高档生活居住项目策划可行性分析报告.docx

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1、邯郸五仓区高档生活居住工程可行性打算分析2004年，市开发区实现了持续、健康、稳定、协调进展，各项经 济指标均呈高速增长态势，经济总量明显提升。实现生产总值4. 57 亿元，比上年增长2. 17倍；总产值13.27亿元，增长1.95倍；三次 产业实现技工贸总收入20. 72亿元，增长1.92倍，其中工业销售收入 13. 59亿元，增长1.23倍；实际进区内资15.31亿元，增长1.74倍; 实际到位外资614万美元，增长7. 19倍；出口总值2181万美元，增 长4.76倍；利润总额4268万元，增长1.84倍；全部财政收入5513 万元，增长91%；全社会固定资产投资6. 29亿元。各项经济

2、指标均超 额完成省市打算任务，在省商务厅对32个省级开发区的综合评价中， 市高开区各项经济指标的增幅排名第一位，综合实力列第15位，差不 多步入“滚动开发、良性进展”的轨道。九、道路建设取得较大进展。年内都市快速路、主干路和城区路网加快建设进 度，全年道路建设总投资16. 7亿元，比上年增长14.4%,占基础设施 投资的比重到达30. 2%o年末，全市交通运输线路公路通车总里程达 到7979公里，高速公路到达85公里。青红高速邯郸段、魏峰线（临 漳-魏县）、邯大线成安段、永河线邯郸段，以及市内主城区中华大街 改造、东柳林大街、邯钢路、岭南路、学院北路、北仓路、前进大街 等翻新改造进展顺利。年内

3、，新增都市道路面积85万平方米，截止2004年底，市区都 市道路总长度882公里，总面积达1658万平方米。全市差不多形成了 以高速公路为龙头、干线路为骨干、路网为联络线、县乡路为支脉的 放射形交通网络。十、都市绿化全面加快创立国家园林都市建设步伐，年内全面启动环城林带绿 化、积极推进“两湖”、“两河”、“两园”建设，完成了 2个广场、 13个游园、3个出入市口的绿化建设，实施了联纺西路、前进大街等 道路绿化，新增改造绿地196万平方米，植树290万株，实施立体绿 化7. 9万延长米。年末，市区建成区绿化覆盖率达42%,建成区绿地 率达32%,人均公共绿地面积8. 35平方米。H都市公交体系进

4、一步完善。年内，新开线路15条，调整线路30条，线路总数 达77条。年末，全市公共交通运营线路网长度526公里，新增12公 里；新增公交车辆125标台，较上年增长12%；年运送乘客9691万人 次；客运出租车运营车辆4613辆。都市供水、供气、供热能力接着提高。市区全年供水总量20113 万立方米，其中居民生活用水5101万立方米，供水管道长度1374公 里，供水普及率100%;供气管线长度598公里，用气人口 119万人， 燃气普及率85. 76%；都市集中供热面积达1520万平方米，其中住宅 面积993万平方米。十二、工业经济运行2004年，我市工业企业进一步转变观念，积极应对，加快调整，

5、 确保了全市工业生产接着高速增长，经济效益和运行质量进一步好转。 全市工业经济运行的要紧特点：一是工业生产快速增长。2004年，全市全部工业企业完成总产值 1450. 6亿元，比上年增长17. 8%,其中：500家规模以上工业企业完 成总产值830. 56亿元，增长25. 8%,为1978年以来最高增幅。在规 模以上工业企业中，大中型工业企业完成695.96亿元，增长21. 6%； 国有控股企业完成533. 34亿元，增长14. 6%；重工业完成750. 52亿 元，增长27.4%。二是工业经济效益明显提高。全市工业系统加大挖潜改造力度， 经济效益明显提升。2004年，全市全部工业企业完成增加

6、值448. 5亿元，增长17. 3%,其中：规模以上工业企业完成增加值279.9亿元, 增长23. 5%；实现利税98. 2亿元，增长26. 8%；实现利润50. 2亿元, 增长26. 9%o三是要紧产品产量增长较快。2004年，全市规模以上工业要紧产 品产量增长较快。原煤、洗精煤、生铁、钢、轴承、塑料制品、白酒、 烧碱、水泥分不到达2086万吨、963万吨、1246万吨、1244万吨、 5. 22万套、3. 7万吨、44327千升、5. 22万吨和711万吨，分不增长 16.2%、14.9%、22.1%、31.5%、83.8%、6.6%、1.8%、12. 8%和 25. 7%。四是要紧工业企

