商品房购销合同争议(4).docx

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1、可编辑商品房购销合同争议(4) c、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明关于逾期办证的违约责任亦只是规定“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以遵照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并不是必需按此规定支付违约金，有关逾期办证的违约金应遵循合同法有关违约金用于弥补损失的原那么，因此上述司法说明有关逾期办证违约责任的规定仅在给守约方造成损失时适用，本案中申请人所购房屋的房产证虽逾期办妥，但并未给申请人造成损失，不应适用该规定。4、关于其他费用20XX元的问题a.该局部费用系合同中明确约定的，不违反国家法律、行政法规的强制性

2、规定，且被申请人在交付运用前已完成了该局部设施。可视对讲系统，试用后质量、效果不稳定，为广阔业主利益，被申请人选用了此时此刻的系统，该系统造价与可视对讲系统持平，亦在房屋交付运用前完成并移交给申请人运用，申请人在此前亦从未提出过异议。b、申请人在收楼及运用设施后始终没有异议，在长达3、4年后，又要求返还该局部费用20XX元，依据合同法第55条规定，已超过该条规定的一年期限。依据中华人民共和国民法通那么(下称民法通那么)第135条规定，已超过该条规定的两年诉讼时效期限。因此，无论申请人主见撤销合同，还是主见违约，均已过法定时限。申请人的代理律师提交的代理词要点如下：1、根本事实本案证据显示及庭审

3、查明的根本事实是：a.被申请人将合同约定的总建筑面积包括其认为的另有小区分摊面积作为销售面积，但各申请人房产证中登记的建筑面积在不包括另有小区分摊面积的状况下，全部少于双方合同所约定的总建筑面积，其中差额最少的是5.7m2，差额最多的那么达14.4m2。b.被申请人也成认东湖花园三号小区为整个小区效劳的架空层、为整个小区效劳的公共用房、单车房及非独立运用的地下停车库等公共部位，其全部权属全体业主共同共有。c、被申请人将全部权归全体业主同共有的“另有小区分摊”面积擅自分割为小区业主私人全部并作为销售面积的一局部。d、被申请人违反合同约定，为申请人办理房屋全部权证的期限全部超过了“自房屋交付之日起

4、24个月办妥”的期限。e、被申请人单方变更合同约定，将双方约定的安装可视对讲系统更换为一般对讲系统，被申请人仍按可视对讲系统的标准向各申请人收取安装费用。邮电部门免费为全体业主安装了信报箱，被申请人从中收取费用。2、仲裁恳求合法a、各申请人房产证中登记的建筑面积均少于补充协议第7或第8条所约定的总建筑面积，依据此约定，被申请人应当向各申请人返还误差面积相应的购房款;同时，我国合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反

5、合同可能造成的损失。现各申请人以误差面积的购房款作为基数要求赔偿以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息损失合法合理。b、双方虽未约定办证逾期违约的赔偿计算方法，但最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明第18条明确规定：合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以遵照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因而各申请人遵照已付购房款总额和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约损失，合理有据。c、合同法第63条规定：执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价风格整时，遵照交付时的价格计算。被申请人向各申请人所收的有视电视系统等费用都是政府定价或者政府指导价，但被申请人却超过规定多收取了费用，有的那么是没有收费依据，如专用信报箱费，有的那么是进展了单方变更，如闭路电视监控系统变更成为平凡对讲系统而多收取了费用。上述多收取的费用，被申请人均应向各申请人返还。同时，民法通那么第92条规定：没有合同依据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。被申请人所多收取的各项费用都没有合法依据，显属不当得利，须返还多收取的费用。 4 / 4