评估的价值与方法概述.pptx

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1、第二章第二章 评估的价值与方法评估的价值与方法 评估的价值评估的价值评估的基本方法评估的基本方法第一节第一节 评估的价值类型评估的价值类型一、评估中常见的价值类型一、评估中常见的价值类型 1.1.公允市场价值（公允市场价值（fair market value) fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。价格。公开市场价格交易双方地位平等有充分的时间收集信息是理智的经济人自愿成交双方均是正常交易的当事人2.2.投资价值（投资价值（investment valueinvestment value） 指某项资产相对于某个特定购

2、买者（或指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。所有者）的价值。说明：说明： * *对不同的潜在购买者，同一资产的投资价值对不同的潜在购买者，同一资产的投资价值可能不同。可能不同。 * *以资产的收益能力为依据确定的评估价值以资产的收益能力为依据确定的评估价值。3.3.账面价值（账面价值（book valuebook value） 指资产的账面原值减去累计折旧后的余指资产的账面原值减去累计折旧后的余额。即负债后的余额（对企业而言）额。即负债后的余额（对企业而言） * *资产的账面价值具有客观性和可审计性，但资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据却不能直接成

3、为资产评估的依据。原因：。原因： 1.1.财务报告中的资产是以历史成本计价的财务报告中的资产是以历史成本计价的 2.2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。的成本。 内在内在价值价值 资产的获利能力账面账面价值价值 资产的创建成本 *内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。资决策时考虑的主要因素。4.内在价值（内在价值（intrinsic valueintrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。

4、指资产预期创造的未来现金流的现值。 * *对于能够在市场上交易的资产，若市场对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的即：公允价值是完善的即：公允价值= =内在价值内在价值 但内在价值与账面价值是不能等同的但内在价值与账面价值是不能等同的5.5.重置价值（重置价值（replacement valuereplacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。又称为折余重置成本。 * *一般在非市场和有限市场条件下运用一般

5、在非市场和有限市场条件下运用。6.6.在用价值（在用价值（value-in-usevalue-in-use） 指属于企业组成部分的特定资产指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。对其所属企业能够产生的价值。 * *不考虑最佳用途或资产变现所能实现的不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量货币数量。 7.7.清算价值清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。所有负债后以货币形式存在的余额。* *与公允市场的区别与公允市场的区别： 第一买卖双方地位不平等；第一买卖双方地位不平等； 第二没有充足的时间询价。第二

6、没有充足的时间询价。* *清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值场价值二二 、 评估的假设评估的假设（一）交易假设一）交易假设 假定被评估资产处于交易之中，评估师假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。估价。（二）公开市场假设（二）公开市场假设 是对资产拟进入交易的市场的条件以及是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。种假定性说明或限定。 * *适宜做公开市场假设的资产业务要求被估适

7、宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性资产具有通用性。 （三）继续使用假设（三）继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用，或将指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。这一假设强调资产对未来的有效性。* *采用继续使用假设的条件采用继续使用假设的条件：第一，资产尚有剩余寿命，能满足所有者经第一，资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。营上期望的收益。第二，转换用途能实现其最佳效用，转换在第二，转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。法律上、经济上可行。 （四）清算假设（四）清算假设 是对资产拟进入交易的市

8、场条件的一种是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。假定说明或限定。 即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。速变现条件的假定说明。* *在清算假设前提下的资产评估结果的适用范在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。围非常有限。三、三、 评估的原则评估的原则（一）评估的工作原则（一）评估的工作原则1.1.独立性原则独立性原则2.2.客观公正性原则客观公正性原则3.3.科学性原则科学性原则（二）资产评估的经济技术原则（二）资产评估的经济技术原则1.1.预期收益原则预期收益原则 资产价值取决于未来。资产价值取决于未来。

9、2.2.供求原则供求原则 供求关系影响价值供求关系影响价值3.3.替代原则替代原则 资产的价值受替代性资产的市场价值资产的价值受替代性资产的市场价值影响。影响。4.4.贡献原则贡献原则 资产价值取决于其贡献。资产价值取决于其贡献。5.5.评估时点原则评估时点原则 评估要有基准日评估要有基准日 第二节第二节 评估的基本方法评估的基本方法方法有三方法有三：成本法、比较法、收益法：成本法、比较法、收益法成本法成本法是指对待评资产在评估基准日是指对待评资产在评估基准日复原复原重置重置 成本或成本或更新更新重置成本中重置成本中扣减扣减各项损耗来确定待各项损耗来确定待评资产价值的方法。评资产价值的方法。比