7、业拉动力强。传统优势产业如钢铁、煤炭等行业 改造步伐加快，龙型效应显现，邯钢、邯邢冶金矿山局、峰峰集团等 要紧骨干企业的带动作用明显增强。年内，仅三家大企业就实现利税 32. 7亿元，增长38. 6%,拉动全市规模以上工业增长9. 2个百分点。 建筑业生产持续增长。在固定资产投资特不是住宅建设的带动下，全 市建筑业总产值到达101. 7亿元，比上年增长11. 4%。实现增加值39. 93 亿元，增长15.3%。建筑业占全市生产总值的比重到达4. 3%。建筑企 业劳动生产率接着提高，全员劳动生产率到达84089元/人，增长 17. 1%O十三、邮电通信业快速进展。2004年，全市实现邮电业务总量

8、29.4亿元，比上年 增长35. 4%o新兴通信业务如数据通信、多媒体、互联网、 信息 服务、手机短信等迅速扩展。十四、交通运输业稳步进展。全年货运总量10508. 6万吨，比上年增长8. 3%,其中, 铁路运输2380. 6万吨，增长2. 2%,公路运输8128万吨，增长10. 2%； 全年旅客运输量11687. 9万人次，比上年增长19. 3%,其中，铁路439. 9 万人次，增长21. 4%,公路H248万人次，增长19.2%。十五、商业业态多元化促进商业繁荣。全年批发零售贸易和餐饮业实现增加值74.5亿 元，比上年增长12.6%。全市社会消费品零售总额272. 78亿元，增长 16.

9、3%,增幅比上年提高5个百分点，为1997年以来的最高增速。其 中：城镇市场零售额127. 6亿元，增长17. 1%；农村市场零售额145. 2 亿元，增长15. 6%。限额以上批发零售贸易企业实现商品销售总值87. 7 亿元，增长48. 6%o国际连锁店肯德基、麦当劳、国内连锁店上海联 华、省内连锁店保龙仓、北国商城与市内连锁店美食林、樱花等企业 与大型综合性百货商场新世纪以及各类中小型专卖店共同促进新型商 业业态蓬勃进展。十六、金融保险业和证券市场稳步进展。全年金融保险业完成增加值13.3亿元，比上年增长 10. 4%o金融业务进一步扩大。年末，全市金融机构各项存款余额846.2 亿元，比

10、年初新增140.4亿元，比年初增长19.9%。其中企业和城乡 储蓄新增存款分不增长42. 4%和14. 9%。金融对经济进展的支持力度增 大。各项贷款余额594. 1亿元，比年初新增59.6亿元，增长11.1%, 比上年提高6. 4个百分点。农业、私营企业及个体和乡镇企业短期贷 款分不增长16.2%、101. 8%和8%；中长期贷款增长29. 8%。金融机构 现金收支差不多平衡，截至12月末，全市现金收入2249. 9亿元，增 长31. 1%,现金支出2293. 3亿元，增长31. 6%,现金净投放43. 4亿元, 比上年增长66. 9%0保险市场快速进展。全年保险保费收入18.9亿元，比上年

11、增长 19. l%o其中，财产险保费收入4.0亿元，增长53. 7%；人身险保费收 入14. 9亿元，增长12.4%o证券市场交易活跃。全年证券市场各类证券成交额66. 6亿元，比 上年增长35. 2%,其中股票成交额65.8亿元，比上年增长35.5%。全市发行A股上市企业4家。截止2004年底，全市在沪、深两市登记的股民已达81299人，其中本年新增2991人。十七、房地产业健康进展。2004年，全市住宅竣工面积692. 9万平方米，其中经 济适用住房竣工18. 4万平方米。都市市区居民住房人均建筑面积到达 22. 51平方米；农村居民人均生活住房面积29. 1平方米。全年实现增加值17.

12、7亿元，比上年增长11.3%,占第三产业增加 值比重到达5.5%。全市完成房地产开发投资23. 4亿元，增长18. 1%, 房地产投资占全社会投资的比重到达6. 7%o房地产开发热点是商品住 宅。全年商品住宅投资20.2亿元，增长22. 2%,占房地产投资的比重 到达86.4%。商品住宅施工面积299. 1万平方米，增长6. 2%；竣工面 积69.5万平方米，下降38. 2%。十八、对外贸易规模不断扩大。据海关统计，全市海关进出口贸易总值7. 2亿美 元，比上年增长107.9%。其中：进口总值4. 4亿美元，出口总值2. 8 亿美元，分不增长106. 2%和H0. 7%。对外贸易依存度由上年的

