高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释(合同版本).docx

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1、编号：WD-HT-0725高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释（合同版本）合同书CONTRACT DOCUMENT甲方：乙方：日期：合同系列文字均可修改一-合同范本 | CONTRACT TEMPLATE普通买卖合同 益。(8)物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、 暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知 情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承当。(9).中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人 提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出 来。买受人以为自己占了廉价，岂不知如果被银行

2、发现，所有的责任 有可能自己都要承当。(10.)合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于 一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、 交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。您可以在此处填写公司名称或地址YOU CAN FILL IN THE COMPANY NAME OR ADDRESS HERE合同范本 | CONTRACT TEMPLATE普通买卖合同高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释（合同版本）说明：甲乙双方为明确各自的权利和义务，经友好协商签署合同，在合同期限内按照合同约定或 者依照法律规定履行义务，保证权利双方合

3、法权益不受损害，如有需要可以下载修改或直接打印。买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而E 得所有权的一方为买受人或者买方。高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释 最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、 拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品 房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用 法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反 老实信用原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定

4、 可以适用惩罚性赔偿原那么。每日商报对局部重要内容作了摘编。中华人民共和国最高人民法院公告（摘要）第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以 下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房合同范本 | CONTRACT TEMPLATE普通买卖合同 屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明 的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确 定,并对商品房买卖合同的订立以

5、及房屋价格确实定有重大影响的, 应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视 为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作 为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品 房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事 人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金 返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理 方法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经 按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法

6、律、行政法规规定办理 登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。合同范本 | CONTRACT TEMPLATE普通买卖合同当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定，但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。第八条具有以下情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现 的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利 息、赔偿损失，并可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿 责任：（-）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋 抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有以下

7、情形之一，导致 合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利 息、赔偿损失,并可以请求出卖人承当不超过已付购房款一倍的赔偿 责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚 假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人合同范本 | CONTRACT TEMPLATE普通买卖合同 与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。第十一条对房屋 的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，

8、在交付使用前由出卖人承当，交付使用 后由买受人承当；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒 绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之 日起由买受人承当，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交 付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合 同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解 除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承当修 复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以 自行或者委托他人修复。修复费

9、用及修复期间造成的其他损失由出卖 人承当。第十五条根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房 屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未 履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的 除外。合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 普通买卖合同 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除 权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在 解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违 约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金 低于造成的损失为

10、由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金 数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额 计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金 融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门 公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准 确定。第十八条由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能取得房 屋权属证书的，除当事人有特殊约定外,出卖人应当承当违约责任：(-)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房

11、屋交付使用之日起90日;合同范本 | CONTRACT TEMPLATE普通买卖合同（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之 日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购 房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标 准计算。第十九条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条 例第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年, 由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请 求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。中华人民共和 国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖合同发生

12、的纠纷案 件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。中华人民共和国城市房地产管理法施行后订立的商品房买卖 合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再 审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。中华人民共和国城市房地产管理法施行前发生的商品房买卖 行为，适用当时的法律、法规和最高人民法院关于审理房地产管 理法施行前房地产开发经营案件假设干问题的解答。房屋买卖合同考前须知合同范本 | CONTRACT TEMPLATE普通买卖合同(L)房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的 房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能

13、有房产 证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵 押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。(2.)房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、 还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是局部共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同 未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。(3.)交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买 受人只看房产证，只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时，买受 人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大 局部国家均认可买卖不破租赁，也就

14、是说房屋买卖合同不能对抗 在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽 视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。(4).土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划合同范本 | CONTRACT TEMPLATE 普通买卖合同 拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土 地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年 限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对 于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格 来衡量时，就有点不划算。(5.)市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房

15、屋在5到10年左右要面 临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规 划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。(6).福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住 房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范 围上有一定的国家规定，买受人购买时要防止买卖合同与国家法律冲 突。(7.)单位房屋是否侵权一般单位的房屋有本钱价的职工住房，还有标准价的职工住房， 二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准 价的住房一般单位享有局部产权，职工在转让时，单位享有优先购买 权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权