10、较法比较法又称市场法，是指通过又称市场法，是指通过比较比较待评资产与待评资产与近期市场上出售的近期市场上出售的类似类似资产的异同并据此资产的异同并据此来确来确定待评资产价值的方法。定待评资产价值的方法。收益法收益法是通过是通过估算估算待评资产自评估基准日起待评资产自评估基准日起未未来来的纯收益现值的方法。的纯收益现值的方法。方法一方法一 成本法成本法一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础 生产费用价值论生产费用价值论卖方市场的价值观卖方市场的价值观 该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费即该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费即历史成本。属

11、于客观价值范畴。历史成本。属于客观价值范畴。采用成本法评估的前提条件采用成本法评估的前提条件：v1.1.被评估资产处于继续（或假设）使用的状态被评估资产处于继续（或假设）使用的状态v2.2.应当具备可利用的历史资料应当具备可利用的历史资料历史资料的真实性历史资料的真实性v3.3.形成资产价值耗费是必需的形成资产价值耗费是必需的形成资产的有效耗形成资产的有效耗费费（二）成本法的评估（二）成本法的评估 实体性实体性v 评估值评估值= =重置成本重置成本- -各项损耗各项损耗 功能性功能性 经济性经济性二、成本法的计算公式及其各项指标的计算二、成本法的计算公式及其各项指标的计算基本公式：基本公式：

12、资产评估值重资产评估值重 置置 成本实体性贬值成本实体性贬值 功能性贬值经济性贬值功能性贬值经济性贬值 资产评估值重置成本资产评估值重置成本综合成新率综合成新率 （一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量1.1.重置核算法重置核算法按资产的成本构成，按资产的成本构成，以评估基准日现行市价为标准以评估基准日现行市价为标准 重置成本重置成本 直接成本直接成本 + + 间接成本间接成本 设备购买支出设备购买支出 企业管理费企业管理费 运输费运输费 设计费设计费 安装费安装费 培训费培训费 调试费调试费 直接成本应当按评估基准日的现时成本逐项直接成本应当按评估基准日的现时成本逐项加总。加总。重置成本

13、计算：重置成本计算： 某企业有一台设备委托评估。某企业有一台设备委托评估。 同类产品的市场价同类产品的市场价6000060000元元/ /台，如果购回企业需台，如果购回企业需要支付运杂费要支付运杂费10001000元，安装成本元，安装成本900900元，试运转需要元，试运转需要成本成本600600元。安装与试运转过程中发生间接费用相当元。安装与试运转过程中发生间接费用相当于所发生费用的于所发生费用的50%50%。计算重置成本。计算重置成本。重置成本重置成本 直接成本直接成本 + + 间接成本间接成本 60000+1000+900+600+（900+600） X50% 63,25063,250

14、（元） 重置成本的计算结果是什么？重置成本的计算结果是什么？反映在现行物价水平下被评估资产的价格。反映在现行物价水平下被评估资产的价格。 2.2.功能系数（价值）法功能系数（价值）法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产现行市价，就只能寻找与被估资产相类似相类似的处的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异调整功能差异，获得被估资产的，获得被估资产的重置成本重置成本。这。这种方法称功能系数法，即根据功能与成本的函种方法称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本数关

15、系，确定重置成本。功能系数法的条件功能系数法的条件某项功能与成本呈线性关系。某项功能与成本呈线性关系。计算公式计算公式：1.1.资产功能与成本资产功能与成本同比例增大同比例增大，采用生产功能比例法：，采用生产功能比例法： 2.2.当功能增大，成本上升幅度趋缓，表现规模经济效当功能增大，成本上升幅度趋缓，表现规模经济效益采用规模经济效益指数法益采用规模经济效益指数法3.3.线性回归法：用多个参照物来确定的线性回归法：用多个参照物来确定的P47P47（武大）（武大） 某企业有一条生产线待评估。同类产品的某企业有一条生产线待评估。同类产品的市场价市场价7070万元，该生产线的生产能力万元，该生产线的

16、生产能力49004900吨吨/ /年，待评估的生产线的生产能力年，待评估的生产线的生产能力36003600吨吨/ /年。年。假设生产线的生产能力与价格呈线性关系，计假设生产线的生产能力与价格呈线性关系，计算重置成本。算重置成本。 重置成本重置成本 70 （3600 4900） 51.4286（万元）假设被评估资产的经济效益指数0.5，则 重置成本 70 （3600 4900） 60（万元）注：目前我国还不具备条件应用经济效益指数法。我国还不具备条件应用经济效益指数法。 3.3.物价指数法物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用

