土地增值税的税收筹划.pptx

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1、第8章 其它税种的筹划8.1 土地增值税的税收筹划8.2 资源税的税收筹划8.3 房产税的税收筹划8.4 土地使用税的税收筹划8.5 印花税的税收筹划8.6 契税的税收筹划 8.1土地增值税的税收筹划 土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 利用税收优惠进行税收筹划 房地产所有人可以利用土地增值税的税收优惠进行筹划，如建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内，这是该税最重要的优惠政策。 8.1.1土地增值税的主要法律界定 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人

2、。 土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。表8-1 土地增值税税率表税收筹划分析（一）利用适当增值进行税务筹划房地产开发企业如果既建造普通住宅，又进行其它房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取诀于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。 案例1：某房地产开发企业，某年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为

3、5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 （1）不分开核算是，增值率为 =（1500011000）/11000100%=36% 应纳税额=（1500011000）30%=1200（万元） （2）分开核算，增值率为： =（100008000）/8000100%=25% 应纳税额=（100008000）30%=600（万元） 豪华住宅，增值率为： =（50003000）/3000100%=67% 应纳税额=（50003000）40%3000 5%=650（万元） 普通住宅和豪华住宅应纳税合计1250

4、万元，分开核算比不分开核算多缴纳土地增值税50万元。 （二）其它 案例2：一家房地产开发企业签售出一栋精装修房屋。已知该房屋总售价为2000万元（含装修600万元），并在税法允许范围内，该项房地产业务的费用扣除为800万元（含装修费用扣除300万元），增值额为1200万元。则土地增值率为=1200 800100%=150%。应纳税额=1200 50%80015%=480（万元）。 由于该房屋已经装修过，因此可将装修部分与房屋本身销售通过两份合同进行分离。在房屋出售合同（不含装修费用）中说明该栋房屋出售价格为1400万元， 另外，在房屋装修合同中说明该栋房屋装修的费用为600万元，同时在账务上分

5、别核算、分别结转成本。已知房屋销售允许扣除成本为500万元。经过以上处理，增值率为：（1400500）500 100%=180%，应纳税额=（1400500）50%50015%=375（万元） 而装修允许扣除的成本为300万元，但装修收入不在土地增值税征收范围之内。通过分开核算房地产销售额，有效降低了土地增值额，从而使税负减轻了105万元。 （三）收入控制法 某房地产开发企业建造一批普通标准住宅。已知取得土地使用权所支付的金额为1000万元，开发土地的费用为200万元，新建房及配套设施的成本为2000万元，税金为160万元，该批住宅以5000万元的价格出售。另外，还有加计20%的优惠（640万

6、元）。 增值率=（500010002002000160640）/（1000+200+2000+160+640）=25%， 应纳税额=（500010002002000160640）30%=300（万元） 企业税后利润=500010002002000160640300=700（万元） 在本例中，可以应用降低收入的方法进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为4800万元，则增值率为（480010002002000160640）/（1000+200+2000+160+640）=20%，免征税额。企业税后利润=480010002002000160640=800（万元） （四）成本控制法 某房地产开发企业

7、建造一栋售价2000万元的普通标准住宅，根据税法相关规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元。增值率=4001600100%=25%，则适用税率为30%，速算扣除系数为0. 应缴土地增值税=40030%=120（万元） 另按税法相关规定缴纳营业税=20005%=100（万元）， 城市维护建设税和教育费附加=100（7%+3%）=10（万元） 该企业税后（不考虑企业所得税）利润=2000-1600-120-100-10=170（万元） 本例应通过提高成本的方法进行纳税筹划。例如，将此房屋进行简单装修，费用为400万元，因此房屋总费用就增加至1600+400=2000（万元）。此时，按照税

8、法相关规定可扣除项目增加为2000万元，增值额为2400-2000=400（万元），增值率为4002000100%=20%。根据土地增值税税收优惠条款，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。此时土地增值税为0，应缴营业税为24005%=120（万元）；城市维护建设税和教育费附加120（7%+3%）=12（万元）。该企业税后（不考虑企业所得税）利润为2400-2000-0-120-12=268（万元） 通过纳税筹划企业可以节税98万元。 某房地产开发企业建造一批普通标准住宅。已知取得土地使用权所支付的金额为1000万元，开发土地的费用为200万元，新建房及

