刍议多产权建筑存在的消防安全隐患及防范措施.docx

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1、刍议多产权建筑存在的消防平安隐患及防范措施随着城市化建设进程的加快，各类多产权建筑单位在大、 中型城市中的数量越来越多，各产权单位在资源上争相抢夺, 在管理上相互推诿，造成建筑的消防平安责任不明、消防安 全管理链条脱节，为各类消防平安隐患的出现提供了 “温床”, 由此滋生的消防平安隐患涉及面广，整改难度大，给各级公 安消防机构监视执法工作造成了极大的压力和前所未有的 挑战。面临着这一困扰消防工作的难题，笔者结合某省* 市多产权建筑消防平安隐患整治的实际，对多产权建筑存在 消防平安隐患、隐患形成的原因及防范性的对策开展了总结, 供大家在工作中借鉴参考。一、多产权建筑及其火灾隐患产生的主要原因多产

2、权建筑，顾名思义即建筑产权多元化，是指有2个 或2个以上产权单位共同使用、出租同一幢建筑。它主要是 由于在企业改制、银行抵押、投资多元、企业破产等运作过 程中，大楼被分层、分段拍卖或出售，出现了一幢建筑多家 产权单位的问题。多产权建筑之所以出现诸多消防平安隐患, 主要根源有三：一是多产权建筑的多元性、复杂性与消防安 全管理的共同性、单一性之间存在矛盾；二是多产权建筑权 属的私有性与消防设施固有的公益性之间存在矛盾；三是使 用性质的多变性与消防平安标准的特定性之间存在矛盾。这 些矛盾表现到具体实际就是各类消防平安隐患。二、多产权建筑存在的主要火灾隐患根据对*市区的太极大厦、城中城等建筑的调查，多

3、 产权建筑存在的火灾隐患主要有以下几个方面：一是消防设施不完整。各产权单位按照各自使用情况将 建筑局部出租、出让、出售，使用单位按照自己的意愿随意 装修、随意间隔，轻者破坏了原有的防火分区、消防通道, 重者造成局部消防管道无法敷设，先天性火灾隐患严重。二是消防平安条件缺乏。多数产权单位擅自改变原来建 筑的使用功能，增大火灾的荷载量；公用疏散通道不畅，产 权单位从自身的平安和经营、生产的需要出发，将属于自己 产权建筑内的公共疏散通道锁闭、占用、封堵，从而造成整 幢建筑的公共疏散通道不畅。三是经营性“三合一”建筑频现。多产权建筑内各产权 单位受资金的约束，往往集经营或生产、存储、生活、办公 于一起

4、。这样的“三合一”虽然整改的难度小，但反弹的可 能性也很大，这就给消防平安整治工作带来了难度。四是消防设施维护保养制度不落实。各类多产权建筑在 投入使用之初的消防设施基本上都是按照国家消防技术标 准要求开展设置的，但由于没有一个专业的消防管理队伍、 维护保养的资金难以落实等原因，火灾自动报警、自动喷水 灭火等固定设施处于无人管理、无人维护保养的状态，维护 保养的制度难以落到实处。三、多产权建筑消防平安隐患的防范措施多产权建筑的管理打破了传统单一主体独立经营、使用 管理的模式，消防平安工作的开展更是要涉及到多方的协调 合作，笔者紧扣矛盾的主要方面，从政府领导、部门监管、 单位责任、经费保障等四个

5、方面着手，分析研究多产权建筑 消防平安隐患的整治措施和长效机制，总结出“1234”式防 范对策。（一）制定完善“一项”规定，从源头上加强多产权建 筑平安监管的法律依据和制度保证各级地方政府应按照中华人民共和国消防法、物权 法的规定，切实履行领导本辖区消防平安工作开展的职责, 敦促协调公安、建设、规划、房管、消防等职能部门以及相 关街道办事处，专题对涉及多产权建筑平安监管的地方性法 规、规章开展研究分析，制定完善本地区的多产权建筑消 防平安管理规定，最大限度地预防多产权建筑火灾事故的 发生，确保本地区多产权建筑消防管理规范化。（二）保证“两个”专项，充实多产权建筑消防设施维 护管理的经费一方面，

