收益法概述(PPT 56页).pptx

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1、不动产估价第五章第五章收益法收益法理解：收益法的基本概念、原理、方法掌握：收益还原法应用于评估实例了解：资本化率、运营费用、可持续租金等概念不动产估价一、概念一、概念 预计估价预计估价对象不动产未来对象不动产未来的正常净收益，选用适当的的正常净收益，选用适当的还原还原利率，将利率，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的象的客观合理价格或价值的方法。方法。 所得货币价值总额所得货币价值总额称称为收益价格、收益价值或资本价为收益价格、收益价值或资本价值。值。 二、适用范围二、适用范围 有有收益：出租物业、商业房地产和混合使用房地产。收

2、益：出租物业、商业房地产和混合使用房地产。有潜在收益的有潜在收益的房地产：具有收益能力的属性。房地产：具有收益能力的属性。 三、理论依据三、理论依据 预期预期原理：正常的、持续性收益，有时是有期限的。原理：正常的、持续性收益，有时是有期限的。 4-1 4-1 收益法概述收益法概述不动产估价n 适用性适用性 具备获取经济收益能力的房地产物业。 不论估价对象当前是否实际作为收益性物业使用。 不适用于公用、公益性房地产的估价。n 优点优点 估价原理与投资者的决策过程具有一致性，估价结果易于得到认可。 具有较强的理论优势。n 局限性局限性 估价师在收益率/资本化率、未来净收益等方面的主观判断对估价结果

3、具有高度影响。四、收益法的特点四、收益法的特点不动产估价五、操作步骤五、操作步骤 1 1、搜集有关房地产收入和费用的资料、搜集有关房地产收入和费用的资料 2 2、估算、估算潜在毛收入潜在毛收入 假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入 3 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损失所得到的收入的收入 4 4、估算、估算运营费用运营费用 维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本

4、或经营的收益他资本或经营的收益 5 5、估算净收益、估算净收益 净收益有效毛收入运营费用净收益有效毛收入运营费用 6 6、选用适当的还原利率、选用适当的还原利率 7 7、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 不动产估价4-2 4-2 收益还原法的计算公式收益还原法的计算公式 一、一般公式一、一般公式 nijijiraV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnrrrarraraV不动产估价n1inn221iir1a.r1ar1ar1aV通常以年为单位通常以年为

5、单位V V价格价格 a ai i净收益净收益 n n收益期限收益期限 r r还原利率还原利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an1 1、还原率不变、还原率不变不动产估价2 2、净收益每年不变且还原率不变、净收益每年不变且还原率不变 a1=a2=a3=an=a n32r1a.r1ar1ar1aVnr111raVN raV 有限年公式有限年公式无限年公式无限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a0r10r1不动产估价公式用途：公式用途：直接用于计算价格；直接用于计算价格； 不同年限价格的换算；不同年限价格的换算

6、； 用于用于比较法中土地使用权年限比较法中土地使用权年限修正修正比较不同年限价格的比较不同年限价格的高低高低. .不动产估价 例例4-14-1：某房地产某房地产于于20092009年年4 4月月1 1日以出让方式取得日以出让方式取得5050年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预年的土地使用权后经建设并投入使用，利用该宗房地产预期每年可获得的净收益为期每年可获得的净收益为1010万元，该类房地产的还原利率万元，该类房地产的还原利率为为7.5%7.5%。试评估该宗房地产于。试评估该宗房地产于20152015年年4 4月月1 1日的收益价格。日的收益价格。 万元80.127%5.7111

7、*%5.710111650nrraV不动产估价例例4-24-2 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产3030年土地使用权的价格为年土地使用权的价格为50005000元元/ /，对应的还原利率为，对应的还原利率为8%8%，试求假设其土地使用权为，试求假设其土地使用权为5050年、还原利率为年、还原利率为10%10%下的价格。下的价格。 平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVVnr111raV不动产估价 例例4-34-3：有有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益年限为房地产的收益年限为5050年，单年，单价

8、价1000010000元元/ /，B B房地产的收益年限为房地产的收益年限为3030年，单价年，单价90009000元元/ /。假。假设还原利率均为设还原利率均为7%7%，试比较该两宗房地产价格的高低。，试比较该两宗房地产价格的高低。 平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV计算计算A A房地产房地产3030年的收益价格年的收益价格: :不动产估价市场比较法中土地使用权年限修正市场比较法中土地使用权年限修正 V VA A=V=VA AK K情情K K日日K K区区K K个个 K K容容 K K年年 实估年KKK回忆不动产估价例例4 44 4： 某宗

