吉林省PC构件项目财务分析报告.docx

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1、泓域咨询/吉林省PC构件项目财务分析报告一、项目发展背景随着建筑工业化水平的提高，装配式建筑逐渐向标准化设计、工厂化生产、一体化装修、信息化管理、智能化应用的新型建造模式转变。PC预制构件生产也朝绿色、节能、环保以及信息化和工业化融合的方向发展，预制行业的发展推进了预制混凝土构件产品和工艺装备的创新，初步实现了预制构件的绿色工业化生产。装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成，然后通过相应的运输方式运到施工现场，采用可靠的安装方式和安装机械将构件组装而成的具备使用功能的建筑物。其建造过程具有“五化一体”的特点，即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。与传统

2、现浇建筑相比，装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的工程建造新模式。国家政策向装配式建筑倾斜，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施层面，行业发展环境不断完善优化。装配式建筑引领工程建造新模式，2025年PC构件市场将达千亿规模：装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。

3、装配式混凝土结构（PC）因成本低、居住舒适度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资12556.87(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金5870.22万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资18427.09万元，其中：固定资产投资12556.87万元，占项目总投资的68.14%；流动资金5870.22万元，占项目总投资的31.86%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资4160.17万元，占项目总投资的22.58%；设备购置费3697.10万元，占项目总投资的20

4、.06%；其它投资4699.60万元，占项目总投资的25.50%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=12556.87+5870.22=18427.09（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷40.00%,计划收入17426.00万元，总成本16402.90万元，利润总额5466.95万元，净利润4100.21万元，增值税499.81万元，税金及附加240.20万元，所得税1366.74万元；第二年负荷80.00%,计划收入34852.00万元，总成本28471.63万元，利润总额14935.64万元，净利润11

5、201.73万元，增值税999.62万元，税金及附加300.18万元，所得税3733.91万元；第三年生产负荷100%，计划收入43565.00万元，总成本34505.99万元，利润总额9059.01万元，净利润6794.26万元，增值税1249.52万元，税金及附加330.17万元，所得税2264.75万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入43565.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=1249.52万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算

6、，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用34505.99万元，其中：可变成本30171.81万元，固定成本4334.18万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加330.17万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=9059.01（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=9059.0125.00%=2264.75（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=9059.01（万元）。2、达产年应纳企

7、业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=9059.0125.00%=2264.75（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额9059.01万元，缴纳企业所得税2264.75万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=9059.01-2264.75=6794.26（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=49.16%。（2）达产年投资利税率=57.73%。（3）达产年投资回报率=36.87%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入43565.00万元，总成本费用34505.99万元，税金及附加330.17万元，利润总

8、额9059.01万元，企业所得税2264.75万元，税后净利润6794.26万元，年纳税总额3844.44万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.21年。本期工程项目全部投资回收期4.21年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率49.16%，投资利税率57.73%，全部投资回报率36.87%，全部投资回收期4.21年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。维护规划的权威性，严格按照建设程序进行规划、设计、施工；配套设施既不能提高标准也不能

9、降低质量，要认真做好“投资、质量、进度”的全过程控制，精心设计、精心施工，力争创建优良工程。七、市场预测分析国家政策向装配式建筑倾斜，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施层面，行业发展环境不断完善优化。全国住房和城乡建设工作会议着力改善农村住房条件和居住环境，总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验；着力推进建筑

10、业供给侧结构性改革，促进建筑产业转型升级。大力推进钢结构装配式住宅建设试点。建筑业发展“十三五”规划，规划将全面推行绿色建筑标准，推进绿色建筑规模化发展。到2020年城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20，绿色建材应用比例达到40%，装配式新建建筑面积比例达到15%。国办发关于促进建筑业持续健康发展的意见中要求：到2025年装配式建筑占新建建筑的比例要达到30%。而2018年，我国装配式建筑面积约2.9亿平方米，占本年新开工房屋面积比例为13.9%。若要完成前述2020/2025年的规划指标，2018-2025年我国装配式建筑将迎来快速发展期。由于装配式混凝土结构在

