地产基础知识及商业地产专业知识培训手册.doc

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1、商业地产知识培训一、基础知识：1、基础类专有名词房地产的含义：房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产的类型:居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产房产：个人或者团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体上的权益。房地产交易：土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为。国有土地使用证：依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法

2、律效力，受到国家法律保护。建设用地规划许可证 ：城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设工程规划许可证: 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设工程施工许可证（建设工程开工证）：取得建筑工程规划许可证后，由建筑工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。商品房预售许可证：按提供预售商

3、品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。取得预售许可证工程进度要求：七层以一下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。五证二书一照：房地产商在预售商品房时应具备“五证一照”。其中“五证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证(建设工程开工

4、证)、商品房预售许可证，”两书”指住宅质量保证书、住宅使用说明书“一照”指营业执照。地籍：是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权有偿出让的简称是“批租”。征地：国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。动迁：城市的市政建设、旧

5、区改造，以及征用集体所有的土地，都存在着房屋拆迁的问题，即拆除建设用地范围内原有的房屋，并对该范围内的单位和居民进行妥善的安置和补偿。土地使用权年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者在使用期满时申请续期，可重新签订合同，支付出让金并办理登记，而继续享受土地使用权。三通一平 ：三通指水通、电通、道路通；一平指场地平整。七通一平：七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地；一平指场地平整。宗地：宗地是土地的基本单元，是指以权属界限组成的封闭地块。生地：未经开发、不可直接作为建筑用地的农

6、用地或荒地等土地。毛地：做到“三通一平”，在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。熟地：做到“七通一平”，经过土地开发，具备基本建设条件的土地。用地性质：规划用地的使用功能。用地面积：规划地块划定的面积。用地红线：经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。道路红线：是指城市道路(含居住区级道路)用地的规划控制线。建筑红线：城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。二级市场：指土地再交换市场，以及存量房屋的产

7、权交易市场。三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场（即二手房市场）。转让：房地产权利人将其依法拥有的房地产转移给他人的行为。房地产增量：在一定时期内，新开发建设的房地产数量。房地产存量：在一个特定的时间点上，全部或分类物业的保有量。2、业务类专有名词销讲：全名是“销售讲习资料”，指在案前准备期，整个专案组协同通过对该案的了解所整理出来的一份资料，它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、发展商基本资料、建材与设备介绍、产品解说、SWOT 分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等；其中最重要的是“答

8、客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。销控：指在专案或主委拟订的去化顺序控制下，对整个楼盘的房源进行控制的一种手段。它包括软销控（价格销控单价、总价）、硬销控（房源销控楼层、位置、面积、房型）。销控的唯一目的是为了达成销售目标：一般来说，在代理而言是为了销售速度最大化；在包销而言是为了销售利润最大化。销售循环：指整个销售追踪过程（客户接待电话追踪信件联系节日问候告知工程进度客户再来现场）。去化顺序：在一个楼盘中，按照房型或面积或总价或单价或楼层等等，对一个个案进行销售速度的排序。例如：二房去化速度三房去化速度复式去化速度。另一种表示的方法是百分比，比如二房去化=50%，三房去化 =45%，复式去化=

9、5%。主力面积：以 10 平方米或15 平方米或其他数量的平方米为一档，将一个个案的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。主力单价：以 100 元/平方米或200 元/平方米或其他数量的单价为一档，将一个个案的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。主力总价：以5 万或10 万元为一档，将一个个案的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力总价。均价：某一个个案的总销金额除以总建面得出的单价(将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价)。订金：房屋订购金，又称协议金、诚意金等等，一般为 RMB10002000

10、。定金：房屋定购金，又称大定金等，一般为 RMB20000。开盘：某一个个案取得了预（销）售许可证，并通过一定量的媒体投放，告知客户该案开始进行销售。清盘：指当一个个案的销售进入尾声时，开发商同意以一个比以前低的单价来进行销售。强销期：大批量的媒体广告投放出去，公司的大量人力物力投入，以期在短时间内创造高销售率的一段期间。抗性：指阻碍个案销售的任何事物。比如价格、地段、生活机能等等。水平动线：指在一个层面中,人们行走的最佳路线。垂直动线：指在同一栋楼中，人们上下的最佳路线。出入动线：指从小区内部到外部的最佳进出路线。交通动线：指从某一处到另一处的一个交通线路安排。引导动线：指通过一定的手段（比

