20052006年广东房地产市场分析报告.doc

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1、2019-2019年广东房地产市场分析报告广东省统计局固定资产投资统计处处长姚瑞华2019广东房地产市场景气分析报告 2019年，广东房地产开发投资总体保持平稳增长态势，商品房销售情况良好。若解决好房价上涨较快的问题，预计今年房地产开发投资和商品房屋销售可望获得持续稳定健康增长。 一、2019年的主要情况 广东房地产开发投资连续五年增速低于全社会投资增速，近两年多来，广东房地产开发投资每月增速基本上低于全国15个百分点以上，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重从2019年的28.1%下降到2019年的21.5%。从发展周期看，仍处于稳定发展阶段的调整期。 （一）房地产开发投资低速平稳发展

2、2019年广东房地产投资运行态势平稳，每月增速在10%左右波动，全年完成投资1498.28亿元，增长10.5%，增速比上年回落1.6个百分点，占全社会投资比上年同期下降1.2个百分点。2019年广东房地产开发投资总量在全国排位首次跌到第三位，房地产开发投资增速在全国居倒数第4位，比全国平均水平低9.3个百分点。从地区影响因素看，2019年佛山、湛江、茂名、惠州、东莞和清远房地产开发投资快速发展，拉动全省增长8.64个百分点。广州和深圳房地产开发投资发展不快拉低全省增速，2019年广州、深圳两市房地产开发投资增速只有0.7%和-3.1%，拉低全省增速21.1个百分点。 （二）商品房屋市场需求畅旺

3、 2019年全省商品房屋销售建筑面积3 693.85万平方米，同比增长21.2%；销售额1383.87亿元，同比增长30.7%，销售建筑面积和销售额的增长速度分别比上年同期提高11.9个、11.5个百分点。各种物业类型的房屋销售建筑面积和销售额均有两位数的增长。其中办公楼的销售建筑面积和销售额增长最快，分别增长64.9%和68.9%，住宅销售建筑面积和销售额分别增长20.0%和29.7%。住宅市场以自住型需求为主，投资比例不高。从部分的市抽查看，成交的住宅总量中，自住型需求比例占90%以上，投资投机性需求不到10%。 （三）房地产开发投资直接到位银行贷款略有增长 受国家宏观调控政策的影响，今年

4、前11个月广东房地产开发投资中本年到位的银行贷款一直负增长。全年房地产开发投资中本年到位资金2102.62亿元，同比增长12.8%。其中本年到位的银行贷款351.78亿元，同比略增5.4%；到位的利用外资32.64亿元，下降14.7%；到位自筹资金642.04亿元，增长26.8%，到位的定金和预付款832.95亿元，同比下降0.7%。 （四）2019年第四季度广东房地产业企业景气继续上升 2019年房地产业景气指数从三季度开始缓慢回升，四季度达到147.2点，比三季度上升4.64点，劳动力需求景气比三季度上升3.95点。开发商对市场前景看好，第四季度企业家信心指数比三季度上升12.12点。企业

5、生产总量增加，效益好转，四季度房地产业企业生产经营主要经济指标中，企业综合生产经营状况比第三季度上升10.7点，土地开发面积和房屋竣工面积的景气指数分别为95.75点和115.01点，比三季度上升6.8点和21.9点；房屋销售价格和税后利润的景气指数分别为120.05点和125.96点，比三季度上升15.0点和18.0点。去年底企业融资困难的状况略有改善，第四季度企业融资景气指数比三季度上升3.13点。 （五）房地产物业管理和中介服务业发展较为成熟 广东房地产业经过多年的发展，已经形成一条完整紧密的产业链，全省房地产物业管理和中介企业蓬勃发展，成为新兴的服务业，广东房地产业法人单位无论是单位个

6、数还是就业人员排在上海、江苏和浙江的前面，特别是数量上的优势比较明显。2019年全省经济普查数据显示，全省物业管理企业法人共有4645家，就业人员27.79万人，中介机构2669家，就业人员3.85万人。广东物业管理的企业法人比上海、江苏和浙江多2000家、2672家和3127家，中介服务法人企业比江苏和浙江多871家、815家。2019年物业管理企业法人主营业务收入和利润总额分别达到156.94亿元、15.69亿元，中介服务企业主营业务收入和利润总额分别达33.65亿元、5.69亿元。物业管理企业和中介服务企业的资产合计是上海、江苏、浙江的1.17倍、4.55倍和5.19倍。 二、存在的主要

