高登投资顾问有限公司与李耀隆居间合同纠纷上诉案.doc

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1、高登投资顾问有限公司及李耀隆居间合同纠纷上诉案高登投资顾问有限公司及李耀隆居间合同纠纷上诉案山东省青岛市中级人民法院民事判决书(2014)青民一终字第808号上诉人（原审原告）高登（青岛）投资顾问有限公司。法定代表人洪如欣，总经理。委托代理人侯永红，山东首辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李耀隆。上诉人高登（青岛）投资顾问有限公司（以下简称高登投资公司）因及被上诉人李耀隆居间合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2013）黄商初字第2384号民事判决，于2014年1月17日向本院提起上诉，本院于2014年4月18日受理后，依法组成由审判员赵建担任审判长、代理审判员高仁青担任本案主审、代理

2、审判员迟金铜参加评议的合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合中华人民共和国民事诉讼法第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并于2014年5月19日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人高登投资公司的委托代理人侯永红、被上诉人李耀隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高登投资公司在一审中诉称：2013年3月11日，高登投资公司及李耀隆签订看房协议，由高登投资公司为李耀隆提供房屋中介服务，将位于青岛开发区阿里山路138号东方花园小区号楼单元室提供给李耀隆，并带其察看了该房屋。但看房后不久，李耀隆在隐瞒高登投资公司的情况下，自行及高登投资公司介绍的出售方进行交易，已明显违反了看房协议的相关规定，

3、构成违约，故诉至法院，请求判令：李耀隆支付高登投资公司中介佣金30000元；李耀隆承担本案诉讼费用。李耀隆在一审中辩称：涉案房源信息并非高登投资公司第一个提供的，李耀隆之前对该房也已知晓，该小区物业工作人员也推荐过该房源，原房主同时委托几家中介帮忙卖房且原房主并未及高登投资公司签订唯一委托协议；2013年3月11日，高登投资公司及李耀隆签订的看房协议是在李耀隆不知情、高登投资公司欺骗的情况下签的，该协议签订时第2项的房产信息是空白的，高登投资公司的业务员说只是看房单，为向公司交差，高登投资公司也没有如实向李耀隆解释看房协议内容，对于中介费和违约金等事宜均未提及，协议的内容应予以撤销；高登投资公

4、司带领李耀隆虽看过两次房但不是涉案房屋，且高登投资公司并未提供有效的中介服务，因为高登投资公司既没有为李耀隆讲下价又没有给李耀隆提供满意的咨询服务；涉案房屋的买卖不是经过高登投资公司中介的，而是另一家中介促成的，并协助办理相关手续。综上，请求驳回高登投资公司的诉讼请求。原审法院查明和认定的基本事实是：2013年3月11日高登投资公司及李耀隆签订看房协议一份，其中载明：看房时间为2013年3月11日19：00，房屋位置为紫金山小区东方花园；建筑面积179.38平方；户型楼层为号楼单元室；租金售价为150万。一、乙方提供上述房产供甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）选择，同时提供相关房地产咨询等中

5、介服务。通过乙方提供中介咨询服务后，甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）及上述房产的产权人或产权人的代理人签订合同即视为乙方完成中介、咨询服务的责任。三、甲方在看房时和看房后，不能和房主交换联系方式或直接和房主联系，若有任何要求或需求，应先和乙方联络，由乙方出面及房主联系、商谈。若因甲方和房主直接联络而产生的纠纷和责任，由甲方承担。五、甲方（包括甲方的代理人、亲属及朋友）自看该房之日起六个月内，无论以任何理由，不通过乙方，自己或通过第三方（无论中介或个人）而及乙方提供的该房屋业主达成交易，购买或租赁成交该房屋，一经查实则视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担法律责任。甲方应按照该房屋在本协议中

6、的登记价格，双倍（2%）（买卖）、或一个月的房屋（租赁）支付中介佣金给乙方。本协议房屋登记价格及交易价格不一致时，应以本协议登记价格为支付佣金的依据。甲方并应承担相应的诉讼费、公证费、律师费等相关费用。六、乙方承诺：1、乙方向甲方提供免费看房服务并保证向甲方提供的房屋信息真实有效。双方并就其他事项进行约定。“李耀隆”在甲方处签字、“朱某某”在乙方处签字，高登投资公司在乙方处盖章。另查明，2013年3月3日，李耀隆及青岛安得房行房产经纪有限公司就涉案房屋签订物业需求看房协议一份，并委托另一家中介为李耀隆办理了相关手续。李耀隆于2013年3月27日支付青岛安得房行房产经纪有限公司中介手续费5000