6、物权法可保证多产权建筑消防设施维护管 理经费的落实。物权法第6章规定：“建筑物专有局部以 外的局部及建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用 房属业主共有，业主对共有局部享有权利，担负义务，不得 以放弃权利不履行义务；业主共同决定筹集和使用建筑物及 其附属设施的维修资金”；第8章规定“共有人按照约定管 理共有物，担负管理费用；没有约定或约定不明确的，按照 份额负担管理费用上述规定明确了业主担负公共消防设 施的管理及维护义务，筹集和担负维修资金，多产权建筑管 理组织或物管可按此规定，落实消防设施维护管理费用。另 一方面多产权建筑管理组织或物管要建立专用帐户，该帐户 的资金专用于本建筑日常消防设

7、施和消防平安管理的维护 保养，从而真正解决多产权建筑消防设施正常运行的后顾之 忧。（三）采取“三项”措施，加强消防平安监管力度一是严格源头控制。对多产权建筑内的新、改、扩建的 工程、建筑内部装修工程、使用用途变更的工程，在开展项 目论证、现场勘察时，安监、规划、建设、消防等部门要严 把工程工程选址关；在工程审核时，消防部门要严格按照国 家消防法规、技术规范和标准对工程工程的防火设计开展审 核，增加对施工现场的检查频次，确保消防设施严格按消防 审核意见保质保量地施工；在工程报验、申领各类许可执照 时，工商、文化、卫生、旅游等主管部门应严把消防平安关， 对未经消防验收合格的工程工程，不得办理有关证

8、照。通过 以上的措施，从源头上减少多产权建筑“先天性”消防平安 隐患出现的可能性。二是强化监视检查力度，狠抓隐患整改。各行业主管部 门和公安消防机构应加大对多产权建筑内单位和场所的抽 样监视检查的力度，不定期，重点检查其用火、用电是否违 章；平安出口、疏散通道是否畅通；疏散指示标志、应急照 明是否完好有效；消防设施、器材是否完整好用；消防控制 中心值班人员是否在位、持证上岗。一旦发现问题，要及时 敦促整改，做到隐患不消除不放过，从而将各类隐患发现、 消除在萌芽状态。三是建立协调联络机制。在整治多产权建筑消防平安隐 患过程中，消防、建设、房管、规划等部门应在政府的统一 领导下，按照各自职责开展分

9、工，消防部门负责查隐患，提 出整改方案；建设、房管部门负责成立多产权建筑管理组织， 管理整幢建筑；规划部门负责违章搭建建筑的拆掉。在落实 长效管理时，消防部门可要求多产权建筑管理组织每月反响 消防平安情况，各行业主管部门也应主动加强与其的联络沟 通，任何职能部门自隐患消除后再发现隐患反弹的，应及时 向相关部门反响信息，多部门联合执法，以确保多产权建筑 消防平安隐患整治的效果。（四）强化“四个”统一，全面提高自身防控火灾的能 力一是建立统一消防平安组织。多产权建筑必须成立由各 方成员参加的消防平安委员会，对整幢建筑实施统一管理， 层层落实消防平安责任制，明确消防控制室的值班人员、安 全巡查人员，

10、明确各自的消防平安职责和义务，特别是在产 权变更或使用性质发生改变之前，必须告知消防平安委员会, 因使用用途变更而增设消防设施、或装修原因造成消防设施 损坏的维修等费用，由变更单位负责，形成消防平安网状管 理。二是制定统一的防火公约。多产权建筑消防平安委员会 应根据公安部机关、团体、企业、事业单位消防平安管理 规定的要求，按照“谁经营、谁负责，谁使用、谁负责， 谁在岗、谁负责，谁出事、谁负责”的原那么，针对多产权建 筑存在的动态管理方面的消防平安隐患，建立和完善相应的 防火公约，以确保整幢建筑不出现如“三合一”、通道锁闭 等人为的消防平安隐患。三是委托有维保能力的单位统一管理。通过各产权单位

11、协商到达共识，签订共管协议，招标聘请有维保能力的单位 对建筑的消防设施和器材开展专业化的维护、保养，从而可 有效减少公共消防设施的检修率，防止出现公共消防设施有 问题后无人能懂、无人会修的现象。四是定期开展消防平安常识培训和灭火演习活动。消防 平安委员会应定期组织产权单位的职工开展消防平安平安 培训教育，学习国家消防法律、法规，学习消防平安常识, 了解本单位、本岗位的火灾危险性及预防措施，掌握消防设 施、器材的使用方法以及报火警、扑救初起火灾及自救逃生 的知识和技能；根据建筑的实际情况，制定切实可行的灭火、 应急疏散预案，定期组织各单位职工开展灭火演习，提高人 员的消防平安素质，提高整幢建筑人为防控火灾的能力.