11、我国民用建筑应用最为广泛，PC构件主要在住宅建筑上使用，在公共建筑、工业建筑及市政基础设施等领域应用较少。我国住宅建筑中的PC构件主要有预制墙板、预制楼板、预制梁、预制柱等，应用对象以装配整体式结构工程为主。随着全国大力推进装配式建筑，PC行业迎来快速发展，一大批有规模和实力的科研、设计、施工等企业纷纷投资建设PC构件工厂。2016年以来，全国新建的PC工厂已超600家，截止2019年底，全国年设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。由于各地区的政策目标及推进力度不同，全国的PC工厂布局分布产生不均衡现象。目前PC工厂主要集中在长三角、京津冀等重点推进的大中城市，近期中西部大城市也开

12、始建设PC工厂。北京、上海推进装配式建筑的政策力度较大，整体技术管理水平较高，PC构件市场初具规模；合肥、南京、深圳、济南、成都、长沙、武汉等中心城市制订鼓励发展PC的政策，积极推广装配式建筑。根据行业经验，PC构件的经济运输半径在150公里内，而一二线城市的土地资源极为稀缺，综合考虑地价和运输成本等因素，很多PC工厂会选址在距核心需求城市150公里左右的地区。随着装配式混凝土结构建筑的快速发展，我国PC构件的市场规模从2013年的3亿元增长到2017年的56亿元，年均复合增长率高达108%。我们认为未来PC构件市场空间巨大，2025年将达到1307亿元。我们预测的PC构件市场规模计算公式如下

13、：PC构件市场规模=装配式混凝土建筑的新建面积预制率每平米混凝土体积系数PC构件单价我们的测算方式如下：装配式混凝土建筑的新建面积：我们通过预测房地产新开工面积、装配式建筑面积占比和装配式混凝土结构占比三项指标来计算。房屋新开工面积：房地产新开工房屋面积在2009-2014年、2014-2019年复合增速分别为9.1%、4.8%，在中性假设下，我们预计2019-2025年年均复合增速为2%。B.装配式建筑面积占比：政策目标是2025年装配式建筑占比达到30%（2018年占比13.9%），采用线性差值方法，我们预计2019-2025年每年装配式建筑占比提升2.3个百分点。C.装配式混凝土结构占比

14、：2017年我国新建装配式混凝土结构、钢结构和木结构按面积占比分别为60%、34%和6%。考虑到建造成本与使用性能等原因，预计未来装配式混凝土结构仍将占主导。由于规模效益，预计PC构件成本将逐渐下行，PC产品的应用将更受欢迎。预计2025年PC结构面积占比为65%，2019-2025年混凝土结构占比采用线性差值方法测算。预制率：一开始我国对预制率等指标没有明确要求，加之PC构件较传统现浇成本高很多，使得PC结构的预制率较低。2018年2月1日装配式建筑评价标准正式实施，要求装配率至少达到50%，对应的预制率一般应达到30%。由于各地区技术发展水平的不同，该标准在全国推广适用需要一定的缓冲期，我

15、们预计2025年预制率将达到30%，预制率每年提升3.1个百分点。每平米混凝土体积系数：根据工程经验，多高层住宅建筑每平米混凝土体积在0.350.36。我们认为，未来装配式混凝土结构建筑在多高层建筑领域应用最为广泛，预计每平米混凝土体积系数为0.35。PC构件单价：由于各地区PC工厂的摊销成本、技术水平等不同，PC构件的价格出现地区化差异。例如，清水60mm厚的叠合楼板的含税价一般在25003600元/m。考虑城市和产品类型的不同，我们假设2017年PC构件的平均单价为3000元/m。由于2018-2019年原材料价格的上涨，PC构件成本快速上升，我们预计PC构件单价在2018-2019年的每

