物业经营管理-收益性物业价值评估课件.pptx

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1、第四章第四章 收益性物业价值评估收益性物业价值评估 考试大纲：考试大纲：n考试目的考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对收益性本部分的考试目的是测试应考人员对收益性物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响物业价格及其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资悉程度，以及运用基本的估价技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策的能力和知识水平。析与价格决策的能力和知识水平。 考试大纲：考试大纲：n 掌握掌握：物业价格的构成，

2、投资价值、市场价物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别；市场值、成交价格、市场价格的联系与区别；市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。步骤。n熟悉熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。其应用。n了解了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。成本法的应用。本章考试知识要点：本章考试知识要点： 1. 1. 物业价格的特征物业价格的特征 2. 2.

3、收益性物业价格和价值的种类收益性物业价格和价值的种类 3. 3. 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素 4. 4. 收益性物业价值评估的基本方法、内容收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤及步骤第一节第一节 收益性物业的概念收益性物业的概念 收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。 影响收益性物业价值的因素影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等 收益性物业价值的高低主要取决于下列收益性物业价值的高低主要取决

4、于下列3 3个因个因素：素： 未来净收益的大小未来净收益的大小未来净收益越大，未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益期限的长短获得净收益期限的长短获得净收益期获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；限越长，物业的价值就越高，反之就越低； 获得净收益的可靠性获得净收益的可靠性获得净收益越可获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低靠，物业的价值就越高，反之就越低。一、物业价格的概念（熟悉）一、物业价格的概念（熟悉） 物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。第二节第二节 收益性物业价

5、格的概念及特征收益性物业价格的概念及特征二、物业价格的形成条件二、物业价格的形成条件 物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。要具备有用性、稀缺性和有效需求。 有用性有用性是指物品能够满足人们的某种需要，是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。经济学上称为使用价值。 稀缺性稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。缺乏。 有效需求有效需求是指对物品的有支付能力支持的是指对物品的有支付能

6、力支持的需要需要不但愿意购买而且有能力购买。不但愿意购买而且有能力购买。三、三、物业价格的特征（熟悉）物业价格的特征（熟悉） 物业价格主要有下列五个特征：物业价格主要有下列五个特征： 物业价格受区位的影响很大；物业价格受区位的影响很大； 物业价格实质上是物业权益的价格物业价格实质上是物业权益的价格同一物同一物业不同权益价格不同业不同权益价格不同 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；的租金； 物业价格形成的时间较长物业价格形成的时间较长长时间达成交易长时间达成交易 物业价格容易受交易者的个别因素的影响物业价格容易受交易者的个别因素的影响物业的独

7、一无二性；交易者的偏好、从众心理、还价物业的独一无二性；交易者的偏好、从众心理、还价能力能力第三节第三节 收益性物业价值和价格的种类收益性物业价值和价格的种类 一、使用价值和交换价值一、使用价值和交换价值 使用价值，是指该种商品能使用价值，是指该种商品能满足人们某种需满足人们某种需要的效用要的效用； 交换价值，是指该种商品交换价值，是指该种商品同其他商品相交换同其他商品相交换的量的关系或比例的量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有换价值表现为一定数量的货币、商品或其他有价物。价物。 人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。

8、人们在经济活动中一般简称的价值，指的是交换价值。二、投资价值和市场价值（掌握）二、投资价值和市场价值（掌握）n 投资价值一词有两种含义： 一是指值得投资，一是指值得投资，例如，人们在为某个物业项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值； 二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度所衡量的价值。的角度所衡量的价值。 n 市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值。 同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优同一物业对不同的投资者会有不不同的价值：成本优势、经验等。势、经验等。 在某一时点，市场价

