中国文化创意产业园区项目BOT模式分析.docx

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1、中国文化创意产业园区项目BOT模式分析BOT（build-operate-transfer），即建设经营转让，是指政府通过一种契约授予私营企业（包括外国企业），以一定期限内的特许专营权，许可其融资建设及经营特定地基础设施，并准许其通过向用户收取一定费用或出售相关产品，以清偿贷款，回收投资及赚取利润；在特许权期限届满时，该基础设施无偿移交给政府。在国际融资领域中，BOT项目不仅仅包含了建设、运营及移交的过程，更主要地是项目融资的一种方式，这种方式具有有限追索的特性。所谓项目融资，是指以项目本身信用为基础的融资，项目融资是与企业融资所相对应。通过项目方式融资时，贷款银行只能依靠项目资产本身或项目所

2、带来的收入回收贷款本金及相应利息。中投顾问发布的2016-2020年中国文化创意产业园商业模式深度分析及发展战略研究报告指出：文化产业园项目BOT模式基本分为前期准备建设运营移交几大部分的内容。图表BOT模式图资料来源：中投顾问产业研究中心1、前期准备阶段首先，项目公司聘请有相关资质的公司对文化产业园项目进行了整体规划，并报当地政府及相关机关批准。规划包括对文化产业园的总体规划、一级土地开发的可研报告等工作，通过对产业园区的规划设计，与当地政府及相关部门确认产业园区的投资规模的重要指标。其次，项目公司制定了相关制度与文件，简要列举如下：再此，对文化产业园进行对产业园的招商推广工作，首先启动阶段

3、招商工作，引进战略性合作入园企业，并在文化行业系统招商，通过优惠政策，快速实现资金回笼缩短投资周期。同时，在市场展开招商，高端品质，吸引同类企业向园区集聚。同时，项目公司与多家金融合作机构洽商后，确认与某银行协商签订银政协议、开发贷款协议及项目贷款协议等。（1）银政协议由当地政府与当地银行签订银政合作协议，由当地政府作为项目最终所有方，为文化产业园项目开发及招商提供信誉保证，由银行为项目提供配套资金额度，涉及贷款业务，接受第三方担保及项目抵押。（2）开发贷款由项目公司向当地银行申请开发贷款，以文化产业园项目为抵押。（3）项目贷款通过园区银政协议，由入园企业提供项目方案及可行性研究报告给项目公司

4、，向签约银行申请项目贷款。2、建设阶段建设阶段是文化产业园BOT项目模式的关键核心阶段，建设成本与建设周期的控制与设计方案的技术先进性、成熟度都对文化产业园能否按照既定BOT模式顺利实施并良好运营起到至关重要的影响。在项目建设阶段，项目公司将编制详细的文化产业园项目实施策划书，运用科学的管理方法，制定项目实施目标计划，并将项目目标计划进行任务分解实施。由于采用BOT运营模式，文化产业园实施策划书的编制内容在一般项目实施策划内容的基础上，将对各建设阶段运营资金的管理、建设成本控制以及资产结果的形成作较为细致的论述，以此作为文化产业园BOT模式各阶段资产验收与移交的基本依据，同时，策划实施工作的质

5、量将对项目BOT运作成功与否起到重要作用。（1）征地与搬迁征地与搬迁工作是文化产业园BOT模式建设初始阶段中的重要环节，对建设周期与建设成本的控制影响较大。随着我国土地资源管理模式的日益完善以及土地资源管控规模的调减，征地与搬迁工作的难度将逐步增加。但是，由于文化产业园具有自然资源消耗低、环境影响程度小以及文化创新程度高等独特的基本优势，同时，BOT建设模式又能充分保障征地与拆迁建设资金及时到位，所以BOT模式建设的文化产业园项目在我国多个区域都得到了当地政府与民众的大力支持，极大地降低了征地与搬迁工作的难度，使文化产业园项目在此环节得以顺利进行。目前，我国土地出让费用中主要包括征地搬迁费与土

6、地出让金两部分，是BOT资金融入首要支付的主要基础性费用。征地与搬迁工作一般由当地政府协助项目公司完成。在完成征地及搬迁环节后，还需完成地块区域内的“三通一平”至“七通一平”等基础设施的建设。（2）设计设计是表达文化产业园技术先进性与成熟度、控制项目预算成本的重要环节。BOT项目公司根据国家建设管理部门的要求，聘请具有相应资质的设计单位完成文化产业园多个阶段的设计工作，其中主要包括初步设计与施工图设计两个阶段。对于建设环境要求较高以及特殊设施的建设，还须增加专业设计环节。初步设计的编制过程是在文化产业园BOT前期阶段拟定的可行性研究报告（或项目建议书）与项目策划书的基础上，将建设内容逐一落实在

7、可指导施工图设计的图纸上的过程，能够进一步明晰项目投资规模及各项技术经济指标，以此作为项目实施阶段资金到位规模的主要依据。初步设计的内容将由BOT模式下涉及到的各级政府部门、公司以及相关机构共同审议，调整认定后按照建设程序，向地方项目建设主管部门报建。初步设计对于项目建设较为重要，是项目投资控制的主要环节，需要加强优化意识提高设计质量，从结构方案选择到细部设计，并采用新技术、新结构、新工艺、新材料以达到高质量的优化设计成果，从而为项目后续阶段的：施工图与专项设计质量奠定基础。施工图设计是以初步设计方案为基础，编制指导施工具体图纸的过程。为加强设计质量的控制与优化设计工作。BOT项目公司在此阶段