7、问题 房地产业在总体上保持较好增长态势，但也存在着影响房地产市场进一步持续健康发展的问题。 （一）商品房平均价格总体呈上涨趋势 2019年广东商品房屋每平方米平均价格3746元，同比增长7.7%。从增长速度看，近5个月来的平均房价增幅处于逐月上升的趋势。2019年前7个月，广东商品房屋的平均价格同比一直处于负增长的区间。18月略增0.6%，19月增长2.2%，110月增长3.4%，111月增长6.1%，全年增长7.7%。从物业类型看，商品住宅和其他类型的房屋销售价格增长较快，2019年广东商品住宅每平方米3561.31元，同比增长8.1%；其他类型房屋每平方米3151.18元，同比增长9.8%

8、。从地区看，珠三角部分城市和粤西平均房价上涨较快。 2019年广东房价上涨的主要原因：一是由于市场自身的持续发展与供求关系的变化引致。近年来广东城市化进程加快，土地资源日益稀缺，人民收入提高下改善性居住需求增长使住宅产品结构升级，高端产品增多，房价呈结构性上涨。二是自住型需求为主的住宅需求增长呈刚性，土地、增量和存量住宅供应有所减少，供求关系日趋紧张，直接引致房价持续增长。2019年广东竣工商品房屋面积3421.67万平方米，只增长0.4%。空置商品房屋面积继续减少，全省空置商品房屋面积2091.95万平方米，同比减少51.02万平方米，其中空置住宅减少65.97万平方米。新增土地供应的持续紧

9、缩与存量土地的逐渐消化使近年来年度土地入市量难以满足每年三四千万平方米的商品住房需求。三是房地产市场存在某些炒作和违规行为，个别机构和媒体在并不真正了解市场供应的情况下发布失真信息，客观上加剧了购房者的紧张心理，引起房价不断走高。 （二）阶段性土地供应紧缺 从2019年土地市场情况看，随着国家对土地的控制越来越严格，土地市场招投标的规范，开发商储备土地的难度加大。2019年广东房地产开发企业本年购置土地面积2822.29万平方米，比上年同期减少133.93万平方米，同比下降4.5%；本年土地购置费209.02亿元，同比下降1.7%。本年完成开发土地面积2040.48万平方米，比上年同期减少18

10、6.71万平方米，下降8.4%。本年成交的土地价款152.10亿元，同比下降25.5%。另外由于现有土地存量分布不均衡，少数开发商手中囤积大部分的土地，中小发展商大多没有储备土地，在土地拍卖中实力不如大发展商，因此一部分发展商没有土地维持公司运作，这也是导致2019年“地荒”的一个重要因素。 三、2019年发展预测 展望今年广东的房地产市场形势，在社会经济环境和一系列政策的影响下，平稳仍将是今年的主调，2019年广东房地产市场在国家继续宏观调控的大背景下，预测将呈现以下趋势： （一）投资增长速度在12%左右 GDP和城乡居民储蓄两大主要经济指标首次突破2万亿元大关，全省经济总量再上新台阶,广东

11、社会经济正步入新的发展阶段，2019年全年广东省生产总值21701.28亿元，比上年增长12.5%，全省城乡居民储蓄存款达20267.76亿元。全省完成固定资产投资6957.38亿元，同比增长16.3%。这都为今年房地产开发投资的增长奠定较好的基础。 广州和深圳城区中心的房地产开发投资增长速度将会继续放缓，但珠三角二线城市由于处在房地产的投资上升期，城市建设发展迅速，城镇和农村的居民可支配收入较高，外来人口较多，经过多年的发展，土地越来越稀缺，城镇和农村的私人建房受到限制，预计这些地区今年的房地产开发投资仍将有较快的增长势头。 2019年土地供应量将会比2019年有所增加。如扩大土地供给规模，

