山东省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同模拟试题(9页).doc

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1、-山东省2016年房地产估价师案例与分析：估价委托合同模拟试题-第 9 页山东省2016年房地产估价师案例与分析：估价委托合同模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是【2005年考题】 A：估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 B：估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 D：估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 2、根据中华人民共

2、和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是_。 A三年以上六年以下 B二年以上五年以下 C三年以上七年以下 D五年以上十年以下3、以下不适合利用成本法估价的房地产是。 A：机场 B：单纯建筑物 C：住宅 D：房地产保险 E：工业用地的监测点评估价格 4、房地产投资的经济效果主要表现为_。 A销售收入 B开发利润 C成本利润率 D投资收益率5、保险的派生职能不包括_。 A防灾防损 B融通资金 C组织经济补偿 D分配 6、债务人为自己的信用投保

3、的为_。 A财产损失保险 B责任保险 C保证保险 D信用保险 7、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于。 A：单元估算法 B：单位指标估算法 C：概算指标法 D：工程量近似匡算法 E：借款合同 8、会计上所称的“净资产”是指_。 A所有者权益 B负债 C收入减去费用的余额 D负债与所有者权益之和 9、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在_倍以上。 A3 B4 C5 D6 10、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房

4、地产的需求的价格弹性数值类型分别是（）。 A富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D富有弹性、单一弹性、完全无弹性11、房地产投资信托不包括的类型是_。 A经营型 B权益型 C抵押型 D混合型 12、收益递增递减原理可以帮助我们确定估价对象的 A：最佳用途和最佳规模 B：最佳集约度 C：最佳规模和最佳集约度 D：最佳用途 E：工业用地的监测点评估价格 13、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开始。 A临时 B三级 C四级 D预备14、为房地产经纪人执业资格注册的管理机构。 A：住房和城乡建设部 B：人力资源和社会保障部 C：省级

5、政府建设主管部门 D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E：执行层的组织协调 15、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为_。 A时点指标 B相对指标 C时期指标 D平均指标 16、收益性物业管理中的收入包括其他收入和_。 A租金收入 B绿地管理费 C保安费用 D能源费 17、下列可无偿收回土地使用权的有。 A：因地质灾害不可抗力因素导致开发商两年未动工开发的 B：因动工开发必需的前期工作导致开发商两年未动工开发的 C：因政府建设主管部门的干扰导致开发商两年未动工开发的 D：因开发商自身原因导致其两年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、某市于2005年对市中心一平房

6、区进行拆迁改造该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000元，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2 000元，房地产市场交易价格为6 000元；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9 000元则最合理的拆迁补偿价格应以为基础进行修正【2005年考题】 A：4 000元 B：5 000元 C：6 000元 D：9 000元 E：工业用地的监测点评估价格 19、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指_。 A房地产开发企业自有资金周转的速度 B估价对象房地产变为现金的速度 C估价对象房地产带来净收益的速度 D房地产开发企业流资金周转的速度 20、混凝土

7、在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。 A：17 B：7一10 C：714 D：1520 E：执行层的组织协调 21、假设开发法中预期开发后的楼价不可用_求取。 A市场比较法 B收益法 C成本法 D长期趋势法 22、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。 A：威廉配第和亚当斯密 B：大卫李嘉图和约翰冯杜能 C：詹姆斯安德森和马尔萨斯 D：理查德坎蒂隆和马克思 E：工业用地的监测点评估价格23、下列关于宗地图的说法有误的是_。 A坐落表示宗地所在街道、街坊以及该宗地的编号 B界址点以直径的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点 C若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋

8、和围墙的边长 D宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号 24、利用_，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。 A移动平均法 B指数平滑法 C加权指数法 D移动平滑法25、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是_模式。 A单一市场集中化 B产品专业化 C市场专业化 D全面覆盖二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列不属于房地产中介服务特点的是

