值税182.60万元，税金及附加224.95万元，所得税870.65万元；第二年负荷80.00%,计划收入12794.40万元，总成本10490.92万元，利润总额7640.86万元，净利润5730.65万元，增值税365.20万元，税金及附加246.86万元，所得税1910.21万元；第三年生产负荷100%，计划收入15993.00万元，总成本12683.34万元，利润总额3309.66万元，净利润24

5、82.24万元，增值税456.50万元，税金及附加257.81万元，所得税827.41万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入15993.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=456.50万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用12683.34万元，其中：可变成本10962.10万元，固定成本1721.24万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附

6、加257.81万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=3309.66（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=3309.6625.00%=827.41（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=3309.66（万元）。2、达产年应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=3309.6625.00%=827.41（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额3309.66万元，缴纳企业所得税827.41万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企

7、业所得税=3309.66-827.41=2482.24（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=20.57%。（2）达产年投资利税率=25.01%。（3）达产年投资回报率=15.43%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入15993.00万元，总成本费用12683.34万元，税金及附加257.81万元，利润总额3309.66万元，企业所得税827.41万元，税后净利润2482.24万元，年纳税总额1541.72万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=7.98年。本期工程项目全部投资回收期7.98年，小于行业基准投资回收期，项

8、目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率20.57%，投资利税率25.01%，全部投资回报率15.43%，全部投资回收期7.98年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。维护规划的权威性，严格按照建设程序进行规划、设计、施工；配套设施既不能提高标准也不能降低质量，要认真做好“投资、质量、进度”的全过程控制，精心设计、精心施工，力争创建优良工程。适应新形势，大胆探索开发建设新思路，高度重视基础设施建设的高质量与高速度的关系问题，分散投资风险，以减轻项目承办单位直接投入资金的压力。七、

9、市场预测分析在中国互联网行业的高速发展下，中国的IDC市场规模增速远高于全球水平。据统计，2012-2016年，中国IDC市场规模保持持续增长趋势，但增速呈波动增长态势。2018年中国IDC市场继续保持高速增长，市场总规模为1277.2亿元人民币，同比增长35%。按照国际认证标准，数据中心共有四个等级。美国数据中心认证机构UPTIMEINSTITUTE根据系统上线时间、宕机时间、出错备份能力、停电保护等指标，将数据中心划分为四个等级。这一指标已成为业界通行标准。TIRE1可以被理解为电力供应强劲的仓库，而TIRE4则是基本可实现零运营失误的的最高级别数据中心。目前TIRE3级别是市场上最主流的

10、数据中心级别（即可以自动修复一般运营失误、提供N+1级别的保障）。IDC业务可分为基础业务和增值业务两种。基础业务包括主机托管、宽带出租、IP地址出租、服务器出租和虚拟主机出租等，增值业务包括数据备份、负载均衡、设备检测、远程维护、代理维护、系统集成、异地容灾、安全系统和逆向DNS等，就目前国内IDC市场结构而言，基础业务占比呈下降趋势，而增值业务发展迅猛，大有后来居上之势。据统计，2010-2017年，中国IDC行业基础业务营业收入占比呈逐渐下降的趋势，而增值业务凭借具有高溢价的服务内容，其营收占比逐渐上升。2017年，基础业务、增值业务占比分别为，47.52%、52.48%。低成本是数据中

11、心运营商建立竞争优势的关键。数据中心成本由建设成本和运营成本构成。在数据中心的建设成本中，电力设备成本最高，其占比达55.6%。而数据中心的运营成本的主要是IP骨干网和城域网分摊及电费，其占比分别为29%、28%。无论是供电设备还是电费，两者均是数据中心的成本大头。因此，降低电力基础设施采购成本，提高电源使用效率，是数据中心降成本的两大关键手段。此外，根据对往年数据中心出现的故障原因统计，供电系统故障是数据中心意外宕机的首要原因。因此，改善供电系统性能，是提高数据中心运行稳定性的关键。目前，数据中心供电系统有UPS和HVDC两种方案：UPS（UninterruptiblePowerSystem

12、）为不间断电源，是一种输入和输出均为交流电的电源。当市电输入正常时，将其稳压后供应给设备使用；当市电中断后，将电池的直流电能转换为交流电供给设备（负载）使用。HVDC（HighVoltageDirectCurrent）为高压直流电源（相对传统的-48V直流通信电源而言，有240V和336V两种制式），是一种输入市电交流电，输出直流电的电源。相较于UPS，HVDC在备份、工作原理、扩容以及蓄电池挂靠等方面存在显著的技术优势，因而具有运行效率高、占地面积少、投资成本和运营成本低的特点。从全球范围来看，美国数据中心的数量最多，其占比达44%。从全国范围来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市数据中心资

