税收政策变化及税务稽查.pptx

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1、20102010最新税收政策变化最新税收政策变化及税务稽查风险防范及税务稽查风险防范王丽萍王丽萍 本次讲课的主要内容：本次讲课的主要内容： 1、最新、最新企业所得税企业所得税政策变化分政策变化分析、纳税析、纳税申报操作实务申报操作实务及及税务稽税务稽查风险防范查风险防范 2、营业税营业税最新政策变化分析最新政策变化分析。 本次讲课的提纲本次讲课的提纲（一）收入方面（7个收入类型）1、收入的确认及售后回购确认及售后回购与与折扣折扣2、不征税收入的积极的变化不征税收入的积极的变化3、免税收入和免征、减征所得4、按收付实现制确认的收入5、视同销售收入6、财产转让所得与特别纳税调整7、重组的一般性税务

2、处理与特殊税务处理重组的一般性税务处理与特殊税务处理 （二）成本费用方面1、税前扣除的原则2、成本费用扣除3、资产的税务处理 汇算清缴的范围汇算清缴的范围 企业所得税汇算清缴管理办法企业所得税汇算清缴管理办法国税发国税发200979号号 第第3条条 凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生凡在纳税年度内从事生产、经营（包括试生产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的产、试经营），或在纳税年度中间终止经营活动的纳税人，纳税人，无论是否在减税、免税期间，也无论盈利无论是否在减税、免税期间，也无论盈利或亏损，或亏损，均应按照企业所得税法及其实施条例和本均应按照企业所得税法及其实施条例和本办法的有关

3、规定进行企业所得税汇算清缴。办法的有关规定进行企业所得税汇算清缴。 实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇实行核定定额征收企业所得税的纳税人，不进行汇算清缴。算清缴。 第第25条条 本办法适用于企业所得税本办法适用于企业所得税居民企业纳税人居民企业纳税人。 第一部分：收入第一部分：收入 一、满足收入的条件一、满足收入的条件 税法不考虑企业的经营风险，强制性。税法不考虑企业的经营风险，强制性。 （一）（一）一般性的规定一般性的规定 国税函国税函2008875号号 企业销售商品同时满足下列企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：条件的，应确认收入的实现：(1)商品销售合同已经签订商

4、品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货主要风险和报酬转移给购货方；方；(2)企业对已售出的商品既没企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施的继续管理权，也没有实施有效控制；有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计收入的金额能够可靠地计量；量； 东莞玩具厂破产东莞玩具厂破产(怎么办怎么办?) (4)已发生或将发生的销售方已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。的成本能够可靠地核算。 收入会计准则的规定收入会计准则的规定销售商品收入同时满足下列销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

5、条件的，才能予以确认：(1)企业已将商品所有权上的企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货主要风险和报酬转移给购货方；方；(2)企业既没有保留通常与所企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施也没有对已售出的商品实施有效控制；有效控制；(3)收入的金额能够可靠地计收入的金额能够可靠地计量；量；(4)相关的经济利益很可能流相关的经济利益很可能流入企业入企业；(超过超过50%)(5)相关的已发生或将发生的相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。成本能够可靠地计量。 比较会计与税法关于收入确认条件，会计确比较会计与税法关于收入确认条件，会计

6、确认收入时要考虑认收入时要考虑“经济利益很可能流入企业经济利益很可能流入企业”这个条件，而在这个条件，而在税法上无此条件税法上无此条件。所以企业。所以企业发出库存商品后在会计上认为发出库存商品后在会计上认为“经济利益不经济利益不是很可能流入企业是很可能流入企业”时不确认收入，而按税时不确认收入，而按税法规定应确认为当期收入的，所得税申报时法规定应确认为当期收入的，所得税申报时对收入及成本作调整处理，对收入及成本作调整处理，以后会计上对该以后会计上对该收入确认时再作相反调整处理。收入确认时再作相反调整处理。现场案例现场案例 最后收不到钱可扣除坏账损失最后收不到钱可扣除坏账损失 属于时间性的差异属