8、就需要成立监督工程设计与施工的职能部门，聘用熟悉国内建设程序以及具备丰富建设经验的工程技术人员，加强施工图设计质量的管理，促使项目设计能够充分表达技术先进、经济合理的建设要求，更好地控制协调设计与后期施工任务。同时，在施工图阶段，可以引入专业的设计监理公司，以规范、系统的控制手段加强设计监督管理，提高方案优化与设计质量，使设计方案既满足使用要求，又能最大程度的为出资人减少投资成本。根据文化产业园对创意需求较高的特点，尤其是各入园企业对办公环境要求以人为本、绿色环保，同时建筑意向较独特，所以对针对文化产业园的特殊需求，项目公司在设计阶段将会采用聘请多位独立设计师或设计工作室，完成建筑的单体设计，

9、但由一家设计咨询单位，完成设计全程协调、控制性详细规划及施工管理的模式。在设计阶段，根据建设规模，可在适当的设计环节，采用专家评审的模式，对优化设计后的方案作进一步评审，以此进一步提高设计阶段的质量与投资控制要求。（3）施工对于BOT项目公司，施工主要是根据国家相关建设程序，协调设计、施工、监理、设备等专业公司，完成保证施工质量、控制施工进度与施工预算任务的过程。在此阶段，BOT项目公司将根据自身的工程组织能力与施工经验以及建设组织模式完成招标工作。既可以将建设任务统一归并招总承包单位，也可以将施工任务按专业拆分为土建工程、机电工程以及专项工程，分别组织相应的施工招标、设备招标与专项招标工作。

10、以此选择具有丰富经验的合格承包商完成项目相应的建设工程。在招标阶段，考虑到BOT模式下相关利益关系，项目公司与各级建筑承包商签订的建设合同，需经过BOT模式涉及的各级政府、公司等相关机构的认可。招标工作完成后，项目公司要协助施工单位等向当地建设单位申请办理施工许可证，并监督施工企业按规定作好施工准备。在完全具备开工条件后，可正式进入建筑施工与设备安装阶段。在施工阶段，根据BOT模式下文化产业园建设特点，项目公司一般关注以下几个内容：一是在文化产业园项目建设中，部分建设内容由于具有较为特殊的环境建设要求，如高端影院、创意体验馆等建设内容对声、光、电系统以及建筑结构、环境温湿度等都有较高要求，因此

11、，部分文化产业园项目需要专业公司进行施工，因此，必要情况下，项目公司需要通过招标方式选择了相应的分包商，将此部分的施工的部分工作分包，同时，要作好分包企业与其它建设企业的衔接与配合工作。二是建设进度是项目的重要组成部分，只有按期完工项目才能正常进行，否则可能会对BOT建设各方造成严重后果。对于贷款机构，进度是影响能否如期回收贷款的主要因素之一，如果项目建设延期，很可能会动摇贷款机构的信心，影响后续资金的跟进。对于政府，由于各级政府部门已经根据项目进度作了整体规划，项目若不能按期完工，可能会影响当地社会经济相关内容的实施。所以，一般政府对项目公司控制建设进度有明确要求，项目公司要把这种风险意识传

12、递给相应的建设承包单位，并要在建设合同中要明确规定对建设进度提前与延误的奖励与惩罚措施。三是为了进一步控制进度，政府一般会要求项目公司定期向政府提交建设工程进度报告，说明已完成与进行中的建设工程情况及有关事项。如果项目公司合理预计建设工程不能达到计划进度，项目公司应立即通知政府并详细说明延误原因、预计完成的日期、对整个项目的影响以及打算采取的不久措施等。如果政府认为项目公司所采取的措施不是最有效的，可以要求项目公司采取进一步措施，以保证进度要求。四是要加强施工阶段的变更管理工作。在项目建设施工过程中，由于地形、地貌等自然条件与气候变化以及原材料、公用设备市场、价格变动等各类非可控因素的影响，在

13、施工过程中，各类设计与实施变更不可避免。项目公司要在施工管理过程中，对设计变更严格把控，将增加项目建设投资的设计变更控制在预期的风险承受范围内，因此做好设计变更的控制工作是项目公司在实施阶段投资控制的重点工作之一。（4）竣工及验收在土建工程与设备安装结束后，整个项目需要进行试运行，以此作为是竣工与验收的重要准备工作。在试运行阶段，项目公司应良好协调各实施单位，分析试运行出现问题的原因与需要进行调整与改正措施，最终达到预期的设计成果。竣工及验收应由政府、项目公司、承包方、监理以及BOT相关投资机构共同确认完成。3、运营阶段及移交阶段工程竣工后开始正式商业运营，项目公司把项的收入用于偿还银行贷款。中投顾问发布的2016-2020年中国文化创意产业园商业模式深度分析及发展战略研究报告指出，运营商负责项目建成后的运营管理，为保持项目运营管理的连续性，项目公司与运营商应签订长期合同。运营商既有较强的管理技术与管理水平，也有此类项目较丰富的管理经验。在运营运程中，项目公司每年都应对项目的运营成本进行预算，列出成本计划，限制运营商的总成本支出。对于成本超支或效益提高，应有相应的奖惩制度。在一定时期后，将项目无偿移交给当地政府。第 5 页