xxx生态旅游项目可研性报告(13页).doc

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1、-xxx生态旅游项目可研性报告-第 13 页第一章 项目背景分析【项目概况】一、项目名称：XXX镇XXX生态旅游开发项目二、项目地址：XXX市XXX县XXX镇XXX风景区三、项目定位：XXX瓜片原产地交易、XXX生态旅游开发、茶文化展示交流、XXX地区产地茶叶会展及衍生产业。四、项目建设规模：拟建设占地100亩，一期50亩，计划建筑面积8万平方米。五、项目建设内容：1、河堤：长2km，底宽3m，顶宽1m，均宽2m,高4m。2、道路：长5km,水泥路面宽8m, C30，厚22cm.3、路灯长4000m,高杆路灯100盏。4、绿化8000。5、下水道长800m，800m涵管【宏观环境调研分析】（一

2、）行业发展前景：本项目依托XXX瓜片原产地和XXX水库风景区优势，结合近年来XXX瓜片推广效益，以带动当地人民群众致富为目的和出发点。据有关权威机构对近几年来茶叶市场调查指出：国内每年茶叶需求量的增长率达10%以上，尤其是中高档茶、绿色食品茶以及有机茶的需求量大增；日本以及加拿大、德国、英国等西方国家每年进口茶叶的数量也在不断增加，日本人每年每人茶叶消费量为6斤，而中国人均只有0.7斤。目前以及今后，不论是国内还是国际市场，茶叶的需求量仍然在增加，茶叶市场的潜力很大，市场前景非常乐观。直到目前为止，不论是国内还是国际尚没有报道过出现茶叶大量积压的现象。在市场不断扩大的同时，茶叶产量也不断扩大，

3、其中高档茶是供不应求。目前，“XXX瓜片”虽在市场上有一定的知名度，由于“XXX瓜片”在茶文化上做的不够，未能像“云南普洱”、“福建铁观音”享誉全国乃至国外，因此，“XXX瓜片”如在茶文化上做足文章，加之独特的资源优势，具有很大的市场前景。（二）我省茶叶市场概况及趋势：从我省情况看，现有茶园面积约160万亩，年产茶叶近5万吨，名列全国第7位。茶叶类别主要有红茶、绿茶、花茶，近年来，我省茶叶内、外销的比例约为4:6，其中红茶和大宗绿茶主要供应出口，名优茶主要是内销。综合起来看，我省发展茶叶产业具有以下优势：一是自然环境优越，茶叶资源丰富。在全国10大名茶中，安徽就占有3种，“XXX瓜片”、“黄山

4、毛峰”、“祁红”。二是生产加工体系完备，基本形成了茶叶初精制加工体系。三是茶叶科研教育力量雄厚，拥有一大批茶业专家和技术人员。四是茶叶深加工和综合利用前景广阔，为茶叶深加工产品提供了广阔的市场。五是茶叶作为一种天然健康饮料，已越来越受到国内外消费者的欢迎，茶叶市场需求潜巨大。产区分布：皖南产区：主要分布在黄山市、宣城市和池州市的款县、休宁、祁门、黄山区、黯县、徽州区、郎溪、宣州区、广德、径县、东至、石台等12个县区。主产红茶、绿茶、花茶、名优茶和保健茶生产。皖西产区：主要分布在XXX市、安庆市。XXX霍山、舒城、裕安区、金安区、岳西、太湖、潜山等8个县区。主产绿茶和名优茶。（三）我省茶叶市场建

5、设趋势徽省茶叶产业化发展规划报告中指出，我省将加强茶叶交易市场的建设，以上海为中心，以长江三角洲地区为重点，大力开拓国内茶叶市场，重点扶持峨眉、黄山、XXX三个茶叶市场。同时，培育一批新的、辐射能力强的全省性、全国性的大市场和会展中心。依据这一产业规划可以申报省级或国家级产业政策扶持、支持。（四）目前茶叶市场存在的问题：1、销地茶叶市场规模较大，但由于货物流通环节，产生了一些不确定因素，影响茶产业的发展和出口贸易。 2、产区产量巨大，但市场规模有限，组织松散，名声不大，这些茶叶市场目前仍然是原始的“小门市现货交易”方式。一是交易规模小：二是自产自销（茶叶交易采取“一对一”，由买家与卖家洽谈成交