7、于时间性的差异 财税财税200957号文件第四条规定，企业除号文件第四条规定，企业除贷款贷款类债类债权外的权外的应收应收、预付账款符合下列条件之一的，可以、预付账款符合下列条件之一的，可以作为作为坏账损失坏账损失在计算应纳税所得额时扣除：在计算应纳税所得额时扣除：1、债务人依法宣告破产债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，、关闭、解散、被撤销，或者或者被依法注销、吊销营业执照被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿，其清算财产不足清偿的；的； 2、债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其、债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的；财产或者遗产不足清偿的；3、债务人逾

8、期债务人逾期3年以上未清偿，且有确凿证据证年以上未清偿，且有确凿证据证明已无力清偿债务的明已无力清偿债务的 国税发国税发200988号号第十六条第十六条 企业应收、预付账款发生符合企业应收、预付账款发生符合 坏账损失条件的申请坏账损失税前扣除，应提供下列相关依据：坏账损失条件的申请坏账损失税前扣除，应提供下列相关依据：(一一)法院的破产公告和破产清算的清偿文件；法院的破产公告和破产清算的清偿文件；(二二)法院的败诉判决书、裁决书，或者胜诉但被法院裁定终法院的败诉判决书、裁决书，或者胜诉但被法院裁定终 (中中)止执行的法律文书；止执行的法律文书；(三三)工商部门的注销、吊销证明；工商部门的注销、

9、吊销证明；(四四)政府部门有关撤销、责令关闭的行政决定文件；政府部门有关撤销、责令关闭的行政决定文件；(五五)公安等有关部门的死亡、失踪证明；公安等有关部门的死亡、失踪证明；(六六)逾期三年以上逾期三年以上及已无力清偿债务的及已无力清偿债务的确凿证明确凿证明；(七七)与债务人的债务重组协议及其相关证明；与债务人的债务重组协议及其相关证明；(八八)其他相关证明。其他相关证明。 第十八条第十八条 逾期三年以上的应收款项，企业有依法逾期三年以上的应收款项，企业有依法催收磋商记录催收磋商记录，确，确认认债务人已资不抵债债务人已资不抵债、连续三年亏损连续三年亏损或或连续停止经营三年以上的连续停止经营三年

10、以上的，并能认定三年内没有任何业务往来并能认定三年内没有任何业务往来，可以认定为损失。，可以认定为损失。 思考：思考： 如果以后收不到钱了，坏账如果以后收不到钱了，坏账损失的金额是多少？损失的金额是多少？ （二）增值税：发出商品（二）增值税：发出商品如何确认销售收入如何确认销售收入? 同样不考虑同样不考虑经济利益的流入经济利益的流入生产机构生产机构发出商品发出商品如何确认销售收入如何确认销售收入?签了总合同，每次发货的时候没有合同，定签了总合同，每次发货的时候没有合同，定期结算，结算多少，开多少增值税发票，期结算，结算多少，开多少增值税发票，通通常常发货数大于开票数。发货数大于开票数。问题：按

11、问题：按发货数发货数还是还是按开票按开票数确认销售收入数确认销售收入国税局：一般都按发货数国税局：一般都按发货数 现在是买方市场，现在是买方市场，采取赊销和分期收款方式多采取赊销和分期收款方式多 增值税增值税暂行条例暂行条例实施细则第三十八条实施细则第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定条例第十九条第一款第（一）项规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售结算方式的不同，具体为具体为: （一）采取（一）采取直接收款方式销售货物直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均，不论货物是否发出，均为收到销售为收到销

12、售款或者取得索取销售款凭据的当天款或者取得索取销售款凭据的当天； （二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥（二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；托收手续的当天；（三）（三）采取赊销和分期收款方式销售货物采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期，为书面合同约定的收款日期的当天，的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当为货物发出的当天天；（四）采取预收货款方式销售货物，（四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天为货物发出的当天，但生产销售生，但生产

