2022年土地一级开发的资金有效使用和团队魄力 .pdf

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1、土地一级开发的资金有效使用和团队魄力同志们：有芳副总刚才为我们讲了土地一级开发过程中的用地申报的基本程序， 土地一级开发主体的选择，确定以及一级开发主体在土地开发过程中应该承担的责任，市政府以及市级国土、 财政、规划部门对土地一级开发的相关要求等知识。本人听了也大增见识，我今天能够跟大家交流的东西与有芳传授给我们的知识比较起来，我自己已经感觉到自己坐井观天了，但不管怎么样，就算是赶鸭子上架也硬着头皮在鲁班门前耍一次大刀。我今天给大家讲的主题是“土地一级开发的资金有效使用和团队魄力”。一、土地一级开发的入门如果要完整、 准确的定位土地一级开发的含义和内涵需要有芳副总来解释， 我个人的理解就是将一

2、片不能进行永久性建筑物建设的土地变成可以修建永久性建设物的土地，延伸下去， 修建永久性建设物用于商品房开发、仓储物流等用途的过程就是二级开发。目前的土地一级开发体现了政府的意图，是政府对市场的引导和调节，它既关系区域的发展，同时更关系民生、和谐和发展，所以土地一级开发的主体和实施单位的选择对地方政府来说非常重要，一般非国有的单位是不能直接进行土地一级开发的。土地一级开发工作的完成，说明该区域土地市场定位就已经不可改变。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 5 页

3、 - - - - - - - - - 二、土地一级开发的几个主要环节土地一级开发的过程主要包括选址、农转建、征地、拆迁安置、成本测算、土地出让、交地和成本回拨等过程，由于每个项目具有个性，在具体的操作过程中顺序也可能发生变化。选址，选址是任何项目的土地一级开发的第一步，选址是否符合城市建设发展的未来规划、是否符合二级市场开发的现实条件，是关系该区域土地一级开发工作能否有序推进的关键，对产业项目尤其重要。产业项目的选址既要求土地一级开发成本低，未来又能形成规模效应，相应的配套又要能跟上。农转建，农转建过程中重点是要处理好拟申报用地与三大规划的关系， 即土地利用总体规划、城市建设控制性详细规划和林

4、业发展规划。征地、拆迁安置是土地一级开发工作的关键，是土地一级开发成本中最容易出差错和导致成本不可控的关键环节。成本测算既是对已开展工作的总结，同时也是对已完成工作的修正和对尚未开展工作的合理测算。测算工作一定要讲究合理，若测算高了导致多余部分无法回拨，同时损害了合作开发单位的利益，有损我们的形象和诚信。低了导致公司产生损失，同时要为自己的不合理测算挖空心思寻找借口和理由。土地出让、 交地和成本回拨由于时间关系，就不再做详细叙述了。三、土地一级开发资金的有效使用名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - -

5、 - - - - - 第 2 页，共 5 页 - - - - - - - - - 土地一级开发资金分为自有资金和外来资金。利用自有资金进行土地一级开发工作，首先要考虑的是资金的安全性，其次是回报率。外来资金主要通过与拟进行土地一级开发地块的二级市场投资人合作， 由二级市场投资人提供的土地一级开发资金，外来资金的使用主要是通过双控的方式决定资金的使用方向和金额的大小，使用外来资金最大的问题是在做具体工作时难度将会比正常情况下要大， 同时土地一级开发单位的应用利益将会变得越来越小， 有可能变成负利润， 另外就是地方政府及财政的利益将会被压榨。 举例说明： 石板物流园项目的土地一级开发资金由地利公司

6、提供， 按照正常的工作关系，地利公司与城南公司应该是土地一级开发资金的借款关系，但在实际操作过程中，地利公司变成了土地一级开发的实际投资人，同时与城南公司又变成了资金借贷关系。双重身份，双面人格的地利公司在征地、拆迁、安置补偿及用地报批过程中可直接决定工作开展的先后顺序，项目用地的范围和面积大小，同时对资金的调度具有决定权利。导致城南公司与地利公司在合作进行土地一级开发时城南公司应该享有的 2% 的管理费和8% 的开发利润全部丧失，同时还承诺在进行该项目的土地一级开发时，不提取任何工作经费。 目前的现状是所有前期开展的相关工作只要没有地利公司文字认可的材料或文件， 该项具体工作就有可能停滞不前

7、，现在面临的问题是老百姓的房屋被拆掉了， 土地已被修成了市场， 老百姓无家可归，另一方面， 地利公司不同意签订相关的补偿协议并支付资金。老名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 5 页 - - - - - - - - - 百姓上访，城南公司和石板镇忙接访，地利公司忙开业，忙卖水果。如何避免类似项目的再度发生呢？1、加强业务学习，增强责任意识。只有业务水平提高后，以事实说话，以理服人，才能真正获得合作开发人的信任。2、建立起良好、真诚的沟通渠道。任何一个项目在推进过

8、程中都会遇到不同的困难和难题，投资人的目的是希望更快更便宜地拿到土地的使用权，能够节约的地方我们一定要为投资人考虑尽量节约，在遇到困难的时候能够换位思考，合作双方的顺畅沟通自然就容易形成。3、真正行使土地一级开发主体对资金监管的责职。金石产业园项目的投资人之所以不信任城南公司， 核心的问题就是我们对资金的最终流向、金额大小、 资料依据等没有清楚的掌握，没有真正行使资金的使用和管理的责职， 给合作投资人造成的印象是我们拿他们的资金不当钱用。 4、深入参与到具体、细致的工作中，真正做到从小处做起、从大处着眼。避免出现征地单位和人员不知道征地的面积，拆迁人不知道被拆迁面积，电力及通信线路的迁改单位不

9、知道迁改线路的规格和长度等。四、团队协作体现出的公司魄力（先举改貌村主任办理四方协议的案例）土地一级开发工作要真正做好，工作量非常大、 压力也非常大，特别是现场及具体业务的经办人员要忍受的压力是机关工作人员无法想象的。 举几个简单的例子， 在机关的工作人员从公司名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 4 页，共 5 页 - - - - - - - - - 到政府或到贵阳办事， 一般情况下若没有车是不去的，但孟关汽贸城的工作人员在2010 年和今年的上半年几乎每周要挤3 到 5

10、次从花溪到孟关的中巴车，我们坐在办公室烤火都觉得冷的时候，我们的部分项目工作人员为了工作连袜子都是湿的，我们的部分人员在等待下班或者加班给领导看的同时，我们的部分项目人员已经对下班时间和周末已近乎麻木，因为按时下班和节假日能真正休息对他们来说是奢侈品。如何能够让大家做到忘我的工作，体现公司魄力：1、树立团队的荣誉意识。2、树立想干事、能干事、干成事的雄心。 3、让员工自己能够看到自己在成长。4、让员工之间和同事之间多看到对方的优点和自己的缺点。5、让个人的人格魅力得到体现。在我们的团队中， 不允许也不能容忍个人为了表现自己的突出或讨领导欢心而出现诋毁他人、侵占他人努力成果的情况出现，也不应该出现个别中层或领导干部担心下属业务精益求精后超过自己的想法， 在信息和业务技能上故意隐藏。只有让大家从心里激发出想干事，把事情做好，做成，才能使自己的业务技能和统筹协调能力得到真正提高的一种动力，大家才会不断的相互学习、沟通，推进项目工作的开展，体现公司的团队作战能力。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 5 页，共 5 页 - - - - - - - - -