东北项目考察报告.pdf

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1、华东区域工程管理部 1 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 东北项目考察报告 区域工程部对东北大连艺境、沈阳铂悦、沈阳檀悦、沈阳悦峰四个项目，以及沈阳万科金域华府 PC 项目进行了考察，以下经验值得我们借鉴： （1 1）东北各项目甲方的统筹管控能力突出。例如：大连艺境尽管因总包偏弱而导致前期质量较差， 但在交付阶段， 项目协调好各家单位， 最终创造了很好的交付评估成绩，为满意度测评打好了基础。 （2 2）东北工期安排前紧后松，值得借鉴。东北每年尽管有 4.5 个月冬歇期，但仍然执行集团标准工期，主体阶段在保证质量的前提下基本 4-5 天/层，在竣工备案至交付预留了 68 个月进行质

2、量整改和景观施工。 （3 3）东北各项目示范区是整个工程管控难度最大的阶段，所考察项目充分体现了进度和质量“两手都要抓、两手都要硬”，关键是甲方要做好总分包统筹协调。 （4 4）大连艺境交付前的空鼓开裂处理、沈阳各项目墙面管线预埋进砌体的做法、檀悦朴素整洁的安全文明施工等等，充分体现了“行成于思毁于随” 。 （5 5）沈阳万科金域华府预制拼装项目代表了万科工厂化的较高水平，质量控制和安全文明施工均出色。 现将考察情况分述如下： 一、 大连艺境大连艺境 3.13.1 期期（考察考察毛坯交付毛坯交付效果效果） 大连艺境 3.1 期为褐石产品，实际工期如下(按集团最迟工期)： 期次期次 建筑面积建筑

3、面积 层数层数 地上地上 地下地下 开工开工 开盘开盘 竣工备案竣工备案 入伙入伙 3.1 期洋房 44,088 5-71 2013-05-13 2013-11-17 2014-12-04 2015-06-30 3.1 期高层 17,912 181 2015-07-30 大连艺境 3.1 期前期参加了 3 次集团项目评估，成绩一般，2013 年 4 季度曾经排名集团倒数第三。见下表： 排名 评估季度 总包 实测实量合格率 安全文明合格率 关键指标扣分 综合合格率综合合格率 100 （118 个项目） 2014 年 3 季度 大连瑞佳 87.33% 80.25% 0.50% 86.12%86.1

4、2% 85 （111 个项目） 2014 年 2 季度 90.78% 81.25% 2.00% 87.83%87.83% 109 （111 个项目） 2013 年 4 季度 70.43%70.43% 华东区域工程管理部 2 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 尽管前期质量欠佳， 但项目竣工备案至交付的时间预留充分， 留下了 6 个月以上的时间来进行质量整改（两次交付时间 6 月、7 月） ，交付评估成绩较高，交楼后问题很少，业主满意度高。其交付评估成绩如下： 项目景观、外立面和室内观感良好，值得借鉴的经验如下： 对景观，考虑了东北特殊的地理气候，相关苗木种植和草坪铺设是在入春后种植

5、，保证了苗木的成活率、生长时间及种植效果。室外铺装整齐美观，无起伏不平和沉降超标，也无污染。另外另外，该项目景观标准：，该项目景观标准：350350 元元/ /平方。平方。 室内施工较为规范，如空鼓修补、配电箱开关的回路标示、卫生间的顶面刷浆等均细致施工，提升了客户对品质的感受。 外立面涂料的施工质量较好，尤其值得一提的是在每户都能看到的阳露台，能做到线条顺直、阴阳角方正、分色清晰，瑕疵几乎没有，使得客户感受较好。 公共部位配置相对简单，成本投入不大，但对交付有较好效果的一些动作执行到位，如电梯轿厢保护的材料选用及做法均花了心思。 俯视 俯视 路面铺装排版后精细施工 路面铺装排版后精细施工 评

6、估时间 面积 户内 公共部位 园林 外立面 项目综合 6 月 17 日 44483 77.48% 67.24% 71.26% 71.37% 75.02%75.02% 7 月 17 日 17977 76.94% 69.82% 79.07% 64.67% 75.47%75.47% 华东区域工程管理部 3 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 路面铺装平整、缝隙均匀、无破损 路面铺装平整、缝隙均匀、无破损 路面铺装整齐美观 井盖施工细致、路面铺装整齐美观 园建无污染、无沉降 园建无污染、收边细致 种植土无垃圾、生长茂盛 井盖与环境协调 华东区域工程管理部 4 / 20 HDGC/KCBG/