13、销售生产工期超过产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；者书面合同约定的收款日期的当天；（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到（五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满全部或者部分货款的当天。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；天的当天；（六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款（六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款

14、的凭据的当天；的凭据的当天；（七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售（七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项所列视同销售货物行为，货物行为，为货物移送的当天为货物移送的当天。 建议按建议按发货数发货数开票，开票，提前交增值税提前交增值税 怎么办：怎么办： 1、国有大型企业国有大型企业按按发货数发货数开票，开票，提前交增值提前交增值税，情愿吃亏。税，情愿吃亏。现在专查大企业，大企业都委现在专查大企业，大企业都委曲求全。曲求全。 2、小企业小企业先沟通，不能沟通也只能按先沟通，不能沟通也只能按发货数发货数开票开票 3、如果把发货数做成和开票数一致，就有做、如果把发货

15、数做成和开票数一致，就有做两套帐的嫌疑。两套帐的嫌疑。 这样是不是属于虚开增值税发票？这样是不是属于虚开增值税发票？ 2009年年04月月14日问题内容：日问题内容： 我公司我公司收到客户退回的货物与增值税专用发票收到客户退回的货物与增值税专用发票,但增值但增值税专用发票已超过税专用发票已超过90天天,而客户在而客户在90天内并未拿去认天内并未拿去认证抵扣证抵扣,我的问题是我的问题是: 1、这张增值税发票是否可以开红、这张增值税发票是否可以开红字发票冲销？字发票冲销？2、如果不能开红字发票冲销这笔销售，、如果不能开红字发票冲销这笔销售，客户并未支付这笔货款客户并未支付这笔货款，现在货，票全部退

16、回，交易不，现在货，票全部退回，交易不存在了，存在了，我们的税款多交了，那是不是虚开增值税发票我们的税款多交了，那是不是虚开增值税发票呢？呢？ 新增值税暂行条例实施细则第十一条：新增值税暂行条例实施细则第十一条： 一一般纳税人销般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销发生销售货物退回或者折让售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定总局的规定开具红字增值税专用发票开具红字增值税专用发票。未按规定开具红未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。字增值税专用发票的，增值税

17、额不得从销项税额中扣减。 2009年年04月月14日日总局网站回答：总局网站回答： 超过认证期限而未认证的增值税专用发票无法超过认证期限而未认证的增值税专用发票无法取得取得开具红字增值税专用发票通知单开具红字增值税专用发票通知单也就也就无法开具红字增值税专用发票无法开具红字增值税专用发票。贵公司的情况。贵公司的情况不属于虚开增值税专用发票的行为，不属于虚开增值税专用发票的行为，纳税人超纳税人超过应纳税额缴纳的税款，经税务机关审核后可过应纳税额缴纳的税款，经税务机关审核后可以以退还退还或或留抵留抵下期税款。下期税款。 （三）（三）房地产企业房地产企业确认收入会计和税法的差异确认收入会计和税法的差

18、异会计确认收入的条件会计确认收入的条件（一）稳健型（一）稳健型1.发出入伙通知书发出入伙通知书(毁毁损、灭失损、灭失 ）法释法释20037号号 2.收到全部购房款收到全部购房款（二）急进型（喜欢）（二）急进型（喜欢）万科万科：200720%，确认全部收入，确认全部收入2008年年报年年报 ，毕马威毕马威 税法：税法：特殊规定特殊规定 31号文号文第六条第六条 企业通企业通过正式签订过正式签订房地产销房地产销售合同售合同或或房地产预房地产预售合同售合同所取得的收入，所取得的收入，应确认为销售收入的实应确认为销售收入的实现现。 银行按揭方式银行按揭方式 分两次分两次 充分考虑经济利益流入充分考虑经

