收益法-收益法的基本原理(ppt38).pptx

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1、收益法收益法 第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理一、收益法的概念和理论依据一、收益法的概念和理论依据1.1.概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本概念：是求取估价对象未来的正常净收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象估价对象的客观合的客观合理价格或价值的方法。理价格或价值的方法。2.2.理论原理：理论原理：预期原理预期原理 将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房将估价时点视为现在，自爱现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收地产，预示着在其未来

2、的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价格二、收益法适用的对象和条件二、收益法适用的对象和条件 是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商是有收益或者有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产厂房、农地等房地产三、收益法的操作步骤三、收益法的操作步骤1.1.搜集有关房地产收入和费用的资料搜集有关房地产收入和费用的资料2.

3、2.估算潜在毛收入估算潜在毛收入3.3.估算有效毛收入估算有效毛收入4.4.估算运营费用估算运营费用5.5.估算净收益估算净收益6.6.选用适当的资本化率或折现率选用适当的资本化率或折现率7.7.选用适用的收益法计算公式求出收益价格选用适用的收益法计算公式求出收益价格 第二节收益法的计算公式第二节收益法的计算公式一、最一般的公式一、最一般的公式 n Ai V - i=1 （1R）i式中式中: V 收益价格（元，元收益价格（元，元/m2）；）； Ai 未来第未来第i年的净收益（元，元年的净收益（元，元/m2）；）； R 资本化率（）；资本化率（）； n 未来可获收益的年限（年未来可获收益的年限（

4、年）。 二、收益年限无限年且其他因素不变的公式、收益年限无限年且其他因素不变的公式 V= a/r 此公式的假设前提是：此公式的假设前提是： 净净 收益每年收益每年不变为不变为a; a; 资本化率大于零为资本化率大于零为r; r; 收收益年限为无限年益年限为无限年 三、收益年限有限年且其他因素不变的公式三、收益年限有限年且其他因素不变的公式 V=V=a/r1-1/(1+r)n 此公式的假设前提是：净收益每年不变此公式的假设前提是：净收益每年不变为为a a；资本化率大于零为资本化率大于零为r r； 收益年限为收益年限为有限年有限年n n该公式有以该公式有以下列用途：下列用途：1.1.直接用于计算价

5、格直接用于计算价格2.2.不同年限价格的换算不同年限价格的换算3.3.比较不同年限价格的高低比较不同年限价格的高低4.4.用于比较法中土地使用年限修正用于比较法中土地使用年限修正5.5.其他通过计算可以发现，资本化率越高其他通过计算可以发现，资本化率越高, ,接近接近无限年的价格越快无限年的价格越快四、净收益在未来的前若干年有变化的公式四、净收益在未来的前若干年有变化的公式1. 收益年限无限年的公式收益年限无限年的公式 n ai a V - +- i=1 （1r）i r（1+r） t2. 收益年限有限年的公式收益年限有限年的公式 n ai a 1 V - +- 1- - i=1 （1r）i r

6、（1+r） t (1+r)n-1 五、净收益按一定数额递增的公式五、净收益按一定数额递增的公式1.1.收益年限无限年的公式收益年限无限年的公式 V=aV=ar + br + br r2 22.2.收益年限有限年的公式收益年限有限年的公式 1 n 1 nV=(aV=(ar + br + br r2 2）1- - -b1- - -br r- (1+r) (1+r)n n (1+r)(1+r)n n 六、净收益按一定数额递减的公式六、净收益按一定数额递减的公式 只有收益年限有限年一种，而且要只有收益年限有限年一种，而且要求收益年限必须小于求收益年限必须小于a/ba/b七、净收益按一定比率递增的公式七

7、、净收益按一定比率递增的公式1.收益年限无限年的公式收益年限无限年的公式 a V=- r-g2.收益年限有限年的公式收益年限有限年的公式 a 1+g V=-1-(- )n r-g 1+r 八、净收益按一定比率递减的公式八、净收益按一定比率递减的公式1.收益年限无限年的公式收益年限无限年的公式 a V=- r+g2.收益年限有限年的公式收益年限有限年的公式 a 1-g V=-1-(- )n r+g 1+r九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式格的公式 t ai vt V - +- i=1 (1+r)i (1+r)t 此公式的假设前提是：（此公式的