13、3. 7% 提高到6. 3%o对外服务贸易稳定增长。全年对外承包工程和劳务合作完成营业额1060万美元，年末在国外务工人数563人。十九、旅游业蓬勃进展，来邯旅客接着增长，全年接待海外游客5602人次，比 上年增长66.0%。旅游创汇收入196. 26万美元，增长60.6%。国内旅 游进展良好，全年接待国内旅游者760万人次，增长90%。旅游业总 收入35. 19亿元人民币。年末，全市共有星级饭店20家，客房2100 间，客房年平均出租率50%。旅行社55家，其中，国际社1家。丛台 公园和黄梁梦吕仙祠晋升为国家AAA级景区。二十、利用外资大幅增长。全市新批外资工程43项，实际利用外资13451

14、万美元, 比上年增长57. 7%,其中客商直接投资10640万美元，增长61. 2%,提高 56. 9个百分点。全市批准外商投资工程43个，新批合同外资额12992 万美元。人口总量得到操纵，常住人口缓慢增长。全市年末总人口 863.35 万人，比上年增加6. 3万人，增长0. 73%。全市人口出生率为12. 27%。, 比上年增加1. 3个千分点；死亡率4. 71%0,比上年增加0. 6个千分点。全年都市市区居民人均可支配收入7706元，比上年增长12. 6%； 人均消费性支出5503元，增长7. 2%；市区居民恩格尔系数36. 3%。全 市城镇单位在岗职工年人均工资11565元，增长15.

15、 2%o全市农民人 均纯收入3234元，增长11.5%；农民人均生活消费性支出1643元， 增长18. 9%；农村居民恩格尔系数38. 7%。邯郸市各区概况一、丛台区位置:邯郸市辖区，市府驻地。规模：人口 26. 8万，面积26.3平方公里，辖10街道1乡，区府 驻中华北大街。经济概况：城区为邯郸的政治经济中心，要紧以进展商贸经济为 主。其他还有工业，工业的主导产业有化工、机电、建材、纺织、服装 等。教育配套:丛台区教育配套齐全，有26所学校。交通配套:丛台有京广铁路，京深、茶兰、邯临公路过境。房产市场：城区目前可开发的土地特不有限，要紧靠旧城改造、旧 房拆迁而来，因此土地本钱相对较高。特征分

16、析：丛台区属于邯郸的老城区，周边生活及其他配套相对成熟，要紧居住人口为企业单位职工，目前丛台区处于旧城改造时期，商 品房供应量相对集中。二、邯山区位置：邯郸市的中心城区。规模：面积37平方公里，人口 26.4万。经济状况:该区地处繁华商贸密集区，客流充足、物资丰富、交通配套:交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内, 京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。房产市场:邯山区要紧以商贸为主，在房地产市场上要紧以商业地 产为导向、从邯郸都市整体规划来看，本片区以后房地产要紧以商住 结合的工程为主导，从而形成邯郸的经济中心。区域特征:繁荣、商业密集、人流量集中。、复兴区位置：

17、邯郸市区西部，是邯郸市的重、化工业区。区域规模：全区辖1个乡，6个办事处，15个行政村，人口 24万,面积37平方公里。经济概况：复兴区是重工业区，全国国有企业的旗帜“邯郸钢铁集第一局部：对土地的认识1-11邯郸市整体概况：邯郸市各区概况：邯郸市邯山区概况：第二局部：邯郸房地产市场特征简析12-14房地产进展时期判定：整体市场产品：邯郸租赁市场：邯郸房地产交易状况：邯郸各区销售市场份额：市场情况预测：第三局部：五仓区周边区域住房需求调研分析 团”、军工企业的一面旗帜“新兴铸管集团”都座落 在那个地点；北部是以“凌阳化工集团”等为主的化工区， 邻近还有煤炭、陶瓷、纺织、电力等诸多大型产业集团，具

18、有较强的 依托进展优势。房产市场：由于复兴区为重工业区，楼盘在售较少。区域特征：重工业集中区域，以钢铁，化工，煤炭等行业为主，工业 污染相对严峻，居住气氛相对较差，空气污染指数严峻，以后仍以重工 业为进展导向。四、高新开发区位置：开发区新区位于邯郸市东北部，京深高速公路两侧。城区规划：规划面积为23. 5平方公里，操纵面积50平方公里。其 中高速公 路西侧3. 5平方公里为新区起步区，规划区域位于东环路 与京深高速公路之间、邯临路以南、丛台路以北区域，与主城区紧密 相连，内有高速公路出入口和省道邯临公路。高速公路以东、邯临路 两侧为新区东扩局部，占地20平方公里，布局以邯临路为界，路南为 公建