9、。 A：人员特定 B：时间准确 C：委托服务 D：服务有偿 E：执行层的组织协调 2、确定房地产开发项目，应当符合_的要求。 A国土规划 B年度建设用地计划 C城市规划 D土地利用总体规划 E房地产开发年度计划3、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。 A：4 B：3 C：2 D：1 E：执行层的组织协调 4、_不属于市政公用设施用地。 A公共交通用地 B煤气调压站 C广场用地 D火葬场5、银行券具有以下特点。 A：是在银行信用的基础上产生，通过存款提现和贷款投入流通 B：信誉高，具有法定支付能力，可在全国范围内流通 C：是一种法定支付手段，任何人不得拒收 D：不定期，可以长期流通使用 E

10、：定期，但可以长期流通使用 6、关于商用房地产抵押贷款，下列说法不正确的是。 A：贷款价值比率(抵借比)通常不超过50 B：贷款期限最长不超过10年 C：贷款利率通常高于个人住房抵押贷款 D：仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放 E：借款合同 7、通过市场调查获知，某地区20052008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/、4887元/、5037元/、5192元/。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为_元/。 A5362 B5374 C5532 D5702 8、下列有关城市规划区表述正确的是（）。 A城市规划区的土地均为国有土地 B城市规划区范围内用地必须遵守城

11、市房地产管理法 C城市规划区就是城市市区 D城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要进行规划控制的区域 E城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定 9、由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用作为评价指标。 A：较高的期望投资回报率 B：较高的实际投资回报率 C：较低的期望投资回报率 D：较低的实际投资回报率 E：借款合同 10、土地一级开发项目的操作模式有_三种模式。 A纯企业模式 B纯政府模式 C政府与企业合作模式 D受政府授权委托的企业模式 E房地产学会模式11、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元

12、/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低_元/m2。 A200 B300 C700 D1000 12、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于引起的。 A：装饰装修改造 B：通货膨胀 C：需求增加导致稀缺性增加 D：改进物业管理 E：周围环境改善 13、下列不计入用地面积范围的有。 A：无明确使用权属的冷巷 B：有明确使用权属的间距地 C：市政管辖的马路等公共用地 D：公共使用的排水沟 E：已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地14、下列关于房屋登记的时

13、限，表述不正确的是。 A：自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于30个工作日内，将申请集体土地范围内房屋所有权登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定 B：抵押权、地役权登记，10个工作日 C：预告登记、更正登记，10个工作日 D：公告时间不计入房屋登记办法规定时限 E：因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的二倍 15、以下关于房屋征收补偿的说法，不正确的是_。 A因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费 B被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 C对被征收房屋价值的补偿，可以低于房屋征收决定公告之日被征收房屋

14、类似房地产的市场价格 D被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼 16、下列说法不正确的是_。 A完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离 B共同共有与按份共有的最显著区别在于：共同共有是平等地共有 C不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等 D建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利，视为一并转让 17、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区

15、同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 18、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定确定，对招标出让中， 应当确定为中标人。 A：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标人 B：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准之一的投标人 C：能够满足招标文件的形式性要求且价格最高的投标人 D：能够满足招标文件的实质性要求且价格最低的投标人 E：能够满足招标文件的实质性要求且

16、价格最高的投标人 19、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是_和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。 A指数平滑分析 B趋势拟合分析 C时间序列分析 D相关分析 20、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为_万元。 A4858 B5200 C2700 D6264 21、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。 A：继续作为城市基础设施用地 B：继续作为公益事业设施用地 C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 D

17、：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 E：国有企业改造或改组为国有独资公司的 22、房地产的最高最佳使用状态不应该包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：最佳收益23、根据中华人民共和国物权法，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员 B：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 C：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 D：监督业主公约的实施 E：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 24、2007年上半年，A市住房平均价格为3600元/m2，B市住房平均价格为4800元/m2，则A、B两市2007年上半年住房平均价格的比较相对指标等于_。 A60% B70% C75% D80%25、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以分类的。 A：按其投资业务 B：信托性质的不同 C：收益形式 D：来源构成 E：借款合同