9、值是惟一的。在某一时点，市场价值是惟一的。n 投资价值与市场价值都可以采用收益法来评投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估估价值是未来净收益的现值之和，价值是未来净收益的现值之和，但其中但其中选取参数的立场不同。选取参数的立场不同。市场价值市场价值社会一般报酬率社会一般报酬率投资价值投资价值投资者要求的报酬率投资者要求的报酬率该物业的投资价值该物业的投资价值大于大于物业市场价值物业市场价值投资行为实现得基本条件：投资行为实现得基本条件：三、成交价格、市场价格和理论价格三、成交价格、市场价格和理论价格 （一）成交价格n成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双成交价格简称成交价，是指在一笔

10、物业交易中交易双方实际达成交易方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。物。n 正常成交价格是指交易双方在正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价垄断、强迫交易等的影响；反之，则为非正常成交价格。格。 三、成交价格、市场

11、价格、理论价格三、成交价格、市场价格、理论价格n市场价格市场价格 简称市价，指某种房简称市价，指某种房地产在市场上的一般、平地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结产大量成交价格的抽象结果果(如平均数、中位数或如平均数、中位数或众数众数)。 n理论价格理论价格： 假设的假设的“经济人经济人” 的行为的行为和预期是理性的，或真实需和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下求与真实供给相等的条件下形成的价格。形成的价格。价值、内价值、内在价值、自然价值、自然价在价值、自然价值、自然价格等。格等。 四、总价格和单位价格四、总价格和单位价格 总价格

12、简称总价，是指某一宗或某一区域范围内的物业整体的价格。 单位价格简称单价，其中，土地单价是指单位土地面积的土地价格，土地与建筑物合在一起的物业单价通常是指单位建筑物面积的价格。宗地面积为宗地面积为40004000 ，容积率，容积率5 5，建筑面积，建筑面积2000020000，土地总价土地总价50005000万元，土地单价万元，土地单价12501250元，楼面地价元，楼面地价250250元元房地产售价：房地产售价：60006000元元楼面地价楼面地价 楼面地价楼面地价：按照土地上的建筑物面积均按照土地上的建筑物面积均摊的土地价摊的土地价 格。楼面地价是按照建筑面积均格。楼面地价是按照建筑面积均

13、摊的土地价格摊的土地价格。五、五、实际价格和名义价格（熟悉）实际价格和名义价格（熟悉）n 实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。n 名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。nP81-P82例题六、现房价格和期房价格六、现房价格和期房价格 现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。 期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。 在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）下，期房价格低于现房价格

14、管理等）下，期房价格低于现房价格 P83P83例例4-14-1n 起价是指所销售的商品房的最低价格。n 标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价。n 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价格。n 均价是所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。七、起价、标价、成交价和均价七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价 评估价是对拟拍卖的物业的公开市场价值进行测算和判定的结果。 保留价又称拍卖底价，是在拍卖前

15、确定的拍卖标的可售的最低价格。 起拍价又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。 应价是竞买人对拍卖师报出的价格的应允，或是竞买人自己报出的购买价格。 成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应价。九、买卖价格、租赁价格九、买卖价格、租赁价格n 买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式买卖价格简称买卖价，是物业权利人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收将其物业转移给他人，由物业权利人（作为卖方）收取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有取或他人（作为买方）支付的货币额、商品或其他有价物。价物。 （熟悉）（熟悉）n

16、 租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在租赁价格通常称为租金，在土地场合称为地租，在土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利土地与建筑物合在一起的场合称为房租，是物业权利人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人人作为出租人将其物业出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。 九、买卖价格、租赁价格九、买卖价格、租赁价格n 商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确商品租金又称全价租金，是指以物业价值为基础确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保

17、险费、地租和利润八项因素构成房产税、保险费、地租和利润八项因素构成；n 成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成；因素构成；n 准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。准成本租金是指接近但还不到成本租金水平的租金。真正的房租构成因素应当包括真正的房租构成因素应当包括（掌握）掌握）n地租；地租；n房屋折旧费，包括结房屋折旧费，包括结构、设备和装饰装修的构、设备和装饰装修的折旧费；折旧费；n维修费；维修费；n管理费；管理费；n投资利息；投资利