6、）。市场竞争能力较弱，虽然简便，但无法形成规模化经营，更谈不上市场的拓展。3、现有茶叶市场经营模式单一，仅限于茶叶交易与批发，在茶文化展示、会展产业及衍生产业处于空白状态。（五）国内茶叶市场分布：较著名的有上海的“大统路茶叶市场”、北京的“马连道茶叶市场”、广州的“芳村南方茶叶市场”、安徽芜湖的“中国茶城”、繁昌的“峨桥茶叶市场”等等，基本为销地茶叶市场。【区域环境调研分析】（一）项目所在地概况： XXX镇位于XXX县东北部，地处XXX、霍山、裕安三县区交界处，XXX水库中下游，镇内鲜马（鲜花岭至马店）公路与合武高速公路、沪汉蓉快速铁路相连接，距XXX火车站15公里，距县城梅山35公里，距XX

7、X市60公里，以鲜花岭、XXX为起点，每天往返合肥、XXX、梅山的客车20多班次，水运船舶1000余艘。XXX镇总面积133.8平方公里，辖辖5个行政村和1个街道居委会，2011年末总人口15413人。XXX镇是中国十大名茶之一“XXX瓜片”的原产地和主产区，出产的齐山片“XXX瓜片”在2011年中国芜湖（国际）茶博会上获“茶王”称号，全镇80%的茶叶茶叶属无公害有机茶，库区一线是无公害茶叶保护区，茶叶生产以“公司+农户”模式运作，并成立专业合作社和茶叶协会，生产的有机绿茶多年获得欧盟IMO有机认证。XXX镇历史悠久，XXX水库修建以前，是一座繁华的古老集镇，是皖西革命的根据地，是早期县政府所

8、在地（XXX县委、县政府于1949年9月由XXX迁驻金家寨）。XXX镇旅游资源十分丰富，自然景观、历史古迹、神话传说融为一体。由佳胜集团投资开发的红石谷风景区面积80平方公里，旅游观光范围包括红石谷国家地质公园、将军湖（XXX水库）、以及中国十大名茶“XXX瓜片”原产地生态观光园三大版块。齐云山景区方圆30平方公里，周围奇峰怪石，绝壁熔洞，龙潭瀑布自成一体。镇内响洪水库总面积约20平方公里，湖面8万亩，库容27亿立方米，周围群山环抱，山中有湖，湖中有山，沿岸林海苍茫，古木参天，湖光山色，景观独特，气候宜人，是一个具备发展旅游、观光、度假、避暑、休闲、游乐和商贸为一体的生态旅游风景区。（二）XX

9、X地区茶叶市场现状：1、门安地区辖区内的金安区、裕安区、XXX、霍山、舒城为绿茶、名优茶主产区。2、XXX瓜片、齐山云雾、霍山黄芽、翠眉、舒城兰花在全省的茶叶品牌中知名度较高，其中“XXX瓜片”为中国十大名茶之一。3、目前的茶叶交易市场有XXX的茶叶市场、霍山茶叶市场、XXX茶叶市场以及其他自发经营、规模较小的茶叶市场。4、现有市场经营模式仅为单一的茶叶批发与零售，在茶文化展示、会展、衍生产业包装上为空白。 （三）竞争市场分析1、XXX生态旅游发展优势：一、XXX水库坐落在XXX镇驻驾湾村的西淠河上，坝型为半径同心圆混凝土重力坝，坝高875米，弧长304米，横臣于苍山云海之间，库区通航里程多2