19、济利益流入 房地产企业的收入确认有重大变化房地产企业的收入确认有重大变化 第六条第六条 企业通过正式签订企业通过正式签订房地产销售合同房地产销售合同或或房地产预售合同房地产预售合同所取得的所取得的收入，应确认为销售收入的实现。收入，应确认为销售收入的实现。 1、新旧政策的不同点：、新旧政策的不同点： （ 1）国税发国税发【2006】31号文号文件规定，必须符合完工产品条件，才能件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入；确认收入； （2）国税发）国税发【2009】31号文件，将会计上的号文件，将会计上的“预收账款预收账款”提前确认提前确认为收入。也就是说，为收入。也就是说，从企业所得税的角度，

20、不再存在从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款预收帐款”的概的概念，念，只要签订了只要签订了销售合同销售合同、预售合同预售合同并收取款项，不管产品是并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。否完工，全部确认为收入。 因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收所得税收入入”是不同于是不同于“会计收入会计收入”的。的。 2、思考：、思考： 这一规定带来的直接后果是什么？这一规定带来的直接后果是什么？ (1)新新31税法不存在预售收入的问题。税法不存在预售收入的问题。 税法都叫销售收入。税法都叫销售收入。 会计有收入必然要有

21、成本配比，税法会计有收入必然要有成本配比，税法只有收入，没有成本配比怎么办只有收入，没有成本配比怎么办? 一理通，百理明一理通，百理明 收入收入在完工前在完工前取得时，按取得时，按预计毛利率预计毛利率征税；征税； 收入收入在完工后在完工后取得时，按取得时，按实际的毛利率实际的毛利率征税。征税。 这是理念的重大变化，这是理念的重大变化， 这一条可以说是整个新这一条可以说是整个新31号文的基础。号文的基础。 思考：有的税务局在思考：有的税务局在完工后完工后取得的收入，仍然按取得的收入，仍然按预预计毛利率计毛利率预征税款，可以吗？预征税款，可以吗？ 第三十五条第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完

22、工年开发产品完工以后，企业可在完工年度度企业所得税汇算清缴前企业所得税汇算清缴前选择选择确定计税成本核算的确定计税成本核算的终止日终止日，不得滞后。，不得滞后。 总局所得税司二处总局所得税司二处何处长回答何处长回答 预售收入指的是什么？预售收入指的是什么？ 总局所得税司二处，总局所得税司二处，何处长回答何处长回答：从企业所得从企业所得税的角度，不存在预收帐款的概念，税的角度，不存在预收帐款的概念，只要签订只要签订了了销售合同销售合同、预售合同预售合同并收取款项，并收取款项，全部确认为收入。全部确认为收入。能够确认实际利润的，按实能够确认实际利润的，按实际利润确认企业所得额，不能确认实际利润的，

23、际利润确认企业所得额，不能确认实际利润的，按预毛利计利确认所得额按预毛利计利确认所得额。但是与会计上的收。但是与会计上的收入是有区别的。入是有区别的。 (2 ) 企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上规定，企业在是以收入为基数计算的。按照以上规定，企业在2008年以后年以后以以“预收账款预收账款”为基数计算为基数计算的广告费、业务宣的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。确认为收入）。怎么填申报表怎么填申报表？同时做视同销售和成本

24、同时做视同销售和成本 (A)京国税发京国税发 200992号号： 可以可以(B)苏国税发苏国税发200979号号 ： 可以，可以，不得重复计提不得重复计提(C)大地税函大地税函200977号号: 可以可以(D)福州市国税局福州市国税局 ： 不可以不可以(E)广东：没有表态（稳妥还是水平低？）广东：没有表态（稳妥还是水平低？） 3、按、按预售合同预售合同确认收入的两个问题确认收入的两个问题 (1)预收的定金、预收的定金、诚意金的税收待遇问题的税收待遇问题 （A）定金定金要预征企业所得税要预征企业所得税 （ B）诚意金不要预征企业所得税要预征企业所得税 （没有合同） 尚未签订预售合同，则不作为未完