13、源最为集中，其上架率达到60%-70%。但受限于地区承载能力，新建增速正在逐步放缓，可用资源有限，租用价格相对较高，相比而言，其周边地区尚有充足的可用数据中心资源，网络质量、建设等级及运维水平也较高，总体租用价格成本相对较低。此外，中部、西部、东北地区可用数据中心资源丰富，规模较大，价格优势明显。这些地区土地资源丰富，建设租金成本较低，网络质量、建设等级及运营维护水平也较高，适合建立大型及超大型数据中心。例如：百度最大的数据中心位于山西省阳泉市，服务器设计装机规模超过16万台；阿里江苏云计算数据中心在南通签约，建成后将成为阿里巴巴华东地区最大的云计算中心基地，承载30万台服务器。整体来看，OL

14、ED行业参与者主要分为三大类别，分别是以电信、联通、移动代表的运营商派；以世纪互联、网宿科技、鹏博士等企业为代表的IDC基础架构提供商；以阿里云、华为云、腾讯云为代表的云计算服务商；以及其它民营IDC为主的第四阵营的局面。目前来看，三大基础电信运营商在IDC行业中所占市场份额比例占比达73%。其中，电信市场份额最高，其占比达42%；中国联通其次，占比达21%。目前，国内第三方IDC行业格局相对分散，中小企业较多。与三大运营商相比，国内上市公司机柜体量明显不足，但与运营商相比，第三方数据中心位置优越，定制化服务能力强，更加能满足大型企业的定制化需求，上架率高，同时能够供应电信、联通等多个运营商网

15、络。目前，在第三方基础架构提供商中，光环新网、世纪互联、数据港、鹏博士等企业在市场中占据一定优势地位。IDC市场持续受益于数据流量增长、利率下行带来的企业融资成本改善、REITs属性带来的稳定现金流入，使板块具备持续的长线配置价值。美股市场，IDC板块估值相当于成长性仍有优势；国内市场，行业仍处于高成长阶段，在一线地区拥有丰富资源储备，或和云计算巨头深度绑定的第三方IDC企业是机构首选。预计未来2年的全球和中国数据中心需求仍将保持约20%和30%的增速。过去10年，全球数据量CAGR近50%，过去5年仍保持26%的复合增速。同期数据流量亦保持高速增长。数据量增长驱动全球数据中心IDC需求维持在

16、15%-20%，中国数据中心需求年增长超30%。疫情加速全球数字化进程，流媒体、电商、视频会议、远程办公等需求快速提升，且维持高位。此外，企业加速向云端迁移，2C和2B需求共同驱动数据中心需求增长。未来，在5G、AI、IoT等新技术&应用场景带动下，全球在线数据流量有望进入新一轮增长周期，驱动数据中心市场需求进一步超预期。第三方数据中心快速成长，一线地区IDC具有稀缺性。在全球市场上，Equinix、DLR等第三方数据中心已成为主力供应商。由于IDC本身的高能耗属性，一线地区IDC资源具有稀缺性。亦有互联网、科技企业亦将部分IDC放置于二三线地区，以承载非核心业务冷数据的需求，形成阶梯型IDC

17、资源分布结构。国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改善。当前国内IDC企业综合融资成本（5%-8%）仍显著高于美股企业（3%-4%）。2020年以来，新基建、公募REITs试点等支持政策持续推出。未来，伴随国内市场利率下行，银行等传统信贷机构对IDC资产认可度的持续提升，资本市场对REITs资产的关注度提升，预计国内IDC企业面临的融资约束、融资成本等亦有望跟随持续改善。持续具有较强融资能力和融资效率的公司有望受益。利率下行背景下，业绩稳健成长的IDC公司料仍有估值提升空间。数据中心因其重资产属性，及1-2年的投资建设周期，通常会出现盈利增长显著滞后于收入增长的情景。美国成熟

18、IDC公司采用EV/EBITDA方法估值，以还原高额折旧摊销前的实际盈利能力。处于投资高峰（金麒麟分析师）期的IDC公司，可能还需要1-2年才能体现出EBITDA的成长，可以给予1-2年的盈利宽容度。目前国内IDC资产整体估值水平已和美股同类企业看齐。受益于当前美股IDC板块EV/EBITDA（2020E）在20-25X之间，对应成长性7%-13%，A股上市企业EV/EBITDA（2020E）在24X-43X之间，对应成长性18%-44%。利率下行背景下，业绩稳健成长的IDC公司料仍有估值提升空间。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入2295.19

19、3060.252841.662732.3610929.462主营业务收入1864.642486.192308.612219.818879.252.1IDC(A)615.33820.44761.84732.542930.152.2IDC(B)428.87571.82530.98510.562042.232.3IDC(C)316.99422.65392.46377.371509.472.4IDC(D)223.76298.34277.03266.381065.512.5IDC(E)149.17198.90184.69177.59710.342.6IDC(F)93.23124.31115.43110.