19、生活区，路北为工业区，为相对独立的新城区。现状:新区起步区已完成21公里长的“三纵九横”12条道路及148公里长的各种管线铺设，到达了给水、排水、污水、供热、供电、供气、通讯、宽带网等“十通一平”。进区工程已达80家，总投资46. 6 亿元。邯郸市邯山区概况邯山区是邯郸市的中心城区。现辖马庄乡、马头镇、十个街道办 事处，面积37平方公里，人口 26.4万。该区地处繁华商贸密集区， 客流充足、物资丰富、交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落 在本区内，京广、邯济、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全 区。邯山区委、区政府立足区情，充分挖掘辖区资源，不断拓展进展 空间，积极探究实施市、区经济

20、一体化进展战略，构筑新的经济增长 点，促进了全区经济稳步、快速进展，取得了明显的经济效益和社会 效益。自92年以来，我区的国内生产总值从5. 2亿元猛增至99年的22. 5 亿元，今年仅上半年就完成10.9亿元。财政总收入由92年的2400 万元增至99年的6969万元，2000年截止到上半年已完成4077万元， 可能全年的财政总收入将到达7500万元。市场的建设是邯山区经济 进展的中坚。邯山区下大力抓市场建设，现已建成市场36个，其中 汽车、建材、钢材、家具、服装、百货、鞋类、小商品、家电等专业 市场18个，各类市场年成交额达30亿元，被称为“市场大区”。邯郸市超级建材批发市场于1997年9

21、月28日开业，现占地面积 6万平方米，是中原地区规模最大、品种最全、功能最完善的建材、 装饰材料专业市场。市场分设板材区、石材区、铝材区、陶瓷地砖洁 具区、灯具城、精品区和板材北区共七个销售区，并设立了家具装饰 市场和装饰设计中心。冀南工业品批发市场是由邯郸纺织站主办，与 邯山区工商、税务、公安共同治理的针纺织品市场。市场占地3.3万 平方米，营业面积1.5万平方米拥有固定店面600余间，经营品种1 万余个。目前，已成为晋冀鲁豫针纺织品交易中心，是河北省十大工业品 批发市场之一。邯郸市亚森家私装饰有限责任公司建成于1997年， 占地面积29. 3亩，营业面积18000余平方米，要紧经营全国知名

22、品牌 家具，是邯郸市最大的家具专营市场。企业的兴办是邯山区经济进展的命脉。我区先后与加拿大、美国、 日本、新加坡、韩国等国家和港澳台地区客商建立了友好合作关系， 使邯山区涌现出一批市级、乃至省级的名优企业，成为邯山区的利税 大户。河北思特利集团位于邯郸市陵西南大街59号，占地15000平方米。集团下设：邯郸市东来顺餐饮、邯郸市全聚德餐饮、 邯郸市思特利保龄乐园、邯郸市思特利洗浴、邯郸 市思特利光明分店等。在邯山区委、区政府的高度重视和全 力支持下，先后荣获：精品工程奖、邯郸市九七、九八年度文明单位、 纳税先进单位、五星级饭店、功勋企业、综合治理红旗单位等荣誉称 号。河北启信贸易集团公司是一个集

23、生产、储运、销售、服务为一体 的实业集团公司。集团下设5个分公司，即：启信起重储运、 启信金属制品、长湖实业、潇洒娱乐和宇 通物资贸易。该集团公司屡次被评为河北省优秀私营企业、 河北省光彩之星企业、邯郸市重点保护企业、邯郸市十强企业、邯山 区功勋企业。邯山区巾帼特种动植物开发研究所占地7200平方米，要紧经营白 玉蜗牛养殖、推广、加工、销售和特种动植物的开发。屡次荣获晋冀 鲁豫公众信誉最正确单位、邯郸市巾帼文明示范岗、邯郸市畜牧工作先 进单位、邯山区功勋企业等称号。邯郸澄山政法专修学院是邯郸市蓬山房地产开发公司兴办的全市 首家民办公助全日制大专院校，占地88.25亩，招生规模1600人，学 校

24、师资雄厚，设施齐全。农业产业结构的调整是邯山区经济进展的基 础。邯山区针对本地区邻近市郊的特点，大力进展“都市农业”。我 区的奶牛养殖、獭兔饲养都已初具规模。熏兔、酥鱼、蚂蚁酒等深加 工产品已在全省打响，农字号企业在全区占有一席之地。为加快邯山经济的进展步伐，使客商有个良好的投资环境，邯山 区委、区政府本着“放宽、放大、放展，直到商户中意”的原那么，专 门制定了一整套的优惠政策。并于年初成立了邯山区治理经济环境投 诉中心，为商户的投资、进展保驾护航。今年以来，邯山区打算建设投资500万元以上的工程25个。其中, 邯郸商贸城占地面积2. 3平方公里，拟建设以大型商品批发市场为主, 兼顾商品零售、

