息县项目前期策划(8页).doc

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1、-息县项目前期策划-第 7 页息县项目前期策划息县简介： 息县位于河南省南部，淮河上游，属信阳市管辖的县级地区，是中国五千年历史上第一个以“县”命名的地方，素有“天下第一县”之称。历史悠久，人杰地灵。辖6镇14乡1个管理区、336个行政村、9个居委会。2016年年底，全县总人口为77万。 息县地形以低平的平原和缓丘为主，淮河横贯全境，境内流长75.5公里，属亚热带向暖温带过渡形气候。 息县土特产有香稻丸、蜂蜜。旅游景点有新石器时代的秦楼遗址、周代的青龙寺等。 息县是国家九五商品粮基地县、河南省粮食生产百强县，全国粮食生产先进县。市场与可行性研究分析：一、宏观市场：关键词：“6.5%”、“农业户

2、口买房补贴”、“抑制房价过快上涨”、“去库存”包括国家金融与发展实验室、世行等发布报告预测，今年中国GDP增速将为6.5%，国家信息中心预测为6.5%左右。GDP由“保7”到现在“保6.5”，经济下行压力较大。农业户口买首套房补贴100元/，由此可看出国家对房地产的支持。2016年，郑州、武汉、重庆等二线城市房价一路高歌（一线城市自不必多说），为此，热点城市相继出台了调控政策，主要目的是抑制房价过快上涨，同时也说明在当前的大环境下房价上涨是大势所趋。2016年信阳市去库存效果显著，很多项目现在无房可卖。二、息县房地产市场：息县房地产项目大大小小20个左右，平均价格3500元/。目前息县正在开发

3、的房地产项目绝大多数为中低端项目，开发商小农意识严重，缺乏战略眼光，格局不够宽广。中低端市场竞争激烈，多为低价竞争。价格低利润低产品差，最终形成一个恶性循环的怪圈，本案必须避免陷入此怪圈。同比其他县城:a.竞争对手较少、b.价格水平较低、2017年2月息县最新房价及优惠信息一览表项目名称房价（元/）项目电话项目地址优惠龙湖湾3600息县罗淮路新人民医院东100米一次性96折龙门花园3100南小北隔壁一次性97折，按揭99折，分期99折。钰龙凯旋城37000376-5859999/5967999息县东环路与东大街交汇处向南400米暂无龙湖星城3500息县罗淮路新人民医院东100米一次性97折，按

4、揭98折。凯旋广场33000376-5892777/5893777息县罗淮路新汽车站向西200米路北一次性98折，按揭99折。大和文锦社区33000376-6131222/6130222信阳市息县罗淮路与文化路北段交汇处暂无嘉成一品36600376-5853666/5853999息县息州大道东路（五一水库东侧路南）一次性97折，按揭98折。天福如意城34000376-5937777/5289999息县南大街南段（南街农贸市场南200米)总房款减1.2万，一次性96折，按揭99折。众鑫时代广场36000376-8162666/8161999息县北大街与北环路交汇处暂无息州城市广场41500376

5、-8177666/8158999息县息州大道（高杆灯西50米）一次性97折，按揭99折。息州豪府3700息县息州大道中段一次性97折，按揭99折，分期99折。龙湖春天3450息县息寨路与一桥街交叉口暂无龙湖公馆3780息龙湖西路广电局北侧暂无龙湖新天地3400息县香米贡大道与息淮路交汇处西南角暂无博士名苑3000息县原石油公司仓库家属院一次性95折，按揭97折。龙门御府3300龙门巷与西街交汇处一次性96折，按揭99折。三、客户群体：2016年底，全县总人口统计为77万。（信阳市总人口860万，依据河南省统计局发布的2013年河南人口发展报告，信阳市外出人口占其户籍人口的32%，为全省最高。）

6、按此比例计算，息县外出人口约25万，常住人口52万。在息县买房置业的消费者绝大部分为本地居民，然而此目标群体还会被本地区其他项目乃至信阳房地产市场分流，所以销售压力是必然存在的。四、消费观念及习惯：随着社会的发展，人民的生活水平不断提高，人们的消费观念也随之发生改变。由最原始的需求有房子住，到现在住有品质的房子。也就是说，现代的人因为物质生活水平的提高开始有更高层面的追求，如：质量、服务、自然环保、美观、企业文化等等。房地产市场尤其如此，“同质化”的产品是没有竞争力的，“差异化”才能脱颖而出。五、总结：综上所述，现在正是入市的良好时机，但需要注意的是我们必须规避风险步步为营，稳扎稳打。项目地段

7、选址分析：项目位于213省道和一桥街交汇处，占地约300亩（20万）。距息县CBD核心区域直线距离3公里，3公里内可满足各种生活需求。项目紧邻213省道及一桥街两大息县主干道，交通出行较为便利。但对于县级单位来讲，3公里的距离绝谈不上近，因此从地理位置上分析，我们项目属于中等区位。项目定位：本案占地约300亩（20万平米），按2.3容积率计算建筑面积46万平米。定位为中高端项目，但在息县属于最高端。项目规模较大，可作城市综合体模式进行开发，包含商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的城中之城。：避开竞争激烈的中低端市场、：实现利益最大化、：树立企业形象，对企业未来的

8、发展具有非常正面的意义。项目规划：v 占定名：XX第一城（XX为开发企业名称） v 建筑风格：Art Deco（新艺术）建筑风格。当前最流行的建筑风格，大气美观，极具质感。v 园林绿化：东南亚风情。东南亚园林景观设计十分具有特色和吸引力，集观景、游乐、休闲于一体，达到了人与自然和谐共存的高度统一。v 容积率：建议2.3。过高的容积率会让项目毫无品质可言，过低则不符合利益最大化这一宗旨。v 住宅构成：80%由小高层、中高层、高层组成，20%电梯洋房（经典案例：羊山新区东方经典）。v 商业/住宅配比：商业20%，住宅80%。v 住宅户型配比：80%小三房100-140，10%两室户型80-100，10%四室户型140-160。v 物业：选用全国知名物业。v 其他：项目专设幼儿园服务业主，提升潜在价值。结语：从宏观市场到息县房地产市场分析，本案具有高度的可行性，但要注意规避风险稳健开发。项目的规模、地理位置、交通及市场行情决定了本案定位为房地产中高端项目。基于用户思维角度我司提出项目规划建议。在当今时代，只有了解用户、尊重用户、服务用户才能走在时代最前沿！ 恒基宏业 营销策划 2017年3月6日