11、如刀旗、横幅等）将客户引导到售楼处的路线安排；在人流、车流聚集区，扩大影响力的方式。建筑面积:房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m 以上（含2.20m）的永久性建筑。使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。计算使用面积时有一些特殊规定跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计

12、算。套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。􀂗 套(单元)建筑面积：套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。公摊：包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间。公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积之和。建筑高度（建筑限高）：地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。一般地区，其建筑高度，平顶房屋按照女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。建筑密度是控制

13、地块容量和环境质量的重要指标。住宅建筑：按层数分为低层住宅（13F）、多层住宅(4-6F)、中高层住宅(7-9)、高层住宅(10F)。超高层建筑：建筑总高度超过 100 米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。容积率：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。得房率 ：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。绿化率：也叫绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿

14、地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。绿化覆盖率：绿化投影面积/基地面积。2、企划类专有名词广告表现：案名：楼盘推广名（可能与注册名相同）。LOGO：楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。DM：Direct Mail（直投邮件），用文字图案简单表现个案情况，可以用于邮寄的小型宣传册，通常为单片或折页等形式。配合业务要求寄发各类目标企业负责人，是一种针对性比较强的小众媒体道具，并可以用于外地展销会上发放。楼书：详尽的楼盘说明书，分为销售用楼书和纪念性楼书。成本较高，一般只赠送给已成交客户或重要客户。户外广告：楼幅：悬挂于楼体外立面上的布幅，通常为喷绘和牛筋布。

15、横幅：悬挂于街道的跨街条形布幅，在引导动线设定的区域起到广告宣传造势作用，也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。引导旗：又称罗马旗，指导性引导用旗帜，通常为长条形，一版悬挂于电线杆及特指旗杆上。户外看板：基地外围用于形象表现的大型广告看牌。高炮：单立柱广告塔，通常用于城市主干道两侧，是另一类型的户外看板。广告媒体：派夹报：属于一种销售手段，分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料；夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中，并通过该报纸杂志的发行来散发资料。3、售后服务类专有名词：产权证：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请，房地产管理部门应当在

16、受理登记申请起30 天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。 对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。基准地价：是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格。商品房：地产开发公司综合开发、建成后出售或出租的住宅、商业用房以及其他建筑物。现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间

17、的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。交房：开发商取得新建商品房房地产权证后，以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接，购房者根据合同约定对房屋工程质量配套设施，产权清晰等方面进行验收，开发商向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。购房者对房屋及其产权进行检验，认为符合合同约定条件的与开发商签订房屋交接书。按揭：是英文mortgage（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭

18、受益人（银行）将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。公积金：根据国家有关政策、法律的规定，购房人因购房资金暂时不足，可以申请住房抵押贷款。凡按规定履行缴存住房公积金，且所在单位按月正常缴交的本市职工均可享用。个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。印花税：对经济活动或经济交往中书立、领受凭证征收的一种税赋。房地产契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋，是国家资源税，由财政局征收。维修基金：为了保证房屋正常使用和延长使用年限，对房屋进行合理维修所需的费用。房地产交易手续费：

19、是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋保险费：保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害、意外事故，信用责任造成房地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度。保险费率一般在0.8%7%之间（国内企业）房屋。居民住房保险费率为0.2%左右。他项权利抵押证：房屋在抵押期内不属于原房地产权利人，而属于其它权利人的一种非正式权利。房屋权属登记费：即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不

20、包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。4、建筑类专有名词砖混结构：砖墙承重结构，加混凝土圈梁，一般用于多层住宅。框架结构：由钢筋混凝土柱、梁组成的承重体系，一般用于公共建筑。剪力墙结构：楼板与墙体均为现浇或预制钢筋混凝土结构，一般用于高层住宅。框架剪力结构：在框架结构中设置部分剪力墙，共同组成受力体系，一般用于高层公共建筑。筒剪结构：由混凝土筒体和框架柱共同组成受力体系，用于高层公建。钢结构：受力构件由钢梁柱组成，现在多用于大型超市、厂房。钢混结构：受力构件材料由钢筋混凝土组成，它包括上述框架、剪力墙、框剪、筒剪结构。承重墙：承受上面传下来的竖向荷载是受力构件，不能随敲除。一般砖混多层