18、息；n保险费；保险费；n物业税（城镇土地使物业税（城镇土地使用税、房产税、城市房用税、房产税、城市房地产税）；地产税）；n租赁费用，如租赁代租赁费用，如租赁代理费；理费；n租赁税费，如营业税、租赁税费，如营业税、城市维护建设税、教育城市维护建设税、教育费附加、租赁手续费；费附加、租赁手续费；n利润。利润。十、市场调节价、政府指导价和政府定价十、市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、经

19、济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%3%以下。以下。 物业管理费物业管理费十、市场调节价、政府指导价和政府定十、市场调节价、政府指导价和政府定价价 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 限价房限价房十一、原始价值、账面价值、市场价值十一、原始价值、账面价值、市场价值n 原始价值简称原

20、值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本，包括买价、运输费、安装费、缴纳的有关税费等。n账面价值又称账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。n市场价值又称实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格；或者假设把该项资产拿到市场上去交易，它最可能实现的价格账面价值账面价值= =资产的原始价值资产的原始价值已计提折旧已计提折旧 n 原始价值是始终不变的，账面价值是随着时间的流逝而不断减少的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。市场价值与账面价值或原始价值可能有关，市场价值与账面价值或原始价值可能有关，但通常情况下是无关的。但通常情

21、况下是无关的。n一、物业价格的影响因素概述一、物业价格的影响因素概述n二二 人口因素人口因素n三、居民收入因素三、居民收入因素n四、物价因素四、物价因素n五、利率因素五、利率因素n六、汇率因素六、汇率因素n七、物业税收因素七、物业税收因素n八、城市规划因素八、城市规划因素n九、交通管制因素九、交通管制因素n十、心理因素十、心理因素 第四节第四节 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素（了解）（了解）n一、物业价格的影响因素概述一、物业价格的影响因素概述n1.不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的；向是不尽相同的；n2.不

22、同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的；度是不尽相同的；n3.不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的；关系是不尽相同的；n4. 有些物业价格影响因素对物业价格变动的影响与时有些物业价格影响因素对物业价格变动的影响与时间有关，有些与时间无关；间有关，有些与时间无关；n5.某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数某些物业价格影响因素对物业价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，更多的影响因素对物业价学公式或数学模型来量化，更多的影响因素对物业价格的影响难以数学公式或

23、数学模型来描述。格的影响难以数学公式或数学模型来描述。第四节第四节 影响收益性物业价格的因素影响收益性物业价格的因素（了解）（了解）一、物业价格的影响因素概述一、物业价格的影响因素概述 1、不同的影响因素或者、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格其变化，引起房地产价格变变动的方向动的方向是不尽相同的：有是不尽相同的：有的因素或者其变化会降低房的因素或者其变化会降低房地产价格，有的因素或者其地产价格，有的因素或者其变化化会提高房地产价格。变化化会提高房地产价格。n铁路铁路或增值（工业房地或增值（工业房地产）；或减值（住宅房地产）产）；或减值（住宅房地产） n2、不同的影响因素或者其变化，引起

24、房地产价格变、不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的动的程度程度是不尽相同的：是不尽相同的： 有的因素或者其变化引起有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化的房地产价格升降幅度较大，有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小。引起的房地产价格升降幅度较小。n住宅住宅朝向影响大；商业朝向影响大；商业楼层影响大楼层影响大3 3、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：关系是不尽相同的： 有的因素随着其变化会有的因素随着其变化会一直提高或一直降一直提高或一直降低低房地产价格，房地产价格，n随其变化会降低

