土地增值税法.pptx

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1、第八章第八章 土地增值税土地增值税n内容概要内容概要 n（一）纳税义务人（一）纳税义务人n（二）征税范围（二）征税范围n（三）应税收入的认定（三）应税收入的认定n（四）确定增值额的扣除项目（四）确定增值额的扣除项目n（五）增值额（五）增值额n（六）税率（六）税率n（七）应纳税额的计算（七）应纳税额的计算n（八）税收优惠（八）税收优惠n（九）纳税申报及缴纳（九）纳税申报及缴纳第一节第一节 纳税义务人纳税义务人n纳税义务人纳税义务人n 土地增值税的纳税义务人，是转土地增值税的纳税义务人，是转让国有土地使用权、地上建筑物及让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得其附着物（即转让房

2、地产）并取得收入的单位和个人。包括内外资企收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等业、行政事业单位、中外籍个人等 第二节第二节 征税范围征税范围n一、征税范围一、征税范围n土地增值税的征税范围包括：土地增值税的征税范围包括：n1转让国有土地使用权转让国有土地使用权n2地上的建筑物及其附着物连同国有土地地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让使用权一并转让n二、征税范围的界定二、征税范围的界定n可通过以下几条标准来判断可通过以下几条标准来判断n标准之一：转让的土地使用权是否标准之一：转让的土地使用权是否国家所有国家所有。第二节第二节 征税范围征税范围n标准之二：土地使

3、用权、地上建筑物及标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物其附着物是否发生产权转让是否发生产权转让。n标准之三：转让房地产是否标准之三：转让房地产是否取得收入取得收入。n三、对若干具体情况的判定三、对若干具体情况的判定n根据以上三条判定标准，我们就可以对根据以上三条判定标准，我们就可以对以下若干具体情况是否属于土地增值税以下若干具体情况是否属于土地增值税的征税范围进行判定：的征税范围进行判定：第二节第二节 征税范围征税范围n1.1.出售出售 n征。包括三种情况：（征。包括三种情况：（1 1）出售国有土地）出售国有土地使用权；（使用权；（2 2）取得国有土地使用权后进）取得国有土地使用权后进行

4、房屋开发建造后出售；（行房屋开发建造后出售；（3 3）存量房地）存量房地产买卖。产买卖。n2.2.继承、赠与继承、赠与 n继承继承不征不征（无收入）。赠与中公益性赠（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征；人不征；非公益性赠与非公益性赠与征征。 第二节第二节 征税范围征税范围n3.3.出租出租 n不征（无权属转移）不征（无权属转移） n4.4.房地产抵押房地产抵押 n抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。地产抵债，征。 第二

5、节第二节 征税范围征税范围n5.5.房地产交换房地产交换 n单位之间换房，有收入的征；个人之间单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自住房不征。互换自住房不征。 n6.6.以房地产投资、联营以房地产投资、联营 n房地产转让到投资联营企业，不征；将房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。投资联营房地产再转让，征。 第二节第二节 征税范围征税范围n7.7.合作建房合作建房 n建成后自用，不征；建成后转让，征。建成后自用，不征；建成后转让，征。 n8.8.企业兼并转让房地产企业兼并转让房地产 n暂免暂免 n9.9.代建房代建房 n不征（无权属转移）不征（无权属转移） n10.10

6、.房地产重新评估房地产重新评估n不征（无收入）不征（无收入） 第三节第三节 税率税率n土地增值税实行四级超率累进税率，税率土地增值税实行四级超率累进税率，税率表如下：表如下： 级级数数增值额占扣除项目金额比例增值额占扣除项目金额比例 税税率率 速算扣除系速算扣除系数数 150%50%以下（含以下（含50%50%） 30%30%0 02超过超过50%50%100%100%（含（含100%100%） 40%40%5%5%3超过超过100%100%200%200%（含（含200%200%） 50%50%15%15%4200%200%以上以上 60%60%35%35%第四节第四节 应税收入与扣除项目的

7、确定应税收入与扣除项目的确定n一、应税收入的确定：收入的确定：n1货币收入货币收入n 货币收入是指纳税人转让房地产而取货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权向取得方收取的价地使用权、房屋产权向取得方收取的价款。货币收入一般比较容易确定。款。货币收入一般比较容易确定。 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收

8、入与扣除项目的确定n2实物收入实物收入n 其是指纳税人转让房地产而取得的各种实物其是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材、房屋、土形态的收入，如钢材、水泥等建材、房屋、土地等不动产。实物收入的价值不太容易确定，地等不动产。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进行估价。一般要对这些实物形态的财产进行估价。 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n3其他收入其他收入n 其是指纳税人转让房地产而取得的无其是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专用技

9、术使专利权、商标权、著作权、专用技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。门的评估。 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n二、计算土地增值额时准予从转让收入二、计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：同，可进行以下划分： n对于对于新建房地产转让新建房地产转让 （扣除项目）（扣除项目）n1.1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；n2.2.房地产开发成本房地产开