25、工开发产品收入尚未签订预售合同，则不作为未完工开发产品收入处理。处理。 具有预收款性质的具有预收款性质的订金、保证金、诚意金、内部认购会员卡或会员费也同预收的定金一样处理，也同预收的定金一样处理，暂时暂时不用征企业所得税。不用征企业所得税。等签合同才征税等签合同才征税。 定金属于已经签了合同的预收账款定金属于已经签了合同的预收账款 定金定金 所谓所谓“定金定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为即有合同为前提，没有合同即不可定

26、义为“定金定金”。合。合同上是同上是 “ 定金定金 ” 的，依据的，依据合同法合同法相关规定，一方相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，售者违约时，“定金定金”双倍返还；双倍返还；消费者违约时，消费者违约时，“定定金金”不返还。不返还。“定金定金”的总额不得超过合同标的的总额不得超过合同标的的的 20% 。 定金具有担保性质定金具有担保性质 预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业算企业按照合同规定向购货单位预收的款项按照合同规定向购货单位预收的款项

27、，即，即预收账预收账款是建立在购货合同基础上的。款是建立在购货合同基础上的。 问题：问题：定金是否要交营业税？定金是否要交营业税？ （国税函发1995156号文件18条） ：此项规定所称预收款，包括：此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税预收定金。因此，预收定金的营业税纳纳税义务发生时间为收到预收定金的税义务发生时间为收到预收定金的当天。当天。 是否还有效？是否还有效？ 收到款项和合同约定付款日要遵循收到款项和合同约定付款日要遵循孰先孰先的原则。的原则。 原营业税暂行条原营业税暂行条例例 第九条第九条 营业税的纳税义务营业税的纳税义务发生时间，为纳税发生时间，为纳税人人收讫营

28、业收入款收讫营业收入款项项或者取得索取营或者取得索取营业收入款项凭据的业收入款项凭据的当天。当天。 ( 收付实收付实现制现制和权责发生制和权责发生制说不清楚说不清楚) 新营业税暂行条例第新营业税暂行条例第十二条：十二条：新新前置条件前置条件 营业税纳税义务发生营业税纳税义务发生时间为时间为纳税人提供应纳税人提供应税劳务、转让无形资税劳务、转让无形资产或者销售不动产产或者销售不动产并并收讫营业收入款项或收讫营业收入款项或者取得索取营业收入者取得索取营业收入款项凭据的当天。款项凭据的当天。(权责发生制权责发生制)国务院财政、税务主国务院财政、税务主管部门管部门另有规定的，另有规定的，从其规定。从其

29、规定。 收取收取的款项的款项的三种情形的三种情形1、应税行为发生前收取、应税行为发生前收取的款项的款项 如预收账款，征不征税？如预收账款，征不征税？2、应税行为发生过程中收取、应税行为发生过程中收取的款项的款项 当天当天3、应税行为完成后收取、应税行为完成后收取的款项。的款项。 定金：一收到钱马上交营业税定金：一收到钱马上交营业税 一般条款一般条款 细则细则第二十四条第二十四条 条例第十二条所称收讫营业条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人收入款项，是指纳税人应税应税行为发生过程中或者完成后行为发生过程中或者完成后收取收取的款项。的款项。 因此，对应税行为提供前收因此，对应税行为提供前收

30、到的款项不能以收到款项的到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间当天确认纳税义务发生时间。 特别条款：特别条款： 第二十五条第二十五条 纳税人纳税人转让转让土地使用权或者销售不土地使用权或者销售不动产动产，采取预收款方式采取预收款方式的，其纳税义务发生时的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。间为收到预收款的当天。纳税人提供纳税人提供建筑业或者建筑业或者租赁业劳务租赁业劳务，采取预收，采取预收款方式的，其纳税义务款方式的，其纳税义务发生时间发生时间为收到预收款为收到预收款的当天。的当天。建筑业或者租赁业预收款的纳税义务发生建筑业或者租赁业预收款的纳税义务发生时间调整为时间调整为收到预