25、房地产开发和高科技工贸产业园区。商城内现有成型 的粮食、物资、供销等企业，水、电、通讯及配套设施功能齐全，并 有6条铁路专用线，优惠政策到位，是理想的投资兴业的场所。温泉综合娱乐中心工程位于马头镇，是利用地下热水资源进行综 合开发，拟建议一座大型集宾馆、旅游观光为一体的娱乐中心，随着 马头经济贸易、旅游和交通的进展，该工程将是来宾住宿、宴请、旅 游、观光、商谈和聚会的理想场所。转子无绕阻发电机工程是年产 20万套机动车转子无绕阻交、直流无刷发电机。该工程科技含量高、 工艺简单、重量轻、转换率高，不怕油、泥、水、沙，可适应多种恶 劣的工作条件，填补了我国电机行业的一项空白。邯山区人民热忱欢 迎国

26、内外各界朋友前来观光、考察、经商、投资，共谋进展大计。第二局部邯郸房地产市场特征简析一、房地产进展时期判定数量与质量并重时期200 4 年北京广州石家庄邯郸人均GDP （元）2 7万3 7万1 . 3万046万恩格尔系数3 2 .2 %3 7.7 %3 5 .2 %3 6 .3 %城镇居民人均居住2113. 3217.42 2.面积(m2)5 1邯郸(2004)人均GDP及恩格尔系数反映了我市的都市户籍人口 生活水平处于较好时期，属小康水平。我市城镇居民的人均居住面积 大，而居住支出却处于相当低的水准。要紧缘故是居民拥有的是大量 的经济适用房、私房，与北京、广州和石家庄相比居民拥有是大量的 商

27、品房相比，我们邯郸居民用于物业治理等各方面居住支出相比照拟 低.依照我们调查分析，邯郸房地产从整体来讲跟北京和广州、石家 庄一样是追求质量和数量并举的时期。二、整体市场产品邯郸是典型的北方都市，人均住宅面积针对南方都市而言相对较 大，而且北方居民喜好宽敞、大气的居住环境，因此我市整体户均面 积与一般情况下，同类户型产品的面积稍大.三、邯郸租赁市场我市房屋租赁特不活跃，依照调查其租金售价比低于0.0090.011的租金售价比合理区间；我市的商品房租金相对较低，这于目前我市的经济进展是紧密相 关的；另目前我市房地产正处于启动时期，随着邯郸地产市场的日趋成 熟，租赁市场也会越来越活。四、邯郸房地产交

28、易状况目前我们邯郸正处于旧城改造期间，近年来推出的商品房供应量 呈增长趋势，销售量与推出量相对一致，供需相对平衡房地产的销售面 积及销售价格随着经济的快速增长和都市环境的改善，呈递增趋势。邯 郸的户均面积偏大、户型以三四房为主，相关政策的出台，一定程度 上也促进了房地产行业向规范化进展，抬高房地产企业进入的门槛； 同时也吸引更广范围的客户关注房地产。2006年1月至2月份，我市商品房交易820户，交易面积6.3万 平方米；存量房转让324户，交易面积2万余平方米；抵押登记面积 4万余平方米；确权面积近30万平方米；登记发证2000余本。五、邯郸各区销售市场份额各区销售市场份额口丛台区邯山区复兴

29、区D高新区丛台商品房的销售面积占到整个邯郸商品房市场的8 4%,明显成 为我市房地产业的热点区域；其要紧缘故在于丛台区和邯山区是目前 旧城改造的重点区域，而且也是老城区，邯山区是我市的商业中心，丛 台区生活配套成熟.其次为邯山区，其销售份额比重相对较小这于目前我市房地产所 处的进展时期是紧密相关的，随着我市旧城改造规模的日益扩大，其他 城区的商品房销售份额会逐渐提高.我市房地产市场重心在于邯山区，邯山区是老城区，是我市的商业 中心，也是目前我市旧城改造的重点区域；从各区的产业结构来看，以后房地产进展要紧区域将集中在丛台 区及邯山区其要紧缘故在于，这两个区是我市的政治经济中心，区域进 展成熟.从

30、我市商品房整体供销情况来看，邯山区商品房供应量大占全市 的7 0%以上，是房地产投资重点区域。复兴区以重工业为主导，目前商品房工程推出较少且均价较低， 其片区以后仍以进展重工业为主但由于赵苑板块带动近期房价明显上涨；高新开发区目前 正在规划建设中，它将成为我们以后的投资热点，并以高科技为主导。六、市场情况预测我们预测，中档楼盘将会成为我市楼市的主流，要紧的客户集中 在我市本地的常住居民。中档楼盘的总体均价将随着我市都市经济进 展，呈稳步增长趋势，以目前市场供求状况来看，我市房地产前景可 观。配套齐全、成熟、交通便利的大型社区楼盘将是客户首选。从产品类型来看，目前以一般住宅为主，香墅郦舍及连城不