8、假设前提是：（1 1）已知房地产在）已知房地产在未来第未来第t t年末的价值为年末的价值为V Vt t；（；（2 2）净收益在前净收益在前t t年年( (含第含第t t年年) )有变化有变化 第三节净收益第三节净收益一、净收益的计算公式一、净收益的计算公式 净收益潜在毛收入空置等造成的收入损净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失运营费用有效毛收入运营费用失运营费用有效毛收入运营费用 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计益通常以年度计 潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入空置状况下可

9、获得的收入v有效毛收入有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收欠租金以及其他原因的收入损失后所得的收入入v运营费用运营费用：维持房地产正常生产、经营或使：维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。的收益。v运营费率运营费率：运营费用与有效毛收入之比：运营费用与有效毛收入之比v净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到净收益：由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收益的归属于房地产的收益 二、不同收益类型房地产的净收益求取、不同收益类型房地产的净收益求取1.1

10、.出租型房地产的净收益求取出租型房地产的净收益求取对象对象：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂：住宅、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等房、仓库和土地等方法方法：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房：租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额地产税和租赁代理费等后的余额租赁收入租赁收入：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的：有效毛收入、和租赁保证金、押金等的利息收入利息收入注意注意：所求房地产是否包括其他资产：所求房地产是否包括其他资产2.2.直接经营型房地产的直接经营型房地产的净收益净收益商业经营型房地产：商品销售收入扣除商品销售成商业经营型房地产：

11、商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润财务费用和商业利润工业生产型房地产：销售收入扣除生产成本、产品工业生产型房地产：销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润费用和厂商利润农地净收益的估算，有农地平均年产值扣除种苗费、农地净收益的估算，有农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息费、水利费、农舍费、农具

12、费、税费、投资利息3.3.自用或尚未使用的房地产的净收益求取：自用或尚未使用的房地产的净收益求取：比比较法较法4.4.混合型房地产的净收益的求取混合型房地产的净收益的求取三、求取净收益时有关收益的取舍三、求取净收益时有关收益的取舍（一）有形收益和无形收益（一）有形收益和无形收益（二）实际收益和客观收益（二）实际收益和客观收益 有租约限制的，租约期内的租金应采用租约有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。客观的租金。 例题：例题：某商场的土地使用年限为某商场的土地使用年限为4040年，从年，从19981998年

13、年1010月月1 1日起日起计，该商店共有两层，每层可出租面积各为计，该商店共有两层，每层可出租面积各为200200平方平方米。一层于米。一层于19991999年年1010月月1 1日租出，租期为日租出，租期为5 5年，可出年，可出租面积的月租金为租面积的月租金为180180元每平方米，且每年不变；二元每平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为正常月租金分别为200200元每平方米和元每平方米和120120元每平方米，元每平方米，运营费用率为运营费用率为2525。该类房地产的资本化率为。该类房地产的资本化率为

14、9 9。试估算该商场试估算该商场20022002年年1010月月1 1日带租约出售时的正常价日带租约出售时的正常价格。格。 四、净收益流量类型四、净收益流量类型（一）未来净收益流量类型（一）未来净收益流量类型1.1.每年基本每年基本固定不变固定不变2.2.每年基本上按某个每年基本上按某个固定的数额递增或递减固定的数额递增或递减3.3.每年基本上按某个每年基本上按某个固定比率递增或递减固定比率递增或递减4.4.其他其他有规则的变动情形有规则的变动情形（二）净收益求取方法二）净收益求取方法1.1.调查求取估价对象过去若干年的净收益，调查求取估价对象过去若干年的净收益，然后将其简单算术平均数作为净收

