房地产抵押法律风险及防控防控措施(5页).doc

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1、-房地产抵押法律风险及防控防控措施： 1、问：新房买卖在买卖合同签订过程中应注意的风险? 答：在签约之前，最先看一下有关该房产项目的相关证书后再做决定，预售的商品房，要做到“五证齐全”：（1）国有土地使用权证;(2)建设工程规划许可证;(3)建设用地规划许可证;(4)建设工程施工许可证;(5)商品房销售许可证。买家需要注意上述证书中的建设单位、项目名称、建筑面积是否前后一致，是否同你所签约的开发商名称一致，如果不一致的话，将会给你办理产权证带来麻烦。并且，从而我们的业务经验看，缺少证书风险不大，但是，如果该房产项目存在假造证书的情况，则存在较大的风险，买方一定要注意。2、商品房买卖合同中，针对

2、不可抗力条款应注意那些问题？ 答：对于不可抗力问题，民法通则规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担责任，法律另有规定的除外。”一旦延期交房，开发商多以不可抗力为由推卸责任。由于延期交房是商品房交易中的一个比较突出而又常见的问题，为避免自身承担违约责任，开发商经常以不可抗力为借口，并将一些对于开发商而言常见的违约情形作为不可抗力写入不可抗力条款。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及不可抗力的有关条款给予高度重视，要仔细研读条款，指出其中的错误之处并予以更改或在补充条款中予以明确，不能让开发商为自己规避法律风险而损害了购房人的权益。3、 购买的商品房与房屋实际面积不符

3、的问题时有发生，我们应该如何防范？ 答：3%以内多退少补，超过3%的，协商不成可以要求退房。要区分建筑面积、公摊面积、套内建筑面积、套内使用面积的概念和计算方法。 4、在商品风交付条件和交付时间上会有什么样的法律风险？ 答：期房交付，最好约定一个双方认可的交付标准。关于土地使用年限要区分70年的居住用地和50、40年的商业用地。5、 有关房屋质量问题是最近几年来问题中比较突出的问题，结合我国相关法律规定请李律师谈一下注意事项？ 根据国家建设部的有关规定推行“两书”制度，即商品房住宅质量保证书和住宅使用说明书制度，购买方在签订合同时，应当认真推敲两书的内容，并将质保书作为合同附件，使其与主合同具

4、有同等法律效力。开发商一旦签发质保书，就必须守信履约，否则就会受到法律制裁，这样，购房者就可以在将来出现房屋质量纠纷时，得到法律的保护。购房者在签订合同时，可以详细地把质量要求写进合同附件。例如，房屋卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气管线通畅;门、窗、家具瑕疵的处理;房屋抗震等级等质量要求都应涉及。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。在发生质量问题时的处理办法，特别是责任范围及赔偿数额的确定，必要时可以在补充条款中明确。同时还要与卖方确定工程质量问题的鉴定单位，保证鉴定者应具有相应的资质以及鉴定意见的公正性等。 6、问：有一种“阴阳合同

5、”，买卖双方为了避税虚假申报，签“阴阳合同”有什么样的法律风险呢? 答：所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一合同事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方的真实意思表示，而是以逃避国家税收等目的;对内的一份则是双方的真实意思表示，可以是书面或口头形式。中华人民共和国合同法第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”法院也有可能会判定做低价格的合同无效，购房款以实际商定的为准，并且必须要补缴所逃的税款。 7、问：房屋买卖合同违约的情况常常发生，从买房交定金开始就存在着法律风险，请您谈下，房屋买卖合同常见的违约情况以

6、及处理方式。 答：遇到违约情况时，买方首先应当采集和固定证据，证明对方存在违约行为的具体表现。如电话通话记录和内容、短信交流记录和内容、QQ或微信聊天记录、往来的信件、书面的告知书、相关的照片、录像、证人证言等，都可以作为证据使用，然后可以和卖方交流，协商处理问题的解决方法。如果协商没有达成一致，可以凭证据起诉到法院解决，建议在起诉前咨询律师或是委托律师处理。 8、问：很多人都是拿出自己大部分甚至是全部的积蓄用来买房的，一定要慎重行事。一旦发生，当事人正确的处理流程是什么?律师在什么情况下介入最好? 答：发生房产纠纷时，正确的处理流程是首先要咨询律师，了解相关法律的具体规定，明确对方是否违约以

7、及违约的法律后果。然后在律师指导下完成证据采集和证据固定事务，或是直接委托律师采集和固定证据，然后委托律师和卖方协商解决处理问题，协商不成后，委托律师起诉到法院解决。当然，也可以不经过协商直接起诉到法院解决。律师越早介入越好，越是对买方有利。 9、问：如何将购房风险降到最低? 答：建议大家在房屋买卖合同签订之前，面询律师，了解合同签订过程中需要注意的合同条款和合同事项。或委托律师陪同到场提供法律帮助，有些需要特别注意的地方，可以由律师提出来，让对方对合同条款进行修改，或是另外签订补充协议，在补充协议里定制更为具体的更加公平合理的约定条款。10、 问：二手房买卖合同签的的注意事项？ 答：要注意查

8、看房屋的房产证和土地使用权证的登记事项、证书的真伪性，房产上是否有抵押、房产上是否有诉讼或是已经被法院保全;房屋是否存在一房二卖、一房多卖情况;房屋卖方是否是其本人、代为卖房的受托人是否有真实有效的授权;夫妻共同产权房是否夫妻双方都同意卖房;按揭不能办理时合同的处理、购房款和定金的处理，中介费的处理;现在房屋的实际使用情况，是否有承租合同，是否侵犯了承租人的优先购买权，是否侵犯了共同共有人优先购买权;房屋内的设备和家具有哪些一并包括在合同价款内的;连同房屋配套的车库或车库位、太阳能安装位置是否一并属于交易对象，是否包含在合同价款内，是否于主房交付时一并交付给买方;车库的产权证是否与主房的产权证

9、一并办理;水、电、气的各表读数、上述费用和物业费的交割时间和处理方法;房屋质量问题的处理方法、维权主体，卖方隐瞒房屋质量瑕疵的处理方式方法;房屋上是否能上户口;房屋上有户口的，原来户口的迁出时间和条件、不能及时迁出户口给买方的损失赔偿的计算方法和数额;过户费用的承担主体;等等。 11、问： 关于本期节目李律师还有什么需要补充的吗? 答：当前房屋买卖中，延期交付比较常见，购房者要要注意延期交房的违约条款，如果没有相关条款，可以协商和卖方签订补充协议; 对于卖方在合同中已经提供的明显不利于买方的“霸王条款”，一定要在合同签字之前找出来，并提出异议，和卖方协商提供一个公平合理的条款，并可以签订补充条款或补充协议。对于二手房的买卖，建议在签订买卖合同之前委托查询下该房是否被法院查封等保全措施。-第 5 页-