商品房购销合同争议(3).docx

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1、可编辑商品房购销合同争议(3) a.申请人的房产证登记的住宅(即合同规定的商品房-仲裁庭)建筑面积为94.39 m2(其中套内建筑面积84.04m2，共有分摊面积10.35 m2)，另有小区分摊6.65 m2，总建筑面积101.04 m2。合同及补充协议约定的总建筑面积为101.15 m2。两者相比，房产证登记的总建筑面积比合同约定的总建筑面积大0.89 m2，误差不超过1%，在补充协议规定的误差比率范围内。b.合同标的之总建筑面积为实得面积与公共部位、公用房屋分摊面积之和，房产证中显示的共有分摊面积与小区分摊面积不含已作为独立运用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程，共有分摊面积与小区分面

2、积系不同的分摊面积，均属于东湖花园三号小区公共部位与公用房屋分摊的面积，两者没有重复，其产权人分别为申请人所在栋全体业主及小区全体业主，对此惠州市房屋测绘所出具的分摊面积计算书已作了明确、详细的说明。因此小区分摊面积属于合同约定的总建筑面积的一局部，该约定符合公允原那么并不违反建立部20XX年规那么第9条规定的公用建筑面积计算原那么及其它调整商品房公用建筑面积分摊关系的相关法律、法规、标准的规定，且小区分摊面积的公共部位与公用房屋等建筑物事实存在并由三号小区全体业主实际受益，惠州市房产管理局亦已明确其产权属于三号小区全体业主共有，可办至三号小区全体业主或业主委员会名下。c.合同约定的总建筑面积

3、包括“小区分摊面积”的事实亦可以从合同约定面积与房地产权证登记的差异比例得到证明。16户业主中12户的面积差异不超过1%，属双方合同约定许可的差异。d.公共部位与公用房屋分摊面积在房产证中分为共有建筑面积和小区分摊面积属于房产管理部门登记标准重大改变所致，并不影响合同当时关于销售总建筑面积的约定。申请人房屋所在的东湖花园3号小区是自20XX年起先销售的，销售之日至办证期间房屋产权登记标准发生了重大改变。 惠市房函XX95号复函已足以说明。由于这一改变，导致房地产权证登记部门指定运用的商品房购销合同与核发的房产证关于面积的表述所运用的术语不相同，引发业主误会。2、关于逾期办证的问题a.房产证逾期

4、办理虽属事实，但非因被申请人的责任。补充协议第3条约定，因政府规定办证税费中局部由开发商担当，局部由业主担当，且规定办证费须在房产证办妥前缴交，说明申请人有支付办证税费的义务及缴交办证费为房产证办理的前置条件。被申请人虽于XX年2月21日至XX年6月11日期间分别将房屋交付给申请人运用，但申请人分别于XX年12月22日至XX年7月18日方才接连缴交办证费，因未刚好交费，被申请人曾在小区内进展公告催交办证费，这一事实在仲裁庭开庭审理时申请人已认可属实。因申请缴交办证费前置义务未刚好履行，后置办证义务可暂停履行。b、惠州市房产管理局在受理供应的办证资料后1年多才接连出证，属于房产部门缘由所致。逾期

5、办证是因申请人未刚好交纳办证费用及房产部门延误办证所致，依据广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件假设干问题的指导看法第2条的规定，被申请人只有在因自身缘由导致逾期办证，才担当逾期办证责任。3、即便被申请人需担当违约责任，亦缺乏支付违约金事实依据a.在合同中并未约定逾期办证的违约金。b.依据中华人民共和国合同法(下称合同法)第113条、114条的规定，违约金规定的原那么是弥补给当事人造成的实际或可预估的损失，违约金过多高于实际损失的，当事人可恳求人民法院或仲裁机构予以削减。在本案中，16户申请人中有12户是以银行贷款形式支付房款，对此合同可为证，且至今未还清银行贷款。此类业主的房产证

6、需办理房屋抵押登记手续并由贷款银行保管房地产权证原件直至还清贷款本息，按银行规定，此类业主在未还清贷款前不得对房屋进展转让、抵押、赠与等处分权，只可行使占用、运用及收益权，不存在所谓的抵押借款或转让问题。对于一次性付款的申请人而言，而且惠州市在XX年9月1日前，即便房屋的房产证未办妥，亦可通过购房合同的转让(原以银行贷款付款的客户转让前需先还清银行贷款)，将房屋的权益转让并获益，房产证是否办妥，根本不影响申请人对房屋权益的转让。至于一次性付款的申请人所说的抵押借款，被申请人至今未接到过一次性付款的申请人因逾期办证导致其不能抵押给其造成损失，并提出索赔的任何主见及依据，说明在此期间一次性付款的申请人或未有抵押的要求或是逾期办证未对其造成实际损失。此外，本案中，房屋已按约定交付给申请人运用，申请人亦已入住多年，无论是以银行贷款支付购房款还是一次性付清购房款，逾期办证均不影响其对房屋占用、运用及收益权。 4 / 4