7、2015/003 墙面空鼓部位处理 墙面空鼓部位处理 墙地面干净平整，特别是阴阳角处理细致 地面干净平整、地坪无强度不够 管根处理平整 管根防水施工到位 强弱电线盒横平竖直、美观 强弱电线盒面板干净、无污染 华东区域工程管理部 5 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 窗框、玻璃干净，无划擦、破损 窗框、玻璃干净，无划擦、破损 阳台涂料施工细致 阳台涂料施工细致 栏杆干净但收口较毛糙 外墙涂料施工细致 外墙涂料施工细致 公共部位栏杆无污染、墙地面较整洁 华东区域工程管理部 6 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 屋面土建、避雷网施工较粗糙 外窗框打胶较毛糙 电梯保护到位、

8、轿厢整洁干净 电梯保护到位、轿厢整洁干净 屋面俯视 公共部位装修简洁（采用不锈钢电梯门套） 地库出入口 管线安装整齐；渗漏竣工前已处理（无漏痕） 华东区域工程管理部 7 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 二、 金地铂悦金地铂悦 1 1、铂悦六铂悦六期期（考察主体施工情况（考察主体施工情况） （1 1）该项目安全文明施工常态化管理，场容场貌、安全防护等均无敷衍痕迹。 （2 2）工程样板引路，主体结构、砌体工程、二次结构施工等质量优良；此外该项目的机电管线预埋采用先管线施工后砌筑的方式。 外架、电梯防护到位 现场干净整洁 楼梯工具化安全防护 砌筑砂浆料斗存放 华东区域工程管理部 8

9、/ 20 HDGC/KCBG/2015/003 构件模板支设 二次结构成型质量 提前施工管线、线盒 提前施工的弱电箱底盒 2、四期四期、五期、五期（考察（考察毛坯交付毛坯交付效果效果） 这两期的高层为名仕系列、 洋房为褐石系列， 高层开工至竣工只用了2021个月，比集团标准工期缩短了 56 个月，但竣工至交付预留了 67 个月。实际工期如下： 项目项目 面积面积 层数层数 开工开工 开盘开盘 竣工竣工 入伙入伙 四期洋房 16784 6/2 2013-4-1 2013-8-10 2014-12-26 20152015- -6 6- -3030 四期高层 49973 29/1 五期洋房 1700

10、4 6/2 2013-5-1 2013-9-27 2014-12-26 20152015- -7 7- -3030 五期高层 37986 29/1 该项目在集团项目评估中多次排名前五，具体成绩如下： （1 1）四期四期 （2 2）五期五期 排名排名 评估季度评估季度 总包总包 实测实量实测实量合格率合格率 安全文明安全文明合格率合格率 关键指标关键指标扣分扣分 综合合格率综合合格率 4 （118 个项目） 2014 年 3 季度 建设 97.30% 88.75% 0.00% 96.4496.44% % 76 （111 个项目） 2014 年 2 季度 90.19% 81.70% 0.50% 8

11、8.84%88.84% 2 （111 个项目） 2013 年 4 季度 98.34%98.34% 5 （106 个项目） 2013 年 3 季度 96.62%96.62% 华东区域工程管理部 9 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 （3 3）交付交付评估评估 项目项目 评估时间评估时间 面积面积 户内户内 公共部位公共部位 园林园林 外立面外立面 项目综合项目综合 四期 6 月 20 日 66475 76.16% 66.58% 72.45% 70.00% 74.04%74.04% 五期 7 月 15 日 58061 80.33% 74.91% 77.70% 60.83% 78.28

12、%78.28% 该项目交付的外立面、 景观观感质量均较好， 无论前期还是后期质量， 均体现了项目优异的管控能力， 代表着集团工程质量的最高水平。 四期、四期、 五期五期景观单方景观单方造价造价 381.72381.72元元/ /平方平方， 其质量与万科较好项目具有可比性， 参见 广州万科东荟城项目考察简报 。 高层外墙涂料施工质量良好（简化了名仕线条） 高层区景观交付效果 1 高层区景观交付效果 2 排名排名 评估季度评估季度 总包总包 实测实量实测实量合格率合格率 安全文明安全文明合格率合格率 关键指标关键指标扣分扣分 综合合格率综合合格率 5 （118 个项目） 2014 年 3 季度 浙

13、江欣捷 96.90% 89.00% 0.00% 96.11%96.11% 57 （111 个项目） 2014 年 2 季度 92.89% 82.20% 1.00% 90.82%90.82% 42 （111 个项目） 2013 年 4 季度 94.594.5% % 华东区域工程管理部 10 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 高层区景观交付效果 3 多层外墙砖施工细致、无污染（东北版褐石） 多层区景观交付整体效果 路面铺装、绿化无明显质量缺陷 草皮覆土低于路缘 10cm 华东区域工程管理部 11 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 与大连艺境一样室外无任何沉降 井盖位置和