20、99443.962.7IDC(.)37.2949.7246.1744.40177.593其他业务收入430.54574.06533.05512.552050.21上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元10929.46完成主营业务收入万元8879.25主营业务收入占比81.24%营业收入增长率（同比）24.16%营业收入增长量（同比）万元2126.60利润总额万元2510.63利润总额增长率32.65%利润总额增长量万元617.90净利润万元1882.97净利润增长率18.34%净利润增长量万元291.88投资利润率22.62%投资回报率16.97%财务内部收益率25.71%企业总资产万

21、元34285.43流动资产总额占比万元34.04%流动资产总额万元11670.76资产负债率40.62%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米50758.7076.10亩1.1容积率1.181.2建筑系数57.69%1.3投资强度万元/亩182.951.4基底面积平方米29282.691.5总建筑面积平方米59895.271.6绿化面积平方米3592.04绿化率6.00%2总投资万元16092.102.1固定资产投资万元13922.492.1.1土建工程投资万元4470.242.1.1.1土建工程投资占比万元27.78%2.1.2设备投资万元6171.302.1.2.1设备投资

22、占比38.35%2.1.3其它投资万元3280.952.1.3.1其它投资占比20.39%2.1.4固定资产投资占比86.52%2.2流动资金万元2169.612.2.1流动资金占比13.48%3收入万元15993.004总成本万元12683.345利润总额万元3309.666净利润万元2482.247所得税万元1.188增值税万元456.509税金及附加万元257.8110纳税总额万元1541.7211利税总额万元4023.9712投资利润率20.57%13投资利税率25.01%14投资回报率15.43%15回收期年7.9816设备数量台（套）10017年用电量千瓦时699340.7718年

23、用水量立方米7653.4319总能耗吨标准煤86.6020节能率23.00%21节能量吨标准煤35.3722员工数量人220区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元183183.32同期产值万元158889.17同比增长15.29%从业企业数量家597规上企业家23从业人数人29850前十位企业产值万元81797.74去年同期68691.42万元。1、xxx集团（AAA）万元20040.452、xxx有限公司万元17995.503、xxx实业发展公司万元10633.714、xxx集团万元8997.755、xxx有限公司万元5725.846、xxx（集团）有限公司万元5316.857、xx

24、x实业发展公司万元408.998、xxx集团万元3353.719、xxx有限公司万元3190.1110、xxx（集团）有限公司万元2453.93区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元67923.641.1同期增加值万元57242.241.2增长率18.66%2行业净利润万元23754.002.12016年净利润万元20514.722.2增长率15.79%3行业纳税总额万元62617.793.12016纳税总额万元53492.053.2增长率17.06%42017完成投资万元47525.674.12016行业投资万元14.78%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018

25、年2019年2020年1产值212897.34241928.80274919.092利润总额67455.8076654.3287107.183净利润26279.2329862.7633934.964纳税总额15466.5517575.6319972.315工业增加值72682.2682593.4893856.236产业贡献率8.00%11.00%13.38%7企业数量7168741119土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程20702.8620702.8642444.5242444.523484.601.1主要生产车间12421.7

26、212421.7225466.7125466.712160.451.2辅助生产车间6624.926624.9213582.2513582.251115.071.3其他生产车间1656.231656.232461.782461.78209.082仓储工程4392.404392.4011342.9911342.99677.262.1成品贮存1098.101098.102835.752835.75169.312.2原料仓储2284.052284.055898.355898.35352.182.3辅助材料仓库1010.251010.252608.892608.89155.773供配电工程234.262

27、34.26234.26234.2615.743.1供配电室234.26234.26234.26234.2615.744给排水工程269.40269.40269.40269.4014.074.1给排水269.40269.40269.40269.4014.075服务性工程2781.862781.862781.862781.86166.105.1办公用房1475.781475.781475.781475.7871.585.2生活服务1306.081306.081306.081306.0894.276消防及环保工程784.78784.78784.78784.7852.716.1消防环保工程784.78

28、784.78784.78784.7852.717项目总图工程117.13117.13117.13117.13-57.437.1场地及道路硬化7323.971412.801412.807.2场区围墙1412.807323.977323.977.3安全保卫室117.13117.13117.13117.138绿化工程3348.20117.19合计29282.6959895.2759895.274470.24节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤86.601.1年用电量千瓦时699340.771.2年用电量吨标准煤85.951.3年用水量立方米7653.431.4年用水量吨标准煤0.652