25、或提高随其变化会降低或提高房地产价格房地产价格n有的因素从有的因素从某一角度某一角度看会看会提提高房地产价格，高房地产价格，但从但从另一角度另一角度看会看会降低降低房地产价格房地产价格n道路、高架桥道路、高架桥便捷、噪音便捷、噪音居住、商居住、商业业据道路远近据道路远近4、有些影响因素对房地产价格的影响、有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有与时间无关，有些与时间有关些与时间有关：需求因素需求因素会立刻引起房地产价格的会立刻引起房地产价格的变动，变动，供给、税收因素供给、税收因素对房地产价格的影响则会经对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来。过一段时间才表现出来。供给弹性大供给弹性

26、大、小？小？? 房价，短时间内房价，短时间内 我需求说了算！我需求说了算！ ！ ！ ！5、某些影响因素对房地产价格的影响可以用来、某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化量化或只能通过或只能通过估价理论知识、实践经验以估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查及市场的深入调查作出判断。作出判断。GDPGDP、人口、人口、可支配收入、可支配收入、成本、税收成本、税收房地产价格房地产价格定量定量环境、房型环境、房型经验经验 二二 人口因素人口因素人口因素人口因素人口数量人口数量人口素质人口素质人口结构人口结构三、居民收入因素三、居民收入因素 居民收入的真正增加（非名居民收入的真正增加（非名义增加）

27、，意味着人们的生活义增加），意味着人们的生活水平将提高，其居住与活动所水平将提高，其居住与活动所需空间会扩大，增加对房地产需空间会扩大，增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。的需求，导致房地产价格上涨。结论：结论：不同收入水平需求价不同收入水平需求价格弹性不同！格弹性不同！n衣食都较困难的低收衣食都较困难的低收入者的收入增加入者的收入增加买买房吗？房吗？n中等收入者的收入增中等收入者的收入增加加买房吗？买房吗？n高收入者的收入增高收入者的收入增加加买房吗？买房吗？四、物价因素四、物价因素n居民消费价格指数居民消费价格指数(CPI)和生产资料价格指和生产资料价格指 数数(PPI) 。 n房地产

28、是被列入固定资产投资，房地产是被列入固定资产投资，(CPI)和和(PPI) 对房地产价格的变动的间接为影响对房地产价格的变动的间接为影响n“房地产投入要素房地产投入要素”的价格上涨，会增加房地的价格上涨，会增加房地产开发建设成本，从而可能推动房地产价格产开发建设成本，从而可能推动房地产价格上涨。上涨。 n结论：从一段较长时期来看，房地产价格的结论：从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。的增长率。五、利率因素五、利率因素n房地产开发建设成本房地产开发建设成本利率上升或下降会增加或利率上升或下降会增加或降低房地产开发的

29、投资利息，降低房地产开发的投资利息，房地产价格上升房地产价格上升或或 下降。下降。n房地产需求房地产需求房地产抵押贷款利率的上升或下房地产抵押贷款利率的上升或下降降减少或增加房地产需求，导致房地产价格下减少或增加房地产需求，导致房地产价格下降或上升。降或上升。n房地产投资增值房地产投资增值房地产价值与折现率负相关，房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。房地产价格下降或上升。n综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，综合来看，房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价

30、格会上升房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升六、汇率因素六、汇率因素n汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率汇率是指一种货币折算成另一种货币的比率n某地区市场，房地产升值，但如果该房地产所在国的货某地区市场，房地产升值，但如果该房地产所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可币发生了贬值，那么相对于国际交易，其房地产升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。能与货币贬值相互抵消，从而导致房地产投资失败。n相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即相反，如果该房地产所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场房地产没有升值，但相对于国际交易使相对于当地市

31、场房地产没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的房地产技资收益。也会获得较好的房地产技资收益。n 当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；n 相反，会导致其房地产价格下降相反，会导致其房地产价格下降七、物业税收因素七、物业税收因素n房地产开发环节的税收房地产开发环节的税收 n房地产转让环节的税收房地产转让环节的税收 n房地产持有环节的税收房地产持有环节的税收 开发环节开发环节税收税收增加税收增加税收减少税收减少税收买方市场买方市场卖房市场卖房市场买方市场买方市场卖