31、收款的当天收到预收款的当天 财税财税【2009】第第061号号 财政部财政部 国家税务总国家税务总局关于公布若干局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文废止和失效的营业税规范性文件件的通知的通知11. （财税（财税200316号）第一条第（四）号）第一条第（四）项、第二条第（六）项、第四条、项、第二条第（六）项、第四条、第五条第五条。财税财税200316号号 五、关于纳税义务发生时五、关于纳税义务发生时间问题间问题 向对方收取的向对方收取的预收性质的价款预收性质的价款（包括预收款、（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时

32、间营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度以按照财务会计制度的规定的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。时间为准。(失效失效) 诚意金诚意金是否要交营业税？是否要交营业税？暂时不交暂时不交 订金（保证金、诚意金）订金（保证金、诚意金） 订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用不能适用“定金定金”双

33、倍返还罚则。双倍返还罚则。 订金只是单方行为，不具有担保性质。订金只是单方行为，不具有担保性质。 预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的。预收账款是建立在购货合同基础上的。其他应付款其他应付款 订金、订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，不应作为预收账款征收销售不应作为预收账款征收销售不动产营业税不动产营业税 。 但是，一签合同马上要从但是，一签合同马上要从其他应付款

34、其他应付款转到转到预收账款预收账款交税。交税。 签了合同还把签了合同还把诚意金放在诚意金放在其他应付款其他应付款是错误的，是错误的， 越滚越多，很危险越滚越多，很危险 不签合同？我相信群众不签合同？我相信群众 如果年底没有签订预售合同，预收如果年底没有签订预售合同，预收款款不宜作为纳税收入看待。不宜作为纳税收入看待。 有人可能会提出质疑，开发商会不有人可能会提出质疑，开发商会不会故意不签订预售合同来推迟纳税会故意不签订预售合同来推迟纳税，不用怕，相信市场机制和买房人的不用怕，相信市场机制和买房人的合同观。合同观。 没有合同，就没有保障。没有合同，就没有保障。 在网上拒绝回答的问题在网上拒绝回答

35、的问题 关于诚意金做两套帐关于诚意金做两套帐不合理不合理的问题，的问题，2009，2010问题如问题如下：下： 我们帐务上分内外两套来记，我们帐务上分内外两套来记，现在是房子还没开盘，但是已现在是房子还没开盘，但是已经开始卖了，收的全是诚意金，我们全入在了内帐上，而不经开始卖了，收的全是诚意金，我们全入在了内帐上，而不体现在外帐上，体现在外帐上，但是现在我们用这部分钱来付了工程款和买但是现在我们用这部分钱来付了工程款和买材料用了，就不得不体现在外帐上，材料用了，就不得不体现在外帐上，请教一下，我请教一下，我如何来调如何来调整内外两套帐的现金整内外两套帐的现金，因为如果一直把收的定金放在内帐，因

36、为如果一直把收的定金放在内帐，而而外帐现金没有进只有出，就会出现负数，就不合理了，外帐现金没有进只有出，就会出现负数，就不合理了，如如何调整最合理？何调整最合理？ 回答：回答：我知道但是不教你，因为这是偷税行为。我知道但是不教你，因为这是偷税行为。 把握了真实性就是把握了税务检查的把握了真实性就是把握了税务检查的核心问题核心问题 结论：结论：诚意金没有必要做两套账诚意金没有必要做两套账 欺骗了银行就要负责任 ( 2)假按揭纳税（有合同） 吹牛是否纳税呢？应依其法律形式作税收处理应依其法律形式作税收处理 案例：某公司因资金不足，而房地产开发企业通过银行公司因资金不足，而房地产开发企业通过银行的融

37、资渠道又很狭窄，故采取了假按揭的方式，即让该的融资渠道又很狭窄，故采取了假按揭的方式，即让该公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协议，该公司支付个人首付款后，议，该公司支付个人首付款后，收到银行给付的住房按收到银行给付的住房按揭款揭款，账务处理是，账务处理是借：借：“银行存款银行存款 ”贷：贷：“长期借长期借款款”(不是不是“预收账款预收账款”），），但税务机关认定该公司的但税务机关认定该公司的此项假按揭也应依预征率计提营业税和土地增值税，和此项假按揭也应依预征率计提营业税和土地增值税，和依计税毛利率计算企业所得税。依计税毛利率计算企业

