农用地区片综合地价制定分析.docx

《农用地区片综合地价制定分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《农用地区片综合地价制定分析.docx（3页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、农用地区片综合地价制定分析基于新土地管理法中关于区片综合地价的规定，目前北京主要依据自2004年7月1日起施行的北 京市建设征地补偿安置方法（以下简称148号令），执行征地补偿费最低保护标准。征地单位与被 征地农村集体经济组织或者村民委员会在不低于征地补偿费最低保护标准的基础上，协商签订书面征地补 偿安置协议。但征地补偿费最低标准已不能满足实际工作的需要。制定北京市区片综合地价，既是贯彻落 实法律要求，也是保障被征地农民的重要举措。须重点关注的几个问题安置补助费内涵与上位法不同。新土地管理法中的安置补助费是指被征地农民重新安排生产生活的补 助，而北京市依据的148号令中的安置补助费主要用于缴纳

2、被征地农民的社会保障费用。虽然二者名 称一致，但实际内涵却不等同。提前农转非地区社保费用的剥离问题。北京市局部区、乡（镇）、村存在 提前农转非情况，整建制农转非区域由区级或乡镇统筹，并统一垫资，通过使用往后年度征地工程产生的 征地补偿费将垫资局部分期回收。工程实际执行中农转非费用在征地补偿协议中表达为土地补偿费，内涵 与新法规定的土地补偿费也有差异，如何剥离也是难点。测算方法有难度。根据相关文件规定，区片综合 地价测算可以依据农用地产值修正法和征地案例比拟法等方法，但均未明确测算公式和参数取值来源等，国 内其他省份也未有成熟做法。如何进行测算，在制定过程中是一大难点。确定区片综合地价水平有难度

3、。 由于各区实际情况和经济开展水平存在差异，且过去征地补偿费用是通过协商确定的，相邻区征地工程的 实际征地补偿费结果差异较大。如何确定区片综合地价水平也是一个难点。区片综合地价的测算区片综合地价的技术路线。制定区片综合地价工作要综合考虑土地类型等因素，科学划定征地区片，并分 别测算征地区片内的价格，即总体采取先划片、再定价的技术思路（图1 ）。区片划分。以区为单位, 根据农用地条件相近的原那么，将区域划分为一个或几个区片，作为测算区片综合地价的基本单元。划定区 片原那么上不打破村级行政界线，确有必要的，依据河流、道路等线状地物确定区片边界。结合北京市实际 情况，选取与区片综合地价影响较大的因素

4、作为划定区片的主要因素。本次划分区片以本区村级行政区域 为基本单元，选择土地类型、土地产值、土地区位、耕地等级、人均耕地、土地供求关系、当地经济开展 水平等影响征地补偿的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后将综合分值 相近的单元进行归并，同时调整划定区片。根据实际情况采用综合判定法和多因素综合评价法，结合上述 两种方法的结果，综合考虑确定区片。区片综合地价测算。一是农用地产值修正法。以主导耕作制度为测 算基础，通过将当地主导耕作制度预期产值还原到当期，并结合被征地农民安置需要，综合考虑土地区位、 土地供求关系、人口数量以及经济社会开展水平等因素，进行修正后测算出区片综

5、合地价。二是征地案例 比拟法。选择区片内近35年来实施征地的典型案例，以政府实际支付的土地补偿费和安置补助费为基础, 剔除政府支付的社会保障费用，根据经济社会开展情况等进行修正后，测算区片综合地价。三是区片综合 地价结果确定。通过农用地产值修正法和征地案例比拟法分别测算出区片综合地价后，对两种方法的测算 结果进行分析，在保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原那么下，综合确定区片综合地 价结果。对策建议测算方法选择方面。在测算区片综合地价过程中，需要根据所在区的收集资料和经济开展情况进行方法适 用性分析。其中，对于区位相对较好、经济开展速度较快的地区，农民赖以生存的方式已经发生变化

6、，从 事土地生产的收益远远低于参加就业的收入，其自有农田大都樗荒，且无产值数据，宜采用征地案例比拟 法；对于区位较差或者经济水平较低的地区，城市化进程缓慢，待估征地区片内近35年发生的征地案不 足三个，农民主要从事农业生产，宜采用农用地产值修正法。影响因素确定方面。结合因素的重要性及区 域差异性，可具体确定影响征地的因素，如总产值、耕地等别、土地类型、土地产值、土地区位、人均耕 地、农民可支配收入、土地供求关系等，再确定征地区片影响因素的分值和权重。相关分析结果可以应用 在两个方面：一是应用于区片划分，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后将综合分 值相近的单元进行归并和调整划定

7、区片；二是应用于测算方法中的修正，农用地产值修正法和征地案例比 较法的计算过程中均涉及因素修正，可根据各因素的分值建立修正体系，确定修正系数。重视基础数据收 集。制定区片综合地价要重视基础数据的收集和调查，统筹协调农业农村、开展改革等部门和各乡镇等， 确保数据来源真实可靠。收集资料后按照全市统一标准和口径，核实数据的真实性、合理性、准确性。对 于存在疑问的数据，及时与相关单位进行核实、确认，尽可能地减少理解误差，防止人为主观因素。初步 测算成果出来后，要充分听取农业农村、人力社保、民政等部门及乡镇、村的意见，在符合全市统一技术 方法要求的前提下，作出合理性的技术修正，确保测算成果符合各区征地实际情况。