32、方市场卖方市场降低利润降低利润内部消化内部消化转嫁买方转嫁买方价格上涨价格上涨房地产房地产价格下降价格下降 开发商超额开发商超额利润利润转让环节转让环节税收税收买方税收买方税收卖方税收卖方税收契税契税经营税金经营税金消费税消费税土地增值税地增值税所得税所得税转让环节转让环节税收税收买方税收买方税收卖方税收卖方税收增加税收增加税收减少税收减少税收增加税收增加税收减少税收减少税收房地产房地产价格下降价格下降房地产房地产价格上升价格上升房地产房地产价格上升价格上升 房地产房地产价格下降价格下降持有环节持有环节税收税收买方税收买方税收卖方税收卖方税收契税契税经营税金经营税金消费税消费税土地增值税地增值

33、税所得税所得税持有环节税收持有环节税收城镇土地使用税城镇土地使用税 房产税房产税或物业税或物业税增加税收增加税收价格下降价格下降n土地使用性质土地使用性质n容积率容积率n建筑密度建筑密度n建筑高度建筑高度n停车位数量停车位数量n绿地比例绿地比例九、交通管制因素九、交通管制因素八、城市规划因素八、城市规划因素十、心理因素十、心理因素 影响房地产价格的心理因素：影响房地产价格的心理因素：n购买或出售心态购买或出售心态急买急卖；急买急卖；n个人欣赏趣味个人欣赏趣味(偏好偏好)；n时尚风气、跟风或从众心理；很可怕呀时尚风气、跟风或从众心理；很可怕呀！n接近名家住宅心理；接近名家住宅心理；n讲究风水或吉

34、祥号码。讲究风水或吉祥号码。 物业估价三大基本方法（掌握名称）三大基本方法（掌握名称）n 市场法市场法n 成本法成本法n 收益法收益法 第五节第五节 收益性物业估价的基本方法收益性物业估价的基本方法第五节第五节 收益性物业估价的基本方法收益性物业估价的基本方法一、市场法一、市场法（一）市场法概述（一）市场法概述 (1)(1)市场法定义市场法定义 市场法，也称为市场法，也称为比较法、市场比较法比较法、市场比较法、交易实例、交易实例比较法。比较法。n简单定义：是根据简单定义：是根据类似房地产类似房地产的成交价格来求取估的成交价格来求取估价对象价值的方法；价对象价值的方法；n较具体地说，是选取一定数

35、量的较具体地说，是选取一定数量的可比实例可比实例并将它们并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行价格进行适当的处理适当的处理来求取估价对象价值的方法。来求取估价对象价值的方法。n比准价格比准价格（一）市场法概述（一）市场法概述(2)(2)市场法适用的估价对象（掌握）市场法适用的估价对象（掌握） 市场法适用的估价对市场法适用的估价对象是同种类型的数量较象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房多且经常发生交易的房地产：地产：n住宅，包括普通住宅、住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅。别是存量成套

36、住宅。n写字楼写字楼n商铺商铺n标准厂房标准厂房n 房 地 产 开 发 用 地 房 地 产 开 发 用 地(3)(3)市场法估价需要具备的条件市场法估价需要具备的条件n 市场法估价需要具备的条件：是在市场法估价需要具备的条件：是在估价时点的近期估价时点的近期有有较多的类似房地产的交易较多的类似房地产的交易。n 如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易如果在房地产市场发育不够或者类似房地产的交易较少的地区，就难以采用市场法估价。较少的地区，就难以采用市场法估价。n 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情某些情况下况下市场法也可能不适用市场法也可能不

37、适用 。收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例建立价格可比基础建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行房地产状况修正进行房地产状况修正求取比准价格求取比准价格收集交易实例收集交易实例选取可比实例选取可比实例可比实例可比实例A建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例B建立价格可比基础建立价格可比基础可比实例可比实例C建立价格可比基础建立价格可比基础交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格A求取比准价格求取比准价格交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格B交