16、年增速为3%；随着PC市场需求的不断攀升和技术水平的优化，未来规模效益也会更加明显，预计PC构件单价在2020-2025年的每年降幅为4%，预计2025年PC构件平均单价为2491元/m。根据以上测算，2025年PC构件市场规模将达到1307亿元，2019-25年复合增速为38%。装配式建筑引领工程建造新模式，2025年PC构件市场将达千亿规模：装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。装配式混凝土结构（PC）因成本低、居住舒适度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛。1）2016年以来，国家和各地方政府陆续出台了鼓励装配式建筑发展的产业政策，企业纷纷在北京、上海等核心城市群

17、投建PC构件工厂。截止2019年底，全国设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。2）PC构件市场规模已从2013年的3亿元增长至2018年的110亿元，复合增速高达106%。我们认为未来PC构件市场空间巨大，2025年将达到1307亿元，2019-2025年复合增速为38%。PC构件成本改善空间大，优化装配式设计和规模化生产是关键：目前装配式混凝土结构建筑造价显著高于传统现浇建筑，是制约装配式建筑全国大面积推广的主要障碍，但PC构件成本改善空间大。1）与现浇构件相比，PC构件增加了工厂生产和物流环节，在PC构件成本中，直接生产成本占55%65%，其中占比最大的是材料费、人工费和模具费

18、；间接生产成本占8%12%，主要是各类资产折旧和费用摊销。2）优化装配式设计可显著降低PC构件的直接生产成本和运输费；规模化生产可有效降低PC构件的间接生产成本、直接生产成本和运输费，提高企业的盈利能力。因此，随着PC构件设计水平的不断优化，加上规模化生产，PC构件成本将呈现下降趋势。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入5075.826767.766284.356042.6424170.562主营业务收入4103.605471.475080.654885.2419540.952.1PC构件(A)1354.191805.581676.611612.1

19、36448.512.2PC构件(B)943.831258.441168.551123.604494.422.3PC构件(C)697.61930.15863.71830.493321.962.4PC构件(D)492.43656.58609.68586.232344.912.5PC构件(E)328.29437.72406.45390.821563.282.6PC构件(F)205.18273.57254.03244.26977.052.7PC构件(.)82.07109.43101.6197.70390.823其他业务收入972.221296.291203.701157.404629.61上年度主要经

20、济指标项目单位指标完成营业收入万元24170.56完成主营业务收入万元19540.95主营业务收入占比80.85%营业收入增长率（同比）16.07%营业收入增长量（同比）万元3346.04利润总额万元5054.27利润总额增长率13.49%利润总额增长量万元600.70净利润万元3790.70净利润增长率21.99%净利润增长量万元683.27投资利润率54.08%投资回报率40.56%财务内部收益率23.39%企业总资产万元39300.32流动资产总额占比万元34.54%流动资产总额万元13574.08资产负债率39.01%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米45055.8

21、567.55亩1.1容积率1.131.2建筑系数68.98%1.3投资强度万元/亩185.891.4基底面积平方米31079.531.5总建筑面积平方米50913.111.6绿化面积平方米3483.61绿化率6.84%2总投资万元18427.092.1固定资产投资万元12556.872.1.1土建工程投资万元4160.172.1.1.1土建工程投资占比万元22.58%2.1.2设备投资万元3697.102.1.2.1设备投资占比20.06%2.1.3其它投资万元4699.602.1.3.1其它投资占比25.50%2.1.4固定资产投资占比68.14%2.2流动资金万元5870.222.2.1流

22、动资金占比31.86%3收入万元43565.004总成本万元34505.995利润总额万元9059.016净利润万元6794.267所得税万元1.138增值税万元1249.529税金及附加万元330.1710纳税总额万元3844.4411利税总额万元10638.7012投资利润率49.16%13投资利税率57.73%14投资回报率36.87%15回收期年4.2116设备数量台（套）8917年用电量千瓦时1131150.1318年用水量立方米36835.2519总能耗吨标准煤142.1720节能率29.03%21节能量吨标准煤49.9522员工数量人688区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产

