房屋买卖协议效力新(5).docx

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1、可编辑房屋买卖协议效力新(5) 诚然，当前造成一些地方房价飞涨有“恶炒楼花”的缘由，目前各地也都有相应的制止期房买卖的规定，这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的依据。另一方面，现实生活中预购房买卖的缘由众多，一味制止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。在房地产市场开展初期，制止转让可能会在必须范围内到达抑制房价的作用，但一个成熟的市场经济秩序可能更须要的是市场因素的自然调整。总之，上述案例一的房屋买卖合同中，合同双方当事人具有民事行为实力、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定，并且被告在起诉前已经领取了房屋权属证书，应当确认买卖合同的效力。夫妻一方擅自处分共有房产的

2、效力处理其次类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时是否属于擅自处分，现实生活中相当多的状况都是夫妻双方共同确定处分共有财产，详细由一人出面与买方商谈，当另一方对约定的价格不满足，这种情形那么不构成无权处分，不影响已签订合同的效力。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通那么假设干问题的看法第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，担当共同的义务。在共同共有关系存续期间，局部共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。因此，本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的同意

3、，属擅自处分不动产行为，原告也构成善意第三人，其依据合同可获得的利益也应予以爱护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主见侵权赔偿。理由在于：1、善意取得制度作为各国普遍实行的一项维护交易平安的民事制度，其适用对象不仅限于动产，也应包括不动产。因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等缘由发生无权处分问题，而第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。假如不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，那么从爱护善意第三人、维护交易秩序的目的启程，应当允许第三人获得不动产的全部权。不动产善意取得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。详细到本案中，因双方签订房屋买卖合同时，被告房屋尚未领取权属证

4、书，原告也无从审查不动产共有人状况。原告取得房屋支付了当时合理的市场价格，并且已经入住该房屋，虽然这时原告尚未取得房屋的登记证明，但这也是由于被告违约，拒绝履行合同义务所造成的局面，并不影响原告作为善意第三人的地位，应当说原告在一系列过程中是善意且无过失的。2、从利益衡量角度观之，假如以被告主见的未经共有人同意的理由确认合同无效，那么会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的状况下，尚能取得房屋全部权。假设合同无效，那么使这种可能性完全丢失。而我们知道，此时适用缔约过失追究被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。假如不适用善意取得制度来爱护善意第三人的利益，那么交易中大量的合同会

5、被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信任程度，损害市场信用。不利于市场信用机制的建立，也不符合市场经济对交易便捷的根本要求。拆迁安置房屋买卖合同的成立与生效拆迁安置房屋的土地运用性质一般状况下是国有划拨土地，依据城市房地产管理法第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地运用权的，转让房地产时，应当遵照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地运用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地运用权出让金。”基于这一规定，有观点认为，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后，如未到有关部门办理报批手续，那么买卖合同未生效。对此，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同

6、法假设干问题的说明一第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条其次款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物全部权及其他物权不得转移。”因城市房地产管理法第三十九条并未规定合同必需在报批、登记后才生效这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效”有着显著区分，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽短暂没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的全部权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。 4 / 4