10、0公里，烟波浩渺、碧水千里、两岸山峰峙，重峦迭翠被誉为皖西的“小桂林”。二、 齐 山：在库区的响齐办事处、XXX镇之间，一面依山，三面环水。XXX州志称：齐山因“顶峰而平，故名”。齐山拥雾，旧为XXX州八景之一。 劣势：一、交通优势不明显，虽有XXX水库等人文历史景观，但因交通不便，来往游客不方便，人流量少。二、宣传力度不够，未能依托XXX水库及XXX瓜片原产地等品牌优势深度发掘潜在的资源来宣传XXX和XXX镇的历史和文化。2、XXX市茶叶市场 位于XXX市皖西路与健康路交叉口处，于01年入驻经营，共60余家，经营户基本为本地区商户。 优势： 一、地处市区，交通便捷；物流发达。二、区内空间设计

11、及户型设计较合理，经营环境较好。 三、商圈可以辐射到整个XXX地区，以茶叶市场和XXX风景区带动XXX旅游业发展。 劣势： 一、市场商铺有限，己无发展空间，无法形成规模。 二、市场规模小，对外地市场的影响力较小，导致旅游业发展迟缓。三、整个市场对外宣传和管理力度不健全，市场知名度不高；对外地客商的吸引力差。四、茶叶经营模式单一，仅限茶叶交易，没有推动旅游业发展。 机会点： 此市场对XXX地区的影响力比较明显，由于市场的规模小，很多商户想入驻但苦于没有门面，我们刚好可以抓住这个机会，同时在市场优越性上超越此市场，努力将本项目建成安徽省最具影响力的茶叶原产地市场、茶文化展示与交流平台。3、霍山县绿

12、色商城优势：一、地处县中心地段，交通便捷；物流发达。二、规模宏大，配套较齐全，经营环境较好。三、茶叶市场形成后，能够较好的带动XXX旅游度假的开拓和发展。劣势：一、易的茶叶仅为“霍山黄芽，批发和，售，市场知名度有限。二、茶文化产业及衍生茶叶为空白，无法推动旅游业的发展。机会点：此市场经营的茶叶主要为“霍山黄芽”的批发与零售，本项目可以“XXX瓜片”、旅游区为经营载体，除原产地茶叶额批发与零售，主要集中于茶文化展示、旅游观光、XXX地区产地茶叶会展为主导。第二章项目市场定位【市场定位】（一）项目SWOT分析1、优势（S）：地理优势：1、为本地及周边产茶区与外接壤的要道。2、独有的人文和历史景观，

13、推动生态旅游的发展交通优势：周边方圆三十公里以独山交通最为便利，物流较发达，较XXX、石婆店、鲜花岭等地占有绝对的交通优势。规划优势：1、人文景观优美，布局合理，利于本项目规划和开发。2、本项目配套规模较大，规划设计、单体户型均较合理，使用性能高，配套齐全，经营环境一流，有可持续发展的空间，较能吸引商户。资源优势：“XXX瓜片”原产地和XXX旅游风景区优势，要利开展茶文化展示和生态旅游观光。行业产品优势：本项目的所在地为安徽绿茶和名优茶产地，在市场上占有产品优势，易于将本项目在市场上推出，吸引大量游客观光度假，也为本项目茶叶商户吸引广大客户群。2、劣势为新建基础设施、绿化和茶叶市场，需要投入大

14、量的人力、物力和资金去做市场的宣传推广。3、机会点：一、生态旅游是近年来较流行的一种旅游方式，且XXX有良好的自然资源和人文景观资源。二、行业的产品市场需求处于增长中，但经营的利率有保障，经营商家的投资欲持续增长。三、本地茶资源极其丰富，但经营分散，不成规模，暂时还没有很好的交易市场。客户经营意识较好，易于整合。4、威胁点（T）：一、由于交通条件较不便利，游客前往旅游度假的意愿不太强烈。二、对茶叶市场的形成具有较大的影响，不利于推广XXX瓜片的品牌。三、如果招商宣传推广不到位，本地的购买力相对有限，必须将项目的目标租户、购买者范围扩大至项目周边乃至XXX、XXX等主要周边区域，故需要强有力的营