17、价格变动趋势推算价也无法获得，就只能采用价格变动趋势推算现时的资产评估价值，即物价（价格）指数法。现时的资产评估价值，即物价（价格）指数法。或或 = = 资产原始成本资产原始成本 （1+ 1+ 物价变动指数）物价变动指数） 某项待评估的资产构建于某项待评估的资产构建于19881988年年1010月，账月，账面原值面原值200200万元，万元，19981998年年1010月进行评估。已知月进行评估。已知19881988年和年和19981998年的该类资产年的该类资产定基定基物价指数分别物价指数分别为：为：120%120%和和240%240%，则，则如果如果1988-19981988-1998的物

18、价变动指数的物价变动指数100%100%，则：，则：4.4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法） 对企业整体资产评估或被评估资产单价较低且对企业整体资产评估或被评估资产单价较低且数量又多时，为降低评估成本，可采用此方法。数量又多时，为降低评估成本，可采用此方法。v 计算步骤：计算步骤：（1 1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。重置成本。（3 3）计算出一个调整系数）计算出一个调整系数K K。（4 4）据）据K K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。

19、 某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K K（二）实体损耗及其计量（二）实体损耗及其计量 计量方法计量方法: :1.1.观察法观察法 由于由于使用磨损使用磨损和和自然损耗自然损耗给资产价值带来的影响，给资产价值带来的影响，据以判定资产的有型损耗率据以判定资产的有型损耗率。资产评估值资产评估值重重 置置 成本成本 (B)(B)功能性贬值功能性贬值(C)(C)经济性贬值经济性贬值 2.2.使用年限法使用年限法 某设备某设备19941994年年2 2月购入，月购入，20042004年年2 2月为评估基准日。月为评估基准日。根据资产技术指标，该设备预计使用年限根据资产技术指

20、标，该设备预计使用年限2020年，预计年，预计净残值率净残值率8%8%，正常使用情况每日，正常使用情况每日8 8小时。小时。 19941994年年2 2月月- 1998- 1998年年2 2月每日工作月每日工作1010小时，小时， 19981998年年3 3月月- - 评估基准日前每日工作评估基准日前每日工作8 8小时。小时。假设该资产重置成本假设该资产重置成本5757万元。万元。计算：资产利用率：计算：资产利用率： （4 4 360 360 10+6 10+6 360 360 8 8）/ / 10 10 360 360 8 8 = 110% = 110%所以，实际使用年限所以，实际使用年限

21、= 10 = 10 110 % = 11110 % = 11年年则该则该资产实体贬值资产实体贬值： （57 - 57 57 - 57 8%8%）11 11 / / 20 = 28.84 20 = 28.84 万元万元（三）功能性损耗及其计量（三）功能性损耗及其计量 功能性损耗的功能性损耗的两种两种形态形态 (1)(1)超额投资成本（指的是科技进步因素）超额投资成本（指的是科技进步因素） (2)(2)超额运营成本（增加物耗、能耗、工耗等）超额运营成本（增加物耗、能耗、工耗等） 超额运营成本的计算步聚：超额运营成本的计算步聚： 计算被评估资产的年超额运营成本计算被评估资产的年超额运营成本 计算年净

22、超额运营成本计算年净超额运营成本 资产评估值资产评估值重重 置置 成本成本 (B)(B)功能性贬值功能性贬值(C)(C)经济性贬值经济性贬值(3)(3)据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额额运营成本折现，计算其功能性贬值额: :功能性贬值额计算：功能性贬值额计算：某设备，市场全新产品与原有陈年旧产品对比如下：某设备，市场全新产品与原有陈年旧产品对比如下： 项目项目 先进设备先进设备 陈旧设备陈旧设备月产量月产量 （生产效率）（生产效率） 10 000件件 10 000件件单件人工费单件人工费 0.8元元 1.20元元月工

23、资成本月工资成本 8 000元元 12 000元元 年工资成本超标年工资成本超标 （4000*12） 48 000元元减：所得税（减：所得税（48000*25%） 12 000元元净超额工资净超额工资 36 000元元剩余使用年限剩余使用年限 5年年假定折现率假定折现率10%的折现系数的折现系数 3.7908 该资产功能性贬值该资产功能性贬值 136 469元元功能性贬值特例：功能性贬值特例： 因功能过时导致资产功能性贬值可通过超额投资因功能过时导致资产功能性贬值可通过超额投资成本的进行估算。即复原成本与更新成本对比：成本的进行估算。即复原成本与更新成本对比： 功能性贬值功能性贬值 = = 复