21、住宅的24cm 墙均为承重墙。剪力墙：剪力墙结构中的混凝土墙体，承受风地震作用。裙房：高层建筑附属的多层低矮建筑部分现浇：由混凝土现场浇制而成中空玻璃：中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“中空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。二、商业地产基础知识：临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立橱窗及门户直接连接街道，一般同时有阁楼及独立卫生间。商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营商的物业，由于商铺吸引人流量，自身内部有经营主题，与

22、自然街道的临街铺截然不同。现铺：已交付使用的商铺，客户交付部分或全部房款后即可使用，称之为 现铺。准现铺：主体工程已经完毕，正大装修，即可交付使用的商铺。楼花（期铺）：正处于施工阶段，离交铺期甚远的商铺开间：一间房屋的面宽，即两条横向轴线间的距离。进深：一间房屋的深度，即两条纵向轴线间的距离。层高：楼房本层地面到相应的上一层地面的竖向尺寸。商铺选择的六大要素：人气，位置和交通，铺型设计，物业管理，商业承载量，升值潜力商铺价值的市场分析要素：1.1、是否处于核心商圈：核心商圈的力量是巨大的，是否处于核心商圈，其价值的相差可达数倍； 1.2、市政规划如何：市政规划可让一个项目或区域的商业价值大起大

23、落，对商业的巨大影响不可不引起重视，比如城市交通建设，市政工程建设，城市规划；1.3、掌握租金水平及未来走势：这对大多数投资者来说较难，但他对投资收益的判断至关重要；1.4、选择成熟地段：地段的重要性是多数投资者所关注的；1.5、注重长线收益：投资决策时切忌只顾现实利益，投资是一个长期行为；商铺投资收益率的计算三、商业地产解析：1、商业地产的概念、特性商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别

24、墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。简单地说，商业地产属于不动产，一方面是指产生交易的不动产（如社区商业，卖场，专业市场），另一方面指用于商务活动的不动产（MALL，写字楼等）。2、商业地产的分类1.1、按开发形式分类：商业街商铺市场类商铺社区商铺住宅底层商铺百货商场、购物中心商铺写字楼商铺、商务楼 交通设施商铺产权式商铺1.2、按坐落位置分类： 市中心商业交通枢纽附近商业居住区附近及其他市区商业市郊商业 1.3、按商业规模分类：超大型功能齐全综合体形式面积10万平以上大型建筑面积

25、过万，具有区域影响力中型分布广泛大型商业区的补充小型填补中型商业区空白，为人们生活提供方便1.4、按行业经营分类： 零售功能房地产 娱乐功能房地产 餐饮功能房地产 健身服务及休闲功能房地产 商品批发商业地产 居住及办公用商业房产1.5、按消费行为分类： 零售业态商业地产 服务业态商业地产 餐饮业态商业地产 文体娱乐休闲业态商业地产1.6、按辐射范围分类： 近邻型社区型区域型 超区域型 超级型1.7、按商业区域分类： 市中心商业区 区域商业中心 居住区商业 街坊商业 专业街 新城商业中心 中心镇商业1.8、按后期运营特征分类： 按经营方式分为统一经营物业和分散经营物业 按经营类别分为综合经营物业

26、和单一经营物业 按销售方式分为销售物业、租售物业、出租物业 按物业产权分为产权物业和非产权物业1.9、按项目开发复杂程度分类： 单一型 普通商业地产复合型 商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合 综合体型 商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等2.0、按建筑体分类： 单体建筑综合建筑2.1、按建筑存在形式分类： 大型商厦专业市场 小区商铺 商业区商地下商城3、区位：综合性的规划学用语，指为某种政治、经济、社会活动所 占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。4、商业地产调研术语 ：商圈：指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。消费市场调查研究：针对不同消

27、费市场环境和企业市场定位，提供科学、系统的消费市场、商业竞争状况调查、统计、分析和研究，为企业经营策略、营销策略提供依据。商业饱和理论：在零售业态里，测算一平米营业面积的销售额，值越大说明未饱和。聚客点：指主要聚集客人的位置CBD：中央商务区板块：指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多人流量：是计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测算马路中间的和马路对面的人流量。内部空间术语：商业空间规划设计：提供商业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流动线规划、商业配套设施规划、商业店铺切割、商业

28、物业的谁、电、暖、电器、消防 及设备的规划建议、一次装修规划建议，二次装修设计等规划服务购物空间：是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置 、数量、布置及宽度等技能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。商品展示空间：从常规的货架到地台、墙面及空中挂件。服务空间：是商品销售的辅助空间，如试衣间、寄存处等。休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所，点缀以 绿化小品，既满足顾客的需求，也促进了消费防火区：在建筑中采用耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分割成若干区域的防火技术措