15、销与招商推广。（二）市场形象定位安徽省最具实力和影响力的绿茶产地批发市场。以中国十大名茶“XXX瓜片”为代表产品、集XXX区域的绿茶、名优茶为一体的产地批发市场致力于茶文化展示交流、区域茶叶会展及衍生产业。将以强大的市场整合推广能力和丰富的资源优势占领安徽市场。（三）市场功能地位XXX瓜片交易、茶文化展示交流、茶文化博物馆、生态旅游观光为一体。（四）市场目标客户群定位1、旅游群体定位生态观光旅游者、探亲旅游者、休闲度假旅游者。2、租户群定位：茶叶经营者、茶叶包装经营者、茶具经营者、茶楼经营者、旅游区特色产品以及想从事茶叶生意的其他人群。由于市场是以茶叶批发为主的专业性市场，这就决定了目标客户群

16、是以从事茶叶为主的茶叶经营者以及相关茶叶配套的经营者。前期在促进市场形成时，会有较实惠的租赁经营条件和市场前景描述，吸引了部分想从事茶叶生意的人群的冲动性进入。使市场的目标租户又增加一个群体。3、购买群定位：租户群、本地投资者、外地从事本行业的经营者、投资者。 由于市场的形成，为经营户提高了良好的经营环境，租户群很快便看到市场的发展前景，租户为了长期经营的考虑以及摆脱租赁经营的局限性，将会购买自已租赁的商铺或自己认为地段较好的商铺。这一部分客户购买的欲望非常强。随着市场的发展经济效益将不断提升，投资回报率可观，本地有钱的人群则会购买并出租作为投资置业。这一部分人群包括经商者、外出工作者和单位的

17、工作人员。（五）目标租户客户群细分第一（主力）目标租户：XXX镇为中心50公里范围内的茶叶经营者；独山、石板冲、鲜花岭、石婆店、狮子岗、西河口等地。通过市场调查的结果显示，这几个镇的茶叶经营者对茶叶批发市场的建设支持程度最强，对市场的发展前景看好。在招商引资上容易成功。茶叶批发市场的建设对这几个乡镇的茶叶经营者影响最大、最为直接，如果这一部分的客户群不来租赁经营，那么其它远范围的茶叶经营者来此租赁经营的可能性很小。第二（次级）目标租户：XXX、霍山、舒城、XXX的茶叶经营者以及从事茶叶包装、茶具经营的商户。特别是XXX县的茶叶经营者。 本地茶商进驻市场的经营，使市场在较短的时间内形成规模，产生

18、很强的号召力和影响力，刺激次级目标租户前来租赁经营。 以独山为中心的几个乡镇的茶叶产量有限，为把市场做成最有影响力和实力的产地批发市场，必须整合XXX地区各种茶叶，最好的办法是将各个产茶县的茶叶商户吸引过来经营。使茶叶的量和品种对外地具有吸引力和影响力。 XXX产茶量大、茶叶经营者多且没有茶叶市场，同时XXX、裕安区有很多乡镇和XXX镇的地理位置较近。前期的市场调查显示茶叶经营者对市场的建设抱有浓厚的兴趣。第三（辅助性）目标租户：安徽省产茶区的茶叶经营者以及外省的茶叶经营者。 由于茶叶批发市场流通能力的不断提高，会刺激产茶区的茶叶经营者来市场租赁从事茶叶批发经营。为了优化茶叶市场的经营品种，提高市场的影响力和吸引力；适当的引进产茶区的茶叶商户是十分有利的。4、项目功能分区主要以单间商铺为主，配套建设“XXX瓜片”传统工艺制作展示及现代工艺研发中心、专家楼、茶文化交流中心、茶文化博物馆、茶叶综合交易大厅。后期，将根据项目发展需求，建设地方特色农产品交易区、旅游纪念品交易区、休闲度假居住区。 5、建议政府以特色农业、小城镇建设为招商前提，争取上级政府在财政、土地、税收、工商、城建等相关部门的政策扶持、经济支持，这样将进一步加快项目的健康发展。