12、增加较为紧俏的老城区土地，调整供地结构，采用多种方式加快土地流向市场等。另外广东房价连续三年以较高幅度上涨，房地产业的高额利润高回报，将对今年的开发投资起较大的刺激作用。 综合上述几个方面的情况，我认为2019年的房地产开发投资增长速度将略高于去年，约为12%左右。 （二）市场销售仍保持畅旺 居民财富积累继续增大，生活水平不断提高，居民住房的购买力将进一步提高。住房消费向舒适型方向发展，并已成为广东的消费热点之一。2019年广东居民收支大幅度增长，城镇居民人均可支配收入14769.9元，增长8.4%，扣除价格因素实际增长6.3%。广东小城镇建设和城市环境建设方兴未艾，旧城改造、农民进城等对房地

13、产的需求增大，同时在房地产销售市场中，持着“换房需求”的置业者越来越多，特别是房改房的上市条件全面解禁，直接推动广东楼市的发展，房地产市场需求仍呈现刚性增长，2019年商品房屋销售仍将继续保持良好态势。 （三）今年商品住宅销售平均价格总体保持在小幅增长区间波动 2019年，广东商品房屋平均销售价格在2019年增长9.1%的基础上增长7.7%，其中商品住宅平均价格增长8.1%。部分地区房价上涨过快成为政府有关部门及社会关注的热点，在今年人大和政协会议上，与教育、医疗问题并列成为三大焦点话题。但从供需两方面情况看，2019年商品住宅销售平均价格总体仍将保持平稳增长，涨幅会有所回落。 首先是在我省经

14、济的快速增长的推动下，部分地区房地产市场的空间增大，将带来相应商品住宅价格的上升。尤其是珠三角部分地区，相应的商品房销售价格攀升较为明显。其次是上半年求大于供情况仍将延续。从2019年以来，我省商品住宅销售额和销售面积增长速度持续高于投资开发的增长速度，竣工面积和空置面积下降。从目前有关数据看，这一情况在今年上半年还将进一步延续。第三是随着大量房改房上市，人们生活水平提高，房地产一、二级市场开始良性互动，大量“以小换大，以旧换新”的置业者涌入房地产市场，住房梯级消费观念已经形成，“买房换房”的消费态势逐渐成形，中高档住宅的投资比重在提高。这些因素都将提高整体商品住宅的销售价格。 但是随着下半年

15、供求关系趋于平衡，全年商品住宅价格涨幅将会回落。2019年在房价持续上升的市场信号下，存量土地供应加快入市，市场供应规模扩大，供给压力有所减缓，住宅市场供求有望趋于平衡。另外近两年的房价上涨间接地将未来置业需求提前释放，也挤压了未来市场的升值空间。这些都将平抑房价过快上涨。 （四）商业营业用房发展将会有所减缓 2019年全省商业营业用房实际销售建筑面积增长13.7%，价格上涨7.1%，但由于前两年供应略显过大，因此空置面积略有增长(3.5%)，且时间结构有所恶化，滞销和积压面积增加14.87万平方米，同比增长10.5%。2019年商业营业用房预计发展步伐放缓，着重消化上一年度的供应，价格维持在

16、目前水平。 综上所述，2019年在针对性调控政策的作用下，广东房地产市场将进一步规范发展，开发投资持续健康发展，住房价格也将逐步趋于稳定。2019年度广东房地产市场分析报告作者：广东省房协市场分析课题组一社会经济环境2019年，广东国民经济总体保持快速增长，GDP和城乡居民储蓄存款双双突破2万亿元大关，全年完成国内生产总值21701.28亿元，比上年同期增长12.5%，增幅同比下降1.7个百分点。全社会固定资产投资6957.38亿元，同比增长16.3%，增幅同比下降3.6个百分点。城镇居民人均可支配收入14769.9元，同比增长8.4%，扣除价格因素实际增长6.3%。全省城乡居民储蓄存款达20

17、267.76亿元。二 基础数据分析21 房地产投资2.1.1 完成开发投资 2019年广东房地产开发投资1498.28亿元，同比增长10.51%，增速回落1.6个百分点。在各种用途房地产开发投资当中，商业营业用房同比下降1.2%，与去年同期32.6%的增幅形成鲜明对比；办公楼增速回落36个百分点，住宅增幅则上升7个百分点。表1. 按用途完成开发投资数据表（万元） 完成投资 住宅 办公楼 商业用房 其 它 2019年 13558422 8894210 670010 1615084 2379118 2019年 14982780 9885564 726613 1595726 2774877 同比增长