31、苑采 纳了连排不墅的建筑形式其产品形式比拟新颖，为我们以后物业类型 提供了更新的参考标准。从目前工程的销售楼盘的成交客户来看，我市购房的主体消费者 是本地一般居民，其购房目的在于改善居住环境。我市的高端物业消费群要紧以经济条件相对成熟的客户为主，他 们不仅注重楼盘的位置而且对楼盘的形象及品质也有一定需求，从香 墅郦舍及连城不苑的销售情况来看，高端物业在我市有一定的市场需 求。以后中档楼盘供应要紧会集中在邯山区，总体供应量将会到达占 我市商品房推售的7 0%以上。15-17购买意向分析购买区域选择区域类型比例面积要求比例购买户型比例楼层要求比例承受价格比例小区内部要求比例第四局部：邯郸市五仓区综

32、合开发建设工程分析18-19工程分析工程投资分析市场分析建设条件分析经济效益分析业主单位工程进展分析 合作方式第三局部：五仓区周边区域住房需求调研分析一、购买意向分析不婚买购买近期购买比例0. 00% 10. 00% 20. 00% 30. 00% 40. 00% 50. 00% 60. 00% 70. 00% 80. 00调查显示有百分之七十五的居民有明确地购房意向，这于该工程区域旧生活区较多且多为95年往常开发建设，目前居民急需改善愿望 强烈。二、购买区域选择调查显示选择买方重点区域集中在丛台区和邯山区，分不为52%和38%。现跨区趋势，有宽敞进复兴区 购买区域比例 10%口丛台区国甘|山

33、区口复兴区勾买比例正处于上升三、区域类型比例调查显示成熟繁华、成熟安静是现在购房者购房时首选区域类型, 在新工程建设中，建设繁华、安静的社区类型会大大提高房屋销售进度，并快速回收资金。区域类型比例疑氐联皿SSSS=长超叔四、面积要求比例调查显示购买房屋面积要紧集中在81-100平米之间，占54.8%。 其次是60-80平米，占41%。在此次工程中，应当针对81-100平米 的户型做出调整，使占购房人数一半以上的消费人群买到适合自己的 房屋，同样能够起到短期销售，快速回收资金。60-80 平米41. 00%81-100 平米54. 80%101-120平米21.60%121-140平米2. 30

34、%141平米以上0. 80%五、购买户型比例两室 一厅28. 90%两室 两厅28. 90%三室一厅41. 00%三室两厅19. 80%四室一厅0. 80%四室两厅1. 10%其它2. 10%六、楼层要求比例邯郸是典型的北方都市，人均住宅面积相对较大，喜好宽敞、大气的居住环境，因此邯郸整体户均积销售率。125. 00%237. 80%327. 20%47. 00%54. 50%层，普遍喜爱低层，应当依照上在楼层方面的销调查显示购房时，要紧购买楼 层为1、2、3层，其次是4、5、6 楼层的人群居多，针对高一点的楼 述的要求特点来设计，可大大提高 售进度。60. 00%10-15万25. 00%1

35、5-20万37. 80%20-25万27. 20%25-30万7. 00%30万以上4. 50%紧要。七、承受价格比例调查显示购买房屋承受能力在15-20万的占37.8%,均为中低档消费人群。在那个价位之间的房屋多数为81 100平米左右，三室一厅，4、5、6层之间。针对购房者的价位承受力来讲，价格营养至关八、小区内部要求比例调查显示小区内部要求大体一致。购房者在对绿化程度，卫生状况，娱乐设施，教育配套等方面的要求比拟严格。针对新工程的建设，小区内部建设差不多深入民心。邯山区地处繁华的商业密集区、人流量集中，客流充足、物资丰一 图O交通便利，火车站、长途汽车站、飞机场坐落在本区内，京广、 邯济

36、、邯长铁路，京深高速公路和107国道贯穿全区。2 .房地产市场现状：在房地产市场上要紧以商业地产为导向、从邯郸都市整体规划来 看，本片区以后房地产要紧以商住结合的工程为主导，从而形成邯郸 的经济中心。邯郸是典型的北方都市，人均住宅面积相对较大，喜好宽敞、大气 的居住环境，因此邯郸整体户均面积与一般情况下同类户型产品的面 积稍大。3 .居民需求极为强烈:目前居民急需改善愿望强烈，有百分之七十五的居民有明确地购 房意向，这于该工程区域旧生活区较多且多为95年往常开发建设。选 择买方重点区域集中在邯山区的人群占总人群的38%,现跨区域消费 已成趋势，针对邯山区的购买比例正处于上升趋势，有宽敞进展前景