29、年节能量吨标准煤35.373节能率23.00%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元11097.351.1完成比例68.96%2完成固定资产投资万元7678.112.1完成比例69.19%3完成流动资金投资万元3419.243.1完成比例30.81%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人1501.2人均年工资万元4.111.3年工资额万元726.422工程技术人员工资2.1平均人数人332.2人均年工资万元5.462.3年工资额万元225.703企业管理人员工资3.1平均人数人93.2人均年工资万元6.193.3年工资额万元55.694品质管理人员工资

30、4.1平均人数人184.2人均年工资万元5.644.3年工资额万元101.875其他人员工资5.1平均人数人105.2人均年工资万元7.465.3年工资额万元68.726职工工资总额万元1178.40固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元4470.246171.30182.9513922.491.1工程费用万元4470.246171.3011630.201.1.1建筑工程费用万元4470.244470.2427.78%1.1.2设备购置及安装费万元6171.306171.3038.35%1.2工程建设其他费用万元3280.953280

31、.9520.39%1.2.1无形资产万元1395.721395.721.3预备费万元1885.231885.231.3.1基本预备费万元1030.711030.711.3.2涨价预备费万元854.52854.522建设期利息万元3固定资产投资现值万元13922.4913922.49流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元11630.204576.228280.7811630.2011630.2011630.201.1应收账款万元3489.061395.622791.253489.063489.063489.061.2存货万元5233.592093.4

32、44186.875233.595233.595233.591.2.1原辅材料万元1570.08628.031256.061570.081570.081570.081.2.2燃料动力万元78.5031.4062.8078.5078.5078.501.2.3在产品万元2407.45962.981925.962407.452407.452407.451.2.4产成品万元1177.56471.02942.051177.561177.561177.561.3现金万元2907.551163.022326.042907.552907.552907.552流动负债万元9460.593784.247568.47

33、9460.599460.599460.592.1应付账款万元9460.593784.247568.479460.599460.599460.593流动资金万元2169.61867.841735.692169.612169.612169.614铺底流动资金万元723.20289.28578.56723.20723.20723.20总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元16092.10115.58%115.58%100.00%2项目建设投资万元13922.49100.00%100.00%86.52%2.1工程费用万元10641.5476.43%76

34、.43%66.13%2.1.1建筑工程费万元4470.2432.11%32.11%27.78%2.1.2设备购置及安装费万元6171.3044.33%44.33%38.35%2.2工程建设其他费用万元1395.7210.02%10.02%8.67%2.2.1无形资产万元1395.7210.02%10.02%8.67%2.3预备费万元1885.2313.54%13.54%11.72%2.3.1基本预备费万元1030.717.40%7.40%6.41%2.3.2涨价预备费万元854.526.14%6.14%5.31%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元13922.49100.00%100.00%

35、86.52%5建设期间费用万元6流动资金万元2169.6115.58%15.58%13.48%7铺底流动资金万元723.205.19%5.19%4.49%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元6397.2012794.4015993.0015993.0015993.001.1万元6397.2012794.4015993.0015993.0015993.002现价增加值万元2047.104094.215117.765117.765117.763增值税万元182.60365.20456.50456.50456.503.1销项税额万元2558.882

36、558.882558.882558.882558.883.2进项税额万元840.951681.902102.382102.382102.384城市维护建设税万元12.7825.5631.9631.9631.965教育费附加万元5.4810.9613.7013.7013.706地方教育费附加万元3.657.309.139.139.139土地使用税万元203.03203.03203.03203.03203.0310税金及附加万元224.95246.86257.81257.81257.81折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值4470.244470.24当

37、期折旧额3576.19178.81178.81178.81178.81178.81净值894.054291.434112.623933.813755.003576.192机器设备原值6171.306171.30当期折旧额4937.04329.14329.14329.14329.14329.14净值5842.165513.035183.894854.764525.623建筑物及设备原值10641.54当期折旧额8513.23507.95507.95507.95507.95507.95建筑物及设备净值2128.3110133.599625.649117.698609.748101.794无形资产原

38、值1395.721395.72当期摊销额1395.7234.8934.8934.8934.8934.89净值1360.831325.931291.041256.151221.265合计：折旧及摊销9908.95542.84542.84542.84542.84542.84总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元7801.063120.426240.857801.067801.067801.062外购燃料动力费万元666.98266.79533.58666.98666.98666.983工资及福利费万元1178.401178.401178.4011

39、78.401178.401178.404修理费万元60.9524.3848.7660.9560.9560.955其它成本费用万元2433.11973.241946.492433.112433.112433.115.1其他制造费用万元752.60301.04602.08752.60752.60752.605.2其他管理费用万元543.49217.40434.79543.49543.49543.495.3其他销售费用万元988.20395.28790.56988.20988.20988.206经营成本万元12140.504856.209712.4012140.5012140.5012140.507折旧费万元507.95507.95507.95507.95507.95507.958摊销费万元34.8934.89