29、施。防烟区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防补救工作顺利进行。5、空间设计主体术语：水平交通：同一水平面或楼层内的通道。垂直交通：指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。柜台：供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客餐馆挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品下部用于贮藏。货架：营业员工作现场中分类分区的陈列商品并少量储存商品的设施。店面：是商店建筑物本身整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。店面是商家通过门面向消费者呈现的最基本的形象。中庭：建筑物内部的室外空间，最大特点

30、是形成具有位于建筑内部的室外空间。主力店：通常是大型的、有一定知名度、能为商场带来人潮流量的商家。也成为锚店或核心租户。通道：如血液贯穿于购物中心或商场的平面全部，分为主通道和次通道实用率:套内建筑面积/购房建筑面积多层住宅一般为80%以上高层住宅一般为75%以上临街独立商铺一般为80%以上大型商场内商铺一般为50%以上写字楼一般为60%左右6、其他术语：设计先于开发：开发商业地产要先确定经营模式、服务对象和商品定位，再按经营业态的需求进行建筑规划设计。如果沿用住宅开发的思路和模式，商业地产很难成功。柱网：单层厂房、多层厂房中，承重结构柱子在平面排列时形成的网格成为柱网。动线：是建筑与室内设计

31、的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。优良的动线设计在博物馆等展示空间中特别重要，如何让进到空间的人，在移动时感到舒服，没有障碍物 ，不易迷路，是一门很大的学问。一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消 防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货 架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。商业形象概念设计：基于商场的市场定位，进行总体的商业主题概念方案设计，从色彩、线条、形态等全方位对

32、立面、室内、标志、环境统一考虑，使商场从整体到局部，处处都能体现商场的主旨店铺及专柜、专卖店形象设计：是商场或购物中心的基本单元，店面形象设计既关注着对整体顾客的吸引力也关注着局部店铺、专柜、专卖店经营情况。导购系统设计：刺激消费者视觉影响消费者心理，导购系统是消费者识别商品、商场用来招揽生意的牌号或标记。7、商业地产营销术语同质市场：凡消费者或用户对某一产品的需要、欲望、购买行为以及对企业营销策略的反应等方面具有基本相同或极为相似的一致性，这种产品的市场就是同质市场。异质市场：异质市场是指卖不同商品的市场。异质市场的异质不是指质量不同，一般而言异质市场上的竞争要比同质市场上的小它主要是来区分

33、同质市场的企业管理过程是市场管理的内容和程序的体现，是指企业为达成自身的目标辨别、分析、选择和发掘市场机会,规划、执行和控制企业活动的全过程。返租：也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该 房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。售后包租：开发商出售时与买受人约定，出售后一定年限内由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年提供一定比率回报。出租率：已出租面积除以总的出租面积的百分比。投资回报率：

34、指消费者在投资某物业后每年能从该物业获得的利益与该物业的出售价格的比值。市场化经营、商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付”，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范”为特点的全面化的管理模式。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的合算、精细化的分析、精细化的规划。物业管理：是指由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备 、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。分为广义和狭

35、义两种理解。8商业地产三重诱惑：商业盈利和物业升值提升开发企业知名度，增加股票在资本市场的吸引力以物业增值和现金流吸引银行，增加授信额度业态和业种：业态和业种是经营的大类和小类，简单说就是“卖什么东西，卖给谁，如何卖”的产品商品经营方式。业态和业种规划、布局、配比设计以及随后的品牌落位往往会摆在最为核心的位置，他们直接关系到规划设计、后期运营业态是指：为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。业态是指细分市场面向某类目标客户购买水平与习惯的商店营业形态，业态的分类主要依据零售业的场地、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等确定。业态一般分为四大类：零售业态 餐饮业态 居民服

36、务业态文体休闲娱乐业态零售业态商业地产规划过程中，大部分都是零售业态。零售是指向最终消费者个人或企业出售生活消费品及相关服务，以提供其最终消费使用的全部活动。零售定义为四个方面的额范畴： 第一，零售是将商品及相关服务提供给消费者作为最终消费使用的活动。第二，零售活动不仅向最终消费者出售商品，同时也提供相关服务。第三，零售活动不一定在零售店铺中进行，也可以利用一些是顾客便利的设施及方式进行，如网络、自动售货机等， 第四，零售的顾客不限于个别的消费者。零售活动提供者在寻求顾客是，不可忽视团体对象，中国社会团体购买占销售额的10% 左右。餐饮业态按消费内容分：中餐、西餐、日本料理、异国风味餐厅按消费