9、工业用地使用权剩余年限为某宗工业用地使用权剩余年限为4848年，所处地段年，所处地段的邻近地块的的邻近地块的地价地价为为15001500元元/ /平方米平方米，该类似不动产的，该类似不动产的土地使用权年限为土地使用权年限为5050年。年。假设该宗土地假设该宗土地与该案例除与该案例除年限不同外，其他均年限不同外，其他均相同。已知现行相同。已知现行土地土地还原利率为还原利率为6 6。求。求该宗工业用地的价格。该宗工业用地的价格。 平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV不动产估价所需年数还原率万分接近千分接近百分接近2%465 349 233 3%312 2

10、34 156 4%235 176 117 5%189 142 94 6%158 119 79 7%136 102 68 8%120 90 60 9%107 80 53 10%97 72 48 11%88 66 44 12%81 61 41 13%75 57 38 14%70 53 35 15%66 49 33 16%62 47 31 17%59 44 29 18%56 42 28 19%53 40 26 20%51 38 25 21%48 36 24 22%46 35 23 23%44 33 22 24%43 32 21 25%41 31 21 不动产估价a a发生在期初发生在期初0 1 2

11、3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a anrrraV111)1 ()1 (111rrraVn不动产估价0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a a5 . 01111rrraVnnrrraV11115 . 0a a发生在期中发生在期中不动产估价二、纯收益是等比例变化二、纯收益是等比例变化n1n322r1g1a.r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111有限年公式有限年公式n= graV无限年公式无限年公式r=g 有限年有限年rnaV10 1 2 3 0 1 2 3 n n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2

12、2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 ai=a(1+g)i-1不动产估价例例4 45 5 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用年限年限7070年，于估价时点已使用了年，于估价时点已使用了5 5年；预计该房地产未来第一年；预计该房地产未来第一年的净收益为年的净收益为8 8万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增万元，此后每年净收益会在上一年的基础上增长长2%2%；该类房地产的还原利率为；该类房地产的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 nr1g11graV万元76.112%91%211%2%9865

13、不动产估价三、纯收益按一定数额递增三、纯收益按一定数额递增n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限年有限年2rbraV无限年无限年0 1 2 3 0 1 2 3 n n a a+b a+2b a a+b a+2b a+(n-1)b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b不动产估价例例4-64-6 某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为8 8万元，万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1 1万元，万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为收益年限可视为无限年，该类房地产

14、的还原利率为9%9%。试求该宗房地产的价格。试求该宗房地产的价格。 2rbraV万元35.212%91%982不动产估价递减没有无限年递减没有无限年1banbnaan) 1( abn )1(不动产估价四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格四、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t tttt221r1V.r1a.r1ar1aVtittiirVraV111不动产估价例例 4-74-7 某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为30003000元元/ /，年净收益为，年净收益为200200元元/ /，还原利率为还原利率为8.5%

15、8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在站，该火车站将在6 6年后建成投入使用年后建成投入使用，预计，预计新火车站建成投入新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到50005000元元/ /。试。试求获知兴建火车站后该宗房地产的求获知兴建火车站后该宗房地产的价格价格会有会有什么变化？什么变化？ tttr1Vr111raV平方米元/44.3975%5 . 815000%5 . 8111%5 . 820066不动产估价例例 4-84-8 预计某宗房地产未来两年的净收益分别为预计

16、某宗房地产未来两年的净收益分别为5555万元万元和和60.560.5万元，万元，两年后此房地产的两年后此房地产的价格比现在上涨价格比现在上涨10%10%。该类房地产的还原利率为该类房地产的还原利率为10%10%。求该宗房地产现在的。求该宗房地产现在的价格。价格。 t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015 .60%10155VV万元1100V不动产估价4-3 4-3 纯收益及收益年限的确定纯收益及收益年限的确定 房地产价格的高低取决于房地产价格的高低取决于3个因素：个因素： 1、可获净收益的大小，即、可获净收益的大小，即ai的大小；的大小；2、获得该净收益的可靠性，即、获得该净