38、所得税。但但该公司说该公司说这根本不是这根本不是售房款而是融资款，假按揭难道也要交这些税吗？售房款而是融资款，假按揭难道也要交这些税吗？ 假按揭是否应征营业税和土地增值税？假按揭是否应征营业税和土地增值税？ （四）售后回购（四）售后回购与与折扣折扣 国税函国税函2008875号号 （三）采用售后回购方式销售商品的，销售（三）采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债

39、，资，收到的款项应确认为负债，回购价格回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。利息费用。售后回购的会计与税法差异售后回购的会计与税法差异 (基本没有了基本没有了) 会计：售后回购，是指企业在会计：售后回购，是指企业在销售资产的同时又以合同的形销售资产的同时又以合同的形式约定日后按一定价格重新购式约定日后按一定价格重新购回该资产。回该资产。 售后回购业务从售后回购业务从本质上看是一项融资业务，本质上看是一项融资业务，且且在形式上的销售发生后，一般在形式上的销售发生后，一般仍然保留对资产的控制权与管仍然保留对资产的控制权与管理权，因而不符合销售确认

40、的理权，因而不符合销售确认的条件，在会计核算中不确认收条件，在会计核算中不确认收入。入。回购价格大于原售价的差回购价格大于原售价的差额，应在回购期间按期计提利额，应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。息，计入财务费用。 国税函国税函2008875号：号：采用售后回购方式销售采用售后回购方式销售商品的，商品的，销售的商品按销售的商品按售价确认收入，回购的售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售有证据表明不符合销售收入确认条件的，收入确认条件的，如以如以销售商品方式进行融资，销售商品方式进行融资，收到的款项应收到的款项应确认为负确认为负债债，回购价格大

41、于原售回购价格大于原售价的，差额应在回购期价的，差额应在回购期间确认为利息费用间确认为利息费用。 1、 2008年年1月月1日日,某房地产企业将房屋某房地产企业将房屋销售给乙企业，销售额销售给乙企业，销售额5000万元，合同约万元，合同约定定2年后回购，回购价格年后回购，回购价格6000万元。万元。 （1）销售：）销售： 借：银行存款借：银行存款5000 贷：贷：应付帐款应付帐款5000(确认为负债确认为负债) 税务处理：税务处理： 2008年度年度1月份月份必须缴纳营业税必须缴纳营业税. 财务费用超过同期银行利率还是要调增财务费用超过同期银行利率还是要调增 (2)2008年年2009年每年年

42、底：年每年年底： 借：借：财务费用财务费用500 贷：应付帐款贷：应付帐款500 税务处理：年度汇算清缴时纳税税务处理：年度汇算清缴时纳税不需要不需要调增调增应纳税所得额应纳税所得额500万元（万元（2008年以前要年以前要）（3）回购年度（）回购年度（2010年）年） 借：应付帐款借：应付帐款6000 贷：银行存款贷：银行存款6000 售后回购售后回购营业税仍然要视同销售营业税仍然要视同销售 （国税函国税函1999144号号）规定：）规定： 房地产开发公司采用房地产开发公司采用“购房回租购房回租”等形式，等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订进行促销经营活动（即与购房者签订“商品商品房买卖

43、合同书房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），又将该商品房购回），对房地产开发公司和对房地产开发公司和购房者均应按购房者均应按“销售不动产销售不动产”税目征收营业税目征收营业税。税。 交两次税交两次税（五）企业为促进商品销售而在商品价（五）企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，商品销售涉及商业折扣的，应当按照应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。收入金额。思