38、易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整房地产状况修正房地产状况修正比准价格比准价格C交易情况修正交易情况修正估价程序估价程序（二）搜集交易实例（二）搜集交易实例 搜集搜集内容完整、真实的交易实例内容完整、真实的交易实例,一般包括：一般包括： 交易实例房地产的基本状况，交易实例房地产的基本状况，例如例如n名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、n土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、n周围环境景观等；周围环境景观等； 交易双方交易双方，例如，例如n卖方和买方的名称，卖方和买方的名称，n卖方和买方

39、之间的关系；卖方和买方之间的关系； 成交日期；成交日期； 成交价格，成交价格，包括包括n总价、单价总价、单价n计价方式计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等按使用面积计价、按套计价等)； 付款方式付款方式，例如，例如n一次性付款、分期付款一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额包括付款期限、每期付款额或付款比率或付款比率)、n贷款方式付款贷款方式付款(包括首付款比例、贷款期限包括首付款比例、贷款期限)； 交易情况，交易情况，例如例如n交易目的交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买卖方为何而卖，买方为何而买)，n 交易

40、方式交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等如协议、招标、拍卖、挂牌等)，n交易税费负担方式交易税费负担方式(如买卖双方是依照规定或者按照如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负当地习惯各自缴纳自己应缴纳的，还是全部由卖方负担，担，n或者全部由买方负担等或者全部由买方负担等)，n有无利害关系人之间的交易、有无利害关系人之间的交易、n急于出售或急于购买等特殊交易情况。急于出售或急于购买等特殊交易情况。( (三三) )选取可比实例选取可比实例(1)(1)选取可比实例的数量要求选取可比实例的数量要求n从理论上讲，选取的可比实例越多越好。从理论上讲，选取的可比实例越多越好

41、。n从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取多，一般选取3 3个以上个以上( (含含3 3个个) )、 10 10个以下个以下( (含含1010个个) )的可比实例即可。的可比实例即可。(2)(2)选取可比实例的质量要求选取可比实例的质量要求 可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，应符合以下结果的准确性，应符合以下4 4个要求；个要求；n可比实例房地产应是估价对象房地产的可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；类似房地产；n可比实例的可比实例的交易类型应与估价目

42、的交易类型应与估价目的吻合；吻合；n可比实例的成交日期应可比实例的成交日期应尽量接近估价时尽量接近估价时点点；n可比实例的成交价格应可比实例的成交价格应尽量为正常价格尽量为正常价格。 （四）（四） 建立价格可比基础建立价格可比基础 建立比较基准一般包括：建立比较基准一般包括：n（1）统一付款方式）统一付款方式n（2）统一采用单价）统一采用单价n（3）统一币种和货币单位）统一币种和货币单位n（4）统一面积内涵）统一面积内涵n（5）统一面积单位）统一面积单位 P95 P95例例4-24-2 对可比实例成交价格进行的修正和调整，对可比实例成交价格进行的修正和调整，分别简称为分别简称为: :n交易情况

43、修正交易情况修正n市场状况调整市场状况调整n房地产状况调整（区位、权益、实物）房地产状况调整（区位、权益、实物）（五）（五） 交易情况修正交易情况修正 1 1、交易情况修正的含义、交易情况修正的含义 如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将它修正为正常的。修正为正常的。 非正常可比实例非正常可比实例成交价格成交价格正常可比实例正常可比实例成交价格成交价格修正修正 2 2、交易中的特殊因素较复杂，归纳起、交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：来主要有下列方面：(1)强迫出售或强迫购买的交易；强迫出售或强迫购买的交易；(2)利害关系人之间的交易利

