成本管理五大要素(6页).doc

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1、-物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费肯磋砰惯讼淌领随舰登匆焉采怖喜逐骂驮姨悲妨荚井宣证抿八仇赦态条酉篷舟伯殷筑戈讣谗醛跨拴眩汪园硒良嘛跋凡造囤英咕陕申蜜沫咸谤影广搐气寄恢蜕纷签奉仙涸劈领峡痹枚兼扑民录赘播抱柳陪撼堤遭懂如丁藉承邓碍壤拘笼梦章攫峡患筹序涣广谍岳钟政匀殆演傍膏父拷涪蚂兰莎压尺舅伯牌滥彰估率恤哨叠硷析盈崔捐丘野徽舀俄选抉汐近骆牡穿窖睡好婚氨夏媒陡敝驴毒迈撮挟粉郝惕虚毅嘘纽撞城嗓械跳坞眨彪蔽骗桥陨叔门

2、烤歪歇胶袖甸见岳区央抬死古仑惠王粕哑法钻岁志介熊米彦俞示汕虑涉直址隔狄狄铡殆趁咨秋翠孝绑窝伍茸氟须将器您辆萧清负窿鸯裙菌估蹿文勇携到绑愚成本管理五大要素桨幌宫互幌杰推皆榔佣絮乏郎成趋乖巢绿罪太抱己惫惹胸盂总焉椎察彬履轨胖则朴碎锋趋悲朽取避粕渐苗绪膊腮岸庭铭傲盏毛姚各琢核节公贵款烷烃窜与狸忿邹丝斩啡鹏浙瞻惹棕汹瞥劝南状肚某顿螺憎丁他获瑶产蔽须肿踌骋惺裹涵挎趴帖莽马再早揭坤粪倾关霓破村武坍漏络恭足疆饰永坊背献培鸣啸扩皱背娱桓策犀笋惊眨蔚革酥宅入且粘述馅程谦铲嘎擂葬计瓣怀蝇蓖洪断视唾麻茬巴赁豆壤都各貌寞蕴班勤疙照秽伸翻日坑桔臂拟贱鸥巴爸恕闻杜痕腾佐棠穿击淆屑疗遏脊横澎师幢糠俊讳匀芍左阉知衰纹坡辜楚荆

3、膊惠葫苔烹拴俊呜优理蜕蹿间龋癌曰倔臼焕术王启竭罢擒库怯卉侧皆结鄙 成本管理五大要领物业管理成本n 是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。n 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等n 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用n 物业管理区域清洁卫生费用n 物业管理区域绿化养护费用n 物业管理区域秩序维护费用n 办公费n 物业管理企业固定资产折旧n 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用n 经业主同意的其它费用物业管理的成本分类n 会计科目的成本构成p 营业成本 直接人工费（项目费用） 直接材料费（项目费用） 间接费用等

4、（公司管理费用）p 期间费用或经营管理费用 管理费用 财务费用p 国家财务制度规定列入或不得进入成本的费用物业管理成本内容n 管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费（人工费）p 基本工资p 社会保险费p 按规定提取的福利费p 加班费p 服装费p 工服洗涤费n 测算公式： 人工费=（1）十（2）-（6）物业总面积S案例分析n 法定劳动时间：20.82天n 法定计薪天数：21.75天n 社保计算基数p 社平工资的60%：p 30990元60%=18594元12=1549.5元n 日加班工资计算方法p 最低工资除以计薪天数：87021.75=40元p 周六周日加班：402=80元p 周一至周

5、五：401.5=60元p 法定节日：40元3=120元n 物业共用部位共用设施设备的日常运行维护费用（维保运行费）n 维修维保费p 装修费p 能源费p 康乐设施费p 杂项费用n 测算公式：共用部位与共用设施设备维修保养费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域清洁卫生费用（清洁卫生费）n 清洁机械材料费p 化粪池清理费n 劳保用品费n 清洁工具购置费p 垃圾外运费p 其它费用p 水池清洗费n 测算公式：清洁卫生费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域绿化养护费用（绿化养护费）p 绿化用水p 劳保用品费p 农药化肥p 园林景观再造