23、值万元103697.38同期产值万元87104.06同比增长19.05%从业企业数量家606规上企业家18从业人数人30300前十位企业产值万元45050.64去年同期39713.19万元。1、xxx（集团）有限公司（AAA）万元11037.412、xxx投资公司万元9911.143、xxx公司万元5856.584、xxx有限公司万元4955.575、xxx（集团）有限公司万元3153.546、xxx（集团）有限公司万元2928.297、xxx公司万元225.258、xxx有限公司万元1847.089、xxx（集团）有限公司万元1756.9710、xxx（集团）有限公司万元1351.52区域内

24、行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元46416.971.1同期增加值万元40292.511.2增长率15.20%2行业净利润万元9243.812.12016年净利润万元7777.062.2增长率18.86%3行业纳税总额万元18282.983.12016纳税总额万元16529.233.2增长率10.61%42017完成投资万元31646.784.12016行业投资万元12.34%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值121449.79138011.13156830.832利润总额37965.5143142.6249025.703净利润129

25、92.9214764.6816778.054纳税总额9697.7311020.1512522.905工业增加值40223.4045708.4151941.376产业贡献率10.00%14.00%15.74%7企业数量7278871135土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程21973.2321973.2338724.0538724.053480.611.1主要生产车间13183.9413183.9423234.4323234.432157.981.2辅助生产车间7031.437031.4312391.7012391.701113.8

26、01.3其他生产车间1757.861757.862245.992245.99208.842仓储工程4661.934661.937922.897922.89517.912.1成品贮存1165.481165.481980.721980.72129.482.2原料仓储2424.202424.204119.904119.90269.312.3辅助材料仓库1072.241072.241822.261822.26119.123供配电工程248.64248.64248.64248.6418.283.1供配电室248.64248.64248.64248.6418.284给排水工程285.93285.93285

27、.93285.9316.354.1给排水285.93285.93285.93285.9316.355服务性工程2952.562952.562952.562952.56193.015.1办公用房1510.371510.371510.371510.3799.435.2生活服务1442.191442.191442.191442.1988.826消防及环保工程832.93832.93832.93832.9361.256.1消防环保工程832.93832.93832.93832.9361.257项目总图工程124.32124.32124.32124.32-254.037.1场地及道路硬化7953.011

28、853.081853.087.2场区围墙1853.087953.017953.017.3安全保卫室124.32124.32124.32124.328绿化工程3622.48126.79合计31079.5350913.1150913.114160.17节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤142.171.1年用电量千瓦时1131150.131.2年用电量吨标准煤139.021.3年用水量立方米36835.251.4年用水量吨标准煤3.152年节能量吨标准煤49.953节能率29.03%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元9346.341.1完成比例50.72%2完成固定资

29、产投资万元6453.742.1完成比例69.05%3完成流动资金投资万元2892.603.1完成比例30.95%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人4681.2人均年工资万元5.881.3年工资额万元2547.012工程技术人员工资2.1平均人数人1032.2人均年工资万元5.072.3年工资额万元644.843企业管理人员工资3.1平均人数人283.2人均年工资万元6.913.3年工资额万元197.984品质管理人员工资4.1平均人数人554.2人均年工资万元5.364.3年工资额万元318.555其他人员工资5.1平均人数人345.2人均年工资万元7.975

30、.3年工资额万元208.306职工工资总额万元3916.68固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元4160.173697.10185.8912556.871.1工程费用万元4160.173697.1029099.371.1.1建筑工程费用万元4160.174160.1722.58%1.1.2设备购置及安装费万元3697.103697.1020.06%1.2工程建设其他费用万元4699.604699.6025.50%1.2.1无形资产万元2156.592156.591.3预备费万元2543.012543.011.3.1基本预备费万元13