15、益然后将其简单算术平均数作为净收益2.2.调查预测估价对象未来若干年的净收益，调查预测估价对象未来若干年的净收益，然后作简单算术平均数然后作简单算术平均数3.3.调查预测估价对象未来若干年的净收益，调查预测估价对象未来若干年的净收益，然后采用下列等式求出加权然后采用下列等式求出加权五、五、收益年限的确定收益年限的确定1.1.根据土地的使用年限根据土地的使用年限2.2.根据建筑物的使用年限：要加上土地使用根据建筑物的使用年限：要加上土地使用年限超出建筑物的经济寿命的土地剩余使用年限超出建筑物的经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值年限价值的折现值3.3.可考虑为无限年：净收益中应扣除建筑物可考虑

16、为无限年：净收益中应扣除建筑物的折旧费和土地摊提费的折旧费和土地摊提费 第四节资本化率第四节资本化率一、资本化率的重要性一、资本化率的重要性 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率比率二、资本化率的界定二、资本化率的界定 三、资本化率的实质三、资本化率的实质 它是一种投资的收益率，收益率同投资它是一种投资的收益率，收益率同投资风险正相关，风险大者的收益率也高，反之风险正相关，风险大者的收益率也高，反之则低。则低。 房地产的资本化率的求取实际上应等同房地产的资本化率的求取实际上应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风于与获取估价对象产生的净收益具有同

17、等风险投资的收益率。险投资的收益率。两宗房地产净收益相等，但其中一宗房地产净收益两宗房地产净收益相等，但其中一宗房地产净收益获取的风险大，从而要求的收益率高，另一宗房地获取的风险大，从而要求的收益率高，另一宗房地产的的净收益获取的风险小，从而要求的收益率低，产的的净收益获取的风险小，从而要求的收益率低，由此，由此，风险大的房地产的价值低，风险小的房地产风险大的房地产的价值低，风险小的房地产的价值高的价值高。不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。产，由于投资的风险不同，资本化率是不尽相同的。因此，因此

18、，在估价中并不存在一个统一不变的资本化率在估价中并不存在一个统一不变的资本化率数值数值 四、资本化率求取的四、资本化率求取的基本方法基本方法（一）市场提取法（一）市场提取法（二）累加法（二）累加法 资本化率安全利率投资风险补偿管理资本化率安全利率投资风险补偿管理负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优负担补偿缺乏流动性补偿投资带来的优惠惠 （三）投资收益率排序插入法三）投资收益率排序插入法1.1.调查、搜集估价对象所在地区的房地产投调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料资、相关投资及其收益率和风险程度的资料2.2.将所搜集的不同类型投资的收益率按从低将所搜集的不同

19、类型投资的收益率按从低到高的顺序排列到高的顺序排列3.3.将估价对象与这些类型投资的风险程度进将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较行分析比较4.4.根据根据对象分析程度所落的位置，在图根据根据对象分析程度所落的位置，在图表上找出对应的收益率，从而就表上找出对应的收益率，从而就确定出了所确定出了所要求的资本化率要求的资本化率（五）投资组合技术（五）投资组合技术1.1. 抵押贷款与自由资金的组合抵押贷款与自由资金的组合房地产价格资本化率抵押贷款额抵押贷款利房地产价格资本化率抵押贷款额抵押贷款利率自由资金额自由资金收益率率自由资金额自由资金收益率 R RMRMRM M（1 1M M）R R

20、E E 式中式中 R R 资本化率（）；资本化率（）； M M 贷款价值比率（），抵押贷款额占房地产价值的比率；贷款价值比率（），抵押贷款额占房地产价值的比率； RM RM 抵押贷款资本化率（），第一年还本息额与抵押贷款额的比率；抵押贷款资本化率（），第一年还本息额与抵押贷款额的比率； RE RE 自有资本要求的正常收益率（）自有资本要求的正常收益率（）2.2.土地与建筑物的组合土地与建筑物的组合 R RO OLRLRL LBRBRB B综合资本化率综合资本化率土地资本化率土地资本化率建筑物资本化率建筑物资本化率 RO 综合资本化率（），适用于土地与建筑物合一的估综合资本化率（），适用于土地与