14、处理效果较好 三、三、 沈阳沈阳檀悦檀悦 （1 1）主体工程考察：主体工程考察：砌体二次构件施工质量较好，无论是过梁、顶砖塞缝还是机电管线预埋； 由于该项目采用多孔页岩砖， 故采用先管线施工后砌筑， 再在多孔砖内灌注砂浆防空鼓，避免了后期墙体开槽质量失控。 朴素整洁的安全文明施工 华东区域工程管理部 12 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 保温施工前平整的外墙面 涂料施工 砌体二次构件及底盒施工 砌体顶砖塞缝施工 烟道嵌缝 外墙螺杆洞封堵后防水加强 （2 2）示范区示范区考察考察：示范区包括 4F 斜屋面售楼处、6 层洋房样板房（地上 2 层，地下一层） 。工程于 2014 年

15、9 月 1 日动工，2015 年 5 月 23 日对外开放，考虑东北 4个半月冬歇，实际施工时间仅 5 个月。该项目示范区创造了较快的速度和较好的工程华东区域工程管理部 13 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 质量。其中钟楼塔尖采用了在地面进行钢结构及外装饰施工，后续进行吊装拼接的方式施工，节约了施工时间。示范区进度计划见下表： 序号序号 施工项施工项目目 里程碑节点里程碑节点 完成时间完成时间 售楼处 地下部分 土方开挖 2014-9-1 基础施工 2014-9-3 地上部分 主体封顶完成 2014-9-28 地库回填土 2014-10-25 室内装饰及外立面工程完成 2015

16、-4-8 提供外配套进场时间 2014-11-1 景观进场施工 2014-10-5 售楼处开放 2015-5-15 洋房 地下部分 土方开挖 2014/9/1 基础施工 2014/9/5 0.00 以下施工完成时间 2014/9/15 地上部分 主体封顶完成 2014/10/22 地库回填土 2014/11/1 室内装饰及外立面工程完成 2015/5/1 提供外配套进场时间 2014/11/1 景观进场施工 2015/3/20 示范区展示效果如下： 示范区范围 示范区实景 华东区域工程管理部 14 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 洋房外立面展示 示范区景观和园建 洋房区景观 地

17、下室采光井带天窗、收边细致、自防水 示范区尽管赶工，但铺装细致、无沉降 一层装修 华东区域工程管理部 15 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 地下室采光、通风井 公共部分装修 四、四、 沈阳沈阳悦悦峰峰 （1 1）主体工程考察：主体工程考察：该项目有一栋楼采用预制拼装化叠合楼板，其它构件未采用预制，目前标准层能做到 6 天一层的进度。该项目结构质量较好，安全文明施工常态化管理。剪力墙螺杆洞封堵及防水处理随主体进度同步进行；机电管线预埋也采用先管线预埋后砌筑施工的方式。 工地安全文明施工常态化管理 华东区域工程管理部 16 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 东北第一个

18、工厂化项目：只部分采用叠合楼板 存在的问题： （1）叠合楼板较薄，生产和安装过程容易产生裂缝； （2）叠合楼板要充分考虑施工的可行性，防止梁端钢筋锚固困难； （3）降板部位考虑板筋绑扎，宜现浇。 结构质量优 （2）售楼处售楼处考察：考察： 售楼处采用轻钢结构临时搭建，施工仅用了 45 天。 五、五、 沈阳沈阳万科金域万科金域华府华府预制预制拼装项目拼装项目： （1 1）项目采用整体拼装式剪力墙体系（外墙、楼梯预制） ，采用了塑料模板、高精度砌块（用于管井、公共部位墙体） 、墙板（用于室内填充墙部位）的免抹灰工艺。 （2 2） 该项目拼装样板、 外架防护设计、 模板支撑体系及预埋钢筋定位措施均有

19、独到之处，具体参见下附照片。 华东区域工程管理部 17 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 工地干净、整洁 2 栋工厂化建筑立面干净整洁 总平面干净整洁（俯视图） 施工样板 样板节点做法一目了然 现场简化版施工方案简明易懂 墙板堆放区隔离防护 华东区域工程管理部 18 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 墙板与现浇结构连为一体 后期固定墙板混凝土与楼板成型 为防止“T 型节点”外墙安装不平，内墙板提前留洞，方便穿钢管固定两块外墙板 华东区域工程管理部 19 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 板面层钢筋采用成品马凳铁固定 为防止钢筋踩踏变形，面层铺设钢板网保护 为保证板面标高一致，准备了定位工具钢筋 楼板收面平整/现浇结构及时养护 PC 板安装一半即开始封堵灌浆 卫生间吊模螺栓固定于梁板模防移位 为防止混凝土污染反打面砖，采用了防雨布隔离保护。外墙干净整洁。 华东区域工程管理部 20 / 20 HDGC/KCBG/2015/003 墙板安装预埋件保护到位 墙、梁对拉螺杆采用塑料对撑管防漏浆；采砼撑块辅助防尺寸面型 现浇墙体采用塑料模板，尺寸精度高，免抹灰 吊洞干净无漏浆 华东区域工程管理部 2015 年 8 月 11 日