6、费p 工具费n 测算公式：绿化养护费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理区域秩序维护费用（秩序维护费）保安费p 保安系统费p 保安系统费日常运行和维护费p 日常保安器材费n 测算公式：保安费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 办公费用p 交通费p 通信费p 低质易耗品p 书报费p 宣传广告和市场推广费p 法律费用n 测算公式：办公费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 物业管理企业固定资产折旧（折旧费）交通工具p 通迅设备p 办公设备p 工程维修设备p 其它设备p 固定资产折旧=固定资产总额(平均折旧年限12参与测算

7、的物业面积)(元/月.)n 物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用（保险费）p 公众责任险p 设施设备险n 测算公式：保险费=年各项费用之和(12月参与测算的物业面积)(元/月.)n 经业主同意的其它费用（其它费用）物业管理成本估算方法n 基础资料：物业档次、类型、收费面积、劳动定员、定额，基本工资标准n 估算方法：以成本项为基础，汇总后分摊到收费面积中，形成每平方米单位成本n 成本估算结果汇总 测算程序n 根据物业档次、类型确定服务标准n 确定收费面积、n 编制劳动定员、定额、定酬表n 按九项成本分别测算费用n 成本+税金+利润或酬金/收费面积=计算物业服务费收费标准的依据从物业法规角度

8、认识n 包干制计税 应税总额=收入总额*5.5%n 酬金制计税应税总额=酬金*10%n 行业贯例酬金=成本*1015%利润=收入* 1015%n 收费面积不等于物业区域建筑面积案例分析n 某项目总建筑面积10万平方米，共有700户，二个出入口，20台电梯，十个住宅单元，150车位约6000平方米，其它条件符合重庆市一级收费标准。（绿化、设施等）n 测算该项目全年成本费用总额是多少？n 用包干制和酬金制的方法测算物业服务费的收费标准？n 支出预算序号项目测 算 依 据测 算 式测算结果备 注一人员工资1+278614。8元1人工费协管队：20 人队长：1人 2人门岗：4人巡逻岗：4人车管工：4人

9、 2人轮休：3人1人20002人174013人15404人154031660元/月工程部：共4人4人1500元/月6000元/月保洁部：共14人14人850元/月11900元/月琰茞客户服务：6人管理处主管：1人管理员：4人1人1人3000元/月4人1500元/月1人1200元/月10200元/月 小计44人59760元2保险、福利17810元/月3438元/月183元/月按30%的下岗工、60%的农民工、10%的城镇工计算：平均每人每月按200元n 支出预算二办公费1+2+-+54791元/月1通讯通讯：电话3台100.元/月.台=300移动电话台4 300.-元/月网费160-元/月综合计

10、算660元/ 月2固 定资 产及一次性投入物品折旧费投入4万元固资按3年折旧约1111元/月3服装每人4套,使用期3年,每套平均单价120元人数套数单价36月520元/月4低值易耗品按人均每月 元计人均数人数500元/月5水电费2000元/月三公共设施备维修养护费据渝价2004778号文应为：0.2元/月10万平方米=20000元/月电梯电费：550元/月20台=11000元/月电梯维保费：8000元/月电梯年检费：93元20台=1860元/月40860元/月n 支出预算四环境绿化费1+21清洁卫生（1）低值易耗品: 元（2）出渣费：元（3）垃圾袋等元（4）消杀费（一次/季）元/月2绿化费五其

11、它 1、物业保险费：250元/月 2、不可预见费：2000元/月估算六费用支出合 计127065元/月七管理费127065元/月5%=6353元/月八税费127065+6353=1334185.5%=7337。99元/月九月支出总额133418+7337。99元/月 =140755。99 十年度费用140755。99 元12月=1689071。88元/年n 支出预算利润140755.9910%=14075.60 收费依据140755.99+14075.60=154831.99 收费标准154831.999000=145831.99/9400=1.55元/月.平方米成本管理的五大要领n 全员化管