18、(%) 10.51 11.15 8.45 -1.20 16.63 2.1.2 开发资金来源2019年房地产开发本年到位资金2102.62亿元，同比增长12.81%，基本与本年完成投资同步。其中，自筹资金同比出现大幅度上涨，涨幅为26.84%。在到位资金结构中，国内贷款所占的比重同比下降约1个百分点，而自筹资金所占的比重同比增长了3.34个百分点。继续维持自2019年以来自筹资金所占比重持续增长、国内贷款所占比重降低的态势。说明国家紧缩银根政策在继续发挥作用。表2. 房地产资金来源基础数据表（万元） 本年到位资 金 国内贷款 外资 自筹 其它（订金、预付） 金额 % 金额 % 金额 % 金额 %

19、 2019年 18638854 3340770 17.90 382557 2.10 5061859 27.20 9853668 52.90 2019年 21026209 3517762 16.73 326362 1.55 6420421 30.54 10737358 51.07 同比增长(%) 12.81 5.30 -1.17个百分点 -14.69 -0.55个百分点 26.84 3.34个百分点 8.97 -1.83个百分点 22土地开发与购置全年土地开发面积、土地购置面积同比同时出现小幅度的下降，与去年同期土地购置面积增幅36.03%，土地开发面积增幅0.55%形成鲜明的对比。说明开发商储

20、备土地的难度加大。表3. 土地开发与购置数据表（万元、万m2） 土地开发 土地购置 投资 面积 投资 面积 2019年 591895 2227.19 2127073 2956.22 2019年 620622 2040.48 2090170 2822.29 同比(%) 4.85 -8.38 -1.73 -4.53 23 商品房建设 与去年同期相比，商品房屋施工面积、新开工面积及竣工面积均有小幅度的增长，竣工面积扭转了上一年下降（15.8）的态势。表4. 商品房建设数据表（万m2） 施工面积 新开工面积 竣工面积 2019年 13911.55 4921.63 3407.83 2019年 15010

21、.83 5001.52 3421.67 同比增长(%) 7.90 1.62 0.41 24商品房交易根据表5，全年商品房销售额、实际销售面积及成交均价同比都出现了增长，其中销售额、销售面积增幅较大，与去年同期销售额19.2%、销售面积9.3%的增幅相比，商品房屋市场销售速度有所加快，市场需求旺盛。商品房均价3746元/平方米，上涨7.7%，比去年增幅回落1.4个百分点。在按用途划分的房地产交易当中,各类物业的销售额及实际销售面积同比均有两位数字的增长, 成交均价同比增幅在10%内。表5. 房地产交易数据表 销售额（万元） 实际销售面积（万m2） 均价（元/m2） 2019年 10603691

22、3049.11 3478 2019年 13838687 3693.85 3746 同比增长(%) 30.51 21.15 7.71 住宅 2019年 9032629 2741.62 3295 2019年 11716832 3290.04 3561 同比增长(%) 29.72 20.00 8.07 办公楼 2019年 208425 36.45 5718 2019年 352019 60.12 5855 同比增长(%) 68.90 64.94 2.40 商业 2019年 1116691 188.03 5939 2019年 1360495 213.80 6363 同比增长(%) 21.83 13.71

23、 7.14 其它 2019年 231991 80.8155 2871 2019年 409347 129.90 3151 同比增长(%) 76.45 60.73 9.75 图1显示，2019年1季度、上半年及前三季度商品房成交均价呈现稳中有升的迹象，全年房价维持在3700元/平方米上下的水平，与2019年的逐季下降形成鲜明对比。图 125商品房空置2019年商品房空置总量虽有起伏，但总体上较上一年有较大改善。全年空置面积共2091.95万平方米，同比下降2.33%。待销部分（空置一年以内）同比降低8.97%；滞销（空置13年）和积压（空置3年以上）面积同比增长1.32%。合理空置（待销部分）占空

24、置总量33.07%，不合理空置（滞销和积压部分）占空置总量66.93%，而去年同期这两个比例是35.48%和64.52%。即在空置时间结构上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各2.41个百分点。各类型物业，住宅、办公楼空置面积同比均降低4个百分点左右，商业营业用房及其他商品房屋空置面积同比出现了小幅度的上涨。各类物业的空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业营业用房有恶化趋势，其他商品房屋则出现好转迹象。表6. 房地产空置数据表（万m2） 总数 住宅 办公楼 商业 其他 2019年 空置面积 2141.91 1217.77 130.10 518.03 276.02 其中 待销 760.05 4