37、方式分：豪华餐厅、家庭式餐厅、自助餐厅按服务方式分：餐桌服务、柜台服务等按经营方向分：餐馆、小吃店、饮料店按连锁经营分：快餐、高档正餐、酒店类餐饮、主题类餐饮、自助类餐饮、休闲类餐饮、娱乐类餐饮、美食城服务业态：居民服务业 家庭服务：保姆，家庭护理，厨师，洗衣工，门卫，司机，病房 临时护理和陪诊服务等 幼儿园洗染服务:洗衣店，干洗店，洗染店及毛皮护理服务等 理发及美容保健服务：理发，美容，皮肤保健护理，保健按摩，足底按摩及洗脚，街头流动理发；不包括健美健身、医疗护理、整容。 洗浴服务：洗澡洗浴服务，温泉，桑拿，修脚，不包括医疗相关 婚姻服务：婚姻介绍，婚庆等服务 殡葬服务：与殡葬有关的服务 摄

38、影扩印服务：婚礼摄影，艺术摄影，一般照相，图片社服务， 照片扩印服务，利用计算机进行照片图片加工处理服务，其他摄影 扩印服务 其他居民服务其他服务业：修理与维护：汽车摩托车维护养护、办公设备维修、家用电器维 修、其他日用品维修清洁服务：建筑物清洁、其他清洁文体休闲娱乐业态：文体休闲娱乐产业可以界定为与文体、娱乐、休闲密切相关的 产业领域，特别是以旅游业、文化产业、娱乐业和体育产业为主体 构成的经济形态和产业系统，它是一个产业群或产业链。旅游业：国际上成为旅游产业，是凭借旅游资源和设施，专门或 者主要从事招徕、接待游客、为其提供交通、游览、住宿、餐饮、 购物、文娱等六个环节的综合性业务。旅游业务

39、有三部分构成：旅 游业、交通客运业和以饭店为代表的住宿业。是旅游业的三大支柱文化产业：包括电影、电视、音乐、歌曲、报刊、图书、休闲文 化、艺术广告、艺术品经营等。文化产业划分为三类：一是生产与销售以相对独立的物质形式呈现的文化产品的行业如图书销售；二是以劳务形式出现的文化服务行业如舞蹈演出；三是想其他商品和行业提供文化附加值的行业如形象设计。娱乐产业：我国的文化娱乐业分为两类： 一是文化娱乐业，如电影院、戏院、音乐厅、文化宫、少年宫、公 园、游乐园及一些体育场所和项目，如体操馆、网球场、乒乓球室 、健身活动中心等；二是消遣娱乐业，如舞厅、卡拉OK厅，保龄 球馆、高尔夫球场、酒吧等。体育产业：包

40、括体育本体产业、体育外围产业、体育中介产业和 体育产业消费者等。综合建筑体的主要商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、 公寓、住宅等，而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型 专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心、 健身中心，大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银 行、便利店、折扣店、专业市场等。综合建筑体业态组合： 1、业态组合需要考虑的三个问题 业态的选择；配比的问题；落位与分部。 2、整体定位于单体定位的细化与统一 整体功能性定位；目标客户群选择；整体规模确定。 3、功能性选择与配比 4、业态布局与衔接的技巧技巧 5、综合建筑业态盈利能力的统筹 6、业态

41、组合的动态变化租金承受力原则：名表、化妆品、珠宝等商品一般均放置在商场地面一层，主要原因在于其利润回报空间较大，因此对租金承受能力也较高。而超市、家电、大型酒楼等则往高楼层或地下放置，主要由于其需求面积较大，前期投入成本较多，以及经营利润率低，因此对租金敏感度较强，承受能力也较低。开店特殊要求原则：影院对空间结构的特殊要求重型建材对承重的要求木材、涂料对消防的要求餐饮休闲娱乐对排烟、排污、给排水的要求纤体、图书等感受型或奢侈型产品对私密性的要求高端品牌对形象展示面的要求购物中心分类：按购物中心的商场面积规模分类 1、大型购物中心 2、中型购物中心3、小型购物中心按购物中心定位档次分类 1、高档购物中心2、中高档购物中心3、中低档购物中心