21、建筑物合一的估价；价；vRL 土地资本化率（），适用于土地估价；土地资本化率（），适用于土地估价；vRB 建筑物资本化率（），适用于建筑物估价；建筑物资本化率（），适用于建筑物估价；vL 土地价值占房地价值的比率（）；土地价值占房地价值的比率（）；vB 建筑物价值占房地价值的比率（），建筑物价值占房地价值的比率（），vLB100。 第五节剩余技术第五节剩余技术一、一、土地剩余技术土地剩余技术 它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的价值时，则可将此建筑物价值乘以建

22、筑物资本物的价值时，则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。本化率进行资本化，即可求得土地的价值。二、二、建筑物的剩余技术建筑物的剩余技术 它是土地与地上建筑物合并产生收益，它是土地与地上建筑物合并产生收益，但若干采用收益法以外的方法，如采用比较但若干采用收益法以外的方法，如采用比较法能求得土地的价值时，

23、则可将此土地价值法能求得土地的价值时，则可将此土地价值乘以土地资本化率得到归属于土地的净收益，乘以土地资本化率得到归属于土地的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属于土地的净收益，得到归属于中扣除此归属于土地的净收益，得到归属于建筑物的净收益。建筑物的净收益。 第六节收益乘数法第六节收益乘数法一毛租金乘数法一毛租金乘数法二潜在毛收入乘数法二潜在毛收入乘数法一、有效毛收入乘数法一、有效毛收入乘数法二、净收益乘数法二、净收益乘数法 例题：例题：1 1某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有300300张床位，平均

24、每张床位每天向客人实收张床位，平均每张床位每天向客人实收5050元，元，年平均空房率为年平均空房率为3030，该旅馆营业平均每月，该旅馆营业平均每月花费花费1414万元；当地同档次旅馆一般床位为每万元；当地同档次旅馆一般床位为每床每天床每天4545元，年平均空房率为元，年平均空房率为2020，正常营，正常营业每月总费用平均占每月总收入的业每月总费用平均占每月总收入的3030；该；该类房地产的资本化率为类房地产的资本化率为1010。试选用所给资试选用所给资料估算该旅馆的价值。料估算该旅馆的价值。 2.2.某房地产建成于某房地产建成于19971997年底，此后收益年限年底，此后收益年限为为4848

25、年；年；19981998年底至年底至20012001年底分别获得净收年底分别获得净收益益8383万元、万元、8585万元、万元、9090万元、万元、9494万元；预计万元；预计20022002年底至年底至20042004年底可获得的净收益年底可获得的净收益9494万元、万元、9393万元、万元、9696万元，从万元，从20052005年底起每年可获得年底起每年可获得的净收益将稳定在的净收益将稳定在9595万元；购买该类房地产万元；购买该类房地产通常可得到银行通常可得到银行8080的抵押贷款，抵押贷款的抵押贷款，抵押贷款的年利率为的年利率为8 8，自有资金要求的收益率为，自有资金要求的收益率为1

26、313。试利用上述资料估算该房地产试利用上述资料估算该房地产20012001年底年底的收益价格。的收益价格。某房地产的土地面积某房地产的土地面积10001000平方米，建筑面积平方米，建筑面积20002000平平方米。土地于方米。土地于19941994年年1010月月1 1日通过有偿出让方式获得，日通过有偿出让方式获得，使用权年限为使用权年限为5050年，当时的单价为年，当时的单价为10001000元元平方米；平方米；建筑物的结构为钢筋混凝土，于建筑物的结构为钢筋混凝土，于19951995年年1010月月1 1日竣工日竣工投入使用，当时的建筑造价为每平方米建筑面积投入使用，当时的建筑造价为每平

27、方米建筑面积800800元。元。19991999年年1010月月1 1日与该房地产的地段和用途相同、日与该房地产的地段和用途相同、使用权年限为使用权年限为5050年的土地的单价为年的土地的单价为11001100元元平方米；平方米；该类房屋的重置价格（含使用权年限为该类房屋的重置价格（含使用权年限为5050年的土地年的土地价格）为每平方米建筑面积价格）为每平方米建筑面积20002000元。估计该类建筑元。估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为物的残值为零，土地资本化率为6%6%。试利用上述资试利用上述资料估算该房地产料估算该房地产19991999年年1010月月1 1日的总价日的总价 谢谢谢谢