第十章 房产税.pptx

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1、房产税房产税 一、纳税义务人及征税对象一、纳税义务人及征税对象 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 1 1、纳税义务人、纳税义务人 房产税以在征收范围的房屋产权所有人为纳税房产税以在征收范围的房屋产权所有人为纳税人。其中：人。其中： （1 1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2 2）产权出典的，由承典人纳税。）产权出典

2、的，由承典人纳税。 （3 3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。由房产代管人或者使用人纳税。 （4 4）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。产代管人或者使用人纳税。 （5 5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 （20092009年年1212月月1 1日）无租使用其他单位房产的日）

3、无租使用其他单位房产的房产税问题房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。照房产余值代缴纳房产税。（20092009年年1212月月1 1日）出典房产的房产税问题日）出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。房产税。 2 2、征税对象、征税对象 房产税的征税对象是房产。房产税的征税对象是房产。 房地产开发企业建造的商品房，在出售房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借

4、的商品房应按规定企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。征收房产税。二、征税范围二、征税范围 房产税的征税范围为：城市、县城、建房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。制镇和工矿区。 与城镇土地使用税相同。与城镇土地使用税相同。 特别注意房产税的征税范围不包括农村。特别注意房产税的征税范围不包括农村。三、计税依据与税率三、计税依据与税率 1.1.计税依据计税依据 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征；租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。按房产租

5、金收入计征的，称为从租计征。 （1 1）从价计征，是指以房产余值（不是原值）从价计征，是指以房产余值（不是原值）为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除10%10%30%30%后的剩余价值。后的剩余价值。 （2 2）从租计征，是指以房屋出租取得的租金）从租计征，是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。收入为计税依据。 特别注意：特别注意： （1 1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依资

6、利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据应根据房产税暂行条例房产税暂行条例的有关规定由出租方按的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。租金收入计缴房产税。 （2 2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的出租的“租金租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租内涵不同，且租赁期满后，当承租

7、方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形方。这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。据实际情况确定。（20092009年年1212月月1 1日）融资租赁房产的房产税：日）融资租赁房产的房产税： 融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合

8、同定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。照房产余值缴纳房产税。 （3 3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。产税。 （4 4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，）对于更换房屋附属

9、设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 （5 5）从）从20072007年年1 1月月1 1日起，对居民住宅区内业日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依房产原值减除依房产原值减除10%-30

10、%10%-30%后的余值计征，没有房产后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。 (2009(2009年年1212月月1 1日日) )地下建筑用地的城镇土地使地下建筑用地的城镇土地使用税问题用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中

11、，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%50%征收征收城镇土地使用税。城镇土地使用税。 2.2.税率税率 从价计征税率为从价计征税率为1.2%1.2%；从租计征税率为；从租计征税率为12%12%。 （注意：对个人按市场价格出租的居民住房，（

12、注意：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按用于居住的，可暂减按4%4%的税率征收房产税）的税率征收房产税）四、税收优惠四、税收优惠 （1 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。房产税。 （2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产，）由国家财政部门拨付事业经费的单位的房产，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿院、敬老院、如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿院、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产业单位所有的，本身业务范

13、围内使用的房产免征房产税。税。 （3 3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。房产税。 （4 4）个人所有非营业用的房产免征房产税。）个人所有非营业用的房产免征房产税。 （5 5）经财政部批准免税的其它房产。）经财政部批准免税的其它房产。 另有：另有： 纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。在房屋大修期间免征房产税。 政府部门和企业、事业单位、社会团体、个政府部门和企业、事业单位、社会团体、个人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构自用人投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构自

14、用的房产，可以免征房产税。的房产，可以免征房产税。 非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。对营健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。对营利性医疗机构自用的房产，自利性医疗机构自用的房产，自20002000年起免征房产税。年起免征房产税。 对高校后勤实体免征房产税。对高校后勤实体免征房产税。 对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落位自有住房；房管部门

15、向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 自自20062006年年1 1月月1 1日起至日起至20082008年年1212月月3131日，对为日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。租金的学生公寓，免征房产税。 对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的进行独立核算并有法人资格的高校后勤经济实体自进行独立核算并有法人资格的高校后

16、勤经济实体自用的房产免征房产税。用的房产免征房产税。五、征收管理五、征收管理 1.1.纳税义务发生时间：纳税义务发生时间： （1 1）将原有房产用于生产经营，从生产经营之）将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起；月起； （2 2）自行新建房屋用于生产经营，从建成之次）自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起；月起； （3 3）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手）委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起；续之次月起； （4 4）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起；起； （5 5）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更）购置存量房，自办理房屋权属转

17、移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起；之次月起； （6 6）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起；借房产之次月起； （7 7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。 2.2.纳税期限：纳税期限： 房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法。房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法。 3.3.纳税地点纳税地点 房产税由纳税人向房产所在地的税务机关缴纳。房产税由纳税人向房产所在地的税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点，房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。