37、。 4.居民需求特征汇总：总之，建设房屋面积在81-100平米之间，户型为三室一厅，房价 在15-20万之间，社区成熟繁华、安静的社区，会更受欢迎。针对性 的设计户型可使占购房人群半数以上的消费者买到适合自己的房屋， 同时大大减少白费的面积，提高面积销售率，大大提高房屋销售进度, 快速回收资金。第四局部：邯郸市五仓区综合开发建设工程分析一、工程分析依照我们调查分析，邯山区目前区域改造范围是：中华大街以西、 邯磁路以东、渚河路以南、南环路以北，规划地域面积4平方公里， 是我市主城区南部建成区内的中心区域。其中：企业仓储、生产占地 面积220万平方米，三个城中村（干河沟村、马庄村、三堤村）占地 面

38、积53万平方米，耕地面积37万平方米。区内可开发利用土地约320 万平方米。工程开发定位：建设以中高档生活居住为主，集商务、文 化、娱乐、休闲于一体的功能齐全、设施配套、环境优美的现代化新 型城区，成为具有优美宜人的人居环境、高品位高档次的都市景观和 最具进展活力的都市亮点。二、工程投资分析据调查分析，五仓区综合开发需收回企业土地使用权220万平方 米，拆迁各类建筑65万平方米，总计拆迁腾地和基础设施建设投资约 需2. 66亿美元。其中拆迁补偿投资共计约1.63亿美元，三个城中村 拆迁征地投资共计0. 67亿美元，道路等市政公用基础设施建设投资约 0.36亿美元。外商投资比例不限。三、市场分析

39、据调查分析，目前邯郸市人均居住面积约16平方米，居民银行存 款达66. 5亿美元，商品房销售前景可观。五仓区综合开发建设工程是 我市主城区南部建成区内的黄金地段，商品住宅及商业公建用房销售 或租赁前景宽敞，市场潜力专门大。四、建设条件分析据调查分析，该工程位于我市主城区南部建成区内的黄金地段， 西临107国道，南靠南环路，交通、通讯便利，水、电、气等公用设 施齐全。五、经济效益分析按照邯郸都市总体规划，随着都市中心区南移，该区域具有十分 良好的开发建设前景。通过开发建设可取得良好的经济效益、社会效 益和环境效益。六、业主单位五仓区工程业主单位是邯郸市建设局。七、工程进展分析五仓区工程指挥部正式

40、成立，正在抓紧进行五仓区综合开发建设的各项前期工作：初步完成了对五仓区内企事业单位的调查摸底；依 据有关法律法规草拟了关于五仓区综合开发拆迁实施意见；上海 同济大学都市规划设计院已编制完成五仓区操纵性详细规划。八、合作方式分析五仓区工程合作方式以独资、合资、合作、以开发带建设等方式 为主。第五局部：邯郸市五仓区旧城改造政策分析20-21第六局部：总 结22-23第一局部：邯郸市背景介绍邯郸市整体概况一、都市概况邯郸市1985年被国务院批准为对外开放都市，1992年又被国务 院批准为较大的市。现辖四区、一市、十四县。四区为邯山区、丛台 区、复兴区、峰峰矿区；一市为武安市；十四县为邯郸县、临漳县、

41、 成安县、大名县、涉县、磁县、肥乡县、永年县、邱县、鸡泽县、广 平县、曲周县、魏县、馆陶县。全市共有214个乡镇、5403个行政村。第五局部：邯郸市五仓区旧城改造政策分析邯郸作为河北省最南端的重要都市，近两年来，随着我市市委、 市政府都市建设和治理进展目标，不断向建设历史文化名城为“龙 头”，带动创立国家卫生城，园林城，优秀旅游城，环保典范城的实 施，坚持新区开发和旧城改造并重，连续几年组织实施了都市建设与 治理攻坚战和城建重点工程战役，都市面貌发生了显著变化，使邯郸 增强了中原经济圈强市的信心和诸多硬件条件。邯郸市五仓区将以：“客商发财邯郸进展，客商谋大事邯郸看长 远”为招商理念，以“新”即

42、实施环境创新战略；“快”及加快五仓区 建设力度；“特”即着力建设“邯郸特区”；“实”集老实守信。市 委、市政府通过屡次研究论证，在合理利用邯郸市土地资源的基础上, 出台了进一步改造邯郸市五仓区旧城改造的工程的一系列相关配套文 件，并推出了邯郸市五仓区近3000亩土地的招商引资工程，在邯郸市 区内差不多比拟紧张的土地上，频频向全国投资和开发上招手，使投 资者在邯郸市有了开发工程、施展才能机会。邯郸市五仓区是邯郸市上世纪70年代后由燃料、木材、粮油、农 资、工贸等五大系统建设的仓储基地，五仓区规划面积410万平方米。现状以陈旧的仓储设施、工业厂房、自然村落为主，除建成区和道路、 河道占地面积外，区