7、元。2013年3月27日李耀隆及涉案房屋原产权人李秀霞就涉案房屋签订房地产买卖契约，涉案房屋于2013年3月29日过户到李耀隆名下。原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。高登投资公司及李耀隆签订的看房协议属于居间合同性质。该看房协议属于格式条款，根据法律的相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并应对条款予以说明。而看房协议第一、五条的约定意味着高登投资公司带领李耀隆看房后就能旱涝保收，不论高登投资公司的报价是否偏高、服务质量如何，李耀隆如果打算购买该套房屋，只能选择高登

8、投资公司进行交易，否则就构成违约，并要支付相应的违约金。高登投资公司并未提供证据证明涉案房源为其独家掌握，高登投资公司也并非是第一个提供该房源的中介公司且原审庭审中高登投资公司并未提供证据证明其对看房协议的条款进行过解释说明，从高登投资公司的付出来看，其带领李耀隆看房只是简单劳动，而根据“谁主张，谁举证”的原则，高登投资公司亦没有提供有效证据证明其为李耀隆提供了有效的中介服务及为此支出的必要费用。李耀隆最终选择另外一家中介公司及房主达成房屋买卖交易并支付相关中介费用，如果高登投资公司以有限的付出来限制李耀隆的选择权，双方的利益是明显失衡的，亦违背当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务的法律

9、精神，故李耀隆的行为并未构成违约。综上，高登投资公司的诉讼请求，于法无据，不予支持。原审法院据此判决：驳回高登投资公司的诉讼请求。案件受理费550元，由高登投资公司承担。宣判后，高登投资公司不服原审判决，上诉至本院。上诉人高登投资公司上诉称：一、看房协议合法有效，原审法院认定看房协议属于格式条款、高登投资公司并未对看房协议的条款予以进行解释说明，属于认定事实错误。1、看房协议并非属于格式条款，无需举证证明对该条款进行过解释说明，且高登投资公司确实在签订该协议时已经对此条款向李耀隆充分解释说明。退一步讲，即使看房协议属于格式条款，该看房协议共一页七个条款，李耀隆作为一个成年人，也应该意识到签订看

10、房协议后的法律后果。2、看房协议的条款内容仅是限制李耀隆甩开中介而私下或通过其他中介交易而进行设置的，是双方当事人真实意思表示，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不违反相关法律规定，应认定为有效合同条款。二、原审法院认定涉案房源并非高登投资公司独家掌握、并非第一个提供房源的中介公司，属于认定事实错误。1、涉案房源系高登投资公司独家掌握，涉案房源的原房主除委托高登投资公司代为卖房外并非委托其他中介进行卖房。2、李耀隆提交的及青岛安得房行房产经纪有限公司就涉案房屋签订物业需求看房协议，没有其他证明佐证且付费时间及中介交易习惯和行业规范不符。三、高登投资公司及李耀隆签

11、订看房协议并带李耀隆两次看房后，在高登投资公司及涉案房屋的原房主以李耀隆之间磋商谈价的过程中，李耀隆“跳过”高登投资公司而通过其他中介购买涉案房屋的行为，已经构成违约，应承担协议约定的违约责任。综上，原审判决无事实和法律依据，请求二审法院依法撤销原判，发回重审或依法改判支持高登投资公司的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由李耀隆承担。被上诉人李耀隆答辩称：一、看房协议是在李耀隆不知情的情况下签订，并非合法有效。看房时签的是看房单，而不是看房协议，也没有看到协议内容，也并非每看一套房子就签一张带有地址的看房单。涉案房源李耀隆以前也看过并了解情况。二、高登投资公司的员工朱某某系实习员工，还是在校学生，

12、业务水平不高，并未提供相应中介服务，且服务态度不佳。三、李耀隆是通过青岛安得房行房产经纪有限公司及原房主完成了涉案房屋交易。四、其他答辩意见同一审答辩意见。本院查明的事实及一审查明事实一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，本案争议的主要焦点问题是：李耀隆是否应向高登投资公司支付中介费。本案中，高登投资公司虽然已按看房协议的约定为李耀隆提供了房源，且带领李耀隆实地察看了涉案房屋，但并没有促成原房主及李耀隆签订购房合同。高登投资公司亦未提供证据证明涉案房源为其独家掌握，高登投资公司提供的及原房主的电话录音恰恰证实原房主委托多家中介机构出售其房屋，而李耀隆作为买房人，有权选择合适中介机构促成交易

13、，该行为不属于恶意甩单行为。虽然高登投资公司及李耀隆签订看房协议约定，但不能以此限制买房人享有的自主选择权、公平交易权，即不能排除买房人自由选择其他报价合理、服务好的中介机构促成交易的权利。综上，因李耀隆购买涉案房屋并非由高登投资公司促成，故高登投资公司无权要求李耀隆支付中介费。综上，上诉人高登投资公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人高登（青岛）投资顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长赵建代理审判员迟金铜代理审判员高仁青二一四年六月二十七日书记员王莉莉书记员魏威3 / 3