44、害关系人之间的交易(3)交易双方或某一方对交易对交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交象或市场行情缺乏了解的交易；易；(4)急于出售或急于购买的交易；急于出售或急于购买的交易；(5)交易双方或某一方对所交易交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易；的房地产有偏好的交易；(6)相邻房地产的合并交易相邻房地产的合并交易(7)特殊交易方式的交易；特殊交易方式的交易；(8)交易税费非正常负担的交易；交易税费非正常负担的交易；(9)受迷信影响的交易。受迷信影响的交易。 30万30万100万4040万属于？万属于？交易税费非正常负担的修正交易税费非正常负担的修正 （例（例4-3、4-4、4-

45、5）n正常成交价格正常成交价格应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费=卖方实际得到卖方实际得到的金额的金额n正常成交价格正常成交价格=卖方实际得到的金额卖方实际得到的金额+应由卖方缴纳的应由卖方缴纳的税费税费n应由卖方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费=正常成交价格应由卖方缴纳正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率的税费比率n正常成交价格正常成交价格+应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费=买方实际付买方实际付 出的金额出的金额n正常成交价格正常成交价格= =买方实际付出的金额买方实际付出的金额 应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费n应由买方缴纳的税费应由买方缴纳的税费=正常成交价格应由买方正常成交价格应由

46、买方 缴纳的税费比率缴纳的税费比率n买方实际付出的价格买方实际付出的价格卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格= =应由买卖双方缴纳的税费应由买卖双方缴纳的税费 （六）交易日期调整（六）交易日期调整n估价对象的价值应当是估价对象的价值应当是估价时点时的价值估价时点时的价值，是应当在，是应当在估价时点时的房地产市场状况下形成的。估价时点时的房地产市场状况下形成的。 n可比实例的成交价格是其可比实例的成交价格是其成交日期时的价格成交日期时的价格，是在其，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。成交日期时的房地产市场状况下形成的。 n应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时应将可比实例在其成交

47、日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为称为市场状况调整市场状况调整，也称为，也称为交易日期调整交易日期调整。 （六）交易日期调整（六）交易日期调整n在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有流逝，房地产市场价格可能发生的变化有3 3种情况种情况: :平稳；上涨；下跌。平稳；上涨；下跌。 价格上涨价格上涨价格下跌价格下跌价格平稳价格平稳增价调整增价调整减价调整减价调整不调整不调整（六）交易日期调整（六）交易日期调整可比实例在交易

48、日期可比实例在交易日期的成交价格的成交价格可比实例在估价时点可比实例在估价时点的成交价格的成交价格调调整整应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整市场状况调整，也称，也称为为交易日期调整交易日期调整。（七）物业状况调整（七）物业状况调整 1 1、物业状况调整的含义、物业状况调整的含义 进行房地产状况调整，进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下自身状况下的价格，调

49、整为在估价对象房地产状况下的价格。的价格。因此，经过房地产状况调整之后，就把可比因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。房地产状况下的价格。n可比实例房地产状况应是其可比实例房地产状况应是其成交日期成交日期所对应或反映的所对应或反映的房地产状况，而不房地产状况，而不是它在估价时点是它在估价时点或其他时候的状况。或其他时候的状况。 可比实例在其自身可比实例在其自身状况下的成交价格状况下的成交价格可比实例在估价可比实例在估价对象房地产对象房地产状况下的价格状况下的价格调整调整2 2、物业状

50、况调整的内容、物业状况调整的内容（便于理解增加的（便于理解增加的内容）内容）房地地产产状况状况调整调整区位状况调整区位状况调整权益状况调整权益状况调整实物状况调整实物状况调整繁华程度繁华程度交通便捷程度交通便捷程度临路状况、朝向等临路状况、朝向等土地使用年限土地使用年限城市规划限制条件（容积率）城市规划限制条件（容积率） 面积大小、形状、土地平整面积大小、形状、土地平整地质水文、地势、装修等地质水文、地势、装修等 (1)(1)确定对估价对象这类房地产的价格有影确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素响的各种房地产自身因素，包括，包括区位因素、实区位因素、实物因素和权益物因素和权