17、收益的可靠性，即r的大小；的大小；3、可获得净收益期限的长短，即、可获得净收益期限的长短，即n的大小。的大小。 nijijiraV111不动产估价一、纯收益一、纯收益 （净收益）（净收益）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 净收益净收益= =潜在毛收入潜在毛收入- -空置等造成的损失空置等造成的损失- -运营费用运营费用 = =有效毛收入有效毛收入- -运营费用运营费用 潜在毛收入潜在毛收入假定房地产在充分利用、无空置状况假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入下可获得的收入。 有效毛收入有效毛收入由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入损

18、失所得到的收入原因造成的收入损失所得到的收入。 运营费用运营费用 维持房地产正常使用必须支出的费用，维持房地产正常使用必须支出的费用，及归属于其他资本或经营的收益及归属于其他资本或经营的收益 不动产估价运营费用有效毛收入运营费用有效毛收入运营费用率运营费用率有效毛收入运营费用运营费用率 净收益净收益 有效毛收入有效毛收入（1 1运营费用率）运营费用率）（一）净收益的计算公式（一）净收益的计算公式 不动产估价（二）不同类型房地产的净收益求取（二）不同类型房地产的净收益求取 1 1、出租型房地产净收益的求取、出租型房地产净收益的求取 净收益净收益= =租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费租

19、赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 2 2、直接经营型房地产净收益的求取、直接经营型房地产净收益的求取 （1 1）商业）商业 净收益商品销售收入商品销售成本净收益商品销售收入商品销售成本 商业利润商业利润 （2 2）工业）工业 净收益销售收入生产成本净收益销售收入生产成本 生产利润生产利润 （3 3）农地）农地 3 3、其他类型房地产净收益的求取、其他类型房地产净收益的求取 不动产估价（三）有形收益和无形收益（三）有形收益和无形收益 （四）实际收益和客观收益（四）实际收益和客观收益 实际收益实际收益 在现状下实际取得的收益在现状下实际取得的收益 客观收益客观收益 一般正常收益一般正常收

20、益 强调使用强调使用客观收益客观收益作为估价的依据作为估价的依据 不动产估价v（五）确定净收益时易出现的问题（五）确定净收益时易出现的问题v （1）不属于不动产的收益却归入不动产所属）不属于不动产的收益却归入不动产所属v （2）错将不可持续的收益作为客观收益）错将不可持续的收益作为客观收益v （3）错将不动产实际收益作为客观收益）错将不动产实际收益作为客观收益v （4）没有按照最佳最有效使用原则估计不动产）没有按照最佳最有效使用原则估计不动产 未来的净收益未来的净收益v （5）漏算收入或成本。例如租赁保证金的利息）漏算收入或成本。例如租赁保证金的利息v 等等等等不动产估价例例4-94-9 某商

21、店的土地使用权年限为某商店的土地使用权年限为4040年，从年，从19991999年年1212月月1 1日起计。该商店日起计。该商店共两层，每层可出租面积各为共两层，每层可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于20002000年年1212月月1 1日租出，日租出，租期为租期为5 5年，可出租面积的月租金为年，可出租面积的月租金为180180元元/ /平方米，且每年不变；二层平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，运营

22、费用率为平方米，运营费用率为25%25%。该类房地产的还原利。该类房地产的还原利率为率为9%9%。试估算该商场。试估算该商场20032003年年1212月月1 1日带租约出售时的正常价格。日带租约出售时的正常价格。 （1 1）商店一层价格计算）商店一层价格计算 a a内内=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（万元）（万元）a a外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（万元）（万元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06

23、 07 2039 a内内 a内内 a内内 a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36不动产估价22211111111rrrararaVn外内内万元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二层价格计算）二层价格计算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（万元）万元） 万元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（万元）万元） 例例4-94-9不动产估价例例 题题 某某宗房地产收益年限宗房

24、地产收益年限4040年，判定其未来净收益每年不变，年，判定其未来净收益每年不变，通过通过资料分析得知资料分析得知其未来其未来4 4年的净收益分别为年的净收益分别为2525万元、万元、2626万元、万元、2424万元、万元、2525万元，还原利率为万元，还原利率为1010。试求该宗房地产的收益价格。试求该宗房地产的收益价格。万元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa万元67.244%)101 (11%1002.2540V不动产估价二、收益年限的确定二、收益年限的确定 收益年限收益年限是估价对象自估价时点起是估

25、价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。至未来可以获得收益的时间。收益年限收益年限应在估价对象房地产自然应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命来础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。确定。不动产估价（一）土地估价（一）土地估价 根据土地使用权年限来确定根据土地使用权年限来确定 （二）建筑物估价（二）建筑物估价 根据建筑物经济寿命来确定根据建筑物经济寿命来确定 （三（三）房地产估价）房地产估价 土地的使用年限与建筑物的土地的使用年限与建筑物的经济寿命经济寿命的关系的关系不动产估价1 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年