10、发成本n3.3.房地产开发费用房地产开发费用(P231)(P231)n4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金n5.5.财政部规定的其它扣除项目财政部规定的其它扣除项目 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n对于对于存量房地产转让存量房地产转让（扣除项目）（扣除项目） n1.1.房屋及建筑物的评估价格。评估价格房屋及建筑物的评估价格。评估价格= =重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。国家统一规定缴纳的有关费用。n3.3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴

11、纳的税金。 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n（一）对于新建房地产转让，可扣除（一）对于新建房地产转让，可扣除n 1取得土地使用权所支付的金额，包括取得土地使用权所支付的金额，包括n（1）纳税人为取得土地使用权支付的）纳税人为取得土地使用权支付的地地价款价款； n（2）纳税人在取得土地使用权时按国家）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。统一规定交纳的有关费用。n2房地产开发成本房地产开发成本 n 它是指纳税人房地产开发项目实际发生它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、

12、建筑安装工程费、基础设施前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。费、公共配套设施费、开发间接费用等。 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n3房地产开发费用房地产开发费用 n 它是指与房地产开发项目有关的三项它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、期间费用，即销售费用、 管理费用、财管理费用、财务费用。务费用。n（1 1）纳税人能够按转让房地产项目计算）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的；款证明的；n房地产开发费用利息（取得土地使房地产开发费用利息（取

13、得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）用权所支付的金额房地产开发成本）5以内以内 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n（2）纳税人不能按转让房地产项目计纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的；贷款证明的；n 房地产开发费用（取得土地使用权房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）所支付的金额房地产开发成本）10以内以内 n4.4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金n房地产开发企业只能扣房地产开发企业只能扣 两税一费两税一费 ，非，非房地产开发企业扣房地产开发企业扣 三税一

14、费三税一费 。 n 第四节第四节 应税收入与扣除项目的确定应税收入与扣除项目的确定n5.5.财政部规定的其它扣除项目财政部规定的其它扣除项目n从事房地产开发的纳税人可加计从事房地产开发的纳税人可加计20%20%的扣的扣除加计扣除费用除加计扣除费用= =（取得土地使用权支付（取得土地使用权支付的金额的金额+ +房地产开发成本）房地产开发成本）20%20%n（二）对于存量房地产转让，可扣除：（二）对于存量房地产转让，可扣除：n1.1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。评估价格评估价格= =重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率n2.2.取得土地使用权所支付的地价款和按国取得土地

15、使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。家统一规定交纳的有关费用。n3.3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。第五节应纳税额的计算第五节应纳税额的计算 n一、增值额（计税依据）一、增值额（计税依据）土地增值额土地增值额= =转让收入转让收入- -扣除项目金额扣除项目金额n在实际的房地产交易过程中，纳税人有下在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：算征收土地增值税：1纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的。n2纳税人提供扣除项目金额不实的。纳税人提供扣除项目金额不实

16、的。n3纳税人转让房地产的成交价格低于房地纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。产评估价格，又无正当理由的。第五节应纳税额的计算第五节应纳税额的计算n二、具体方法二、具体方法n1隐瞒、虚报房地产成交价格，应隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。估。税务机关根据评估价格确定转让房地产税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。的收入。n2提供扣除项目金额不实的，应当评估机提供扣除项目金额不实的，应当评估机构按照构按照“房屋重置成本价房屋重置成本价”乘以乘以“成新度折成新度折扣率扣率”计算的房屋

17、成本价和取得土地使用权计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目的金额。价格确定扣除项目的金额。第五节应纳税额的计算第五节应纳税额的计算n3转让房地产的成交价格低于房地产评转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。收入。n三、应纳税额计算三、应纳税额计算应纳税额应纳税额= =增值额增值额适用税率适用税率- -扣除扣除项目金额项目金额速算扣除系数速算扣除系数例见例见P186P186 第

18、六节税收优惠第六节税收优惠 n一、对建造普通标准住宅的税收优惠一、对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造纳税人建造普通标准住宅普通标准住宅出售，增出售，增值额值额未超过扣除项目金额未超过扣除项目金额20%20%，免征土地，免征土地增值税。增值税。n 二、对国家征用收回的房地产的税收二、对国家征用收回的房地产的税收优惠优惠n三、对个人转让房地产的税收优惠三、对个人转让房地产的税收优惠n凡居住满凡居住满5 5年或年或5 5年以上的免征，居住满年以上的免征，居住满3 3年未满年未满5 5年的减半征收，未满年的减半征收，未满3 3年征收年征收第七节第七节 纳税申报及纳税地点纳税申报及纳税地点n一、纳税

19、申报一、纳税申报n 土地增值税的纳税人应在转让房地产土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的合同签订后的7日内，到房地产所在地主日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。管税务机关办理纳税申报。n二、纳税地点二、纳税地点n1纳税人是法人时：转让房地产坐落地纳税人是法人时：转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 第七节第七节 纳税申报及纳税地点纳税申报及纳税地点n2纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与纳税人是自然人时：转让房地产坐落地与其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机其居住所在地一致的，应在住所所在地税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户关申报纳税；如果不一致的，则应在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。手续所在地的税务机关申报纳税。