43、域内开发利用土地总量约320万平方米。规划构架分析：中心混合功能区包括行政办公、文化休闲、商业、 商务、高档公寓等都种功能，围绕大型中央公园展开，形成半包围的 空间格局。以学院北路为界，形成南北两片“水环绿绕”的居住区。开发定位分析：建设以中高档生活居住为主，集商贸、文化、娱 乐、休闲于一体功能齐全、设施配套，环境优美的现代化多元新型城 区，成为具有优美宜人的人居环境、高品质高档次的都市景观和最具 进展活力的都市新地标。该区坚持整体开发与切块开发相结合；熟的出让与生地出让相结 合；市政公用设施配套与开发建设同步进行的原那么。开发前景分析：目前邯郸市人均居住面积16平方米，居民银行存 款达66.

44、 5亿美元，商品住房其商业工件用房销售前景宽敞，利润丰厚, 市场潜力巨大。目前，五仓区区位优势明显；交通有着便利优势；优惠政策到位的 三大优势，使这一区域成为邯郸市今后几年内最具有开发吸引力的热io总 结1、 都市经济基础及环境邯山区是邯郸市的中心城区，是房地产市场的重心，是老城区， 是商业中心，也是目前邯郸旧城改造的重点区域。从各区的产业结构来看，以后房地产进展要紧区域将集中在邯山 区及丛台区，其要紧缘故在于，这两个区是邯郸的政治经济中心，区域进展成熟。从邯郸商品房整体供销情况来看，邯山区商品房供应量大，占全市 的7 0%以上，是房地产投资重点区域。2、 区域需求特征邯郸是典型的北方都市，人

45、均住宅面积相对较大，喜好宽敞、大气 的居住环境，因此邯郸整体户均面积与一般情况下同类户型产品的面 积稍大。其中，邯山区房屋需求要紧集中在；面积81-100平米之间，户 型三室一厅，房价15-20万之间，社区成熟繁华、安静等。建设时, 可针对性的设计户型。3、 投资回报、风险经济效益要紧依照投资者投资规模和工程开发类不及市场分化程 度和产品定位来确定。该区域如进入开发时期，土地升值快，资产增 值迅速，回报期限为3-5年。针对性的设计户型可使占购房人群半数以上的消费者买到适合自 己的房屋，同时大大减少白费的面积，提高面积销售率，大大提高房 屋销售进度，快速回收资金。近年来推出的商品房供应量呈增长趋

46、势，销售量与推出量相对一 致，供需相对平衡房地产的销售面积及销售价格随着经济的快速增长 和都市环境的改善,呈递增趋势，投资风险小。为加快邯山经济的进展步伐，使客商有个良好的投资环境，邯山 区委、区政府本着“放宽、放大、放展，直到商户中意”的原那么，专 门制定了一整套的优惠政策。并于年初成立了邯山区治理经济环境投 诉中心，为商户的投资、进展保驾护航，投资回报有保障。4、 工程开发类型定位此次工程建设以中高档生活居住为主，集商贸、文化、娱乐、休 闲于一体，功能齐全、设施配套、环境优美的现代化多元新型城区， 成为具有优美宜人的人居环境、高品质高档次的都市景观和最具进展 活力的都市新地标。5、 企望按

47、照邯郸都市总体规划，随着都市中心区南移，在都市南部建设 以中高档生活居住为主，集商务、文化、娱乐、休闲于一体的现代化 新型城区。该区域具有十分良好的开发建设前景，可利用成方连片的 土地上进行城区综合开发，通过开发建设可取得良好的经济效益、社 会效益和环境效益。同时可享受旧城改造有关政策及市政府提供的最 顶格优惠政策。工程总投资80亿元，其中工程拆迁和基础设施建设投资约22亿 元。投资者不仅可利用现成的配套设施，还可利用兴旺的交通干线， 贸易流通辐射山东、河南、山西、河北等多个省市。该库区开发后, 将对增强都市化整体功能、提高居民生活质量产生积极阻碍。五仓区将建设以中高档生活居住为主，集商务、文化、娱乐、休 闲于一体的功能齐全、设施配套、环境优美的现代化新型城区，并将 成为具有优美宜人的人居环境、高品位高档次的都市景观和最具进展 活力的都市亮点。二、地利位置邯郸位于河北省最南部，地处北纬36021 44,东经 114003, 40之间，与晋、鲁、豫三省接壤，总面积1.2万平方公 里，其中市区面积457平方公里，总人口 849. 9万人，辖19个县（市）