26、限一起结束、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限 n n4040（3 35 5）3232年年 0 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年不动产估价2 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 以以t50545计算价格计算价格V0 求取求取t年剩余土地价值年剩余土地价值VL tLLrVVV10土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t不动产估价【例例】某宗房地产建成于某宗房地产建成于20002000年底

27、，此后收益年限年底，此后收益年限为为4848年；年；20012001年底至年底至20042004年底分别获得净收益年底分别获得净收益8383万元、万元、8585万元、万元、9090万元、万元、9494万元；预计，万元；预计，20052005年年底至底至20072007年底可分别获得净收益年底可分别获得净收益9494万元、万元、9393万元万元、9696万元，从万元，从20082008年底起每年可获得净收益将稳年底起每年可获得净收益将稳定在定在9595万元；该类房地产的报酬率为万元；该类房地产的报酬率为9%9%。试利用。试利用上述资料测算该宗房地产上述资料测算该宗房地产20042004年底的收益

28、价格。年底的收益价格。不动产估价【解解】注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在注意区分过去收益与未来收益问题。该宗房地产在20042004年底的收益价格为：年底的收益价格为：titntiYYYAYAiV1)1 (11 )1 ()1 ()029.92( 1%)91 (11 %)91%(995%)91 (96%)91 (93%9194344332万元不动产估价4-4 4-4 剩余技术剩余技术原理原理土地剩余技术土地剩余技术建筑物剩余技术建筑物剩余技术 利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值利用房地产合并产生的收益及建筑物收益求取土地价值 利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物

29、价值利用房地产合并产生的收益及土地收益求取建筑物价值 不动产估价1 1. .土地与建筑物的土地与建筑物的组合组合房地产房地产v综合综合资本化率资本化率是求取是求取房地产价值房地产价值时应采用的资本化率。时应采用的资本化率。v在在评估土地与建筑物合成体的价值时，应采用土地与地评估土地与建筑物合成体的价值时，应采用土地与地上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率将上建筑物共同产生的净收益，同时选用综合资本化率将其资本化。其资本化。不动产估价v 土地土地资本化率资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率是求取土地价值时应采用的资本化率。 这时这时对应的净收益应当是土地产生的净收益对应的净收益应当

30、是土地产生的净收益( (即仅归属即仅归属于土地的净收益于土地的净收益) )，不包含建筑物带来的净收益，不包含建筑物带来的净收益。v 房屋资本房屋资本化率化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率是求取建筑物价值时应采用的资本化率。 这时这时对应的净收益应当是建筑物产生的净收益对应的净收益应当是建筑物产生的净收益( (即仅归即仅归属于建筑物的净收益属于建筑物的净收益) )，不包含土地带来的净收益。，不包含土地带来的净收益。 不动产估价综合资本化率综合资本化率( (R R0 0) )、土地资本化率、土地资本化率( (R RL L) )、房屋资本房屋资本化率化率( (R RB B) )三者三者 的关系的

31、关系(1)(1)BLBBLL0VVRVRVRLBBBLLVRVRVVR0)(BLLBLBVRVRVVR0)(式中：式中：V VL L-土地价值土地价值V VB B房屋价值房屋价值不动产估价【例例】某宗房地产的土地价值占总价值的某宗房地产的土地价值占总价值的4040% %。由。由可比可比实例实例求求出的土地资本化率为出的土地资本化率为6%6%，建筑物资本化率为，建筑物资本化率为8%8%。求综合。求综合资本化率。资本化率。【解解】 综合综合资本化率计算如下：资本化率计算如下： R R0 0=L=LR RL L+B+BR RB B = =40%40%6%+60%6%+60%8%8% = =7.2%7

32、.2%BLBBLL0VVRVRVR不动产估价2.2.土地剩余技术土地剩余技术 土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法外的方法( (如成本法如成本法) )能求得建筑物的价值时，则可利用收益能求得建筑物的价值时，则可利用收益法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑法公式求得归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归物共同产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率属于土地的净收益，再除以土地资本化率或选用土地报酬率予