9、配套设施的成本为2000万元，税金为160万元，该批住宅以5000万元的价格出售。另外，还有加计20%的优惠（640万元）。 增值率=（500010002002000160640）/（1000+200+2000+160+640）=25%， 应纳税额=（500010002002000160640）30%=300（万元） 企业税后利润=500010002002000160640300=700（万元） 在本例中，可以应用降低收入的方法进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为4800万元，则增值率为（480010002002000160640）/（1000+200+2000+160+640）=20%，

10、免征税额。企业税后利润=480010002002000160640=800（万元）8.2 资源税的税收筹划 资源税是以各种自然资源为课税对象，为调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用而征收的一种税。 8.2.1资源税的主要法律界定 现行资源税的纳税人，是在中华人民共和国境内开采中华人民共和国资源税暂行条例（以下简称资源税暂行条例）规定的矿产品或者生产盐的单位和个人。其征税范围只包括矿产品资源（原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原矿、黑色矿原矿、有色金属矿原矿）和盐资源。在税目设置上，资源税采取了按资源的具体品种设置税目的形式，并对所有应税资源都实行有差别的幅度定额税率。税目、税额幅度的调整，由国

11、务院决定。纳税人具体适用的税额，由财政部、国家税务总局在国务院规定的税额幅度内确定。 资源税的减免优惠政策包括： 1.开采原油过程中用于加热、修井的原油免税； 2.独立矿山应纳的铁矿石资源税可以减征60%，对有色金属矿的资源税在规定税额的基础上减征30； 3.纳税人在开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。8.2.2 资源税的筹划 1.利用综合回收率和选矿比进行筹划 企业如果确知自身煤炭回收率或选矿比低于同行业平均综合回收率或平均选矿比，则可不提供应税资源销售数量或自用数量，在这种情况下，税务机关就会根据同行业的

12、平均综合回收率或平均选矿比来折算，计算出来的应税产品的数量则会少于实际使用数量，达到节税目的。反之，如果企业的加工技术或选矿技术比较先进，本企业煤炭的加工生产综合回收率或金属矿选矿比相对于同行业较高，则应该准确核算回收率或选矿比，向税务机关提供准确的应税产品销售数量或移送数量。 2.利用伴选精矿免税规定筹划 由于国家对以精矿形式伴选出来的副产品不征收资源税，对纳税人而言，最好的筹划方式就是尽量完善工艺，引进技术，使以非精矿形式伴生出来的副产品以精矿形式出现，以此节税。 3.准确核算筹划法 资源税法规定，纳税人的减免税项目，应当单独核算课税数量；未单独核算或者不能准确提供减免税产品课税数量的，不

13、予减税或者免税；纳税人开采或生产不同税目应税产品的，应当分别核算不同税目应税产品的课税数量，否则从高适用税率。因此，纳税人可以通过准确核算各税目的课税数量，分清免税产品与征税产品；分清不同税率产品，从而充分享受税收优惠，节约资源税。8.3 房产税的税收筹划 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 8.3.1房产税的主要法律界定 房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人或经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。征税对象是房产。征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。 房产税的计税依据分为从价计征和从租计征。从价计征即依照房产原值一次减除10%30%后

14、的余值计算缴纳，税率为1.2%；从租计征即房产出租的以租金收入为计税依据，税率为12%。 8.3.2房产税的筹划 1.利用税收优惠筹划 如税法规定，对个人按市场价格出租的居民住房，税暂减按4%的税率征收。因此纳税人出租房时，可使用市场价格，享受税收优惠。又如，税法规定房产大修停用半年以上，经税务机关审核在大修期间可以免税，因此，纳税人理应及时加以利用。 2.合理确定房产原值筹划 房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。可见，房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值是房产税筹划的关键。 8.4 城镇土地使用税的税收筹划 城镇土地使用税是

15、以城镇土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。8.4.1城镇土地使用税的主要法律界定 城镇土地使用税的征税范围包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。纳税义务人为拥有土地使用权的单位和个人或是土地的实际使用人和代管人。 城镇土地使用税实行从量定额征收，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。纳税人实际占用的土地面积是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测量的土地面积。该税采用分类定额幅度税率（见表8-4）。 表8-4 城镇土地使用税税率表8.4.2城镇土地使用税的筹划 1.利用改造废弃土地进行筹划 税法规定，经批准开山填海