44、考：这段话你发现了什么重大变化？思考：这段话你发现了什么重大变化？事后事后折扣，不可能折扣，不可能在同一张发票上在同一张发票上 国税函国税函20061279号号纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，纳税人销售货物并向购买方开具增值税专用发票后，由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数由于购货方在一定时期内累计购买货物达到一定数量，或者由于市场价格下降等原因，量，或者由于市场价格下降等原因，销货方给予购销货方给予购货方相应的价格优惠或补偿等货方相应的价格优惠或补偿等折扣、折让行为折扣、折让行为，销，销货方可按现行货方可按现行增值税专用发票使用规定增值税专用发票使用规定的有关的有关规定

45、规定开具红字增值税专用发票开具红字增值税专用发票。 本规定其实针对本规定其实针对销售返还销售返还做出的规定做出的规定.因为很多企业因为很多企业需要需要对经销商业绩进行年度考核对经销商业绩进行年度考核,根据其销售业绩根据其销售业绩给予不同程度的返利奖励给予不同程度的返利奖励,事先是无法确定对方适事先是无法确定对方适用的折扣比例的用的折扣比例的.只能在事后即第二年做出只能在事后即第二年做出. 实际上实际上,纳税人这种价格偏低是有正当理由的纳税人这种价格偏低是有正当理由的 . 商业折扣商业折扣 企业所得税不再强调要在同一张发票上企业所得税不再强调要在同一张发票上 1、商业折扣商业折扣(不再强调要在同

46、一张发票上不再强调要在同一张发票上,不管发票如不管发票如何开具，都按折扣后的金额确定收入计算所得税何开具，都按折扣后的金额确定收入计算所得税) 企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。原来的规定原来的规定:国税函国税函1997472号号 如果如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，在的，在按折扣后销售额计算征收所得税；但将折扣额另

47、开发票按折扣后销售额计算征收所得税；但将折扣额另开发票的，则一律不得扣除。的，则一律不得扣除。 注意注意: “纳税调整项目明细表纳税调整项目明细表”第第4行行“不符合税收规定不符合税收规定的销售折扣和折让中填列的销售折扣和折让中填列(实际上作废实际上作废) 新增值税条例实施细则已经不强调同一张发票新增值税条例实施细则已经不强调同一张发票 原来的规定：原来的规定：国税发国税发19931541993154号号规定：规定：“纳税人采取纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以按折扣后的销售额征收增值税；如上分别注明的，

48、可以按折扣后的销售额征收增值税；如果将折扣额另开发票，不论在财务上如何处理，均不得果将折扣额另开发票，不论在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。从销售额中减除折扣额。” 新增值税暂行条例实施细则第十一条新增值税暂行条例实施细则第十一条小规模纳税人小规模纳税人以外的纳税人（以下称一般纳税人）因以外的纳税人（以下称一般纳税人）因销售货物退回或销售货物退回或者折让而者折让而退还给购买方的增值税额退还给购买方的增值税额，应从发生销售货物应从发生销售货物退回或者折让退回或者折让当期的销项税额中扣减；当期的销项税额中扣减； 一一般纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发般纳税人销售货物或者应税

49、劳务，开具增值税专用发票后，票后，发生销售货物退回或者折让发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票开具红字增值税专用发票。未未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。项税额中扣减。 收到返利该如何开发票？收到返利该如何开发票？ 发布日期：发布日期：2009年年08月月10日日 问题内容：问题内容：我单位近期收到一笔返利收入，已按规定作了进项我单位近期收到一笔返利收入，已按规定作了进项税转出。我们是防伪税控企业，实行一机多票（都税转出。我们是

50、防伪税控企业，实行一机多票（都是机开票），如用普通增值税发票开具，报税时就是机开票），如用普通增值税发票开具，报税时就会形成销售收入，就要提取销项税金。请问返利收会形成销售收入，就要提取销项税金。请问返利收入该开什么发票收取，如何报税？入该开什么发票收取，如何报税？ 根据（国税发根据（国税发2004136号）根据：号）根据：“一、商业企业向供货方收取的部分收入，按照以下原则征收增一、商业企业向供货方收取的部分收入，按照以下原则征收增值税或营业税：值税或营业税：（二）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如（二）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数