24、原重置成本复原重置成本 - - 更新重置成本更新重置成本 现待评资产为不动产现待评资产为不动产4 4米高的住宅。复原重置成米高的住宅。复原重置成本本16001600元元/m/m, ,而在评估基准日建筑具有同样功效的而在评估基准日建筑具有同样功效的3 3米高的住宅，更新重置成本米高的住宅，更新重置成本15001500元元/m/m。则：。则： 功能性贬值功能性贬值 = 1600-1500 = 100= 1600-1500 = 100元元/m/m* *此处说明此处说明：如果评估某资产时所用重置成本为更新：如果评估某资产时所用重置成本为更新重置成本则不用考虑功能性贬值。重置成本则不用考虑功能性贬值。（

25、四）经济性损耗及其计量（四）经济性损耗及其计量 1.1.经济性损耗的含义经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。产本身的问题。2.2.表现形式表现形式 资产利用率下降资产利用率下降 资产年收益额减少资产年收益额减少资产评估值资产评估值重重 置置 成本成本 (B)(B)功能性贬值功能性贬值(C)(C)经济性贬值经济性贬值3. .计算方式计算方式（1 1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 （2 2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 （五

26、）综合成新率及其计量（五）综合成新率及其计量1.1.含义含义: : 资产的现行价值资产的现行价值/ /资产的重置成本资产的重置成本2.2.计量方法计量方法(1) (1) 观察法观察法(2) (2) 使用年限法使用年限法(3) (3) 修复费用法修复费用法总结：总结：资产评估值资产评估值重置成本重置成本实体性贬值实体性贬值 功能性贬值功能性贬值 经济性贬值经济性贬值重置成本重置成本：1.重置核算法：重置核算法： 重置成本重置成本 直接成本直接成本 + 间接成本间接成本 2.功能价值法功能价值法 3.物价指数法物价指数法 4.统计分析法（点面推算法）统计分析法（点面推算法） 某类资产重置成本某类资

27、产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本K*实体性贬值实体性贬值：1.观察法：观察法： 2.使用年限法：使用年限法： 功能性贬值功能性贬值：功能性贬值特例：功能性贬值特例： 功能性贬值功能性贬值=复原重置成本复原重置成本更新重置成本更新重置成本 经济性贬值：经济性贬值：方法二方法二 收益法收益法一、收益法的原理一、收益法的原理（一）效用价值论（一）效用价值论买方市场价值观买方市场价值观 资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。来的收益。（二）收益法的评估思路（二）收益法的评估思路 预期收益折现。收益法是通过估算待评资产自预期收益折现。收益法是

28、通过估算待评资产自评估基准日起未来的纯收益以其适当的折现率折为评估基准日起未来的纯收益以其适当的折现率折为现值的方法。现值的方法。（三）评估程序：（三）评估程序： 1.1.收集待评资产有关信息资料收集待评资产有关信息资料 2.2.计算和对比有关指标计算和对比有关指标 3.3.预期资产净现金流及其折现率预期资产净现金流及其折现率 4.4.估算资产的收益价值估算资产的收益价值二二、收益法的计算公式、收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。收益的持续时间。（一）未来收益有限期（一）未来收益有限期 1.1.每期收益

29、不等额每期收益不等额 2.2.每期收益等额每期收益等额（二）未来收益无限期二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法根据未来收益是否稳定分为两种方法: : 1. 1.稳定化收益法（年金化法）稳定化收益法（年金化法） 2.2.分段法分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持续若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。的，则需采用分段法。 选择前期期限的基本原则选择前期期限的基本原则 （1 1）延至企业生产经营进入稳态；）延至企业生产经营进入稳态； （2 2）尽可能长，但也不宜过长。）尽可能长，但也不宜过长。( (三三) )预计某企业未来五年税后资产净现金流为预计某企业未来

30、五年税后资产净现金流为： 1515万元，万元，1313万元，万元，1212万元，万元，1414万元，万元，1515万元；万元；在持续经营条件下，预计从第六年起以后各在持续经营条件下，预计从第六年起以后各年税后资产净现金流均为年税后资产净现金流均为1515万元，按照万元，按照10%10%折折现率确定该企业价值。现率确定该企业价值。解：根据题意可用次公式计算：解：根据题意可用次公式计算： V = V = 15150.9091+13 0.9091+13 0.8264 +12 0.8264 +12 0.7513 +0.7513 + 14140.6830 +150.6830 +150.62090.6209 + 15/10% + 15/10%0.62090.6209 = 145.4 = 145.4万元万元 =8/ (50400/8 /360)+8=31.37% 1、 实体性贬值实体性贬值=500（1-1- 31.37%） =341.14（万元）（万元） 2、 功能性贬值功能性贬值 =200012（1-25%）P/A10%,8 =180005.3349=9.6 （万元）（万元） 3、评估价值、评估价值=500-341.14-9.6=149.26