25、73.36 37.04 156.73 92.92 滞销 881.46 494.00 46.46 219.03 121.96 积压 500.41 250.40 46.60 142.27 61.14 滞销和积压 1381.86 744.40 93.06 361.30 183.10 2019年 空置面积 2091.95 1151.80 125.99 535.89 278.27 待销 691.87 430.43 27.22 136.61 97.61 其中 滞销 922.40 509.10 53.99 242.14 117.17 积压 477.68 212.27 44.78 157.14 63.49 滞

26、销和积压 1400.08 721.37 98.77 399.28 180.66 同比增长(%) 空置面积 -2.33 -5.42 -3.16 3.45 0.82 其中 待销 -8.97 -9.07 -26.51 -12.84 5.05 滞销和积压 1.32 -3.09 6.14 10.51 -1.33 图 2 一生成指标分析31 生成指标的定义依据现有基础统计数据，在开发建设与市场销售和资金风险等方面建立相关的市场衡量指标。为了方便使用，所有指标均是无量纲的。表7. 房地产市场评价指标名称 计算公式 市场消化系数1(X1) 销售面积/（k竣工面积） 市场消化系数2(X2) 销售面积/（k竣工面

27、积+待销面积以月为单位的时段数/12） 市场消化系数3(X3) 销售面积/（k竣工面积+空置面积以月为单位的时段数/12） 投资风险系数(F) 1自筹资金/总投资资金来源 l “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量的比值，反映市场消化能力。为了全面衡量市场供求和交易情况，这里设计三个系数分别在不同层次反映市场消化能力。结合现有统计资料，这里只针对一手市场。 系数1的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场新增供应量； 系数2的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量； 系数3的一般公式定义为：市场实现吸纳量/市场总体供应量。销售面积作为三个系数的分子；差别则体现在分母。

28、系数1只考虑新竣工面积，由于一般有约两成的竣工面积是公建配套、回迁补偿等，因此可销比例k取为0.8；系数2在系数1的基础上，假设满足待销面积（空置一年以内）将在本年度被均匀地吸纳的条件，而暂不考虑滞销（空置13年）和积压面积（空置3年以上）的影响；系数3则假设满足全部空置面积将在本年度被均匀地吸纳的条件。系数2和系数3在分母中对待销面积和空置面积后面的处理都是为了满足不同时间段计算系数的可比性。三个系数的详细应用计算公式见表7。该系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。l “投资风险系数”利用非自筹资金占总投资资金来源的比例，反映开发商开发资金运作的风险大小，也反映资金结构的健康合理与否。风险

29、系数的取值区间为（0，1），该值越大，说明投资风险越高。32 生成指标的分析与去年同期相比，全年市场消化情况良好。全年商品房销售面积同比大幅度上涨，商品房空置面积同比小幅度下降，导致各市场消化系数同比均增长。从资金来源来看，国内贷款比重同比下降，自筹资金比重同比增长，导致投资风险较去年有所降低。表8. 生成指标数据表名称 2019年 2019年 增长 市场消化系数1(X1) 1.1184 1.3494 0.2310 市场消化系数2(X2) 0.8746 1.0772 0.2026 市场消化系数3(X3) 0.6263 0.7649 0.1386 投资风险系数(F) 0.7284 0.6946

30、-0.0338 二结论及建议 房地产开发投资增速保持平稳。商业营业用房开发投资同比减少，空置面积同比增长，空置时间结构出现恶化的迹象，建议房地产开发商今后减少对其投资开发。 国家紧缩银根政策在继续发挥作用。房地产资金来源持续自2019年以来自筹资金所占比重增长、国内贷款所占比重下降的态势，投资风险较去年有所降低。 国家严格土地政策使房地产开发商储备土地的难度加大，但房地产开发商仍对市场持乐观的态度。 商品房屋市场销售速度较去年同期有所加快，市场需求旺盛，商品房成交均价稳中有升，且全年房价仍维持在3700元/平方米左右的水平。建议省内热点城市要适度增加供应量，并调整市场供应结构，确保市场稳定发展。 全年商品房空置总量虽有起伏，但较去年有所改善。空置时间结构仍继续恶化。物业空置时间结构方面，住宅、办公楼及商业用房有恶化趋势，其他商品房屋则出现好转迹象。我们第 19 页