31、09.411309.411.3.2涨价预备费万元1233.601233.602建设期利息万元3固定资产投资现值万元12556.8712556.87流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元29099.3712628.1625807.7229099.3729099.3729099.371.1应收账款万元8729.813491.926983.858729.818729.818729.811.2存货万元13094.725237.8910475.7713094.7213094.7213094.721.2.1原辅材料万元3928.421571.373142.73

32、3928.423928.423928.421.2.2燃料动力万元196.4278.57157.14196.42196.42196.421.2.3在产品万元6023.572409.434818.866023.576023.576023.571.2.4产成品万元2946.311178.522357.052946.312946.312946.311.3现金万元7274.842909.945819.877274.847274.847274.842流动负债万元23229.159291.6618583.3223229.1523229.1523229.152.1应付账款万元23229.159291.6618

33、583.3223229.1523229.1523229.153流动资金万元5870.222348.094696.185870.225870.225870.224铺底流动资金万元1956.72782.701565.391956.721956.721956.72总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元18427.09146.75%146.75%100.00%2项目建设投资万元12556.87100.00%100.00%68.14%2.1工程费用万元7857.2762.57%62.57%42.64%2.1.1建筑工程费万元4160.1733.13%33

34、.13%22.58%2.1.2设备购置及安装费万元3697.1029.44%29.44%20.06%2.2工程建设其他费用万元2156.5917.17%17.17%11.70%2.2.1无形资产万元2156.5917.17%17.17%11.70%2.3预备费万元2543.0120.25%20.25%13.80%2.3.1基本预备费万元1309.4110.43%10.43%7.11%2.3.2涨价预备费万元1233.609.82%9.82%6.69%3建设期利息万元4固定资产投资现值万元12556.87100.00%100.00%68.14%5建设期间费用万元6流动资金万元5870.2246.

35、75%46.75%31.86%7铺底流动资金万元1956.7415.58%15.58%10.62%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元17426.0034852.0043565.0043565.0043565.001.1万元17426.0034852.0043565.0043565.0043565.002现价增加值万元5576.3211152.6413940.8013940.8013940.803增值税万元499.81999.621249.521249.521249.523.1销项税额万元6970.406970.406970.406970.4

36、06970.403.2进项税额万元2288.354576.705720.885720.885720.884城市维护建设税万元34.9969.9787.4787.4787.475教育费附加万元14.9929.9937.4937.4937.496地方教育费附加万元10.0019.9924.9924.9924.999土地使用税万元180.22180.22180.22180.22180.2210税金及附加万元240.20300.18330.17330.17330.17折旧及摊销一览表序号项目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值4160.174160.17当期折旧额3328.141

37、66.41166.41166.41166.41166.41净值832.033993.763827.363660.953494.543328.142机器设备原值3697.103697.10当期折旧额2957.68197.18197.18197.18197.18197.18净值3499.923302.743105.562908.392711.213建筑物及设备原值7857.27当期折旧额6285.82363.59363.59363.59363.59363.59建筑物及设备净值1571.457493.687130.096766.506402.916039.324无形资产原值2156.592156.5

38、9当期摊销额2156.5953.9153.9153.9153.9153.91净值2102.682048.761994.851940.931887.025合计：折旧及摊销8442.41417.50417.50417.50417.50417.50总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元23850.719540.2819080.5723850.7123850.7123850.712外购燃料动力费万元1729.27691.711383.421729.271729.271729.273工资及福利费万元3916.683916.683916.683916.6

39、83916.683916.684修理费万元43.6317.4534.9043.6343.6343.635其它成本费用万元4548.201819.283638.564548.204548.204548.205.1其他制造费用万元981.75392.70785.40981.75981.75981.755.2其他管理费用万元720.69288.28576.55720.69720.69720.695.3其他销售费用万元2313.29925.321850.632313.292313.292313.296经营成本万元34088.4913635.4027270.7934088.4934088.4934088.497折旧费万元363.59363.59363.59363.59363.59363.598摊销费万元53.