16、整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴城镇土地使用税5年至10年，纳税人可以充分利用城市、县城、建制镇和工矿区的废弃土地或进行开山填海利用土地，以获得免税机会。2.利用土地级别的不同进行筹划 土地使用税实行幅度税额，大城市、中等城市、小城市、县城、建制镇、工矿区的税额各不相同；即使在统一地区，由于不同地段的市政建设情况和经济繁荣程度有较大区别，土地使用税税额规定也各不相同，最大的相差20倍。纳税人在投资设厂时就可以进行筹划，选择不同级别的土地。 3.准确核算用地进行筹划 如果纳税人能准确核算用地，就可以充分享受土地使用税设定的优惠条款。如将农林牧渔的生产用地与农副产品加工场地和生活办公用

17、地相分离，就可享受生产用地的免税条款。 8.5 印花税的税收筹划 印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受的凭证征收的一种税，是一种兼有行为性质的凭证税。它具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。 8.5.1印花税的主要法律界定 印花税的纳税义务人，按照书立、使用、领受应税凭证的不同，可以分别确定为立合同人、立据人、立账簿人、领受人和使用人5种。 8.5.2印花税的筹划 1.充分利用印花税优惠规定筹划 如，税法规定应纳税额不足一角时，免纳印花税；一角以上的，其税额尾数不满五分的不计，满五分的按一角计算；已缴印花税的凭证的副本或者抄本，只要不视同正本使用，也就不需

18、要缴纳印花税。 2.分项核算筹划 一个合同如果涉及若干经济业务，应当分别核算各项业务的金额，因为业务类型不同，适用的印花税税率也不同，而税法明确规定同一凭证载有两个或两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率较高的计税贴花。 3.利用不确定金额和保守金额进行筹划 税法规定对于在签订时无法确定计税金额的合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补税贴花。该项规定提供了利用不确定金额筹划的可能性。纳税人在签订金额较大的合同时，可有意识地使合同中所载金额不能明确。从而在签订时先按定额5元贴花，以达到少

19、缴印花税税款的目的。 或者双方在订立合同时，充分考虑以后经济交往中可能会遇到的种种情况，确定比较合理、保守的金额，防止所载金额大于合同履行后的实际结算金额。 8.8 契税的税收筹划 契税是对在我国境内转移土地使用权和房屋所有权时，根据当事人双方签订的契约合同，以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。8.8.1契税的主要法律界定 契税的课税对象是发生权属转移并签订转移契约的土地和房屋。征收范围包括所有在我国境内的单位和个人转移土地、房屋权属的行为，包括：国有土地使用权出让；土地使用权转让；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。承受土地、房屋权属行为的单位和个人为契税的纳税人

20、。 契税实行35的浮动比例税率，计税依据是土地、房屋权属转移时，当事人双方签订的契约上载明的不动产价格。契税的税收优惠政策主要有： 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免税； 2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免税； 3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减征； 4.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免税； 5.财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 8.8.2契税的筹划空间 1.对企业合并、分立、改组的契税筹划 现阶段企业改组改制的情况很多，税法对此做出了特殊的规定，了解和充分利用这些规

21、定进行筹划，可以节省不少税收。比如，在企业合并中，新设方或者存续方承受被破解方土地、房屋权属，如合并前各方为相同投资主体，则不征契税，其余征收契税；分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税；以增资扩股进行股权重组，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的要征收契税，而以股权转让进行重组，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移，则不征契税。2.利用房屋交换进行筹划 契税暂行条例规定，土地使用权交换、房屋交换，以所交换土地使用权、房屋价格的差额为计税依据。可见，进行房屋交换所纳契税显然远远低于普通的房屋购置，所以纳税人可以将原来不属于交换的行为，通过合法的途径变为交换行为，减轻税负。 更进一步说，如果双方当事人进行交换的价格相等，由于价差为零任何一方都不用缴纳契税，所以当纳税人交换土地使用权或房屋所有权的时候，如果能想办法保持双方的价格差额较小甚至没有，就可达到节税目的。