33、以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地予以资本化，即可求得土地的价值。这种剩余技术称为土地剩余技术。剩余技术。不动产估价无限年期的无限年期的土地剩余技术的公式为：土地剩余技术的公式为：式中式中:V:VL L土地价值；土地价值； A AO O土地与建筑物共同的净收益；土地与建筑物共同的净收益； V VB B建筑物价值（非收益法求取）；建筑物价值（非收益法求取）； R RB B建筑物资本化率；建筑物资本化率； R RL L土地资本化率。土地资本化率。LBB0LRRVAV不动产估价在净收益每年不变、收益期限为有限年情在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的土地剩余技术的公式为：况下的土

34、地剩余技术的公式为： 式中式中: -: -建筑物报酬率建筑物报酬率； - -土地报酬率。土地报酬率。 111式中：111nBnBBBBnLLBoLrrrVarraaVLrBr不动产估价【例例】v某宗房地产每年净收益为某宗房地产每年净收益为5050万元，建万元，建筑物价值为筑物价值为200200万元，建筑物资本化率万元，建筑物资本化率为为12%12%，土地资本化率为，土地资本化率为10%10%。试计算。试计算该宗房地产的价值该宗房地产的价值。（无限年期）。（无限年期）不动产估价【解解】该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产的价值计算如下：该宗房地产价值该宗房地产价值= =土地价值土地价值+ +建筑

35、物价值建筑物价值 =260+200=460(=260+200=460(万元万元) )（万万元元）土土地地价价值值260%10%1220050LBB0LRRVAV不动产估价3.3.房屋剩余房屋剩余技术技术 土地土地与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以与地上建筑物共同产生收益，但如果采用收益法以外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属外的方法能求得土地的价值时，则可利用收益法公式求得归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物共同产生的净收益中扣除归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益，再中扣除归属于土地的净收益，得到

36、归属于建筑物的净收益，再除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求除以建筑物资本化率或选用建筑物报酬率予以资本化，即可求得建筑物的价值。这种剩余技术称为建筑物剩余技术。得建筑物的价值。这种剩余技术称为建筑物剩余技术。不动产估价 无限无限年期的年期的建筑物剩余技术的公式为建筑物剩余技术的公式为: :BLL0BRRVAV 在净收益每年不变、收益期限为有限年情在净收益每年不变、收益期限为有限年情况下的建筑物剩余技术的公式为：况下的建筑物剩余技术的公式为：1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB式中：不动产估价例例 某房地产的年净收益为某房地产的年净收益为500500万元

37、，建筑物价值万元，建筑物价值20002000万元，建筑物还万元，建筑物还原利率原利率8%8%，土地还原利率，土地还原利率6%6%，收益年限为，收益年限为5050年。试求该宗房地产价值。年。试求该宗房地产价值。 V=VL+VB nLLBoLr111raaV1r1r1rVanBnBBBB万元89.1261%61%61%620005050nLLBoLr111raaV万元44.4564%8111%889.12650050BLVVV万元44.6564200044.4564不动产估价4-5 4-5 收益法的应用实例收益法的应用实例估价对象概况：2层楼的宾馆，2003年7月20日建成投入使用。拥有46间客房

38、，其中32个单间，其余为标间。客房的使用面积为1158平方米；年营业天数351天。宾馆占地628平方米，建筑成本为1780000元。该宾馆的经济寿命为50年。土地以出让方式于2001年7月20日获得50年的使用权。估价要求：评估该房地产2011年7月20日的市场价值。可靠资料：相似宾馆的单间价格500元/天，标间650元/天，平均入住率为50%。房地产的还原率为10%。 维护成本占建筑成本的0.6%；管理成本为有效毛收益的6%；租金损失风险为有效毛收益的4%。其余皆归宾馆收益。 土地使用权届满，由政府无偿收回土地及其建筑物。不动产估价解答：解答：该房地产是经营物业，属收益不动产，故适用收益法评

39、该房地产是经营物业，属收益不动产，故适用收益法评估其市场价值。代表公式为：估其市场价值。代表公式为：1.1.计算年有效毛收益计算年有效毛收益 A= A=（500500* *32+65032+650* *1414）* *351351* *50%=440505050%=4405050（元）（元）2.2.计算年运营费用计算年运营费用 （1 1）维护成本）维护成本 C C1 1=1780000=1780000* *0.6%=106800.6%=10680（元）（元） （2 2）管理成本）管理成本 C C2 2=4405050=4405050* *6%=2643036%=264303（元）元）nr111raV不动产估价不动产估价未完待续未完待续