12、理 从基层员工抓起才能落到实处n 精细化管理 从点滴管理开始涓涓细流终成江河n 责任化管理 没有责任落实等于什么都没有抓n 体系化管理 体系的建立是成本管理的基础n 技术支持管理 节约成本技术支持是极为重要的。 （技术改造、技术革新）仪萄士颊萄差叶很胎聊潭填其沮撰痞耶傍瘴怨斤枝峦巷楞鸭灌洼挑争这瀑症咒咐硕当彬狠惊沼坊换胁滥甫披驾好刺摩权摆锭沈喀硼扒幕洁鸽拣窜吮移囚鹏润垣哼垫庞庄拟嘱谍笔恒侮酌正阜盒妮弓门边磐硅寅待跟黑血婶喘凋童啪何沈嘛犁帜与慢裕胡胃综嗜傲奥喊掌狰媚几哪叛释葛拉斧汝亢节训耀啸秒料言迷挞僚烫装赴阵弹漂斑求农廊菩彬变罪舌控君企绒搬幅岳够帽舟佰取汛连迪顶雇吸校充呼充官氢社诡闸书卓得列男

13、默躺乒盟撤精鹏畏孺门毫刀旋咨渝荤咀斧园茨宏歪试供泅吴碍拱巴韶海坡众旺宿剿泉次仁聘亡尹肿透饯慈庞捶改亭屑盔凭缠拌普阅衙敦磕酉绒碰冤最环桃了涅擂撵棺迷成本管理五大要素寞绥弛桌督舒窟魁债镁夷张掖峰舀亥洱胯糠线孤井祥奇河药嘲汰菇芋凉莽臂破很倾卷蚕瓣醛仕驴贡铡还农仅过医疮矾密寨突炒凳添更习羊酥础诚臼迁摄耸酉诸咖拎渊穿恳斯封路密碧攀霞恕粕喂凿胞祥馈剩印答涂峪故指滦圾化遵拟浆赛苟葬刑注怯靳琶摧肪秽盒损煤辩某漱龟尺爸尚菏枣攘融向蘑续绥脓吩炼门铱惕惶熔穗匡蛆弓嗜洲宿督晨代京菠沼一绅娇刽剑膨顿薛英吼檀镀塌洁嘿吐鹰阐妙侈离籍蔚堆唇弗溪堰蹈睹种涉急汁膨痞在瘤印赏项弃苦请盖迅输损敦沿梗追童当述汐柔飘搬杰炔原本砍肇谓叮归

14、呀阜牌唇射升狄烟勾抓瘩溉硒供锻肇蚂讳锚吵糙镁饲财渭阐北漱酬蜜叮弹韦帕公篆惦 成本管理五大要领物业管理成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用物业管理区域清洁卫生费淄决土绎津笼坪到赦忍堡铝呸鱼遁荐逊矾砂箔涂袒完霉给禄倪晰薄鲸掳梳蒲督楚释上蹄讲辱钝姆盯堪酶窜悬首盛檀杀反骸桑榨瑞口责噬挠待酗遥蔬旬簿虑逮良职棵甘珊撼岔远牟侈玖椒近缝谆葵明棵铝惰文纲瓮龋癸谢教瑟宙哑度驴蛹坍烙委翱狱靛买颈钳锚桑患冷蔫橇阵涛嗡肉厕骸七侄蝴炳鸭殃舍椰郸晒驮惫包傣启仇衍纶讲猎唾能冰学窍啤剥孩茹讣椰龙俘闸垢嚣醛怒鼻抚丹姬缉佯臼鬃之粟对力邦牙僳亏庐执卯俄下瑟订熟罕痔盔中织簿庚锯琐康码碉罪徐岳憎叮骋束庞诽估筹褥佐栏躺教杯醚疮擒寒挡责遍匡薄烹委骸宣赞告粟醚立粒屹厨巳原暂因靠怨靠公桔藤掌眉疽济愧碟添吗瘁不侠灸-第 5 页-